LMNP et CGA : guide pratique

Si la location meublée professionnelle (LMNP) au régime réel est l’un des dispositifs fiscaux les plus intéressants pour un investisseur locatif, il présente néanmoins quelques inconvénients. Parmi ces inconvénients, il y a l’obligation de tenir une comptabilité. Pour autant, il vous est possible d’adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) qui vous accompagnera dans vos démarches administratives, et vous permettra de réaliser des économies d’impôt substantielles. Qu’est-ce qu’un CGA ? Pourquoi je vous recommande d’y adhérer ? Comment et lequel choisir ? Réponses dans cet article. ⤵️

Le CGA : de quoi s’agit-il ?

Définition

Un centre de gestion agréé (CGA), aussi appelé organisme de gestion agréé (OGA), est une association régie par la loi 1901 à but non lucratif agréée par l’Administration fiscale. Un CGA peut-être créé par des experts-comptables, des organismes consulaires ou des syndicats professionnels. Par ailleurs, les trois missions principales d’un CGA sont :

• L’accompagnement et le conseil ;
• Le contrôle ;
• La formation.

En plus d’aider les loueurs en meublé non professionnel, les CGA sont accessibles aux entreprises industrielles, commerciales, artisanales et agricoles, quel que soit leur statut juridique (entreprise individuelle ou personne morale). L’agrément des CGA est renouvelable tous les 6 ans, ce qui est un gage de qualité et de fiabilité dans le temps.

Les services d’un CGA

En adhérant à un centre de gestion agréé, le LMNP bénéficie de multiples services. Parmi ces services, nous pouvons citer :

• L’assistance dans la gestion de votre activité. Les CGA vous aident sur le plan fiscal et comptable pour vous éviter les erreurs, oublis ou incohérences dans la gestion de votre activité de LMNP.
  En outre, le CGA vous délivre, tous les ans, un dossier de gestion et de prévention des risques économiques et financiers. Ce dossier contient des conseils personnalisés visant à améliorer les performances de votre activité et la gestion de votre trésorerie.
• La vérification de vos déclarations fiscales.
• Des actions d’information et de formation sur les règles fiscales ou juridiques liées à votre activité de LMNP et sur certains points importants de comptabilité et de gestion financière.
• La rédaction d’un compte-rendu de mission annuel. Un exemplaire vous est adressé et un autre est envoyé au service des impôts des entreprises (SIE) dont vous dépendez.

Les avantages fiscaux

Un contrôle de la liasse fiscale

Pour vous éviter des erreurs fiscales, le CGA vérifie et corrige, si nécessaire, votre liasse fiscale, notamment les documents suivants :

• Bilan simplifié (Cerfa n° 2033 – A) ;
• Déclaration de résultat (Cerfa n° 2031) ;
• Compte de résultat simplifié (Cerfa n° 2033-B) ;
• Tableau des immobilisations et amortissements (Cerfa n° 2033-C) ;
• Valeur ajoutée produite (Cerfa n° 2033-E) ;
• Composition du capital social (Cerfa n° 2033-F,) ;
• Filiales et participations (Cerfa n° 2033-G) ;
• Montant des crédits d’impôt éventuels (Cerfa n° 2069-RCI).

Une réduction d’impôt

En sus des vérifications et des conseils d’experts en comptabilité, adhérer à un CGA vous permet de bénéficier automatiquement d’une réduction d’impôt des ⅔ de vos frais de comptabilité dans la limite de 915 € par an.

Je précise que les frais de comptabilité comprennent par exemple :

• Les honoraires facturés par votre comptable ;
• Les coûts relatifs à votre logiciel de saisie ;
• La cotisation annuelle au CGA.

Pour profiter de la réduction d’impôt, en plus d’être éligible au statut LMNP et d’avoir opté pour le régime réel, vous devez :

• Résider fiscalement en France ;
• Respecter les délais d’adhésion ;
• Être imposable sur le revenu (il s’agit d’une réduction d’impôt et non d’un crédit d’impôt).
• Déclarer votre activité de LMNP en nom propre. En effet, l’indivision n’est pas admise. Par conséquent, sont exclus de la réduction les couples non mariés ou non pacsés et les couples mariés ou pacsés soumis au régime de la séparation de biens.

Modalités de déduction fiscale d’un LMNP membre d’un CGA  

Cas pratique

Supposons un bailleur en LMNP qui engage 600 € de frais de comptabilité en 2023 :

• 150 € au titre de l’adhésion à son centre de gestion agréé ;
• 450 € au titre des honoraires facturés par son expert-comptable.

Grâce à son adhésion au CGA, le bailleur pourra :

• Réduire le montant de l’impôt dû en 2023 à hauteur des 2/3 des frais soit 400 € [(450+150 €) x ⅔]. A noter que ce montant reste inférieur au plafond de déduction de 915 €.
• Réduire sa base imposable 2023 à hauteur du tiers restant, soit 200 € (le tiers restant est une charge déductible). Cette déduction viendra ainsi diminuer sa base imposable et in fine le montant de l’impôt à payer.

Comment obtenir la réduction ?

Pour obtenir la réduction d’impôt, vous devez :

• Inscrire le montant des frais de comptabilité sur votre déclaration de revenus professionnels (formulaire n° 2031) ;
• Reporter le montant de la réduction d’impôt sur l’annexe 2042 C Pro de votre déclaration de revenus à la page 8 case 7FF.

Notez, par ailleurs, que si vous ne payez pas d’impôt sur le revenu, vous ne pouvez pas profiter de cet avantage fiscal qui ne constitue pas un crédit d’impôt et qui, par conséquent, ne peut pas faire l’objet d’un remboursement.

Conditions d’adhésion à l’OGA

Les délais

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les échéances sont très strictes :

• Concernant la première année d’activité en LMNP. Vous devez adhérer au CGA dans les 5 premiers mois suivant la date de début d’activité et au plus tard le 31 décembre de l’année concernée. Par exemple, si votre activité débute en septembre, l’adhésion à l’OGA doit être effective avant le 31 décembre de la même année. Je précise par ailleurs que la date de début d’activité est celle que vous avez renseignée au moment de votre immatriculation.
• Concernant les années suivantes : vous devez souscrire votre adhésion dans les 5 premiers mois de l’exercice fiscal en cours, donc avant le 31 mai.

Le coût

Les frais d’adhésion varient généralement de 100 € à 350 € par an.

Les règles d’adhésion au CGA pour le LMNP

L’adhésion au centre de gestion agréé suppose certaines obligations, parmi lesquelles :

• Régler les sommes dues au CGA (droit d’entrée et cotisation annuelle) ;
• Tenir une comptabilité rigoureuse ;
• Communiquer tous les documents comptables comme le bilan, le compte de résultat, etc. ;
• Autoriser le CGA à envoyer les documents et les informations de gestion à l’administration fiscale en votre nom ;
• Apposer la mention « membre d’un centre de gestion agréé – CGA » et « règlements par chèque ou carte bancaire acceptés » sur les documents liés à l’activité de LMNP conformément à l’article 371 LC de l’annexe II du CGI (quittances de loyer, factures, devis).

4 conseils pour vous aider à choisir votre centre de gestion agréé

Il existe des CGA dans tous les départements de France. Vous trouverez la liste sur le site officiel de la fédération des CGA agréés ou sur le site impôts.gouv.fr (« espace professionnel » / « recherche de correspondants spécialisés » / « centre de gestion agréé (CGA) » puis sélectionnez votre département). À titre d’information, les plus connus sont France Gestion, CGAction, CGA Picpus, CGA AGA, CGA Fiducial ‘ et CGA OMGA.

Afin de vous aider à choisir le CGA le mieux adapté à vos besoins, voici mes 4 conseils :

1. Vérifiez que les services et outils proposés soient adaptés aux LMNP, notamment des conseils en fiscalité immobilière, des formations appropriées et une assistance dans la déclaration des revenus locatifs.
2. Consultez la réputation et les avis clients pour évaluer la qualité du service, de l’expertise et la fiabilité de l’organisme.
3. Préférez un organisme à proximité pour des échanges et une gestion simplifiée.
4. Assurez-vous que les tarifs sont compétitifs.

Conclusion

➡️ Rien ne vous oblige à adhérer à un centre de gestion agréé. Pourtant, je vous encourage fortement à adhérer à un CGA si vous souhaitez :

• Limiter le risque d’anomalies fiscales et de facto de contrôle fiscal ;
• Payer moins d’impôts.

En plus de l’adhésion à un CGA, je recommande à tous les LMNP au régime réel de recourir aux services d’un comptable spécialisé. Pour vous aider à le choisir, je vous invite à lire notre article dédié : « Quel expert-comptable LMNP en ligne choisir ? »