Investir dans la pierre est un formidable moyen de se constituer un patrimoine à crédit, peu risqué et tangible. Néanmoins, l’immobilier locatif a aussi l’inconvénient d’être chronophage et parfois rébarbatif. Entre la recherche répétée de locataires et la gestion locative au quotidien, le propriétaire d’un logement peut vite y passer beaucoup de temps. Pour les aider à effectuer ces tâches, des agences de gestion locatives en ligne comme Flatlooker existent. Pour un prix deux fois moins élevé que celui des agences traditionnelles, Flatlooker propose un service plus efficace.

Que vaut l’agence locative en ligne Flatlooker ?  La promesse d’un service tout compris à prix cassés est-elle tenue ? Est-ce que je recommande cette agence ? Pour répondre à ces questions, j’ai passé du temps à analyser l’offre Flatlooker. Je vous donne mon avis dans cet article ⤵️ !

Mon avis en synthèse

Avantages

    • Un acteur historique mature
    • Une offre tout-en-un 100% digitale
    • Des prix défiants toute concurrence
    • Présent dans 35 villes de France
    • Une note Google de 3,9/5 (sur 2 600 avis)
    • Un interlocuteur unique par propriétaire
    • Une vacance locative faible

Inconvénients
  • 1 an d’engagement minimum

À mon avis, Flatlooker fait partie des agences les plus fiables et les moins chères du marché. Vous ne perdrez pas votre temps à les contacter pour vous laisser convaincre.

Présentation de Flatlooker 

Fondée en 2016 par Nicolas Goyet et Nicolas Parisot, Flatlooker est une agence de gestion locative 100% digitale basée à Paris. La naissance de Flatlooker est le fruit d’un constat : la gestion locative est rébarbative et les agences de gestion locative traditionnelles coûtent chères. De ce double constat est née une ambition : grâce au digital, proposer aux propriétaires-bailleurs un service de gestion locative à distance, irréprochable et deux fois moins cher qu’une agence de quartier.

Pionnière sur ce marché, Flatlooker est reconnue comme un acteur de référence. Grâce à 70 salariés et des processus digitaux optimisés, Flatlooker a déjà réalisé plus de 20 000 locations et gère aujourd’hui quelque 6 500 biens à travers l’hexagone.

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À qui s’adresse Flatlooker ?

Flatlooker s’adresse aux propriétaires qui souhaitent se décharger de la gestion locative de leur logement à moindre coût. Leur offre s’adresse en particulier :

  • Aux biens meublés classiques en mono-habitation ;
  • Aux biens non meublés classiques en mono-habitation ;
  • Aux biens meublés en colocation (en multi-habitations).

Flatlooker n’est pas une conciergerie et ne gère donc pas les locations saisonnières type Airbnb.

Par ailleurs, Flatlooker opère dans les 35 plus grosses villes de France.

Flatlooker - Sa présence dans l'hexagone
Flatlooker – Sa couverture géographique

L’offre Flatlooker

L’offre Flatlooker se décline en deux services principaux. Un premier service de mise en location facturé 75% d’un mois de loyer (charges TTC comprises). Un second service de gestion locative facturé 3,9% des loyers annuels (charges TTC comprises) ;

Le service de mise en location comprend principalement :

  • La réalisation d’un reportage sur votre bien (photo, vidéo et visite virtuelle à 360°) ;
  • La diffusion de l’annonce sur l’ensemble des sites appropriés ;
  • La sélection minutieuse du locataire ;
  • La rédaction et la signature du contrat de location ainsi que la réalisation de l’état des lieux ;

Le service de gestion locative comprend :

  • Le suivi administratif et comptable de la location (envoi des quittances de loyer, des avis d’échéance, des préavis etc.) ;
  • La relation avec le locataire et la gestion d’éventuels incidents dans le logement.

Chez Flatlooker, il est tout à fait possible de prendre les deux offres ou seulement l’une des deux.

En option, Flatlooker propose, son assurance loyers impayés (garantie loyers impayés ou GLI) pour 2,5% TTC des loyers perçus. Cette garantie, fournie par son partenaire Mila, est particulièrement intéressante puisque :

  • La période d’indemnisation des impayés est sans limite et sans franchise ;
  • Les détériorations immobilières sont couvertes jusqu’à 10 000€ sans franchise ;
  • Les frais de contentieux sont couverts sans limite et sans franchise.

La période d’engagement initiale est d’un an chez Flatooker. Le mandat est reconductible tacitement mais peut être dénoncé à chaque date anniversaire (à condition d’envoyer une lettre recommandée au moins 3 mois avant).

Toutes ces tâches sont réalisées à distance. Par exemple, les visites sont 100% virtuelles (aucune visite physique n’est réalisée) et les contrats de location sont signés de manière électronique.

Je note que Flatlooker propose également une offre dite « Premium » facturée 100% du premier loyer et 5,9% des loyers annuels. Cette offre inclut la gestion des travaux et de l’ameublement pré-location ainsi qu’une relocation offerte si le locataire reste moins de 6 mois dans votre logement. Comme cette offre est adaptée à une minorité de propriétaires, nous ne la développerons pas davantage dans cet article.

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Une entreprise tournée vers les nouvelles technologies

Le succès de Flatlooker repose essentiellement sur sa capacité à intégrer les nouvelles technologies dans l’ensemble de ses procédures. De la recherche jusqu’à la signature du mandat, tout se fait à distance grâce à des outils éprouvés et des garde-fous efficaces.

Je vous l’accorde, ce qui peut laisser dubitatif est la visite d’un bien à distance. Moi aussi, j’avais du mal à y croire et pourtant force est de constater que cela fonctionne. Pour vous en convaincre, il vous suffit de consulter les annonces du site pour vous faire une idée de la qualité des informations données. Pour que le candidat locataire puisse se faire une idée juste et précise du bien, il a la possibilité :

  • De consulter les photos du bien ;
  • De visualiser la vidéo du logement ;
  • De se projeter dans l’appartement grâce à une visite virtuelle 360°.

Par ailleurs, l’annonce fait état de la luminosité de l’appartement ainsi que de son intensité sonore fenêtres fermées et fenêtres ouvertes !

Après une discussion avec la direction de Flatlooker, je comprends que c’est dans l’intérêt de l’agence de retranscrire une annonce le plus fidèlement possible à la réalité. Cela évite les déceptions des locataires et diminue mécaniquement la vacance locative du bien. Ainsi, propriétaires et locataires sont gagnants. Aussi, la plus grande transparence est-elle de mise sur les annonces diffusées.

En outre, Flatlooker invite chaudement ses candidats à visiter physiquement le quartier et la rue où se situe le bien.

✅ Selon Flatlooker, seulement 1,7% des locataires sont mécontents de la visite virtuelle et restituent leur logement après leur installation (ce taux n’est pas plus élevé que si la visite avait été physique).

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Combien ça coûte ?

Le prix facial

Admettons que les loyers annuels issus de votre logement s’élèvent à 12 000€ (1 000€ par mois) et que vous changez de locataire tous les deux ans. Alors, tout compris, Flatlooker vous coûtera 7% de vos loyers annuels (3,9% + (75%/12/2)). Or, 7% de vos loyers annuels représentent 26 jours de loyer (7%/(100/365)).

Je précise que ce prix est particulièrement intéressant en comparaison des agences traditionnelles qui facturent plutôt deux mois de loyer.

Le prix après déduction fiscale

Entre ce que vous payez à Flatlooker et ce que cela vous coûte vraiment, il peut y avoir une différence significative. Explications ⤵️.

Lorsque vous louez votre logement, qu’il soit vide ou meublé, vous optez au choix pour le régime forfaitaire (appelé aussi régime « micro ») ou pour le régime réel.

❌ Si vous optez pour le régime forfaitaire et que vous louez vide, vous bénéficiez de 30% d’abattement sur vos recettes locatives qui seront imposées à votre taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Si vous louez meublé, l’abattement passe à 50%.

Par exemple, si vous générez 12 000 euros de recettes locatives grâce à un meublé (loyer de 1 000 euros par mois pendant 12 mois) et que votre TMI s’élève à 30%, vous payerez 2 832 euros d’impôts ((12 000/2)*(30% + 17,2%)). Cette option coûte cher fiscalement mais a le mérite d’être ultra-simple et ne nécessite pas de faire appel à un comptable.

✅ En revanche, si vous optez pour le régime réel, votre base d’imposition sera diminuée de l’ensemble des frais réels que votre activité supporte et ceci avec la possibilité de reporter les déficits pendant plusieurs années. À noter que les frais comprennent l’amortissement du bien (pour les meublés), les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien, l’ameublement, les frais de tenue de comptabilité, etc. Or, comme toutes les charges, les frais de gestion locative sont également déductibles de votre base imposable.

Ainsi, si votre TMI est à 30%, les 1 000€ annuels de frais d’agence (un mois de loyer tout compris pour simplifier) permettront une économie d’impôt de 472€ (1 000 * 47,2%). Dans notre exemple, la charge brute de 1 000€ devient une charge nette de 528€ (1 000 – 472). Autrement dit, la charge brute de 1 mois de loyer devient une charge nette d’environ 15 jours de loyer !

En définitive, le régime réel transforme la commission brute d’une agence en une commission nette beaucoup plus faible.

Au régime réel, plus votre TMI est élevé moins votre agence vous coûtera cher.

Le LMNP au régime réel est une formidable niche fiscale. En effet, elle permet de réduire voire d’annuler votre fiscalité et donc de maximiser la rentabilité de votre bien. Pour en savoir plus sur le sujet je vous invite à lire mon article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.

➡️ A priori, le prix d’une agence locative peut paraître élevé. En fait, le régime réel permet d’alléger considérablement la charge grâce à l’économie d’impôt qu’elle permet.

Grégoire
Les conseils de Grégoire

Si vous faites appel à une agence de gestion locative, optez pour le régime réel.

Une agence de confiance ?

Pour le dire simplement, Flatlooker c’est :

  • Une entreprise qui a 8 ans d’existence (c’est l’une des plus anciennes agences de gestion locative en ligne) ;
  • 20 000 mises en location gérées depuis sa création (ils ont de l’expérience) ;
  • Une note Google de 3,9/5 sur 2 600 avis (ce qui est plutôt une bonne performance quand on sait que ce sont d’abord les mécontents qui laissent des commentaires) ;
  • 98,6% des propriétaires qui reconduisent leur mandat d’années en années.

Mon avis sur Flatlooker

En synthèse, Flatlooker c’est une agence reconnue, professionnelle et qui propose des tarifs compétitifs. 

🎯 Vous ne prenez aucun risque à leur faire confiance.

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