défiscalisation immobilière

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier pour le louer ? Vous avez raison, c’est un indispensable de la gestion de patrimoine ! Et en plus, vous pouvez bénéficier d’avantages en impôts.

Mais de nombreux dispositifs fiscaux ont été instaurés par le législateur au fil des années et il y a de quoi s’y perdre …

➡️ Voici un tour d’horizon des dispositifs pour tout savoir sur la défiscalisation immobilière.

En bref : investissement locatif et défiscalisation

LES POINTS-CLES

L’achat locatif permet de se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires, notamment pour anticiper la retraite ou les études des enfants.

Le législateur a instauré de nombreuses niches fiscales pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier et réduire leurs impôts :

  • les investissements locatifs dans le neuf avec le Pinel et le Pinel Plus,
  • un achat dans l’ancien avec travaux grâce au dispositif Denormandie,
  • l’acquisition d’un bien de caractère (Malraux) et même de monuments historiques,
  • l’investissement dans le logement meublé (location meublée),
  • ou encore dans le logement social avec le Loc’Avantages.

 

L’option pour l’un ou l’autre de ces dispositifs dépend essentiellement de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation fiscale. Et sachez qu’il existe aujourd’hui de nombreuses solutions clé-en-main !

 

Toutefois, prenez garde à ne pas faire passer le cadeau fiscal alléchant avant la solidité de l’investissement…

Mona
Les conseils de Mona

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La défiscalisation immobilière avec la loi Pinel

Le dispositif Pinel a été lancé en 2014 pour encourager la construction de logements neufs destinés à être loués, dans les zones où le marché locatif est en tension. En tant qu’investisseur, ce dispositif de défiscalisation vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier à long terme tout en réduisant vos impôts.

En effet, avec la loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le prix d’achat, à condition de louer le bien pendant au moins 6 ans.

Notez que de nombreuses conditions doivent êtres remplies comme la zone d’investissement en loi Pinel, le plafond de loyer à ne pas dépasser ou encore les ressources des locataires. De plus, le logement doit obligatoirement être loué nu (non meublé). Enfin, la défiscalisation immobilière en loi Pinel prendra fin en 2025.

Néanmoins, il est encore possible d’investir. Vous pouvez le faire plus facilement en optant pour des logements Pinel clé en main et en faisant appel à une agence de gestion immobilière pour la location.

Jusqu’à 14% de réduction d’impôt pour investissement locatif

La réduction d’impôt Pinel : base et taux

Votre réduction d’impôt Pinel s’applique au prix d’achat du bien immobilier neuf, dans la limite de 300 000 € et 5 500 € / m2. Cette limite s’applique par année et par foyer fiscal. Vous ne pouvez pas acheter plus de deux biens par an et les plafonds ci-dessus énoncés s’appliquent pour l’ensemble des achats.

Notez que les taux de réduction d’impôt ont été abaissés pour les investissements Pinel réalisés à compter du 1er janvier 2023. Ayez également en tête que la réduction d’impôt est lissée sur la durée de location.

  • Investissement en France métropolitaine
Durée de locationInvestissement en 2022Investissement en 2023Investissement en 2024
6 ans12 %10,5 %9 %
9 ans18 %15 %12 %
12 ans21 %17,5 %14 %
Taux de réduction Pinel (Métropole) en fonction de la date d’investissement

Vous vous demandez où investir en métropole en Pinel ? Lisez ici notre comparatif des meilleures villes.

  • Investissement dans les DOM-TOM
Durée de locationInvestissement en 2022Investissement en 2023Investissement en 2024
6 ans23 %21,5 %20 %
9 ans29 %26 %23 %
12 ans32 %28,5 %25 %
Taux de réduction Pinel (Outre-mer) en fonction de la date d’investissement

Exemple d’investissement en loi Pinel

En 2023, vous achetez un appartement de 60m2 à Riom au prix de 100 000 €. Vous vous engagez à le louer pendant 9 ans aux conditions fixées par la loi Pinel (dispositif classique).

Vous pouvez alors profiter d’une réduction d’impôt totale de 15 000 €, qui sera étalée chaque année pendant 9 ans, soit 1 750 € par an les 6 premières années puis 1 500 € les 3 dernières années.

Synthèse de la loi Pinel

La loi Pinel est très intéressante pour la réduction d’impôt qu’elle accorde, mais cela ne doit pas masquer les inconvénients attachés à l’investissement. En voici une synthèse, que vous pouvez compléter en lisant notre avis sur l’investissement en loi Pinel :

Avantages
  • Réduction d’impôt jusqu’à 42 000 € (en métropole)
  • Possibilité de louer à des membres de la famille (en dehors du foyer fiscal)
  • Parfait pour ceux qui n’aiment pas les travaux ! Vous pouvez acheter un logement neuf clé en main
  • Possibilité d’investir des sommes moins importantes avec des SCPI Pinel
Inconvénients
  • Réduction plafonnée à 300 000 € et 5 500 € / m2 par an (et par foyer fiscal)
  • Conditions d’éligibilités strictes et risque de perte de l’avantage fiscal si ces conditions ne sont pas respectées
  • Prix d’achat gonflés et frais élevés entraînant un risque de moins-values à la revente
  • Entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 € / an / foyer)
  • Prend fin au 31 décembre 2024

Nos conseils pour bien investir en Pinel

Mona
Les conseils de Mona
  • choisissez un bien situé dans un quartier dynamique, avec des commerces de proximité, des transports en commun et un bassin d’emploi,
  • choisissez un bien dont la valeur n’est pas surestimée à l’achat : si la valeur du bien excède 30 % par rapport aux biens anciens, nous vous déconseillons de l’acheter,
  • comparez les logements et les promoteurs : ne vous limitez pas à une seule offre, négociez, soyez patient, ne vous précipitez pas,
  • faites une étude de marché dans le secteur pour évaluer la demande locative et les niveaux de loyers,
  • évitez les quartiers “tout Pinel” car tous les investisseurs risquent de revendre en même temps, ce qui ferait baisser le prix de votre bien.

Défisaliser avec la nouvelle réduction d’impôt Pinel Plus

Pinel plus 2023

Cette nouvelle niche fiscale est entrée en vigueur en 2023 et poursuit sensiblement les mêmes objectifs que le Pinel classique.

Mais, avec le Pinel Plus, vous devez investir dans des biens différents :

  • soit dans des zones différentes du Pinel classique, qui sont les « quartiers prioritaires définis par la politique de la ville » (QQPV),
  • ou alors dans des biens qui répondent à des normes énergétiques, de confort et d’usage supérieures aux standards applicables.

En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt, dont les taux sont plus importants que le Pinel.

Sachez que les autres conditions applicables au Pinel classique s’appliquent aussi au Pinel Plus (plafonds, loyers, ressources des locataires, etc).

Base et taux de la réduction d’impôt Pinel Plus

La base de la réduction d’impôt est la même qu’en Pinel classique : il s’agit du prix d’acquisition de votre logement. De même, les plafonds d’investissement du Pinel s’appliquent au Pinel Plus.

Mais, les taux du Pinel Plus sont majorés, c’est d’ailleurs sont principal avantage par rapport au Pinel classique :

Durée de locationTaux de réduction d’impôt
6 ans12%
9 ans18%
12 ans21%
Taux de réduction d’impôt Pinel Plus

Synthèse de la défiscalisation Pinel Plus

Avantages
  • Réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €
  • Réduction de la facture énergétique pour le locataire et confort absolu (réduction du risque de vacance locative)
  • Possibilité d’investir en SCPI si vous n’avez pas le budget ou ne souhaitez pas acquérir un bien entier
Inconvénients
  • Conditions strictes à respecter (plafonds d’investissement, zone, loyers, etc).
  • Entre dans le plafonnement global des niches fiscales
  • Des prix d’achats encore plus élevés que le Pinel classique
  • Une offre encore peu développée
  • Prend fin au 31 décembre 2024

Lisez aussi notre article dédié pour tout savoir sur le Pinel Plus.

Le dispositif Denormandie pour défiscaliser dans l’immobilier ancien

Où investir Pinel

Le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie est destiné à encourager la réhabilitation des logements anciens destinés à la location.

En tant qu’investisseur, cela vous permet d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % de la valeur du bien. Calqué sur la loi Pinel, le dispositif Denormandie suppose une location du bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous devrez également respecter des conditions liées au logement, à la location et aux ressources du locataire.

De plus, vous pouvez optimiser votre investissement Denormandie avec la création d’un déficit foncier.

Base et taux de la réduction d’impôt Denormandie

La réduction d’impôt s’applique au prix d’acquisition du bien ancien, majoré des dépenses de travaux.

Mais parmi les conditions à respecter, les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix global de l’opération – dont 20% aux fins d’améliorer la performance énergétique (30% s’il s’agit d’un logement individuel).

En contrepartie, vous bénéficiez de taux de réduction importants :

Durée de locationTaux de réduction d’impôt en 2023Montant maximal de réduction par bien
6 ans12 %36 000 €
9 ans18 %54 000 €
12 ans21 %63 000 €
Taux de réduction d’impôt Denormandie

Exemple chiffré d’un investissement en loi Denormandie

En 2023, vous achetez un logement ancien à Brest au prix de 150 000 € et vous réalisez des travaux éligibles  pour un montant de 40 000 €. Les travaux s’achèvent en juin 2024. En tant que propriétaire-bailleur, vous vous engagez à le louer pendant 12 ans. Votre réduction d’impôt totale sera égale à 39 900 € (190 000 x 21 %). 

Lors de votre déclaration des revenus 2024, qui interviendra en 2025, vous déclarez l’investissement en Denormandie. La réduction d’impôt viendra donc s’imputer sur l’impôt sur les revenus perçus en 2024, à payer en 2025.

Le dispositif est dégressif, cela signifie que les 9 premières années, vous pourrez réduire vos impôts de 3 800 € par an, puis de 1 900 € pendant les 3 dernières années

Synthèse de la défiscalisation immobilière en loi Denormandie

Avantages
  • Réduction fiscale allant jusqu’à 21% des sommes engagées
  • Achat et revente au prix de l’ancien (réduction du risque de moins-value)
  • Possibilité de louer le bien à un ascendant ou à un descendant (hors foyer fiscal)
  • Travaux de rénovation énergétique moins exigeants que le Pinel ou le Pinel Plus (neuf)
Inconvénients
  •  Travaux importants à prévoir
  • Conditions d’éligibilités strictes et risque de perte de l’avantage fiscal si ces conditions ne sont pas remplies (zones, délais d’achèvement des travaux, plafonds, etc)

    La réduction d’impôt Denormandie a été prolongée par la loi de finances pour 2024 et concerne les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2026.

    Pour en savoir plus sur le dispositif Denormandie, c’est par ici dans notre article dédié.

    La défiscalisation des travaux avec la loi Malraux

    travaux

    La loi Malraux encourage la réalisation d’opérations complexes de restauration d’immeubles à destination du marché locatif. Les travaux réalisés permettent de préserver le patrimoine architectural en même temps qu’ils participent à la politique du logement.

    En contrepartie, ce dispositif vous permet d’obtenir en tant qu’investisseur une réduction de votre impôt sur le revenu. Le taux est de 22 % ou 30 % du montant des travaux, selon les cas.

    Pour cela, le législateur impose que :

    • vous réalisiez des travaux de restauration d’un immeuble entier,
    • cet immeuble soit situé dans un Site Patrimonial Remarquable, un quartier ancien dégradé ou assimilé,
    • vous vous engagiez à mettre le logement en location pour une durée de 9 ans.

    Notez qu’il existe des investissements en loi Malraux clé en main, qui vous permettent d’éluder les deux premières contraintes.

    Trouvez un investissement Malraux clé en main parmi plus de 500 logements actuellement en vente

    Base et taux de la réduction d’impôt Malraux

    La base de la réduction d’impôt inclut uniquement les travaux. Le prix du foncier est donc exclu (terrain et immeuble avant travaux).

    Toutefois, il y a des limites. L’assiette de l’avantage fiscal est plafonnée à 400 000 € tous les quatre ans. En d’autres termes, vous pouvez profiter d’un avantage fiscal maximal de 120 000 €, si vous réalisez 400 000 € de travaux la même année.

    Enfin, le taux de la réduction varie en fonction de deux choses :

    • la zone où votre bien est situé,
    • le dispositif d’approbation des travaux de rénovation.
    ZoneDispositif d’approbationTaux de réduction d’impôt
    Site patrimonial remarquable classéPlan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP)22 %
    Site patrimonial remarquable classéDéclaration d’utilité publique22 %
    Site patrimonial remarquable classéPlan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV)30 %
    Quartier ancien dégradéDéclaration d’utilité publique30 %
    Quartier du nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU)Déclaration d’utilité publique30 %
    Taux de réduction d’impôt Malraux en fonction de la zone et du dispositif d’approbation de l’immeuble rénové

    Exemple chiffré d’un investissement en loi Malraux

    En 2023, vous achetez un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé au prix de 240 000 €, dont la rénovation a été déclarée d’utilité publique. Vous êtes donc éligible à la réduction d’impôt Malraux au taux de 30 %.

    En 2023, vous réalisez 155 000 € de dépenses de réparation. En 2024 et 2025, vous réalisez 100 000 € de travaux d’amélioration sur cet immeuble.

    ✅ Au total, la réduction d’impôt s’élèvera à 106 500 € (soit 350 000 x 30 %). En 2023, vous pourrez réduire votre impôt de 46 500 €. En 2024 et en 2025, vous pourrez baisser votre facture fiscale de 30 000 € grâce à cet investissement.

    Vous devrez louer le bien pendant 9 ans à compter de l’achèvement des travaux.

    Synthèse de la défiscalisation en loi Malraux

    La défiscalisation immobilière en loi Malraux est particulièrement adaptée aux personnes payant beaucoup d’impôts et qui souhaitent participer à la conservation du patrimoine architectural français.

    Avantages
    • Réduction d’impôt immédiate de 22 % ou 30 % des dépenses de travaux, jusqu’à 120 000 €
    • Dispositif qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales
    • Emplacement premium et immobilier de prestige qui ne se dévalorise pas
    • Pas de plafonnement des loyers ni de contraintes quant aux ressources des locataires
    Inconvénients
    • Conditions d’éligibilités strictes (localisation, travaux, etc)
    • Impossibilité de donner en location à un membre de la famille (ascendant ou descendant)
    • Risques de vacance locative et de moins-value à la revente

    La défiscalisation immobilière en Monuments Historiques

    Loi monument historique

    Entré en vigueur en 1913, ce dispositif de défiscalisation vous permet de déduire sans limite de votre impôt sur le revenu les dépenses de travaux effectuées sur un monument historique. Et c’est le seul dispositif de défiscalisation qui est illimité (pas de plafond) ! Vous pouvez également de profiter d’une exonération d’impôt dans le cadre d’une succession.

    En contrepartie, vous devez vous engager à conserver le bien pendant 15 ans. Toutefois, vous n’avez aucune obligation de le donner en location, contrairement aux dispositifs fiscaux précédents.

    Base et taux de l’avantage fiscal Monuments historiques

    Vous pouvez déduire les dépenses de travaux éligibles de vos revenus fonciers et de votre revenu global.

    En principe, lorsque le bien vous procure des recettes (par exemple lorsque vous l’ouvrez au public moyennant un droit de visite), vos dépenses sont déductibles à 100 % de votre revenu global.

    Par exception, cette imputation sur le revenu global peut être limitée à une certaine fraction, qui varie en fonction notamment du type de bien que vous détenez (classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques ou labellisé « Fondation du patrimoine »).

    Pour mémoire, l’imputation de droit commun des déficits fonciers sur le revenu global s’élève à 10 700 €. Avec un investissement en monument historique, vous pouvez aller jusqu’à effacer totalement votre impôt sur les revenus.

    🚨 Attention, ce dispositif n’a de sens que si vous disposez par ailleurs de revenus soumis au barème progressif. En effet, la loi Monuments Historiques n’est pas efficace si vous avez uniquement des revenus soumis à une imposition forfaitaire.

    Dans cet article, on vous explique en détail comment fonctionne la défiscalisation immobilière en loi « Monuments Historiques ».

    Exemple chiffré d’un investissement en monument historique

    Vous êtes célibataire sans enfant et vos salaires annuels s’élèvent à 75 000 €. Votre impôt théorique s’élève donc à 13 844 €.

    Vous achetez cette année un bien labellisé « Fondation du patrimoine » pour un prix hors travaux de 32 000 €. Le montant des travaux s’élève à 208 000 € et ils sont éligibles en intégralité à la déduction d’impôt. Vous réalisez les travaux cette année et le mettez ensuite en location (pour un loyer de 5 300 euros par an, les charges représentant 6 000 euros).

    ✅ Vous imputez toutes les charges foncières sur vos revenus fonciers issus de la location. Vous créez un déficit foncier.

    ✅ Ce déficit foncier est imputable en intégralité sur votre revenu global et vient donc effacer votre impôt dû sur vos salaires ! Vous payez 0 € d’impôt sur le revenu cette année-là grâce à l’imputation des travaux.

    ✅ Vous pourrez déduire le déficit global subsistant (soit plus de 140 000 €) pendant les 6 prochaines année, ce qui représente une absence totale d’imposition pendant les 2 années suivantes (si vous conservez les mêmes revenus), et un reliquat de déficit imputable la 3ème année. L’économie totale d’imposition s’élèverait à plus 42 000 € !

    Synthèse de la défiscalisation en monuments historiques

    L’investissement en monuments historiques convient spécialement aux personnes fortement imposées qui souhaitent sauvegarder du patrimoine historique français.

    Avantages
    • Le seul dispositif à ne pas être plafonné !
    • Déficit foncier imputable sur le revenu global sans limite de montant
    • Exonération des droits de succession et de donation (sous conditions)
    • Pas d’obligation de location
    Inconvénients
    • Conditions strictes pour déduire les travaux à 100 %
    • Conservation du bien pendant 15 ans
    • Marché de niches

    Ici, vous pouvez comparer les biens éligibles à la loi Monuments historiques actuellement sur le marché. Sachez que vous pouvez aussi vous faire aider par un conseiller qui réalisera une simulation personnalisée.

    Optimiser ses revenus locatifs avec le Loc’Avantages et la location meublée

    location meublée

    Le dispositif Loc’Avantages pour défiscaliser les loyers

    Le « Loc’Avantages » a remplacé le dispositif Cosse « Louer abordable » en 2022, mais poursuit le même objectif. Il s’agit en effet de rendre accessible la location immobilière. En tant que bailleur, ce dispositif de défiscalisation immobilière vous offre une réduction d’impôt jusqu’à 65 % des loyers.

    En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien pendant au moins 6 ans en-dessous des prix du marché, en pratiquant une décote de 15 %, 30 % ou 45 % selon votre choix. Vous vous engagez également à choisir des locataires dont les conditions de ressources n’excèdent pas un certain seuil.

    Enfin, vous devez louer le logement nu (non-meublé) et signer au préalable une convention avec l’Anah.

    Base et taux de la réduction d’impôt Loc’Avantages

    La base de la réduction d’impôt est le loyer que vous pratiquez.

    Quant au taux de réduction d’impôt, il varie en fonction du niveau de loyer que vous pratiquez et du recours ou pas à l’intermédiation locative.

    DispositifTaux de la réduction d’impôt sans intermédiation locativeTaux de la réduction d’impôt avec intermédiation locative
    Loc 1 (décote de loyer de 15 %)15 %20 %
    Loc 2 (décote de loyer de 30 %)35 %40 %
    Loc 3 (décote de loyer de 45 %)Recours à une intermédiation locative obligatoire65 %
    Taux de réduction d’impôt Loc’Avantages

    Exemple chiffré

    Vous proposez à la location un bien de 60 m2 à Nantes que vous soumettez au dispositif Loc’Avantages. Le loyer mensuel est de 606 € (niveau de loyer loc 1). Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 15 % des revenus bruts issus de cette location.

    Vous louez le bien pendant 12 mois sans recourir à l’intermédiation locative. La réduction d’impôt est donc égale à 1 091 €. Ce montant sera déduit du montant final de l’impôt dû par votre foyer fiscal sur les revenus au titre de 2023 et chaque année pendant les 5 prochaines années.

    Synthèse du dispositif Loc’Avantages

    Avantages
    • Réduction d’imposition immédiate
    • Pas de condition de travaux (mais seuls les logements avec un DPE de classe E minimum sont éligibles)
    • Possibilité de financer une partie des travaux de rénovation par l’Anah et générer un déficit foncier
    • Pas de contrainte de localisation du bien
    Inconvénients
    • Des conditions strictes (plafonds des loyers, ressources du locataire)
    • Impossibilité de louer à un membre du foyer fiscal ou ascendant ou descendant
    • Impossibilité de cumuler cet avantage fiscal avec d’autres dispositifs d’investissements locatifs ni avec la réduction d’impôt Monuments Historiques
    • Entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 € / an / foyer)

    Si vous êtes intéressé par ce dispositif, un outil vous permet d’effectuer des simulations.

    L’amortissement en location meublée

    Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non-professionnel, vous pouvez pratiquer un amortissement des biens immobilisés lorsque vous optez pour le régime réel.

    L’amortissement est une déduction pratiquée au titre de la vétusté d’un bien, c’est-à-dire son usure théorique au fil du temps.

    Alors, cet amortissement viendra en déduction des loyers imposables et vous supporterez une imposition plus faible pendant toute la phase de location. Notez que l’amortissement des immeubles n’est possible qu’en location meublée, et non pas en location nue (régime des revenus fonciers).

    Certes, vous ne bénéficiez d’aucune réduction d’impôt à l’achat du bien, mais ici aucune contrainte n’est imposée pour bénéficier de ce dispositif.

    Vous pouvez donc investir où vous voulez, choisir les locataires que vous voulez, pratiquer des loyers de marché et louer pendant la durée que vous souhaitez.

    Lancez-vous dans l’investissement locatif sans contrainte avec la location meublée !

    ➡️ Et si vous souhaitez plutôt acheter dans l’ancien à rénover, sachez qu’il existe des solutions d’investissement locatif clés en main. Certains prestataires, comme Bevouac, Ouiker, Les Secrets de l’immo ou Immveo proposent, en effet, de vous accompagner tout au long de votre projet : de la recherche du bien jusqu’à la location, en comptant la rénovation et l’ameublement, un expert vous est dédié.

    La base de l’amortissement et le taux

    La base de l’amortissement correspond au prix d’acquisition du bien (ou à la valeur vénale s’ils n’ont pas été achetés). Les frais d’acquisition peuvent être soit amortis, soit comptabilisés en charges.

    Les taux d’amortissement varient selon la nature des biens amortis (immobilier, mobilier et travaux). Le principe en la matière est de distinguer selon les éléments composants le bien (amortissement par composant).

    Par exemple, un bien immobilier peut être décomposé comme suit :

    • le gros oeuvre (structure)
    • toiture
    • menuiseries extérieures
    • chauffage
    • étanchéité
    • ravalement avec amélioration (si travaux)
    • système électrique
    • plomberie/sanitaire, …

    La durée d’utilisation varie selon chaque composant ; de 15 à 50 ans selon les postes et le type de bâtiment.

    L’amortissement est linéaire. Donc, le taux d’amortissement annuel est déterminé en divisant la base (100%) par la durée d’utilisation. Exemple : si votre structure est amortissable sur 50 ans, alors vous pouvez déduire au titre des amortissements 2 % par an (100 / 50). En revanche, la durée d’utilisation d’un système d’étanchéité est bien moins longue (environ 15 ans). Ainsi, vous pourrez déduire 6,66 % du prix d’achat par an.

    Limite de l’amortissement

    Fiscalement, l’amortissement ne vous permettra jamais de créer un déficit. En effet, l’amortissement est limité au montant total des loyers diminué du montant total des charges déductibles (taxes foncières, frais de gestion, etc).

    🚨 L’amortissement est technique et complexe. Il requiert l’intervention d’un expert-comptable.

    À noter : le terrain n’est jamais amortissable. En revanche, les biens acquis pour meubler le logement sont amortissables.

    Exemple schématique

    Vous achetez un appartement pour un prix global de 250 000 € ainsi que des meubles pour un montant global de 8 000 €. Vous le louez et percevez des loyers annuels de 9 000 €. Les charges foncières (taxe, frais de gestion) s’élèvent à 3 000 € par an.

    Schématiquement, nous allons prendre pour acquises les données suivantes :

    • terrain : 20 % du prix d’acquisition
    • amortissement du bâti (80 % du prix d’acquisition) pendant 30 ans, soit 6 667 euros par an
    • amortissement des meubles pendant 7 ans, soit 1 143 euros par an

    Vos loyers seront donc diminués des charges foncières et vous pourrez déduire les amortissements dans cette limite, c’est-à-dire à hauteur de 6 000.

    Résultat : votre base imposable est égale à 0 !

    En plus, avec le régime LMNP, il n’y a pas de rattrapage de ces amortissements à la revente … c’est un cadeau fiscal (pour l’instant) !

    Synthèse de la location meublée au régime réel

    Avantages
    • Dispositif sans contraintes : pas de condition de localisation, de plafond de loyer ou de ressources des locataires
    • Amortissements réduisant fortement l’imposition sur les loyers les premières années
    • Pas de rattrapage à la revente
    Inconvénients
    • Pas de réduction d’impôt pour acquisition d’un bien
    • Un changement législatif à venir pour la LMNP à la revente ?

    Le super tableau comparatif de défiscalisation immobilière

    PinelPinel PlusDenormandieMalrauxMonuments historiquesLoc’AvantagesLocation meublée
    Type de bien
    Neuf, VEFA ou réhabilité
    Neuf, VEFA ou réhabilitéAncien à rénoverAncien situé dans un Site patrimonial remarquableAncien classé ou inscrit à l’inventaire des MHNeuf ou ancienNeuf ou ancien
    Type d’avantage fiscalRéduction d’impôt (RI) sur le prix d’achatRI sur le prix d’achatRI sur le prix d’achatRI sur le montant des travauxDéduction des travauxRI sur le montant des loyersAmortissement des composants
    Taux maximum– 14 % en Métropole
    – 25 % dans les DOM TOM
    21 % 21 %30 %100 %65 %100 %
    Plafond– 300 000 € et 5 500 € / m2
    – max 2 biens par an
    – 300 000 € et 5 500 € / m2
    – max 2 biens par an
    – 300 000 € et 5 500 € / m2
    – max 2 biens par an
    400 000 € de dépenses de travaux sur 4 ansSans plafondLoyers – charges déductibles
    Horizon d’investissement6 à 12 ans6 à 12 ans6 à 12 ans9 ans minimum15 ans minimum6 ans minimum5 ans pour l’exonération des plus-values en LMP
    Obligation de locationOuiOuiOuiOuiNonOuiOui
    Type de locationNueNueNueNueN/ANueMeublée
    Entre dans le plafond global des niches fiscalesOuiOuiOuiNonNonOuiNon
    Avantages– RI jusqu’à 42 000 €
    – logement neuf clé en main
    – RI jusqu’à 63 000 €
    – logement ultra-performant énergétiquement (si achat hors QQPV)
    – RI jusqu’à 63 000 €
    – Achat et revente au prix de l’ancien (risque de moins-value atténué)
    – RI jusqu’à 120 000 € (4 ans)
    – loyers libres
    – immobilier de prestige
    – imputation sur le revenu global sans limite de montant
    – exonération DMTG
    – pas d’obligation de louer
    – RI jusqu’à 65 % des loyers– Amortissement qui réduit la base imposable
    – aucune contrainte de loyers, localisation, locataires, etc
    Inconvénients– prix d’achat et frais élevés
    – loyers plafonnés
    – nombreuses conditions pour conserver l’avantage fiscal
    Inconvénients du Pinel classique– travaux importants
    – loyers plafonnés
    – nombreuses conditions pour conserver l’avantage fiscal
    – location pendant 9 ans minimum
    – risque de vacance locative accru
    – risque de moins-value à la revente
    – marché de niche avec peu d’offres disponibles
    – conservation du bien pendant 15 ans
    – entre dans l’assiette de l’IFI
    – loyers plafonnés
    – nombreuses conditions pour conserver l’avantage fiscal
    – ne permet pas de défiscaliser ses autres revenus (hors location meublée)
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    Tableau comparatif des dispositifs de défiscalisation immobilière

    Le super outil pour trouver votre bien en défiscalisation immobilière

    Grâce à ce comparateur, vous pouvez rechercher un bien en sélectionnant de nombreux paramètres : localisation du bien, dispositif fiscal ou zone fiscale, budget, surface, exposition ou encore la notation du projet.

    Ce dernier paramètre fort utile utile prend en compte la rentabilité locative, le potentiel de plus-value à la revente, la facilité de revente, la sécurité locative et l’attractivité du quartier.

    Une fois votre cible trouvée, inscrivez vos coordonnées et vous obtiendrez des informations complémentaires.

    Questions fréquentes

    Quel est le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière ?

    Tout dépend de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation fiscale. En termes de taux de réduction d’impôt, le dispositif le plus efficace est celui des Monuments historiques puisqu’il permet une réduction de la base imposable à hauteur de 100% des dépenses de travaux. Toutefois, les bases de la réduction ne sont pas les mêmes ! Il faut donc prendre en compte l’ensemble des paramètres et faire des simulations avant tout investissement.
    Rappelez-vous que les avantages fiscaux ne doivent pas vous faire acheter n’importe quel bien.

    Comment faire de la défiscalisation immobilière ?

    Pour investir dans un bien, vous pouvez vous adresser à des agences immobilières classiques, des promoteurs, des conseillers en gestion de patrimoine ou votre banquier. Il existe également aujourd’hui des plateformes en ligne.
    Pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devrez bien souvent respecter de nombreuses conditions.
    Enfin, en toute hypothèse, vous devrez veiller à déclarer votre investissement et les revenus locatifs.

    Qui peut faire de la défiscalisation immobilière ?

    Toute personne pouvant acquérir un bien (et/ou contracter un crédit) peut en théorie faire un investissement et défiscaliser. Attention, les dispositifs de réductions d’impôt (Pinel, Denormandie, Malraux, Loc’Avantages) et Monuments historiques ne sont jamais efficaces si vous n’avez aucun autre revenu soumis au barème progressif de l’impôt !
    Prenez toujours conseil avant d’investir.

    Qu’est-ce que le dispositif censi bouvard ?

    C’est un dispositif de défiscalisation immobilière pour investissement dans des résidences de services en location meublée. Il a pris fin au 31 décembre 2022. Seuls les investissements réalisés avant cette date peuvent encore bénéficier de l’avantage fiscal.