Vous êtes un particulier et vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant de votre capacité d’endettement ? C’est une excellente idée pour deux raisons. La première raison est que l’immobilier est l’un des rares investissements qui puisse se faire à crédit. La seconde raison est que l’investissement locatif est une formidable niche fiscale, notamment grâce au statut LMNP (location meublée non professionnelle). Ceci étant dit, un investissement dans un appartement locatif est une décision difficile à prendre car une multitude de questions se posent. Parmi ces questions, il y a celle de la ville dans laquelle il est opportun d’investir.
Dans cet article, je vous propose de faire un zoom sur la ville de Marseille. Est-il judicieux de réaliser un investissement dans la cité phocéenne ? Quelle rentabilité peut-on en espérer ? Éléments de réponse dans cet article ⤵️.
La cité phocéenne en quelques mots
Marseille, le côté lumineux de la force
Chef-lieu de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et préfecture du département des Bouches-du-Rhône, Marseille a le vent en poupe.
Enserrée entre la mer Méditerranéen et un amphithéâtre de montagnes, la ville jouit d’une situation géographique privilégiée et d’un climat particulièrement agréable (300 jours d’ensoleillement moyen par an). Avec ses 870 000 habitants, Marseille est la deuxième plus grande ville de France après Paris (mais deux fois plus étendue que la capitale en superficie).
Au-delà de sa beauté, la ville de Marseille est vivante. Avec 90% de résidences principales, Marseille n’est ni une ville sclérosée par le tourisme, ni une ville trustée par des retraitées à la recherche d’un lieu de villégiature. En outre, 6% des habitants sont des étudiants (notamment grâce à l’Université d’Aix Marseille). Reliée à la France et au monde grâce à un réseau autoroutier, au TGV et à un aéroport international, la ville de Marseille est, de surcroît, très bien connectée.
En sus, Marseille est le premier port de France et le cinquième port européen (en tonnes de marchandises traitées). Par ailleurs, la ville accueille des entreprises de premier plan comme CMA-CGM, le 3ème transporteur maritime du monde.
Marseille, le côté obscur de la force
Si Marseille a beaucoup de qualités à faire valoir, la ville n’est pas exempte de défauts.
Tout d’abord, la cité phocéenne subit un taux de chômage élevé. En effet, avec 10% de la population à la recherche d’un emploi, la ville est loin derrière la moyenne qui s’élève à 7,5%. Par ailleurs, Marseille est la grande ville la plus pauvre de France. Avec 26% de sa population qui vit en deçà du seuil de pauvreté, Marseille est loin devant Nice (21%), Toulouse (20%), Nantes (17%), Paris (15%) et Lyon (15%).
Ensuite, beaucoup de logements à Marseille sont insalubres. Nous nous souvenons de l’effondrement de deux immeubles de la rue d’Aubagne qui avait causé la mort de 8 personnes en 2018 ou encore celui de la rue de Tivoli en 2023. A la demande du gouvernement, Christian Nicol publiait en 2015 un rapport sur le sujet. Les chiffres sont édifiants : 40 000 logements à Marseille sont « potentiellement indignes », soit 13% des résidences principales.
Enfin, le taux de criminalité à Marseille est important. Dans son bilan de l’insécurité et de la délinquance pour l’année 2019, le ministère de l’Intérieur indiquait que « la ville de Marseille se caractérise par des règlements de compte entre malfaiteurs plus nombreux que dans les autres agglomérations ».
En synthèse
L’étendue de la ville explique en grande partie le double visage de Marseille. Marseille pourrait être comparée à Paris et la Seine-Saint-Denis réunis. Sans être alarmiste, il faut donc être particulièrement vigilant sur le bien et sa localisation avant d’y investir.
Ceci étant dit, la ville recèle d’innombrables opportunités ⤵️.
Marseille, la moins chère des grandes villes françaises
Parmi les 10 plus grandes villes de France en nombre d’habitants, la ville la moins chère de France est Marseille. Cette assertion est vraie quelle que soit la typologie de l’appartement (du studio au T4). À l’opposé et sans surprise, Paris est la grande ville la plus chère de France.
| T1 | T2 | T3 | T4 | |
| Paris | 10 304 | 9 979 | 10 114 | 10 645 |
| Marseille | 3 695 | 3 676 | 3 138 | 3 202 |
| Lyon | 5 013 | 4 885 | 4 554 | 4 675 |
| Toulouse | 4 580 | 3 811 | 3 469 | 3 499 |
| Nice | 5 646 | 5 342 | 4 941 | 5 424 |
| Nantes | 4 376 | 3 903 | 3 845 | 3 594 |
| Montpellier | 4 196 | 3 922 | 3 617 | 3 403 |
| Strasbourg | 4 943 | 3 714 | 3 590 | 3 760 |
| Bordeaux | 5 380 | 4 986 | 4 732 | 4 315 |
| Lille | 4 846 | 4 140 | 3 647 | 3 514 |
✅ Cela signifie que la ville est particulièrement adaptée aux investisseurs qui possèdent un budget limité. En effet, si votre souhait est d’investir dans un T2 de 45m2, il ne vous faudra débourser que 165K€ à Marseille en moyenne (3 676€*45). A l’opposé, il faudrait débourser 450K€ pour acheter un appartement d’une taille similaire à Paris (9 979*45).
Marseille, la plus rentable des grandes villes françaises
Parmi les 10 plus grandes villes de France en nombre d’habitants, la ville qui propose le rendement locatif brut le plus élevé est Marseille. Là encore, cette assertion est vraie quelle que soit la typologie de l’appartement (du studio au T4). À l’opposé et sans surprise également, Paris est la grande ville la moins rentable de France.
| T1 | T2 | T3 | T4 | |
| Paris | 5,00% | 4,20% | 3,80% | 3,60% |
| Marseille | 7,80% | 5,90% | 6,10% | 5,20% |
| Lyon | 6,00% | 4,40% | 4,20% | 3,90% |
| Toulouse | 5,80% | 5,00% | 4,50% | 4,10% |
| Nice | 6,20% | 4,70% | 4,60% | 4,20% |
| Nantes | 6,30% | 4,90% | 4,40% | 4,30% |
| Montpellier | 6,60% | 5,20% | 4,60% | 4,60% |
| Strasbourg | 5,60% | 5,20% | 4,70% | 4,10% |
| Bordeaux | 5,80% | 4,30% | 4,10% | 4,20% |
| Lille | 5,90% | 4,90% | 4,90% | 4,80% |
✅ En plus d’être une ville accessible à tous les budgets, Marseille est une ville rentable. En effet, la tension locative à Marseille est telle qu’il est possible de dégager un rendement brut de 8%.
Le rendement locatif brut correspond au rapport entre le loyer annuel moyen/m2 et le prix d’achat moyen/m2. A noter que le rendement locatif brut ne comprend ni les charges propres au bien ni la fiscalité propre au bailleur.
Investir en location longue durée
Que peut-on espérer comme rendement brut à Marseille par arrondissement en location longue durée ?
| T1 | T2 | T3 | T4 | |
| 1er arrondissement | 7,60% | 6,10% | 5,20% | 5,00% |
| 2e arrondissement | 6,50% | 5,80% | 5,00% | 4,40% |
| 3e arrondissement | 9,90% | 9,70% | 9,60% | 7,40% |
| 4e arrondissement | 7,30% | 6,40% | 5,80% | 5,20% |
| 5e arrondissement | 6,90% | 5,90% | 5,60% | 5,20% |
| 6e arrondissement | 6,40% | 5,60% | 4,90% | 4,60% |
| 7e arrondissement | 4,80% | 4,80% | 4,50% | 4,00% |
| 8e arrondissement | 6,60% | 4,60% | 4,30% | 3,90% |
| 9e arrondissement | ND | 3,40% | 3,80% | 3,50% |
| 10e arrondissement | 7,50% | 6,20% | 6,00% | 6,30% |
| 11e arrondissement | 7,10% | 5,60% | 5,70% | 6,10% |
| 12e arrondissement | 6,80% | 4,90% | 5,30% | 5,40% |
| 13e arrondissement | 7,40% | 5,70% | 6,60% | 6,30% |
| 14e arrondissement | ND | 7,60% | 9,50% | 10,20% |
| 15e arrondissement | 11,20% | 8,50% | 10,20% | 9,80% |
| 16e arrondissement | ND | 6,80% | 6,10% | 4,50% |
L’enseignement principal de ce tableau est que, plus le logement est petit, plus il est rentable (encore une bonne nouvelle pour les petits budgets). À titre d’exemple un studio dans le premier arrondissement de Marseille dégage une rentabilité brute de 7,6% contre 5,0% pour un T4.
Si vous souhaitez investir dans un T3 ou un T4 à Marseille, je vous recommande de le louer dans le cadre d’une collocation. En effet, une collocation vous permettra de gagner deux points de rentabilité minimum sur votre logement.
Par ailleurs, je note que les quartiers les plus prisés ne sont pas les plus rentables. A titre d’exemple, le séduisant septième arrondissement offre un rendement locatif de 4,8% pour un T2. En comparaison, le troisième arrondissement et son quartier prometteur de La Belle de Mai offre un rendement locatif de 9,7% (pour un bien équivalent).
Attention également à investir dans le bon quartier au sein de l’arrondissement sélectionné. Encore une fois, Marseille peut changer du tout au tout : d’un arrondissement à l’autre, d’un quartier à l’autre et même d’une rue à l’autre. Pour vous en convaincre, le 1er arrondissement voit se côtoyer le quartier chic de l’Opéra (qui dégage une rentabilité moyenne de 5,4%) et le quartier populaire de Belsunce (qui dégage une rentabilité moyenne de 6,6%). Contrairement à des villes comme Paris, les arrondissements de Marseille sont hétérogènes.
✅ Cette diversité est, à mon sens, un excellent signal pour un investisseur qui peut, s’il est suffisamment renseigné, dénicher de formidables opportunités d’investissements.
Comment investir à Marseille facilement ?
Investir dans l’immobilier locatif est chronophage et anxiogène ce qui explique qu’il n’est pas toujours évident de passer le cap. C’est pour répondre à ce besoin d’accompagnement que des entreprises comme Bevouac ou Immveo proposent leur service d’investissement immobilier locatif clés en main à Marseille.
Ces entreprises vous accompagne de A à Z dans votre investissement locatif : définition du projet, recherche du bien, négociation du prix (très important en ce temps de crise), offre d’achat, signature du compromis, financement, signature de l’acte authentique, rénovation, ameublement et mise en location. En définitive, vous vous constituez un patrimoine tout en vous laissant porter.
En outre, ces conseillers en investissement :
- Ont de nombreuses opérations à leur actif (donc une expérience conséquente) ;
- Sont restées à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers) ;
- Ont une géographie de prédilection (ce qui est à un mon sens un gage d’efficacité) ;
- Sont rémunérés au succès (vous payez les commissions le jour où vous trouvez votre bonheur) ;
- Ne demandent pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).
Enfin, j’ai rencontré personnellement les équipes et échangé avec certains de leurs clients. Ce sont des entreprises aguerries et professionnelles qui vous accompagneront avec efficacité dans votre projet d’investissement immobilier.
Mon avis sur Marseille
➡️ Belle, dynamique, connectée, abordable et rentable, la cité phocéenne est une ville qui présente toutes les qualités pour un investissement locatif prometteur.
🎯 À condition de bien connaître la ville ou d’être bien conseillé pour éviter les pièges (qui sont nombreux), Marseille est une ville que je recommande chaudement !
Questions fréquentes
A ce jour, Marseille n’applique pas l’encadrement des loyers. Néanmoins, Marseille est candidate à ce dispositif qui devrait entrer en vigueur dans les prochains mois.
Marseille fait partie des villes les plus rentables de France. Aussi, est-il possible de trouver des biens qui dégagent 8% de rendement brut annuel (voire 10% en cherchant bien).
Investir dans les parkings est une excellente idée pour réaliser un premier investissement locatif (surtout si vous avez un apport limité). En effet, une place de parking dégage une bonne rentabilité, nécessite peu de capital et est facile à gérer.
Un investissement locatif sans apport est possible et même plus simple à réaliser qu’un achat pour sa propre utilisation. En effet, les revenus locatifs issus de votre investissement limitent le risque pris par votre banque qui sera, en conséquence, plus encline à financer intégralement votre projet.
À noter que l’investissement locatif sans apport est toujours possible (je vous invite à lire mon article dédié).
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