Avis Iroko Zen : voici pourquoi j’ai investi

Iroko Zen en bref

Iroko Zen est une SCPI à capital variable qui existe depuis quelques années désormais (la société a reçu son visa AMF le 9 octobre 2020).

L’objectif d’Iroko ZEN est d’offrir aux investisseurs un taux de rendement interne (TRI) de 7% sur 7 ans, avec un taux de distribution cible de 5,50% (largement dépassé 3 années de suite à ce jour 😊. Cet objectif n’est bien sûr pas garanti, mais c’est l’ambition affichée par la société de gestion.

✅ Iroko ZEN se positionne comme la première SCPI digitale dédiée au grand public. Et elle marque sa différence avec, en plus d’un très beau rendement, des frais d’entrée à zéro !

La stratégie de la SCPI

Les taux de distribution supérieurs à 7% pendant 3 années de suite ne sont pas le fruit du hasard, mais d’une stratégie bien établie et qui porte ses fruits.

Une SCPI européenne et diversifiée

🌍 Iroko ZEN poursuit son développement en s’affirmant comme SCPI européenne. Pour preuve, en 2024 plus de la moitié de son patrimoine immobilier est situé en dehors de France. Ainsi, la SCPI Iroko Zen achète des actifs immobiliers diversifiés (des bureaux mais aussi des supermarchés, des entrepôts, des crèches, des immeubles de santé) et investit dans plusieurs pays en Europe : en France, en Espagne, en Allemagne, en Irlande et aux Pays-Bas.

Iroko Zen parie aussi sur les mutations à venir, en sous-pondérant les bureaux, délaissés au profit du télétravail, et en favorisant les entrepôts logistiques, toujours plus importants au fonctionnement du e-commerce. Etant donné les difficultés rencontrées sur le marché immobiliers des bureaux depuis 2023, on peut dire qu’ils ont eu du flair !

Fin mars 2024, le patrimoine immobilier d’Iroko Zen a dépassé la barre symbolique des 100 actifs immobiliers. Avec 101 biens au 31 mars 2024, et sans doute encore plus prochainement, la diversification est bien en place.

Les équipes d’Iroko Zen : des négociateurs qui ne lâchent rien

Pour obtenir un bon rendement dans l’immobilier, pas de secret, il faut acheter pas cher un bon actif locatif. Pour cela, on peut dire que l’équipe en charge des investissements chez Iroko y va avec les dents ! Je trouve certains chiffres particulièrement parlant. En 2023, il y a eu :

• Plus de 1 600 dossiers analysés
• Quasiment 2 offres par jour envoyées (538 exactement), afin de récupérer des informations, creuser les opportunités
• Au final, 38 acquisitions réalisées sur l’année (soit 2% des dossiers regardés)

Les équipes d’Iroko sont donc à l’affût et ultra agressives sur leurs offres (sinon il n’y aurait pas 38 acquisitions pour environ 600 offres faites).

Une SCPI engagée

💚 Enfin, Iroko ZEN est également très impliquée dans l’Investissement Socialement Responsable (ISR), matérialisée par l’obtention du label ISR. Concrètement, en réalisant des travaux, ils ont permis de réduire de 19% les émissions de CO2 sur les actifs concernés, par rapport à 2021.

✅ À mon avis, la stratégie déployée par Iroko est tout à fait pertinente, la diversification des secteurs d’activité apporte de la résilience, et l’exécution paraît très rigoureuse et pragmatique. Autant de qualités qui font que je ne regrette pas mon investissement dans la SCPI Iroko Zen en 2023 !

Les avantages d’Iroko Zen

Sans plus attendre, examinons désormais tous les avantages d’Iroko :

• Bien sûr, le premier avantage de taille, c’est l’absence de frais d’entrée, ce qui est rarissime pour une SCPI. A noter qu’en cas de sortie de votre investissement avant 3 ans, une commission de 5% HT (6% TTC) sera facturée.
• Ensuite, il y a la performance : depuis sa création, Iroko Zen est l’une des SCPI les plus rentables du marché. En 2021 elle avait le meilleure taux de distribution du marché, à 7,1%. Sa performance s’est maintenue en 2022, à plus de 7%, et pour 2023 Iroko Zen affiche un taux de distribution de 7,12%.
• Le taux d’occupation est régulièrement à 100%, ce qui signifie que tous les biens sont loués. Et les locataires sont parmi les plus sérieux (avec, par exemple, Le Poste, Pôle Emploi ou encore Chronopost). De plus la durée d’engagement moyenne des locataires s’élève à 8 ans, de quoi donner une belle sécurité et visibilité sur les rendements futurs

Les petits + d’Iroko Zen

La SCPI Iroko Zen bénéficie en prime de quelques autres points distinctifs.

Une jeune SCPI : un avantage dans un marché baissier

Avec seulement quelques années au compteur, vous pourriez craindre un manque de solidité ou d’expérience de la SCPI Iroko Zen.

Mais cette jeunesse, dans un contexte de taux élevés et de marché immobilier baissier est un atout face aux autres SCPI plus anciennes. En effet, Iroko Zen étant encore en plein développement, elle peut acquérir des biens à un prix plus compétitif que les sociétés qui ont payé le prix fort quand les taux étaient au plus bas. D’ailleurs pour preuve, au 31 décembre 2023 la valeur de reconstitution des parts d’Iroko Zen est de 209,43€, contre un prix d’achat de 200€ 👍.

💰 La dynamique de collecte est exceptionnelle, avec plus de 250 millions d’euros juste sur l’année 2023. Par exemple, Iroko Zen se hisse même à la 3ème place des SCPI diversifiées collectant le plus au 3e trimestre 2023 !

➡️ Elle a donc largement de quoi saisir des opportunités de marché.

De plus, la SCPI a un taux de distribution de plus de 7% pendant 3 années de suite. C’est bien assez pour démontrer sa capacité à délivrer de la performance, même avec plus de 400 millions d’euros à gérer.

Iroko Zen : une SCPI moderne et innovante

La communication et l’expérience utilisateur d’Iroko détonne un peu dans le monde des SCPI, pas toujours encore très digitalisé.

💻 Ainsi, vous pouvez souscrire en ligne à Iroko Zen directement depuis le site d’Iroko. Même si cela paraît évident, ceci n’est pas le cas avec tous les courtiers et toutes les SCPI !

Autre élément de modernité, la SCPI est très transparente dans sa communication.

C’est un point appréciable, dans un univers ou encore de nombreuses SCPI sont très floues, par exemple sur leurs frais.

Vous retrouverez cette transparence partout sur leur site, ainsi que l’ensemble de leur documentation, comme dans leurs bulletins d’informations.

Iroko se charge de trouver un usufruitier en cas d’investissement en démembrement

Autre point positif, pour ceux intéressés par l’achat de parts de SCPI en nue-propriété, Iroko se charge de trouver une contrepartie pour l’usufruit, quelque soit le montant et la durée de votre investissement en nue-propriété. Par exemple, j’ai investi en nue-propriété sur 3 ans, et pour cela j’ai juste eu à cocher une case lors de ma souscription en ligne 👍.

Pour rappel, le démembrement d’une SCPI permet au nu propriétaire d’acheter ses parts avec une décote (et alors il ne touche pas de revenus le temps du démembrement). Tandis que de l’autre côté, des entreprises ont tout intérêt à investir en SCPI en usufruit pour placer leur trésorerie, en profitant de l’amortissement comptable.

La possibilité de mettre en place un versement programmé avec la SCPI Iroko Zen

Iroko propose une fonctionnalité encore relativement rare dans l’univers des SCPI : la mise en place de versements programmés, et à partir de 50€ seulement.

Ce mécanisme est idéal, notamment pour les profils ayant une capacité d’épargne mensuelle, mais pas encore beaucoup de patrimoine. Cela vous permet de mettre de côté chaque mois, sans avoir à y penser.

En plus, vous pouvez choisir un versement programmé pour un achat de parts en nue propriété, ou en pleine propriété, en fonction de votre projet.

Les inconvénients

Cette SCPI n’est pas pour autant exemptée d’inconvénients. Voici, les deux points d’amélioration que nous avons identifiés :

• Avec 14,4% de frais de gestion prélevés sur les loyers, Iroko est dans le haut de la fourchette. Mais d’un autre côté c’est normal, il faut bien compenser l’absence de frais de souscription…
• C’est encore une jeune SCPI. Clairement, Iroko Zen s’en sort très bien jusque là, mais nous manquons encore du recul suffisant pour avoir un avis définitif sur la qualité de sa gestion. D’autres SCPI de qualité, comme CORUM Origin ont plus de dix ans d’expérience à leur actif, ce qui peut être rassurant.

Retour d’expérience : mon investissement dans la SCPI Iroko Zen

Dans ce paragraphe, je vais vous partager mon expérience personnelle quant à mon investissement dans cette SCPI.

Ma problématique est la suivante : j’ai revendu mon appartement parisien à l’été 2022 (au bon moment 😅) et je me retrouve avec plus de 180 000 euros à investir. Aujourd’hui je loue plus grand, mais j’ai en tête de racheter un appartement plus grand dans 3 ou 4 ans.

J’ai déjà des livrets A et LDDS blindés, et de l’argent dans des projets de crowdfunding immobilier. Sauf que ceux-ci vont arriver à échéance, et je cherchais ce que j’allais faire avec les sommes récupérées. Alors j’ai demandé un rendez-vous avec un conseiller d’Iroko. Sachant qu’ils étaient en tête de notre classement des SCPI, j’étais curieux des solutions qui allaient m’être proposées.

✅ J’ai bien fait puisque suite à ce rendez-vous, j’ai trouvé une bonne solution de placement pour ma situation : investir pour 3 ans en nue-propriété dans des parts de SCPI Iroko Zen.

Ayant une tranche marginale d’imposition de 30%, la détention en direct n’était pas idéale pour moi (fiscalité de 47,2% au total sur les revenus…). Alors qu’en achetant en nue propriété sur 3 ans, j’ai bénéficié d’une décote, et donc j’ai pu acheter 100 parts de la SCPI Iroko Zen pour 17 400€ (au lieu de 20 000€). En contrepartie je ne reçois pas de dividendes pendant 3 ans. Mais c’est mieux car comme ça je n’ai pas d’impôts à payer !

🔢 Si je décide de revendre mes parts au bout de 3 ans, et qu’elles valent toujours 200€ la part, j’aurais fait un gain de 2 600€ (= 20 000 – 17 400€) pour un investissement de 17 400€, soit 14,9% de rentabilité. Et comme la valeur de reconstitution des parts est de 209,43€ en décembre 2023, j’ai bon espoir que le prix de la part augmente dans les années à venir. Si celui-ci atteignait 210€, j’aurais alors un gain de 3 600€ et une rentabilité supérieure à 20%. Sur 3 ans, c’est déjà pas mal !

Exemples d’investissements réalisés par la SCPI IROKO ZEN

Pour donner un côté plus concret à cet avis, je vais vous présenter ci-dessous deux investissements assez récents d’Iroko Zen (réalisés en 2023).

Comme premier exemple, j’ai pris des bureaux à Dublin, en Irlande. Cela permet d’illustrer le type de placements effectués en Europe. Pour rappel, les SCPI européennes offrent certains avantages d’un point de vue fiscalité.

Ces bureaux ont une valeur qui s’élève à 18 millions d’euros et offre un beau rendement locatif de 7,45%.

✅ De plus, j’aimerais pointer du doigt la durée du bail de 15 ans ferme. Comme vous le voyez, cela apporte une très bonne visibilité sur les revenus locatifs à attendre. Ce point est rassurant pour la stabilité du versement de dividende dans le temps. Sans compter que le locataire étant le système publique de santé de l’Irlande, il ne devrait pas faire faillite de sitôt normalement. En tout cas j’espère pour les Irlandais 😅.

Le deuxième exemple est un entrepôt logistique situé en France. Cela montre bien qu’en tant que SCPI diversifiée, Iroko Zen ne s’interdit pas d’aller marcher sur les plates bandes des SCPI logistiques.

Le prix d’acquisition du bien frôle les 6 millions d’euros cette fois, et affiche un rendement attractif supérieur à 7%. Et toujours une belle sécurité avec une durée de bail dépassant les 9 ans, contractée auprès d’une entreprise existant depuis plus de trente ans.

Fin 2023, Iroko Zen réalise sa plus grosse acquisition à date, pour une valeur de 50 millions d’euros. Il s’agit du campus de Segula Technologies, un groupe d’ingénierie automobile mondial situé en Allemagne, à Russelsheim, près de Francfort.

✅ Le taux de rendement est de 6,90%, et surtout la durée du bail est de 20 ans ferme. De quoi voir venir !

Les rendements passés de IROKO ZEN

Voici les taux de rendement et le taux de revalorisation des parts de IROKO ZEN sur ces dernières années.

Année	Rendement IROKO ZEN	Variation du prix IROKO ZEN	Rendement moyen	Variation du prix moyenne
2023	7.12 %	0 %	4.77 %	-1.95 %
2022	7.04 %	0 %	4.8 %	0.65 %
2021	7.1 %	0 %	4.49 %	0.28 %

Cela amène quelques commentaires :

• IROKO ZEN se démarque avec des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché.
• Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
• Toutefois, avec seulement 3 années à son actif, il est difficile de dire si les performances futures resteront dans la même lignée.

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Le patrimoine de la SCPI

IROKO ZEN est une SCPI diversifiée, qui investit dans différents secteurs :

• Entrepots et locaux d’activité
• Bureaux
• Commerces
• Santé

Avec 95 biens et 137 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.

Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :

Zone géographique	Répartition IROKO ZEN
Etranger	56 %
Province	26 %
Région parisienne	18 %

Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :

Secteur	Répartition
Entrepots et locaux d’activité	33 %
Bureaux	32 %
Commerces	27 %
Santé	8 %

Comment investir dans IROKO ZEN ?

Pour souscrire à une SCPI, vous devrez généralement passer par l’intermédiaire d’un courtier en placements. Afin d’avoir un service et des conseils de qualité, nous vous recommandons de passer par l’intermédiaire d’un spécialiste de l’épargne immobilière. Il pourra notamment vous accompagner sur l’acquisition de parts de SCPI à crédit ou de parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit, selon vos besoins.

Voici les courtiers que nous vous recommandons pour investir dans IROKO ZEN :

Et dans une assurance-vie ?

Vous pouvez investir dans IROKO ZEN depuis une assurance vie, en revanche le choix est limité. Seul le contrat Prepar-vie permet aujourd’hui de souscrire à cette SCPI.

Si vous souhaitez investir dans la pierre papier depuis une assurance-vie, nous vous recommandons la lecture de notre comparatif des assurances-vie dédiées aux SCPI ainsi que notre article sur les SCI dans l’assurance-vie.

SCPI alternatives

Vous l’aurez compris, Iroko Zen est une très bonne SCPI. Mais il n’est pas recommandé de tout miser sur un seul gestionnaire. Voici en conséquence quelques SCPI que vous pourriez ajouter à votre portefeuille et font partie des meilleures SCPI du marché :

Questions fréquentes