SCPI logistique : un bon investissement immobilier ?

Si la plupart des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investissent dans des immeubles de bureaux ou des commerces, il existe également des SCPI plus spécialisées. Depuis quelques années se sont ainsi lancées des SCPI dédiées entièrement ou en partie à la logistique.

Est-ce une bonne idée d’investir dans un secteur spécifique comme celui de la logistique ? Pourquoi le faire via des SCPI ? Quelles sont celles qui existent sur le marché ? Je réponds à vos questions dans cet article.

Investir dans la logistique pour surfer sur l’essor du e-commerce

Les SCPI spécialisées dans la logistique investissent dans des entrepôts, des plateformes logistiques de transport, ainsi que des bureaux administratifs généralement accolés à ces bâtiments.

Si de telles structures immobilières existent depuis déjà de nombreuses années, leur développement s’est accéléré, en lien étroit avec la croissance du commerce en ligne. Logique, puisque les plateformes du web doivent stocker leurs produits dans des entrepôts, avant de vous les envoyer directement chez vous 🚚.

📈 Comme vous pouvez le constater sur le graphique ci-dessous, les ventes sur internet se portent plutôt (très bien). La croissance s’est même accélérée pendant la crise sanitaire en 2020-2022.

La thèse d’investissement semble donc plutôt bonne.

Investir via une SCPI : accéder facilement à l’immobilier logistique

Pour ceux qui souhaiterait profiter du développement des besoins logistiques, il ne vous reste donc plus qu’à acheter et louer des entrepôts ou plateformes pour quelques dizaines de millions d’euros et les louer.

Ou bien plus simplement, vous pouvez acheter des parts de SCPI logistique !

C’est alors la SCPI spécialisée qui se charge de l’acquisition des biens, de leur location, leur entretien, etc. tandis que vous récupérez une part importante des loyers, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Là encore, le secteur de la logistique comporte quelques avantages comme des baux de location à long terme signés avec les entreprises (par exemple aux alentours de 15 ans). Ceci donne une bonne stabilité et visibilité aux niveau des revenus locatifs.

Enfin, les rendements sont plutôt bons puisqu’ils tournent aux alentours de 5% / 6% de taux de distribution (TD), là où la moyenne du marché des SCPI se situe plus aux alentours de 4,5% ces dernières années.

Quelles sont les meilleures SCPI dédiées à la logistique ?

Envie de diversifier votre patrimoine avec de l’immobilier logistique ? Pour passer à la pratique, voici ci-dessous les meilleures SCPI spécialisées dans le secteur logistique (et à vrai dire les seules, car elles ne sont pas nombreuses).

Pour bénéficier de conseils d’experts dans votre démarche d’investissement, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier spécialisé en SCPI. Je vous recommande par exemple France SCPI, qui fait partie des références dans le domaine.

✅ En plus, les lecteurs de Finance Héros économisent 3,5% de la somme investie grâce au cashback accordé par France SCPI.

LOG IN : la nouvelle SCPI logistique à vocation européenne

Sous la houlette de la société de gestion Theoreim, LOG IN est une SCPI spécialisée dans la logistique qui s’est lancée récemment sur le marché (fin 2022).

Cette SCPI a fait son entrée directement dans notre top 20 des meilleures SCPI (classement complet disponible ici). Elle se voit donc attribuer un SCPI Awards 2024 de Finance Héros. Et elle réitère en 2025, grâce à de belles performances qui se maintiennent. Voici quelques unes des raisons expliquant ces récompenses :

• Avec un taux de distribution 2024 de 6,30%, après avoir déjà distribué 6,21% en 2023, elle offre un très beau rendement à ses associés
• Les Taux d’Occupation Financier (TOF) atteint les 100%. Cela signifie que l’ensemble des actifs sont loués, ce qui maximise les revenus, et traduit une bonne gestion. A titre de comparaison, bien que déjà très bons, ses concurrents affichent un TOF aux alentours de 95%
• Des loyers stables, avec une belle visibilité grâce à une durée moyenne résiduelle des baux de 10 ans
• Une valeur de reconstitution de 271,78€ au 31 décembre 2024, par rapport à un prix de souscription de 250€, soit une plus-value potentielle (non garantie) de 8,71% sur le capital en cas de réévaluation à la hausse du prix de part

🎯 La stratégie de la SCPI LOG IN est la suivante : répondre aux besoins immobiliers des secteurs industriels et logistique en Europe.

Cette SCPI ne s’arrête donc pas aux entrepôts mais vise à investir dans :

• Des murs d’usine
• Des locaux d’activités
• Des centres de Recherche et Développement (santé, technologies, etc.)
• Des datacenters (centres d’hébergement de données)
• Et évidemment des actifs immobiliers de logistique. Comme des entrepôts de stockage, ou pour la gestion de la livraison du dernier kilomètre

⚠️ Il va falloir que la société de gestion continue à être performante, car avec des frais de souscription de la SCPI à 12% TTC, et des frais de gestion à 12% TTC (qui peuvent monter à 14,4% si la collecte annuelle nette est inférieure à 5 millions d’euros), la structure de frais assez lourde. La SCPI LOG IN ne part donc pas avec un avantage pour distribuer de la performance à leurs associés…

✅ La SCPI investissant en Europe, il est cependant possible qu’elle soit plus intéressante que d’autres SCPI une fois la fiscalité prise en compte. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article dédié aux SCPI européennes.

🔎 Pour plus de détails, consultez notre fiche avis sur la SCPI LOG IN.

LF Opportunité Immo : au service des PME avant tout

Cette SCPI gérée par la société La Française dispose de biens immobiliers logistiques dans son patrimoine, mais sans que cela soit l’élément cœur de sa stratégie.

Lancée en 2012, LF Opportunité Immo a vocation à répondre aux besoins des PME. Et il se trouve que pour répondre à ses besoins, elle met à leur disposition des locaux d’activités et des entrepôts localisés en France.

Son taux de distribution s’élève à 5,62% en 2024, après 5,46% pour 2023 et 5,40% en 2022, ce qui est légèrement au-dessus de sa moyenne sur la période 2013-2022, dont la valeur est de 5,26%. La tendance est donc plutôt bonne, et les rendements stables et de bonne facture.

Avec un prix de souscription de 203€ et un minimum de souscription d’une part, ce placement sera plus accessible que la SCPI ActivImmo (mais potentiellement moins performant au regard des performances historiques).

🔎 Pour plus de détails, consultez notre fiche avis sur la SCPI LF Opportunité Immo.

ActivImmo : LA SCPI spécialiste de logistique

Créée en 2019, la SCPI ActivImmo est gérée par la société de gestion Alderan. Elle vise à investir au moins 70% de ses fonds dans des locaux d’activités et des actifs logistiques.

Avec une capitalisation supérieure à 1,03 milliards d’euros en 2024, la SCPI a su convaincre de nombreux associés. Ceux-ci on put profiter d’un taux de distribution de 5,50% en 2024, en léger retrait comparé aux 5,52% de 2023. Après avoir offert un rendement de 5,50% en 2022, et un peu plus de 6% en 2020 et 2021, nous pouvons dire que ce placement pierre papier démontre donc de belles performances, et surtout régulières.

⚠️ En revanche, le minimum de souscription est relativement élevé, à 6 100€ (10 parts à 610€ chacune à fin 2024).

🔎 Pour plus de détails, consultez ma fiche avis sur la SCPI Activimmo.

Avantages et inconvénients d’investir dans une SCPI logistique

✅ Les avantages d’une SCPI logistique

Comme évoqué préalablement, le e-commerce ne cesse de croître en France, comme en Europe. En effet, en valeur, il a quasiment quadruplé en une dizaine d’années.

De plus, les promesses de livraisons rapides à la Amazon requièrent une chaîne logistique à la pointe, avec des grands hubs, mais aussi de plus petits entrepôts à proximité des grandes villes. Ces derniers permettent de livrer rapidement les produits les plus demandés. Ainsi, il y a des chances que les entreprises de stockage et de transports n’aient pas fini de se développer.

Fort de ces besoins, la demande forte des logisticiens permet de demander des loyers attractifs, qui se traduisent mécaniquement par des rendements séduisants qui dépassent les 5% annuels.

Alors que la moyenne des taux de distribution des SCPI est de 4,72% en 2024 selon l’ASPIM, les SCPI logistiques font donc mieux, et même sensiblement mieux pour LOG IN qui distribue 6,30% sur la même période.

Enfin, outre la technicité requise, les actifs immobiliers logistiques sont difficilement accessibles à l’investisseur lambda. Le prix moyen des actifs acquis par Activimmo dépasse les 5 millions d’euros, tandis que chez LOG IN cet indicateur franchit la barre des dix millions d’euros !

➡️ Avec un minimum de souscription de quelques centaines, voire quelques milliers d’euros, les SCPI restent de fantastiques placements pour démocratiser l’investissement dans la pierre.

❌ Les inconvénients des SCPI logistiques

Bien qu’elles soient attractives, les SCPI logistiques ne sont pas exemptes de certains défauts, et je vais donc me faire ici l’avocat du diable.

Tout d’abord, certes les taux de distribution sont intéressants, mais plusieurs SCPI diversifiées font mieux, à l’instar de la SCPI Transitions Europe dont le rendement dépasse les 8% deux années de suite, ou d’Iroko Zen avec plus de 7% pendant 4 années consécutives.

Ensuite, en plus de faire mieux au niveau du rendement, des SCPI comme Remake Live ou Mistral Sélection permettent d’investir sans frais d’entrée. A l’inverse, la commission de souscription grimpe à 12% chez LOG IN, 10,8 chez LF Opportunité Immo et 10,6% chez Activimmo. Cela vient fortement diminuer la rentabilité de votre investissement, surtout si vous l’envisagez sur une dizaine d’années seulement. Si le sujet vous titille, je vous dévoile ici comment les SCPI sans frais d’entrée tirent leur épingle du jeu.

Last but not least, en investissant dans une SCPI logistique vous vous exposez à une sous thématique de l’investissement immobilier. Certes cela peut s’avérer un pari gagnant, mais les bonnes règles d’investissement vous recommandent plutôt de diversifier. Ainsi, bien que vous puissiez faire le choix d’accentuer votre exposition à la logistique, je vous recommande tout de même de compléter avec de l’immobilier sur d’autres stratégies.

Comment investir dans une SCPI logistique ?

Pour investir dans une SCPI logistique, comme avec toutes les SCPI, vous avez globalement 4 options :

• Acheter des parts de SCPI en direct et en cash. C’est à dire avec votre épargne disponible.
• Acheter des parts de SCPI à crédit. Vous profitez alors d’un effet de levier, et vous utilisez votre capacité d’endettement si cela n’était pas déjà le cas. Je vous en dis plus ici.
• Investir dans une SCPI logistique au sein d’un contrat d’assurance-vie. Cela vous permet de profiter d’une fiscalité avantageuse, aussi bien pour vos dividendes que d’un point de vue successoral. Je vous en dis plus ici.
• Acheter des parts de SCPI en nue propriété. Vous bénéficiez alors d’un prix de part décoté, en contrepartie d’une absence de dividendes pendant un certain nombre d’années. L’avantage c’est que la plus-value liée à la décote n’est pas fiscalisée, et vous pouvez vous arrangez pour commencer à toucher des dividendes à la retraite, quand votre niveau d’imposition est plus faible. Je vous en dis plus ici.

N’oubliez pas de diversifier vos placements avec d’autres SCPI

Pour clore cet article, je souhaiterais rappeler encore une fois qu’en investissant dans une SCPI spécialisée dans la logistique, vous vous exposez à un marché spécifique, avec les opportunités mais aussi les risques que cela comprend.

Pour atténuer ce risque, il est donc conseiller de placer votre argent également dans d’autres SCPI, qui investissent dans des secteurs différents (ex. bureaux, immobilier résidentiel, commerces).

Voici quelques exemples des meilleures SCPI du marché :

Et pour une vision plus complète, vous pouvez jeter un coup d’œil à mon classement détaillé des SCPI.

Questions fréquentes