Vous êtes un particulier et vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant de votre capacité d’endettement ? C’est une excellente idée pour deux raisons. La première raison est que l’immobilier est l’un des rares investissements qui puisse se faire à crédit. La seconde raison est que l’investissement locatif est une formidable niche fiscale, notamment grâce au statut LMNP (location meublée non professionnelle).  Ceci étant dit, franchir le cap est difficile car une multitude de questions se posent. Parmi ces questions, il y a celle de la ville dans laquelle il est opportun d’investir.

Dans cet article, je vous propose de faire un zoom sur la ville de Marseille. Est-il judicieux de réaliser un investissement dans la cité phocéenne ? Quelle rentabilité peut-on en espérer ? Éléments de réponse dans cet article ⤵️.

La cité phocéenne en quelques mots

Marseille, le côté lumineux de la force

Marseille – Vue sur le vieux port

Chef-lieu de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur et préfecture du département des Bouches-du-Rhône, Marseille a le vent en poupe.

Enserrée entre la mer Méditerranéen et un amphithéâtre de montagnes, la ville jouit d’une situation géographique privilégiée et d’un climat particulièrement agréable (300 jours d’ensoleillement moyen par an). Avec ses 870 000 habitants, Marseille est la deuxième plus grande ville de France après Paris (mais deux fois plus étendue que la capitale en superficie).

Au-delà de sa beauté, la ville de Marseille est vivante. Avec 90% de résidences principales, Marseille n’est ni une ville sclérosée par le tourisme, ni une ville trustée par des retraitées à la recherche d’un lieu de villégiature. En outre, 6% des habitants sont des étudiants (notamment grâce à l’Université d’Aix Marseille). Reliée à la France et au monde grâce à un réseau autoroutier, au TGV et à un aéroport international, la ville de Marseille est, de surcroît, très bien connectée.

En sus, Marseille est le premier port de France et le cinquième port européen (en tonnes de marchandises traitées). Par ailleurs, la ville accueille des entreprises de premier plan comme CMA-CGM, le 3ème transporteur maritime du monde.

Marseille, le côté obscur de la force

Marseille – Rue de Tivoli

Si Marseille a beaucoup de qualités à faire valoir, la ville n’est pas exempte de défauts.

Tout d’abord, la cité phocéenne subit un taux de chômage élevé. En effet, avec 10% de la population à la recherche d’un emploi, la ville est loin derrière la moyenne qui s’élève à 7,5%. Par ailleurs, Marseille est la grande ville la plus pauvre de France. Avec 26% de sa population qui vit en deçà du seuil de pauvreté, Marseille est loin devant Nice (21%), Toulouse (20%), Nantes (17%), Paris (15%) et Lyon (15%).

Ensuite, beaucoup de logements à Marseille sont insalubres. Nous nous souvenons de l’effondrement de deux immeubles de la rue d’Aubagne qui avait causé la mort de 8 personnes en 2018 ou encore celui de la rue de Tivoli en 2023. A la demande du gouvernement, Christian Nicol publiait en 2015 un rapport sur le sujet. Les chiffres sont édifiants : 40 000 logements à Marseille sont « potentiellement indignes », soit 13% des résidences principales.

Enfin, le taux de criminalité à Marseille est important. Dans son bilan de l’insécurité et de la délinquance pour l’année 2019, le ministère de l’Intérieur indiquait que « la ville de Marseille se caractérise par des règlements de compte entre malfaiteurs plus nombreux que dans les autres agglomérations ».

En synthèse

L’étendue de la ville explique en grande partie le double visage de Marseille. Marseille pourrait être comparée à Paris et la Seine-Saint-Denis réunis. Sans être alarmiste, il faut donc être particulièrement vigilant sur le bien et sa localisation avant d’y investir.

Ceci étant dit, la ville recèle d’innombrables opportunités ⤵️.

Marseille, la moins chère des grandes villes françaises

Parmi les 10 plus grandes villes de France en nombre d’habitants, la ville la moins chère de France est Marseille. Cette assertion est vraie quelle que soit la typologie de l’appartement (du studio au T4). À l’opposé et sans surprise, Paris est la grande ville la plus chère de France.

T1T2T3T4
Paris10 3049 97910 11410 645
Marseille3 6953 6763 1383 202
Lyon5 0134 8854 5544 675
Toulouse4 5803 8113 4693 499
Nice5 6465 3424 9415 424
Nantes4 3763 9033 8453 594
Montpellier4 1963 9223 6173 403
Strasbourg4 9433 7143 5903 760
Bordeaux5 3804 9864 7324 315
Lille4 8464 1403 6473 514
Prix moyen / m2 des 10 plus grandes villes françaises – Source : Yanport au 09.02.2024

Cela signifie que la ville est particulièrement adaptée aux investisseurs qui possèdent un budget limité. En effet, si votre souhait est d’investir dans un T2 de 45m2, il ne vous faudra débourser que 165K€ à Marseille en moyenne (3 676€*45). A l’opposé, il faudrait débourser 450K€ pour acheter un appartement d’une taille similaire à Paris (9 979*45).

Marseille, la plus rentable des grandes villes françaises

Parmi les 10 plus grandes villes de France en nombre d’habitants, la ville qui propose le rendement locatif brut le plus élevé est Marseille. Là encore, cette assertion est vraie quelle que soit la typologie de l’appartement (du studio au T4). À l’opposé et sans surprise également, Paris est la grande ville la moins rentable de France.

T1T2T3T4
Paris5,00%4,20%3,80%3,60%
Marseille7,80%5,90%6,10%5,20%
Lyon6,00%4,40%4,20%3,90%
Toulouse5,80%5,00%4,50%4,10%
Nice6,20%4,70%4,60%4,20%
Nantes6,30%4,90%4,40%4,30%
Montpellier6,60%5,20%4,60%4,60%
Strasbourg5,60%5,20%4,70%4,10%
Bordeaux5,80%4,30%4,10%4,20%
Lille5,90%4,90%4,90%4,80%
Rendements bruts des 10 plus grandes villes françaises – Source : Yanport au 09.02.2024

En plus d’être une ville accessible à tous les budgets, Marseille est une ville rentable. En effet, la tension locative à Marseille est telle qu’il est possible de dégager un rendement brut de 8%.

Le rendement locatif brut correspond au rapport entre le loyer annuel moyen/m2 et le prix d’achat moyen/m2. A noter que le rendement locatif brut ne comprend ni les charges propres au bien ni la fiscalité propre au bailleur.

Investir en location longue durée

Que peut-on espérer comme rendement brut à Marseille par arrondissement en location longue durée ?

T1T2T3T4
1er arrondissement7,60%6,10%5,20%5,00%
2e arrondissement6,50%5,80%5,00%4,40%
3e arrondissement9,90%9,70%9,60%7,40%
4e arrondissement7,30%6,40%5,80%5,20%
5e arrondissement6,90%5,90%5,60%5,20%
6e arrondissement6,40%5,60%4,90%4,60%
7e arrondissement4,80%4,80%4,50%4,00%
8e arrondissement6,60%4,60%4,30%3,90%
9e arrondissementND3,40%3,80%3,50%
10e arrondissement7,50%6,20%6,00%6,30%
11e arrondissement7,10%5,60%5,70%6,10%
12e arrondissement6,80%4,90%5,30%5,40%
13e arrondissement7,40%5,70%6,60%6,30%
14e arrondissementND7,60%9,50%10,20%
15e arrondissement11,20%8,50%10,20%9,80%
16e arrondissementND6,80%6,10%4,50%
Rendements bruts à Marseille – Source : Yanport au 09.02.2024

L’enseignement principal de ce tableau est que, plus le logement est petit, plus il est rentable (encore une bonne nouvelle pour les petits budgets). À titre d’exemple un studio dans le premier arrondissement de Marseille dégage une rentabilité brute de 7,6% contre 5,0% pour un T4.

Grégoire
Les conseils de Grégoire

Si vous souhaitez investir dans un T3 ou un T4 à Marseille, je vous recommande de le louer dans le cadre d’une collocation. En effet, une collocation vous permettra de gagner deux points de rentabilité minimum sur votre logement.

Par ailleurs, je note que les quartiers les plus prisés ne sont pas les plus rentables. A titre d’exemple, le séduisant septième arrondissement offre un rendement locatif de 4,8% pour un T2. En comparaison, le troisième arrondissement et son quartier prometteur de La Belle de Mai offre un rendement locatif de 9,7% (pour un bien équivalent).

Attention également à investir dans le bon quartier au sein de l’arrondissement sélectionné.  Encore une fois, Marseille peut changer du tout au tout : d’un arrondissement à l’autre, d’un quartier à l’autre et même d’une rue à l’autre. Pour vous en convaincre, le 1er arrondissement voit se côtoyer le quartier chic de l’Opéra (qui dégage une rentabilité moyenne de 5,4%) et le quartier populaire de Belsunce (qui dégage une rentabilité moyenne de 6,6%). Contrairement à des villes comme Paris, les arrondissements de Marseille sont hétérogènes.

Cette diversité est, à mon sens, un excellent signal pour un investisseur qui peut, s’il est suffisamment renseigné, dénicher de formidables opportunités d’investissements.

Conclusion

➡️ Belle, dynamique, connectée, abordable et rentable, la cité phocéenne est une ville qui présente toutes les qualités pour un investissement locatif prometteur.

🎯 À condition de bien connaître la ville ou d’être bien conseillé pour éviter les pièges (qui sont nombreux), Marseille est une ville que je recommande chaudement !