Investir en loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôts très avantageuse. Mais, cela reste avant tout un placement immobilier. La localisation de votre futur bien est donc primordiale. Un logement mal situé aura du mal à se louer et à se revendre, le rendant peu rentable ; même avec la défiscalisation.

Où investir en Pinel ? Quelles sont les zones les plus rentables ? Comment comparer la rentabilité des programmes entre eux ?

➡️ On vous livre notre top 10 des villes où investir en loi Pinel, ainsi qu’un comparatif complet de tous les logements actuellement en vente ! Mais avant cela, faisons quelques rappels utiles sur la loi.

Investir avec la loi Pinel : les grandes lignes

Investir en Pinel offre une réduction d’impôts aux particuliers qui acquièrent un bien neuf situé dans une zone sous tension locative.

En contrepartie d’un engagement de location du bien pendant 6, 9 ou 12 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 9 %, 12 % ou 14 % sur le prix d’achat (en Métropole). Le montant de l’avantage fiscal est réparti sur la durée de l’engagement de location.

Vous devez alors respecter de nombreuses conditions, comme le plafond de loyer Pinel et les revenus des locataires en loi Pinel. Le bien doit être loué nu, il est impossible de louer en LMNP.

Investir dans un logement en loi Pinel présente des avantages et des inconvénients que nous avons passés au crible dans notre avis sur le dispositif Pinel. En voici une rapide synthèse :

Avantages
  • Réduction d’impôt jusqu’à :
    • 14 % du prix d’achat pour un investissement Pinel classique en Métropole (location 12 ans),
    • 21% du prix d’achat pour un investissement en Pinel Plus,
    • 25 % du prix d’achat pour un investissement Outre-mer (location 12 ans)
  • Se constituer un patrimoine à long terme
  • Se constituer une rente future pour anticiper la retraite par exemple
  • Acquérir un logement neuf clé en main : pas de travaux exceptionnels dans les années à venir !
  • Possibilité de louer à un membre de sa famille (en dehors du foyer fiscal), pour loger son enfant étudiant par exemple
Inconvénients
  • Réduction d’impôt plafonnée :
  • Obligation de louer pendant 6, 9 ou 12 ans
  • Loyers plafonnés
  • Frais d’intermédiaires souvent élevés
  • Prix d’achat souvent gonflés avec risque de moins-value à la revente
  • Risque d’absence de locataire et perte de l’avantage fiscal si le bien n’est pas situé dans une zone attractive
  • Dispositif contraignant : localisation du bien, plafonds de loyer, plafonds de ressources des locataires, etc
  • Location nue obligatoire (pas de meublé)

Le dispositif de défiscalisation Pinel classique va disparaître en 2025, mais il est encore temps d’investir. Attention : certains promoteurs profitent de l’avantage fiscal pour vendre les logements au-dessus du prix de marché. Il est essentiel de bien analyser les appartements en vente pour rentabiliser votre investissement. Vous pouvez le faire avec ce comparateur qui référence les logements en loi Pinel !

Si vous êtes convaincu que cet investissement Pinel est fait pour vous, voici comment investir.

A qui s’adresser pour un programme immobilier en loi Pinel ?

Les appartements éligibles à l’avantage fiscal Pinel sont commercialisés par des promoteurs. Nous vous recommandons de bien comparer les projets.

➡️ Avec le comparateur ci-dessous, vous pouvez analyser les paramètres de tous les logements en vente avant d’investir : localisation du bien, zone fiscale, budget, surface, exposition ou encore la note du projet.

Ce dernier critère fort utile prend en compte la rentabilité locative, le potentiel de plus-value à la revente, la facilité de revente, la sécurité locative et l’attractivité du quartier.

✅ Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un expert immobilier. Bénéficiez de conseils et d’une simulation de rentabilité personnalisé en renseignant vos coordonnées après avoir choisi un bien. C’est entièrement gratuit alors profitez-en !

La zone d’investissement Pinel et ses impacts

📍 Vous savez sans doute que le choix de la ville où investir en Pinel a des impacts importants; en voici un bref rappel.

Tout d’abord, la zone dans laquelle vous investissez aura des impacts économiques. La localisation du bien est capitale car un emplacement attractif entraîne peu de vacance locative et laisse espérer une plus-value à la revente.

Ensuite, la situation du bien a des impacts fiscaux. En effet, vous devez investir dans une zone Pinel éligible pour bénéficier de la réduction d’impôt. Par ailleurs, la zone Pinel détermine :

Pour mémoire, voici les plafonds théoriques de loyer Pinel applicables en 2023 en fonction des zones :

ZONE A BISZONE AZONE B1ZONE B2 ET C (SUR AGRÉMENT)
18,25 € / m213,56 € / m210,93 € / m29,50 € / m2

❌ Erreur fréquente : le plafond de loyer que vous pouvez effectivement pratiquer n’est pas celui indiqué ci-dessus. Ces plafonds sont une donnée de calcul qui doivent être mis en rapport avec la surface de l’appartement Pinel. Il faut donc appliquer un coefficient multiplicateur. On vous explique la méthode pas à pas dans notre article sur les plafonds de loyers Pinel.

Mona
Les conseils de Mona

Avant d’investir, il est essentiel de faire des recherches approfondies sur le marché immobilier de chaque quartier, de considérer les taux de location, les projets de développement à venir et l’attrait général pour les résidents. Travailler avec un agent immobilier local ou un professionnel de l’investissement peut également vous aider à prendre une décision éclairée.

Top 10 des villes où investir en Pinel

Le Grand Paris

S’il est vrai que les prix à Paris intra-muros redescendent quelque peu, ils frôlent tout de même en moyenne 10 000 euros par m² dans l’ancien. De facto, un investissement Pinel y est peu abordable et les rendements seront faibles. Toutefois, de nombreuses villes limitrophes ou en banlieue sont tout aussi attractives.

En effet, la plupart des communes d’Ile-de-France se situent en zone A ou A bis. Cela témoigne d’une très forte demande pour des locations, sans que l’offre ne puisse la satisfaire. Cela tire les prix vers le haut et rassure les investisseurs, qui n’auront pas ou peu de vacance locative.

Bien sûr, les communes limitrophes sont très prisées, comme Boulogne-Billancourt, Clichy ou encore Vincennes. Toutefois, les prix y sont souvent élevés. Ne négligez pas l’intérêt d’investir en Pinel dans des pôles économiques plus éloignés. Par exemple, Orly ou Roissy abritent les aéroports les plus importants de France et emploient de nombreux salariés.

De plus, le projet de transport du Grand Paris Express va connecter plus facilement de nombreuses villes. Par exemple, Romainville sera directement sur la ligne 11 cette année ! Ainsi, les perspectives de plus-value à la revente sont favorables.

Lyon

programme pinel lyon

Ville incontournable sur le plan économique et culturel en France, avec plus de 515 000 habitants, Lyon est définitivement l’une des villes les plus attractives de France, après Paris. Cette métropole dynamique offre un marché immobilier attractif, avec un prix d’achat moyen dans l’ancien de 4 989 € / m². Bénéficiant d’un rendement locatif moyen de 4 %, Lyon peut constituer une opportunité d’investissement prometteuse.

La « ville Lumière » connaît une forte croissance économique et un taux d'embauche assez élevé (6,4% de chômage). Située en zone Pinel A, le marché locatif y est très tendu. Vous y trouverez donc facilement des locataires et réduirez le risque de vacances locatives. En tant que pôle éducatif majeur, elle accueille plus de 155 000 étudiants, créant ainsi un vivier supplémentaire.

Avez-vous pensé à Villeurbanne ?

Villeurbanne jouxte les prestigieux VI° et III° arrondissement de Lyon, au nord-est de la ville. Collée au Parc de la Tête d’Or, la ville abrite le campus universitaire de la Doua. Le prix au m² y est moins élevé que chez sa voisine lyonnaise (4 000 € en moyenne) et la tension locative bien présente (classée en zone A) ; ce qui constitue une bonne alternative à un investissement locatif dans la métropole.

Montpellier

Reconnue pour sa douceur de vivre, Montpellier est aussi une ville où il fait bon d’investir. Classée en zone A, il existe une forte tension du marché locatif et vous n’aurez donc aucun mal à trouver un locataire. D’autant plus que la ville peuplée de 300 000 habitants compte 75 000 étudiants !

Montpellier est un pôle de recherche et d’innovation, avec des entreprises spécialisées dans les TIC, multimédia, biotechnologies, pharmacie. De grands industriels qui s’y sont installés (Dell technologie, Sanofi, Vestas). La ville est également très touristique.

Le prix d’un appartement à l’achat s’élève en moyenne à 3 526 € par mètre carré, tandis que le rendement locatif grimpe à 5,10 %.

Tous les signaux seraient alors au vert mais il y a toutefois une ombre au tableau : avec 9,5% de chômeurs, la ville est bien au-dessus de la moyenne nationale.

Lille

Epicentre du Nord, Lille est une ville chaleureuse (à défaut d’être ensoleillée). Juste à côté de la Belgique, elle constitue un hub important où 240 000 personnes ont élu domicile. Grand pôle éducatif, l’agglomération lilloise accueille quant à elle quelques 110 000 étudiants.

Ancien bassin minier, le Nord a malheureusement été désindustrialisé dans les années 60, mais Lille contraste avec la région en conservant une vitalité économique. La métropole accueille des secteurs diversifiés et elle est le berceau d’illustres noms de la grande distribution, du commerce. La ville excelle dans l’agro-alimentaire, la santé et le textile. Le taux de chômage à Lille était inférieur à Paris en 2022 (6,4% contre 7% à la capitale).

Classée en zone A, le marché est donc très tendu et la demande locative y est constante. Lille est donc une bonne cible pour investir en Pinel.

En effet, le prix de l’immobilier y reste modéré, pour une moyenne de 3 646 euros par mètre carré. Le rendement locatif y est attractif puisqu’il s’élève à 4,61%.

Rennes

On y mange des galettes sous la pluie, mais pas que ! Elue 8ème ville française la plus agréable à vivre cette année, la métropole bretonne a aussi su convaincre ses habitants et ses investisseurs. D’abord, c’est un bassin d'emploi important et le taux de chômage y est faible (5,4%). Disposant de pôles universitaires de renom, Rennes draine aussi de nombreux étudiants (60 000). Enfin, même si le prix de l’immobilier n’a cessé de grimper depuis l’arrivée de la ligne TGV, il demeure bien moins cher qu’à Paris avec une moyenne de 4059 € / m² à l’achat (moyenne pour un appartement). Rennes se trouve désormais aux portes de Paris (1h30 pour rejoindre la Gare Montparnasse) et accueille de plus en plus de néo-bretons. Dotée de 220 000 habitants, la demande de logement ne cesse d’augmenter et les programmes neufs fleurissent.

Le rendement locatif moyen y est de 4,14% (hors dispositif Pinel). Située en zone B1, le marché locatif est jugé « tendu », mais plus faible qu’en région parisienne ou dans d’autres métropoles régionales.

Toulouse

Comptant plus de 500 000 habitants, la « ville Rose » connaît une forte croissance démographique. C’est un bassin d'emploi dynamique en raison des entreprises aéronautiques et aérospatiales qui y sont implantées. C’est aussi une ville qui compte beaucoup d’étudiants (120 000). Le taux de chômage y était toutefois assez élevé par rapport à d’autres villes, avec 7,4% au 1er trimestre de 2022.

La qualité de vie, le climat agréable, le cadre historique et les prix mesurés de l’immobilier en font une cible d’investissement en Pinel. En effet, le prix d’achat au m² s’élève en moyenne à 3 688 €, soit trois fois moins cher que Paris ! Avec un rendement moyen de 4,2%, Toulouse peut être une cible d’investissement locatif. Située en zone B1, la tension du marché locatif existe mais demeure plus faible que dans d’autres métropoles régionales.

A noter : une ligne grande vitesse reliera Toulouse à Bordeaux, avec une mise en circulation prévue en … 2032.

Bordeaux

La métropole raffinée de l’ouest est en plein essor économique et culturel. Sa population municipale s’élève à plus de 259 000 habitants, et atteint 814 000 dans l’agglomération. La cité du vin a en effet de nombreux atouts pour séduire : une architecture majestueuse, une bonne qualité de vie, des entreprises et un marché de l'emploi dynamiques (6,5% de chômage) ainsi qu’une ligne à grande vitesse qui la connecte à Paris en 2h.

Le marché immobilier y est compétitif, avec un prix moyen d’achat au mètre carré de 4 623 €. Le rendement locatif moyen s’élève quant à lui à 4,15%. Abritant plus de 70 000 étudiants, l’agglomération bordelaise offre un bassin locatif jeune doté d’écoles prestigieuses.

Située en zone B1, le marché locatif est considéré comme tendu bien que plus faible que dans d’autres métropoles régionales.

Nantes

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Forte de ses 320 000 habitants, Nantes est une ville dynamique de l’ouest qui connaît une croissance économique stable. Nantes est un bassin d'emploi important (taux de chômage de 5,7%). Y sont notamment installées des entreprises de construction navale, ou spécialisées dans l’aéronautique, développant de nouvelles technologies et les énergies renouvelables. De nombreuses start-ups se sont aussi établies dans l’antichambre des jeunes pousses parisiennes, telles que Doctolib.

Les Nantais apprécient la qualité de vie, proche de la mer, et la présence de nombreux espaces verts et culturels. Les étudiants aussi ont été conquis ; ils sont plus de 60 000 à s’être installés dans la métropole.

Côté immobilier, le prix au mètre carré est plus faible qu’à Rennes. Il faut compter 3 850 euros en moyenne, avec un rendement locatif de 4%.

Nantes est située en zone B1. C’est donc une cible pour un investissement Pinel avec un marché locatif qualifié de « tendu ».

Angers

Cette petite ville du Maine-et-Loire a été élue ville la plus agréable à vivre cette année ! Forte de 155 000 habitants dans sa municipalité et 46 000 étudiants dans l’agglomération, Angers n’a rien à envier à sa voisine nantaise.

En effet, le prix au mètre carré s’élève en moyenne à 3 266 euros par mètre carré. Le rendement locatif moyen est de 4,4% – soit plus élevé qu’à Bordeaux, Rennes, Nantes, Lyon ou Toulouse.

Angers se situe en zone B1. La ville a une économie diversifiée, ce qui en fait une place d’investissement assez sûre (on ne met pas les œufs dans le même panier). La ville se distingue avec son activité horticole et met en avant le secteur des innovations technologiques. Quelques 15 000 entreprises y sont implantées, notamment dans les domaines tertiaires, de l’industrie, de la santé et de la logistique. Côté emploi, le taux de chômage s’élevait à 7,3% au premier trimestre 2022 (soit un taux supérieur à Nantes et plus proche de Paris ou Toulouse).

Marseille

logement pinel Marseille

L’accent chantant et le soleil méditerranéen ont convaincu plus d’un parisien après l’épidémie à aller s’installer à Marseille. La ville est l’une des plus peuplées de France, comptant environ 870 000 habitants à l’échelle de la municipalité, dont quelques 70 000 étudiants.

Marseille pourrait en effet être une bonne cible pour un investissement immobilier, notamment en Pinel. En effet, le prix de l’immobilier y est plus abordable qu’à Bordeaux, Nantes ou Rennes – avec une moyenne de 3 744 euros par mètre carré à l’achat. De plus, les loyers moyens sont plutôt élevés. Ainsi, le rendement locatif moyen serait de 4,8%.

Marseille se situe en zone A ; la tension locative y est importante et les risques d’absence de locataires faibles.

Néanmoins, la cité phocéenne peine à attirer réellement les cadres et les entreprises internationales en raison des problèmes de salubrité et de sécurité. De plus, le taux de chômage y est plus élevé que la moyenne nationale et surpasse toutes les villes précédemment citées (9,6%).

Questions fréquentes

Quel est le taux de réduction d’impôt pour un investissement en loi Pinel en 2024 ?

Si vous investissez en France métropolitaine :
– 9% si vous vous engagez à louer le bien pour une durée de 6 ans,
– 12% si vous vous engagez à louer le bien pour une durée 9 ans,
– 14% si vous vous engagez à louer le bien pour une durée 12 ans.
Si vous investissez Outre-mer : 20% (6 ans), 23% (9 ans) ou 25% (location pendant 12 ans). Enfin, si vous investissez en Pinel Plus : 12% (6 ans), 18% (9 ans) ou 21% (location pendant 12 ans).

Comment bien choisir la ville où investir en programme Pinel ?

Vous devez prendre en compte plusieurs paramètres pour une acquisition en Pinel : tension du marché locatif, dynamisme et projets économiques, emploi et taux de chômage, évolution des transports, prix d’achat de l’immobilier et loyer moyen.
N’hésitez pas à visiter les villes où vous souhaitez investir. Consultez aussi un professionnel de l’immobilier local avant de vous lancer.

Quelle est la meilleure ville où investir en Pinel en 2024 ?

Tout dépend du budget que vous avez et des critères que vous adoptez. Vous recherchez d’abord la sécurité de l’investissement ? Choisissez plutôt Paris ou ses villes limitrophes, ou bien Lyon. Si vous privilégiez le rendement locatif et que vous acceptez de prendre des risques, vous pouvez vous orienter vers Marseille. Entre les deux, il y a de bonnes opportunités à saisir à Bordeaux, Rennes, Lille et Nantes pour les gros budgets et à Montpellier, Toulouse ou encore Angers, pour ceux qui veulent des biens locatifs plus abordables.

Jusqu’à quand puis-je investir en Pinel ?

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour réaliser un investissement en loi Pinel et bénéficier de l’avantage fiscal. Il existe un dispositif Pinel plus, qui a de fortes chances d’être prorogé au-delà de 2024. Le Pinel plus impose l’acquisition de logement dont la performance énergétique est supérieure aux normes en vigueur ou l’acquisition d’un bien locatif situé dans un quartier prioritaire. Le montant de la réduction d’impôt est plus important que le Pinel classique en Métropole.
Si le Pinel ne vous convient pas et que vous ne savez pas où investir, n’hésitez pas à lire notre article.