Si la plupart des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investissent dans des immeubles de bureaux ou des commerces, il existe également des SCPI plus spécialisées. Depuis quelques années se sont ainsi lancées des SCPI dédiées entièrement ou en partie à la logistique.
Est-ce une bonne idée d’investir dans un secteur spécifique comme celui de la logistique ? Pourquoi le faire via des SCPI ? Quelles sont celles qui existent sur le marché ? Nous répondons à vos questions dans cet article.
Investissez dans la logistique pour surfer sur l’essor du e-commerce
Les SCPI spécialisées dans la logistique investissent dans des entrepôts, des plateformes logistiques de transport, ainsi que des bureaux administratifs généralement accolés à ces bâtiments.
Si de telles structures immobilières existent depuis déjà de nombreuses années, leur développement s’est accéléré, en lien étroit avec la croissance du commerce en ligne. Logique, puisque les plateformes du web doivent stocker leurs produits dans des entrepôts, avant de vous les envoyer directement chez vous 🚚.
📈 Comme vous pouvez le constater sur le graphique ci-dessous, les ventes sur internet se portent plutôt (très bien). La croissance s’est même accélérée pendant la crise sanitaire en 2020-2022.
La thèse d’investissement semble donc plutôt bonne.
Investir via une SCPI : accéder facilement à l’immobilier logistique
Pour ceux qui souhaiterait profiter du développement des besoins logistiques, il ne vous reste donc plus qu’à acheter et louer des entrepôts ou plateformes pour quelques dizaines de millions d’euros et les louer.
Ou bien plus simplement, vous pouvez acheter des parts de SCPI logistique !
C’est alors la SCPI spécialisée qui se charge de l’acquisition des biens, de leur location, leur entretien, etc. tandis que vous récupérez une part importante des loyers, proportionnellement au nombre de parts détenues.
Là encore, le secteur de la logistique comporte quelques avantages comme des baux de location à long terme signés avec les entreprises (par exemple aux alentours de 15 ans). Ceci donne une bonne stabilité et visibilité aux niveau des revenus locatifs.
Enfin, les rendements sont plutôt bons puisqu’ils tournent aux alentours de 5% / 6% de taux de distribution (TD), là où la moyenne du marché des SCPI se situe plus aux alentours de 4,5% ces dernières années.
Les SCPI spécialisées dans la logistique sont assez récentes (années 2010) et peu nombreuses, il est donc difficile de généraliser.
Quelles sont les meilleures SCPI dédiées à la logistique ?
Envie de diversifier votre patrimoine avec de l’immobilier logistique ? Pour passer à la pratique, voici ci-dessous les meilleures SCPI spécialisées dans le secteur logistique (et à vrai dire les seules, car elles ne sont pas nombreuses).
SCPI à capital Variable gérée par Theoreim depuis octobre 2022.
- Rendement 2023 : 6.21%
- Secteur: Logistique
- Prix d’une part : 250 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par ALDERAN depuis juin 2019.
- Rendement 2023 : 5.52%
- Secteur: Activité / Logistique
- Prix d’une part : 610 €
- Frais de souscription : 10.6%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 98%
- Délais de jouissance : 5 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par LA FRANCAISE REM depuis août 2012.
- Rendement 2023 : 5.46%
- Secteur: Activité / Logistique
- Prix d’une part : 203 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 14%
- Taux d’occupation : 98%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
LOG IN : la nouvelle SCPI logistique à vocation européenne
Sous la houlette de la société de gestion Theoreim, LOG IN est une SCPI spécialisée dans la logistique qui s’est lancée récemment sur le marché (fin 2022).
et situé en Italie, à Bovolone
Cette SCPI a fait son entrée directement dans notre top 20 des meilleures SCPI (classement complet disponible ici). Elle se voit donc attribuer un SCPI Awards 2024 de Finance Héros. Voici quelques unes des raisons expliquant cette belle performance :
- Avec un taux de distribution 2023 de 6,21%, elle offre un très beau rendement à ses associés
- Les Taux d’Occupation Financier (TOF) atteint les 100%. Cela signifie que l’ensemble des actifs sont loués, ce qui maximise les revenus, et traduit une bonne gestion
- Des loyers stables, avec une belle visibilité grâce à une durée moyenne résiduelle des baux de 8 ans
🎯 La stratégie de la SCPI LOG IN est la suivante : répondre aux besoins immobiliers des secteurs industriels et logistique en Europe.
Cette SCPI ne s’arrête donc pas aux entrepôts mais vise à investir dans :
- Des murs d’usine
- Des locaux d’activités
- Des centres de Recherche et Développement (santé, technologies, etc.)
- Des datacenters (centres d’hébergement de données)
- Et évidemment des actifs immobiliers de logistique. Comme des entrepôts de stockage, ou pour la gestion de la livraison du dernier kilomètre
⚠️ Il va falloir que la société de gestion continue à être performante, car avec des frais de souscription de la SCPI à 12% TTC, et des frais de gestion à 12% TTC (qui peuvent monter à 14,4% si la collecte annuelle nette est inférieure à 5 millions d’euros), la structure de frais assez lourde. La SCPI LOG IN ne part donc pas avec un avantage pour distribuer de la performance à leurs associés…
✅ La SCPI investissant en Europe, il est cependant possible qu’elle soit plus intéressante que d’autres SCPI une fois la fiscalité prise en compte. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article dédié aux SCPI européennes.
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🔎 Pour plus de détails, consultez notre fiche avis sur la SCPI LOG IN.
ActivImmo : LA SCPI spécialiste de logistique
Créée en 2019, la SCPI ActivImmo est gérée par la société de gestion Alderan. Elle vise à investir au moins 70% de ses fonds dans des locaux d’activités et des actifs logistiques.
Avec une capitalisation supérieure à 1,1 milliards d’euros en 2023, la SCPI a su convaincre de nombreux associés. Ceux-ci on put profiter d’un taux de distribution de 5,52% en 2023, après avoir eu 5,50 en 2022, et un peu plus de 6% en 2020 et 2021. De belles performances donc, et régulières.
En revanche, le minimum de souscription est relativement élevé, à 6 100€ (10 parts à 610€ chacune à fin 2023).
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🔎 Pour plus de détails, consultez notre fiche avis sur la SCPI Activimmo.
LF Opportunité Immo : au service des PME avant tout
Cette SCPI gérée par la société La Française dispose de biens immobiliers logistiques dans son patrimoine, mais sans que cela soit l’élément cœur de sa stratégie.
Lancée en 2012, LF Opportunité Immo a vocation à répondre aux besoins des PME. Et il se trouve que pour répondre à ses besoins, elle met à leur disposition des locaux d’activités et des entrepôts localisés en France.
Son taux de distribution s’élève à 5,46% pour 2023, après 5,40% en 2022.ce qui est légèrement au-dessus de sa moyenne sur la période 2013-2022, dont la valeur est de 5,26%. La tendance est donc plutôt bonne, et les rendements stables et de bonne facture.
Situé à Saint-Jean d’Illac, l’ensemble inclut 2 738m2 d’entrepôts, ainsi que 550m2 de bureaux et 500m2 de chambre froide
Avec un prix de souscription de 203€ et un minimum de souscription d’une part, ce placement sera plus accessible que la SCPI ActivImmo (mais potentiellement moins performant au regard des performances historiques).
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🔎 Pour plus de détails, consultez notre fiche avis sur la SCPI LF Opportunité Immo.
N’oubliez pas de diversifier vos placements avec d’autres SCPI
Pour clore cet article, je souhaiterais rappeler qu’en investissant dans une SCPI spécialisée dans la logistique, vous vous exposez à un marché spécifique, avec les opportunités mais aussi les risques que cela comprend.
Pour atténuer ce risque, il est donc conseiller de placer votre argent également dans d’autres SCPI, qui investissent dans des secteurs différents (ex. bureaux, immobilier résidentiel, commerces).
Voici quelques exemples des meilleures SCPI du marché :
SCPI à capital Variable gérée par EPSILON CAPITAL depuis décembre 2021.
- Rendement 2023 : 6.25%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 250 €
- Frais de souscription : 5%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par CORUM AM depuis février 2012.
- Rendement 2023 : 6.06%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 1135 €
- Frais de souscription : 11.96%
- Frais de gestion : 13.2%
- Taux d’occupation : 97%
- Délais de jouissance : 5 mois
Et pour une vision plus complète, vous pouvez jeter un coup d’œil à notre classement détaillé des SCPI.
- Bilan du e-commerce en France : https://www.fevad.com/bilan-du-e-commerce-en-france-160-milliards-deuros-ont-ete-depenses-en-ligne-en-2023/
Questions fréquentes
L’investissement en SCPI s’est révélé rentable pour les épargnants ces dernières années, notamment avec un taux de distribution moyen du marché situé entre 4% et 5,5% sur les années 2012 à 2022. Malgré les frais de souscription qui peuvent être élevés, l’investissement en SCPI est donc rentable sur le long terme.
Les SCPI comportent quelques inconvénients, comme des frais d’entrée qui peuvent être élevés (jusqu’à 12%) ou une fiscalité significative dès que votre Tranche Marginale d’Imposition atteint 30%. Il existe néanmoins des possibilités pour gommer ces inconvénients, comme par exemple l’achat de SCPI via une assurance-vie.
Pour rejoindre le rang des investisseurs en SCPI il vous suffira de disposer de quelques centaines d’euros pour certaines SCPI. En revanche quelques SCPI requièrent au minimum quelques milliers d’euros pour souscrire.
De manière générale, il est conseillé d’investir en SCPI sur le long terme (idéalement à garder 10 ans ou plus dans votre portefeuille). Cela s’explique aussi bien par des frais de souscription qui sont parfois conséquent, et dont l’impact se gomme avec les années, que par une fiscalité sur les plus-value qui diminue avec les années de détention.
Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez le faire soit via un courtier (ex. Louve Invest), soit via une assurance-vie, soit directement en ligne sur le site de la SCPI pour les plus innovantes (ex. Iroko Zen).
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