Avec l’intérêt retrouvé des épargnants pour les SCPI, le marché français attire désormais une multitude d’acteurs (une vingtaine de SCPI ont été créées rien qu’en 2024). Cela rend le choix parfois complexe pour les investisseurs. Si ces véhicules permettent un accès simplifié à l’immobilier, la diversité des offres disponibles peut rapidement devenir déroutante si vous n’êtes pas plongé régulièrement dans ce sujet.
Pour vous aider à faire le tri et mieux comprendre les spécificités de chaque gestionnaire, j’ai décidé de donner la parole à ceux qui conçoivent ces solutions. Aujourd’hui, c’est Epsicap REIM qui se prête à l’exercice, par la voix de son Président, András Boros.
Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?
Epsicap REIM est une société de gestion de portefeuille indépendante, lancée en 2021. Nous sommes basés à Bordeaux. La société est en forte croissance, et nous gérons un patrimoine de plus de 250 millions d’euros, avec 18 collaborateurs.
Nous gérons l’épargne de plus de 5 000 investisseurs.
Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quels sont leurs principales caractéristiques ?
Nous gérons 2 SCPI :
Epsicap Nano, notre SCPI historique lancée fin 2021, est une SCPI dédiée à l’immobilier smallcaps européen, investissant dans des actifs tertiaires en Europe dont la valeur unitaire est généralement inférieure à 10 millions d’euros. Son portefeuille est très granulaire, très diversifié et comprend des commerces, des locaux d’activité, des hôtels, un peu de bureaux.
Le patrimoine est actuellement situé à 40% hors de France, mais ce ratio est amené à augmenter car nous concentrons actuellement nos investissements hors de France. Les performances historiques de Nano sont très bonnes : sa performance est en hausse régulière depuis 4 ans et ces deux dernières années, sa performance globale a dépassé les 8%.
La SCPI Epsicap Nano fait régulièrement partie du top 10 du classement des SCPI établi par Finance Héros. Elle a même obtenu la 2ème place pour l’année 2025, basée sur les chiffres au 31 décembre 2024.
Epsicap Explore, quant à elle, a été lancée fin 2025 et se concentre sur des actifs européens de taille intermédiaire, entre 10 et 20 millions d’euros. Sa stratégie d’investissement est la même que celle de Nano, mais elle complète la stratégie « smallcaps » d’Epsicap Nano par des investissements légèrement plus importants. Fin 2025, sa capitalisation atteint déjà 30 millions d’euros, intégralement investis au Royaume-Uni et en Pologne. Epsicap
Explore est une SCPI sans commission de souscription et vise un taux de distribution long terme de 6,5%. En 2026, nous pensons faire mieux que cet objectif.
Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?
avec notamment un Decathlon bien de chez nous
Nos SCPI détiennent des biens immobiliers tertiaires diversifiés (commerces, hôtels, locaux d’activité, logistique, bureaux), en Europe, adaptés à leurs stratégies respectives smallcaps et midcap. Nous recherchons constamment un couple risque/rendement optimal en adéquation avec les objectifs de performance de nos SCPI.
Exemples d’actifs ?
Nous détenons par exemple des retails parks en France, en Espagne ou encore au Royaume-Uni. Mais également un hôtel au Royaume-Uni ou encore une plateforme logistique en Pologne.
Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ?
Nous estimons que le recours à l’effet de levier fait partie intégrante du travail et du savoir-faire d’un gérant immobilier. L’effet de levier est plafonné à 40% dans nos SCPI, mais généralement nous n’atteignons pas ce niveau. Actuellement, l’effet de levier dans Epsicap Nano est de l’ordre de 30%, et dans Epsicap Explore à ce stade nous n’avons pas eu recours à l’endettement bancaire.
Nous évaluons l’usage de la dette au cas par cas en fonction des conditions de marché et des cycles, et avec une approche très prudente. Par exemple, nos financements moyen/long terme sont exclusivement à taux fixe.
Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impacté ?
Nous n’avons absolument pas été impactés car nous avons depuis l’origine investi les fonds de nos épargnants avec une prime de risque importante, si bien que la valeur de notre patrimoine n’a pas été impactée par la hausse des taux.
Par ailleurs, notre exposition aux bureaux est marginale, or c’est cette classe d’actifs qui a le plus souffert ces dernières années. Ces deux dernières années, nous avons été en mesure de revaloriser le prix de part d’Epsicap Nano, ce qui illustre bien notre résilience et le fait qu’il n’y a pas de « crise des SCPI » généralisée. Le marché n’est absolument pas homogène.
Pour avoir une idée de la survalorisation ou sous-valorisation d’une SCPI, comparez la valeur de reconstitution d’une SCPI avec son prix de souscription. Si la valeur de reconstitution est plus élevée, vous avez un potentiel de plus-value.
On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?
Nous n’avons aucune part en attente de retrait.
C’est le corollaire du point précédent : les demandes de retraits sont marginales au sein de nos fonds, qui présentent donc une parfaite liquidité.
Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quelles sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?
Nous nous concentrons sur la poursuite du développement d’Espicap Nano, et l’accélération de la dynamique de notre dernière-née, Epsicap Explore. Ces deux SCPI ont selon nous un potentiel de croissance très important, et c’est donc notre priorité.
En parallèle, nous cherchons à améliorer constamment les services rendus à nos investisseurs et nos partenaires distributeurs, en investissant massivement dans nos outils digitaux et l’intelligence artificielle.
Enfin, nous avons lancé fin 2025 notre fonds de dotation, Epsicare, qui soutient des projets et associations dans le domaine de l’enfance et du handicap. C’est un projet qui nous tient à cœur et nous souhaitons amplifier son action au rythme du développement de l’entreprise.
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Epsicap REIM est une société de gestion indépendante fondée en 2021 à Bordeaux, gérant plus de 250 M€ d’actifs pour 5 000 investisseurs. Elle pilote deux SCPI : Epsicap Nano, spécialisée dans les smallcaps européennes, avec une performance dépassant 8 % deux années de suite, et Epsicap Explore, axée sur des actifs midcaps sans frais d’entrée, visant 6,5 % de rendement. Les biens sont diversifiés (commerces, hôtels, logistique…) situés en majorité hors de France. Epsicap utilise prudemment l’endettement et n’a subi aucun retrait massif, ni baisse de valeur, malgré la crise immobilière. En parallèle, la société développe ses outils digitaux et soutient des projets solidaires via son fonds de dotation Epsicare.
Ce format vous a plu ? On a fait la même chose avec Swisslife AM, la société derrière la SCPI Mistral Sélection entre autres, ou encore Iroko qui gère la SCPI Iroko Zen.
Chez Finance Héros, on passe les SCPI au crible pour vous aider à faire des choix éclairés.