Si la plupart des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investissent dans des immeubles de bureaux ou des commerces, il existe également des SCPI plus spécialisées. Depuis quelques années se sont ainsi lancées des SCPI dédiées entièrement ou en partie à la logistique.
Est-ce une bonne idée d’investir dans un secteur spécifique comme celui de la logistique ? Pourquoi le faire via des SCPI ? Quelles sont celles qui existent sur le marché ? Nous répondons à vos questions dans cet article.
Investissez dans la logistique pour surfer sur l’essor du e-commerce
Les SCPI spécialisées dans la logistique investissent dans des entrepôts, des plateformes logistiques de transport, ainsi que des bureaux administratifs généralement accolés à ces bâtiments.
Si de telles structures immobilières existent depuis déjà de nombreuses années, leur développement s’est accéléré, en lien étroit avec la croissance du commerce en ligne. Logique, puisque les plateformes du web doivent stocker leurs produits dans des entrepôts, avant de vous les envoyer directement chez vous 🚚.
📈 Comme vous pouvez le constater sur le graphique ci-dessous, les ventes sur internet se portent plutôt (très bien). La croissance s’est même accélérée pendant la crise sanitaire en 2020-2022.
La thèse d’investissement semble donc plutôt bonne.
Investir via une SCPI : accéder facilement à l’immobilier logistique
Pour ceux qui souhaiterait profiter du développement des besoins logistiques, il ne vous reste donc plus qu’à acheter et louer des entrepôts ou plateformes pour quelques dizaines de millions d’euros et les louer.
Ou bien plus simplement, vous pouvez acheter des parts de SCPI logistique !
C’est alors la SCPI spécialisée qui se charge de l’acquisition des biens, de leur location, leur entretien, etc. tandis que vous récupérez une part importante des loyers, proportionnellement au nombre de parts détenues.
Là encore, le secteur de la logistique comporte quelques avantages comme des baux de location à long terme signés avec es entreprises (par exemple aux alentours de 15 ans). Ceci donne une bonne stabilité et visibilité aux niveau des revenus locatifs.
Enfin, les rendements sont plutôt bons puisqu’ils tournent aux alentours de 5% / 6% de taux de distribution (TD), là où la moyenne du marché des SCPI se situe plus aux alentours de 4,5% ces dernières années.
Les SCPI spécialisées dans la logistique sont assez récentes (années 2010) et peu nombreuses, il est donc difficile de généraliser.
Quelles sont les meilleures SCPI dédiées à la logistique ?
Envie de diversifier votre patrimoine avec de l’immobilier logistique ? Pour passer à la pratique, voici ci-dessous les meilleures SCPI spécialisées dans le secteur logistique (et à vrai dire les seules, car elles ne sont pas nombreuses).
SCPI à capital Variable gérée par ALDERAN depuis juin 2019.
- Rendement 2022 : 5.5%
- Secteur: Activité / Logistique
- Prix d’une part : 610 €
- Frais de souscription : 10.6%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 98%
- Délais de jouissance : 5 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par LA FRANCAISE REM depuis août 2012.
- Rendement 2022 : 5.4%
- Secteur: Activité / Logistique
- Prix d’une part : 203 €
- Frais de souscription : 9%
- Frais de gestion : 14.4%
- Taux d’occupation : 95%
- Délais de jouissance : 4 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par PAREF GESTION depuis novembre 1991.
- Rendement 2022 : 5.4%
- Secteur: Bureaux
- Prix d’une part : 1050 €
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion : 9.6%
- Taux d’occupation : 88%
- Délais de jouissance : 4 mois
sur France SCPI
ActivImmo : LA SCPI spécialiste de logistique
Créée en 2019, la SCPI ActivImmo est gérée par la société de gestion Alderan. Elle vise à investir au moins 70% de ses fonds dans des locaux d’activités et des actifs logistiques.
Avec presque 1 milliards d’euros sous gestion en 2023, la SCPI a su convaincre de nombreux associés. Ceux-ci on put profiter d’un taux de distribution de 5,5% en 2022, après avoir eu un peu plus de 6% en 2020 et 2021. De belles performances donc.
En revanche le minimum de souscription est relativement élevé, à 6 100€ (10 parts à 610€ chacune à début 2023).
Avec France SCPI
LF Opportunité Immo : au service des PME avant tout
Cette SCPI gérée par la société La Française dispose de biens immobiliers logistiques dans son patrimoine, mais sans que cela soit l’élément cœur de sa stratégie.
Lancée en 2012, LF Opportunité Immo a vocation à répondre aux besoins des PME. Et il se trouve que pour répondre à ses besoins, elle met à leur disposition des locaux d’activités et des entrepôts localisés en France.
Son taux de distribution s’élève à 5,40% pour 2022, ce qui est légèrement au-dessus de sa moyenne sur la période 2013-2022, dont la valeur est de 5,26%.
Avec un prix de souscription de 203€ et un minimum de souscription d’une part, ce placement sera plus accessible que la SCPI ActivImmo (mais potentiellement moins performant au regard des performances historiques).
Avec France SCPI
LOG IN : la nouvelle SCPI logistique à vocation européenne
Sous la houlette de la société de gestion Theoreim, LOG IN est une SCPI spécialisée dans la logistique qui s’est lancée récemment sur le marché (fin 2022).
Par conséquent, aucun chiffre de performance n’est encore disponible. C’est donc un pari à faire sur sa stratégie qui est la suivante : répondre aux besoins immobiliers des secteurs industriels et logistique en Europe.
Cette SCPI ne s’arrête donc pas aux entrepôts mais vise à investir dans :
- Des murs d’usine
- Des locaux d’activités
- Des centres de Recherche et Développement (santé, technologies, etc.)
- Des datacenters (centres d’hébergement de données)
- Et évidemment des actifs immobiliers de logistique. Comme des entrepôts de stockage, ou pour la gestion de la livraison du dernier kilomètre
🎯 La SCPI affiche un objectif de Taux de Rendement Interne (TRI) de minimum 5%, pour une durée de détention minimale de 10 ans. Et un taux de distribution annuel de 5% net de frais de gestion.
⚠️ Il va falloir que la société de gestion soit performante, car avec des frais de souscription de la SCPI à 12% TTC, et des frais de gestion à 12% TTC (qui peuvent monter à 14,4% si la collecte annuelle nette est inférieure à 5 millions d’euros), la structure de frais assez lourde ne les fait pas partir avec un avantage pour distribuer de la performance à leurs associés…
La SCPI investissant en Europe, il est cependant possible qu’elle soit plus intéressante que d’autres SCPI une fois la fiscalité prise en compte. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article dédié aux SCPI européennes.
Avec France SCPI
N’oubliez pas de diversifier vos placements avec d’autres SCPI
Pour clore cet article, je souhaiterais rappeler qu’en investissant dans une SCPI spécialisée dans la logistique, vous vous exposez à un marché spécifique, avec les opportunités mais aussi les risques que cela comprend.
Pour atténuer ce risque, il est donc conseiller de placer votre argent également dans d’autres SCPI, qui investissent dans des secteurs différents (ex. bureaux, immobilier résidentiel, commerces).
Voici quelques exemples des meilleures SCPI du marché :
SCPI à capital Variable gérée par REMAKE AM depuis février 2022.
- Rendement 2022 : 7.64%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 0%
- Frais de gestion : 18%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par CORUM AM depuis février 2012.
- Rendement 2022 : 6.88%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 1135 €
- Frais de souscription : 11.96%
- Frais de gestion : 13.20%
- Taux d’occupation : 97%
- Délais de jouissance : 6 mois
SCPI à capital Variable gérée par EPSILON CAPITAL depuis décembre 2021.
- Rendement 2022 : 6.08%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 250 €
- Frais de souscription : 5.4%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
sur France SCPI
Et pour une vision plus complète, vous pouvez jeter un coup d’oeil à notre classement détaillé des SCPI.
Questions fréquentes
L’investissement en SCPI s’est révélé rentable pour les épargnants ces dernières années, notamment avec un taux de distribution moyen du marché situé entre 4% et 5,5% sur les années 2012 à 2022. Malgré les frais de souscription qui peuvent être élevés, l’investissement en SCPI est donc rentable sur le long terme.
Les SCPI comportent quelques inconvénients, comme des frais d’entrée qui peuvent être élevés (jusqu’à 12%) ou une fiscalité significative dès que votre Tranche Marginale d’Imposition atteint 30%. Il existe néanmoins des possibilités pour gommer ces inconvénients, comme par exemple l’achat de SCPI via une assurance-vie.
Pour rejoindre le rang des investisseurs en SCPI il vous suffira de disposer de quelques centaines d’euros pour certaines SCPI. En revanche quelques SCPI requièrent au minimum quelques milliers d’euros pour souscrire.
De manière générale, il est conseillé d’investir en SCPI sur le long terme (idéalement à garder 10 ans ou plus dans votre portefeuille). Cela s’explique aussi bien par des frais de souscription qui sont parfois conséquent, et dont l’impact se gomme avec les années, que par une fiscalité sur les plus-value qui diminue avec les années de détention.
Pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez le faire soit via un courtier (ex. France SCPI), soit via une assurance-vie, soit directement en ligne sur le site de la SCPI pour les plus innovantes (ex. Iroko Zen).
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