Avis Iroko Zen : rendement, diversification.. analyse !

Iroko Zen en bref

Iroko Zen est une SCPI à capital variable nouvellement créée (la société a reçu son visa AMF le 9 octobre 2020).

L’objectif d’Iroko ZEN est d’offrir aux investisseurs un taux de rendement interne (TRI) de 7% sur 7 ans, avec un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 5,5%. Cet objectif n’est bien sûr pas garanti, mais c’est l’ambition affichée par la société de gestion.

Iroko ZEN se positionne comme la première SCPI digitale dédiée au grand public et marque sa différence avec, notamment, des frais d’entrée à zéro !

La stratégie de la SCPI

Sa stratégie d’investissement vise notamment à construire un portefeuille multi-actifs de manière opportuniste, en recherchant des bien locatifs attractifs permettant une rapide diversification du parc immobilier.

Iroko ZEN poursuit son développement avec l’ambition de devenir une SCPI paneuropéenne. Elle achète des actifs immobiliers diversifiés (des bureaux mais aussi des supermarchés, des entrepôts, des crèches, des immeubles de santé) et investit dans plusieurs pays en Europe : en France, en Espagne, en Allemagne, en Irlande et aux Pays-Bas.

Iroko Zen parie aussi sur les mutations à venir, en sous-pondérant les bureaux, délaissés au profit du télétravail et en favorisant les entrepôts logistiques, toujours plus importants au fonctionnement du e-commerce. Iroko ZEN est également très impliquée dans l’Investissement Socialement Responsable (ISR).

✅ À notre avis, la stratégie déployée par Iroko est tout à fait pertinente et la diversification des secteurs d’activité apporte de la résilience.

Les avantages d’Iroko Zen

Sans plus attendre, examinons comment désormais tous les avantages d’Iroko :

• Bien sûr, le premier avantage de taille, c’est l’absence de frais d’entrée, ce qui est rarissime pour une SCPI. A noter qu’en cas de sortie de votre investissement avant 3 ans, une commission de 5% HT (6% TTC) sera facturée.
• Ensuite, il y a la performance : depuis sa création, Iroko Zen est l’une des SCPI les plus rentables du marché. En 2021 elle avait le meilleure taux de distribution du marché, à 7,1%. Et sa performance se maintient en 2022, à plus de 7%.
• Avec un RAN (report à nouveau) élevé, on est aussi rassuré sur la capacité de la société à surmonter d’éventuelles difficultés.
• Le taux d’occupation est élevé et les locataires sont parmi les plus sérieux (avec, par exemple, Le Poste, Pôle Emploi ou encore Chronopost).

Les petits + d’Iroko

La SCPI Iroko Zen bénéficie en prime de quelques autres points distinctifs.

Une jeune SCPI : un avantage dans un marché baissier

Avec seulement 3 ans au compteur, vous pourriez craindre un manque de solidité ou d’expérience de la SCPI Iroko Zen.

Mais cette jeunesse, dans un contexte de taux élevés et de marché immobilier baissier est un atout face aux autres SCPI plus anciennes. En effet, Iroko Zen étant encore en plein développement, elle peut acquérir des biens à un prix plus compétitifs que les sociétés qui ont payé le prix fort quand les taux étaient au plus bas. D’ailleurs pour preuve, au 31 août 2023 la valeur de reconstitution des parts d’Iroko Zen est de 207,64€, contre un prix d’achat de 200€ 👍.

De plus, la SCPI avait un taux de distribution de plus de 7% dès sa première année, et encore la deuxième année. Démontrant qu’elle savait délivrer de la performance, même avec presque 300 millions d’euros à gérer.

Iroko Zen : une SCPI moderne et innovante

La communication et l’expérience utilisateur d’Iroko détonne un peu dans le monde des SCPI, pas toujours encore très digitalisé.

Ainsi, vous pouvez souscrire en ligne à Iroko Zen directement depuis le site d’Iroko. Même si cela paraît évident, ceci n’est pas le cas avec tous les courtiers et toutes les SCPI !

Autre élément de modernité, la SCPI est très transparente dans sa communication.

C’est un point appréciable, dans un univers ou encore de nombreuses SCPI sont très floues par exemple sur leurs frais.

Vous retrouverez cette transparence partout sur leur site, ainsi que l’ensemble de leur documentation, comme dans leurs bulletins d’informations.

Iroko se charge de trouver un usufruitier en cas d’investissement en démembrement

Autre point positif, pour ceux intéressés par l’achat de parts de SCPI en nue-propriété, Iroko se charge de trouver une contrepartie pour l’usufruit, quelque soit le montant et la durée de votre investissement en nue-propriété.

Pour rappel, le démembrement d’une SCPI permet au nu propriétaire d’acheter ses parts avec une décote (et alors il ne touche pas de revenus le temps du démembrement). Tandis que de l’autre côté, des entreprises ont tout intérêt à investir en SCPI en usufruit pour placer leur trésorerie, en profitant de l’amortissement comptable.

Les inconvénients

Cette SCPI n’est pas pour autant exemptée d’inconvénients. Voici, les deux points d’amélioration que nous avons identifiés :

• Avec 14,4% de frais de gestion prélevés sur les loyers, Iroko est dans le haut de la fourchette. C’est normal, il faut bien compenser l’absence de frais de souscription.
• C’est encore une petite SCPI qui ne possède qu’une cinquantaine d’actifs. Cela fait peser un risque non négligeable sur votre épargne. Par ailleurs, nous manquons encore du recul suffisant pour avoir un avis définitif sur la qualité de sa gestion.

Les rendements passés de IROKO ZEN

Voici les taux de rendement et le taux de revalorisation des parts de IROKO ZEN sur ces dernières années.

Année	Rendement IROKO ZEN	Variation du prix IROKO ZEN	Rendement moyen	Variation du prix moyenne
2022	7.04 %
2021	7.1 %	0 %

Cela amène quelques commentaires :

• IROKO ZEN se démarque avec des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché.
• Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
• Toutefois, avec seulement 2 années à son actif, il est difficile de dire si les performances futures resteront dans la même lignée.

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Le patrimoine de la SCPI

IROKO ZEN est une SCPI diversifiée, qui investit dans différents secteurs :

• Commerces
• Entrepots
• Bureaux
• Santé

Avec 64 biens et 2 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.

Voici le détail de la répartition sectorielle et géographique de cette SCPI :

Zone géographique	Répartition IROKO ZEN
Province	78 %
Etranger	15 %
Région parisienne	7 %

Et voici la répartition géographique des biens de la SCPI :

Secteur	Répartition
Commerces	35 %
Entrepots	28 %
Bureaux	27 %
Santé	10 %

Comment investir dans IROKO ZEN ?

Pour souscrire à une SCPI, vous devrez généralement passer par l’intermédiaire d’un courtier en placements. Afin d’avoir un service et des conseils de qualité, nous vous recommandons de passer par l’intermédiaire d’un spécialiste de l’épargne immobilière. Il pourra notamment vous accompagner sur l’acquisition de parts de SCPI à crédit ou de parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit, selon vos besoins.

Voici les courtiers que nous vous recommandons pour investir dans IROKO ZEN :

• Louve Invest : un autre courtier spécialisé dans les SCPI. Plus jeune, ce courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée, autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, les frais de souscription seront moindres !
  > Pour un cashback jusqu’à 3%, c’est par ici !

Et dans une assurance-vie ?

Vous ne pourrez pas investir dans IROKO ZEN depuis une assurance vie. Si vous souhaitez investir dans la pierre papier depuis une assurance-vie, nous vous recommandons la lecture de notre comparatif des assurances-vie dédiées aux SCPI ainsi que notre article sur les SCI dans l’assurance-vie.

SCPI alternatives

Vous l’aurez compris, Iroko Zen est une très bonne SCPI. Mais il n’est pas recommandé de tout miser sur un seul gestionnaire. Voici en conséquence quelques SCPI que vous pourriez ajouter à votre portefeuille et font partie des meilleures SCPI du marché :

Questions fréquentes