Qu’est-ce que le dispositif Girardin ?
La loi Girardin se décline en deux dispositifs de défiscalisation : le Girardin industriel et le Girardin logement social. En contrepartie d’investissements visant à soutenir la production industrielle et de logements sociaux dans les territoires ultramarins, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt dite one shot : d’un seul coup, l’année de votre investissement. Supérieure à la mise de départ, elle s’avère très intéressante pour les contribuables fortement fiscalisés… explication.
Le dispositif Girardin n’est pas le seul à permettre une réduction d’impôt, vous pouvez choisir le plus adapté avec notre guide de la défiscalisation !
En bref : avantages et inconvénients de la loi Girardin
- Réduction d’impôt supérieure au montant de l’investissement (jusqu’à 125 %).
- Défiscalisation immédiate, dont il est possible de profiter ponctuellement ou à répéter chaque année.
- Ticket d’entrée modeste (entre 2 000 et 4 000 €).
- Investissement à fonds perdus, mais un rendement final pouvant tout de même atteindre 25% selon le montage.
- Risque de reprise de l’avantage fiscal si l’exploitant ne respecte pas ses engagements.
- Plafonnement de l’avantage fiscal.
Retrouvez l’ensemble des dispositifs de réduction d’impôts dans notre article dédié à la défiscalisation.
Fonctionnement de la loi Girardin
L’éloignement géographique des territoires ultramarins entraîne des surcoûts pour la construction de logements neufs et la production industrielle. La ministre Annick Girardin a imaginé un dispositif consistant à accorder une réduction d’impôt pour les investissements destinés à financer les besoins des HLM et certaines sociétés industrielles et commerciales ultramarines.
En Girardin social comme en Girardin Industriel, vous souscrivez des parts sociales d’une société de portage, dont vous devenez actionnaire.
L’opération est réalisée par le biais d’une société d’investissement, qui effectue la collecte de fonds et prend en charge l’intégralité de la gestion de l’opération. Il lui appartient ainsi d’administrer la société, de mettre en location les biens immobiliers le matériel industriel, etc.
Fonctionnement du dispositif Girardin industriel
Vous allez ici souscrire des parts d’une société (souvent une SNC, parfois une SAS ou une SA) ayant pour objet la réalisation d’un projet industriel dans un DROM (la Réunion, Mayotte, La Guadeloupe, La Guyane ou la Martinique) ou dans un COM (Saint-Pierre-et-Miquelon, les îles Wallis et Futuna, la Polynésie française, Saint-Barthélemy et Saint-Martin).
La société de portage acquiert et loue du matériel industriel à une société exploitante, qui en deviendra propriétaire à l’issue de la durée de portage (5 ans minimum), et pour un euro symbolique.
Si l’investissement total est inférieur à 250 000 €, vous vous placez dans le cadre du Girardin industriel de plein droit. Si l’opération dépasse ce plafond, elle est soumise à un agrément fiscal préalable, décerné par le Ministère de l’Économie et des finances.
Vous allez souscrire des parts d’une société qui a pour objet le financement de la construction de logements neufs ou l’acquisition de logements achevés depuis plus de 20 ans et subissant des travaux de réhabilitation. La société exploitante sera ici une SEM, qui doit respecter plusieurs conditions :
- S’engager à louer les logements pendant une durée de 5 ans minimum ;
- Proposer le logement à titre de résidence principale :
- Choisir un locataire dont les ressources ne doivent pas excéder un certain plafond ;
- Respecter un plafonnement de loyer.
La cession des logements de la société de portage à la société exploitante est aussi faite à l’euro symbolique.
Bien entendu, c’est la société de gestion réalisant l’opération qui fait le nécessaire pour s’assurer que l’ensemble de ces critères soient bien remplis. De votre côté, vous n’avez qu’à souscrire à l’offre packagée.
La réduction fiscale du dispositif Girardin
Il est un peu impropre de parler d’investissement avec la loi Girardin. En effet, les sommes versées le sont à fonds perdus : vous ne récupèrerez pas votre capital de départ, et celui-ci ne donnera pas lieu au versement de dividendes ou de revenus. Les logements ou le matériel acquis avec le capital seront revendus à la société exploitante pour un euro symbolique.
Le gain réside uniquement dans l’avantage fiscal consenti, qui représente 110 à 125 % de la mise de départ (cela dépend du montage). La réduction d’impôt est donc supérieure aux fonds effectivement engagés, imputable sur l’impôt sur le revenu de l’année de souscription : c’est la réduction one shot. Puisque l’investissement est à fonds perdus, le gain finale d’une telle opération est de l’ordre de 10% à 20%.
Voyons à présent quel est le montant de la réduction d’impôt pour le Girardin social et le Girardin industriel.
L’article 199 undecies C du Code général des impôts prévoit un taux de réduction d’impôt de 50 % du prix de revient du logement pour le placement en Girardin Social.
Mais, le montage repose sur le levier bancaire. Par exemple, vous investissez 1 000 € dans une société, qui va s’endetter à hauteur de 1 200 € pour finalement investir 2 200 € dans des logements sociaux ultramarins. Vous obtenez une réduction d’impôt de 50 % sur l’intégralité de l’investissement (2 200 €), soit 1 100 € de réduction.
La réduction fiscale du Girardin industriel
La réduction pour un investissement en Girardin industriel varie entre 45.3 % et 63.42 % (Article 199 undecies B) en fonction du montant, de la nature et de la localisation de l’investissement (outils industriels, équipements de loisir par exemple, équipements routiers, etc.). L’opération fonctionne aussi sur la base du levier bancaire, vous offrant ainsi une réduction supérieure à votre investissement, qui peut aller jusqu’à 125 %, en fonction du niveau d’endettement de la société.
Après 5 années de location, les logements ou les investissements industriels devront être vendus à un prix très inférieur au prix de marché : c’est ce qu’on appelle la rétrocession ; un coup de pousse supplémentaire. Les parts de société sont par ailleurs liquidées à un prix symbolique, ce qui explique qu’il n’y ait pas de retour sur investissement.
Plafonnement de l’avantage fiscal
Pour les deux Girardin, la réduction fiscale est soumise au plafonnement global des niches fiscales. Toutefois, il existe une spécificité pour ces dispositifs. D’une part, le plafond des niches fiscales pour l’investissement en outre-mer est relevé de 10 000 € à 18 000 €. D’autre part, il faut tenir compte du taux de rétrocession applicable à l’opération pour calculer ce plafond ainsi que le montant maximal que vous pouvez souscrire en Girardin.
La rétrocession est une fraction de la réduction d’impôt que le contribuable cède à l’exploitant sous forme d’une diminution des loyers et d’une réduction du prix de cession. En conséquence, le montant de la réduction d’impôt Girardin porte sur la fraction non rétrocédée des sommes investies :
- 70 % pour un Girardin Social, soit 18 000 / 70 % = 25 714 € de réduction maximale possible ;
- 44 % pour un Girardin Industriel de plein droit, 34 % si le dispositif fait l’objet d’un agrément fiscal, soit 40 909 € ou 52 941 € de réduction maximale possible.
Pour le calcul du plafonnement des niches fiscales à 18 000 €, il convient d’imputer en premier lieu les réductions d’impôt entrant dans ce plafonnement, mais acquises à un autre titre que le Girardin (par exemple, une réduction pour frais de garde d’enfants).
Exemple chiffré d’un investissement Girardin
En couple, votre IR estimé pour l’année se monte à 40 000 €. Vous pouvez déduire des frais de garde pour votre enfant pour 3 000 €, et vous souhaitez réduire votre IR grâce au Girardin industriel de plain droit.
Le plafond global des niches fiscales est de 18 000 – 3 000 = 15 000 €.
Vous pouvez souscrire un Girardin à hauteur maximale de 15 000 / 44 % = 34 090 €.
Un promoteur d’opération Girardin vous propose une opération défiscalisante à hauteur de 121% de la somme investie. Vous décidez d’y souscrire pour 28 100 € et ainsi obtenir une réduction d’impôt de 34 001 €.
Au final, pour un investissement à fonds perdus de 28 100 €, vous avez obtenu une réduction d’impôt de 34 001 €, soit un gain d’impôt net de 34 000 – 28 813 = 5 187 €.
Les risques liés à la loi Girardin
À ce stade vous pourriez vous dire qu’un placement en Girardin ne présente aucun risque puisque le gain est assuré par la réduction fiscale et que, de toute façon, vous ne comptez pas récupérer vos fonds. Cela est presque vrai, voici les quelques nuances à apporter.
Risque de remise en cause de l’avantage fiscal de la loi Girardin
La réduction d’impôt est conditionnée notamment à la conservation des parts acquises au moins 5 ans, à l’exploitation continue du matériel industriel ou à la mise en location de manière continue sur cette période. Si la société exploitante ne respecte pas ses obligations, alors le fisc pourra vous demander le remboursement de l’avantage fiscal. Le redressement peut intervenir jusqu’à 3 ans plus tard, et vous devrez dans ce cas payer des pénalités de retard ainsi qu’une majoration de 10 %.
Certaines entreprises spécialisées dans le Girardin vous proposent de souscrire une garantie de bonne fin financière et fiscale (garantie 3F). Si votre réduction fait l’objet d’une reprise, l’entreprise vous en assure le remboursement, sous plafonnement.
Risques d’exploitation
Non-exploitation continue, loyers ou mensualités impayés : autant de risques d’exploitation qui peuvent nuire à la pérennité de l’opération, et donc mettre en péril la fiscalité de l’investissement.
Risques d’utilisation frauduleuse des fonds
Le risque d’utilisation des fonds de manière frauduleuse par le monteur est quasiment nul pour l’investissement avec agrément fiscal. Dans les autres types d’investissements, des monteurs ont déjà pu détourner des fonds pour les affecter à d’autres projets.
Vous l’aurez compris, pour que l’opération soit clean et pour éviter tout risque de redressement, il faut correctement choisir la société d’investissement qui réalise l’opération et souscrire à une assurance quitte à ce que cela soit un petit peu moins rentable.
Le cas échéant, vérifiez si l’agrément fiscal a été obtenu. Mesurez également la portée de votre responsabilité en tant qu’associé de la société de portage, qui dépend de sa nature juridique : en SAS, elle est limitée aux apports, en SCP, elle est indéfinie.