Lancé en 2014 et reconduit au moins jusqu’en 2024, le dispositif de défiscalisation Pinel soutient la production de logements neufs grâce à une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 %. Très populaire auprès des épargnants, la loi Pinel présente pourtant de nombreux écueils qu’il convient de bien analyser avant de se lancer.

Vous souhaitez diminuer votre IR ? Voici notre comparatif des dispositifs de défiscalisation.

L’avantage fiscal du dispositif Pinel

Succédant au dispositif Duflot, qui n’a pas su convaincre les investisseurs, la loi Pinel, du nom de la ministre du Logement Sylvia Pinel, rencontre quant à elle un immense succès. Pour inciter les particuliers à investir dans la construction d’habitats neufs, elle propose une réduction d’impôt portant sur le prix de revient du logement, à condition de le mettre en location et de respecter certains critères.

Plafonnée à deux logements par an pour un montant total de 300 000 € et de 5 500 €/m2, la réduction peut atteindre 21 % selon la durée de location :

  • 2 % par an pour un engagement de location de 6 ans, soit 12 % 
  • 2 % par an pour un engagement de location de 9 ans, soit 18 % 
  • 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an jusqu’à 12 ans, soit 21 %.

La réduction d’impôt atteint ainsi à 36 000 € pour un bien immobilier en location pendant 6 ans, 54 000 € sur 9 ans et 63 000 € sur 12 ans. Attention toutefois, l’avantage fiscal de la loi Pinel est soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/ an. Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt sur le revenu, elle sera perdue.

Un exemple chiffré

Vous achetez un bien neuf de 200 000 €, sur lequel vous payez 3 % de frais de notaire, soit au total 206 000 €. En tant que propriétaire bailleur, vous choisissez de le proposer en location sur une période de 9 ans. Votre réduction d’impôt s’élèvera à 24 720 €, soit 4 120 € par an.

La Loi de Finances pour 2021 prévoit une réduction progressive de l’avantage fiscal :

  • 10.5 % en 2023 et à 9 % en 2024 pour un engagement de 6 ans
  • 15 % en 2023 et à 12 % en 2024 pour un engagement de 9 ans.

Les conditions à respecter avec la loi Pinel

Pour ne pas voir l’avantage fiscal de la loi Pinel remis en cause par l’administration fiscale, vous devez remplir un certain nombre de conditions tenant au logement, à la mise en location et au locataire, que nous vous listons ici.

Les conditions liées au logement

Vous devez acquérir un logement neuf, en état futur d’achèvement ou le faire construire. Depuis 2021, seuls les biens situés dans un immeuble collectif sont éligibles à la loi Pinel. Les maisons individuelles, jumelées et en bande en sont en revanche exclus. 

En outre, le bien immobilier doit se situer dans une zone en tension foncière : zone A, A bis ou B1 (zone Pinel). 

Enfin, il doit respecter la réglementation thermique RT 2012 et atteindre ainsi un bon niveau de performance énergétique globale.

Les conditions liées à la location

Le logement en loi Pinel doit être affecté à la résidence principale du locataire, qui entrera dans les lieux au plus tard un an après l’acquisition du bien ou l’achèvement de la construction. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez respecter un plafond de loyer mensuel et par mètre carré, variable en fonction du zonage.

Les conditions liées au locataire

Les revenus de vos locataires ne doivent pas excéder un plafond de ressources, fixé en fonction du nombre de personnes du foyer et de la zone d’implantation du bien. Notez que votre locataire peut être votre ascendant ou un descendant, à condition qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal.

Les limites du dispositif Pinel

À en croire certaines publicités, le dispositif Pinel, c’est forcément le jackpot ! Mais ce n’est pas si évident. Pou calculer la rentabilité de votre investissement immobilier, il faut prendre en compte :

  • Le prix d’achat et le prix de revente : en loi Pinel, l’acquisition se fait sur le marché du neuf, le plus souvent à un prix gonflé, qui profite de la réduction d’impôt. En revanche, la revente après, l’engagement de location se fait sur le marché de l’ancien. La décote n’est pas négligeable, selon la qualité de la construction, cela peut atteindre plusieurs dizaines de pourcents. 
  • Les loyers : dans les villes les plus tendues, les loyers plafonnés peuvent être inférieurs aux prix du marché et nuisent à l’équilibre financier de l’investissement. 
  • Les frais liés à l’opération : certains intermédiaires peu scrupuleux (commerciaux ou conseillés en défiscalisation) profitent de l’attrait fiscal du dispositif pour se rémunérer au delà du raisonnable.  

Selon l’Inspection Générale des Finances, la moitié des investissements Pinel se traduit ainsi par un rendement négatif !

En outre, la forte concurrence des promoteurs les pousse à concevoir des logements standards, où la qualité de la construction n’est pas forcément au rendez-vous, alors même que l’investisseur a payé le prix fort.

Pour finir sur les points négatifs de la loi Pinel, sachez que les programmes immobiliers sont essentiellement orientés vers les propriétaires non occupants, qui revendront tous leur bien au même moment, une fois l’avantage fiscal consommé. Et qui dit offre importante, dit prix de vente en baisse…

Synthèse : avantages et Inconvénients de la loi Pinel

Voici un récapitulatif des avantages et des inconvénients d’un investissement immobilier en loi Pinel.

Avantages
  • Réduction d’impôt jusqu’à 21 %
  • Possibilité de financer l’opération à crédit
  • Possibilité de location aux membres de sa famille (s’ils n’appartiennent pas au foyer fiscal)
  • Revenus complémentaires grâce aux recettes locatives.
Inconvénients
  • Achat sur le marché neuf, revente sur l’ancien (moins-value potentielle)
  • Plafonnement des loyers
  • Obligation de location d’au moins 6 ans
  • Attention au prix d’achat qui peut être surestimé

Le dispositif Denormandie offre la même réduction fiscale que la loi Pinel, mais pour des biens anciens. Cela permet d’éviter certains défauts du Pinel.

Nos conseils pour réussir son investissement en loi Pinel

80 % des investisseurs en loi Pinel ne prennent en compte que l’avantage fiscal, qui au contraire, doit être considéré comme la cerise sur le gâteau. Le bien entrera dans votre patrimoine, vous devez donc faire preuve de recul au moment de réaliser l’acquisition et porter une attention toute particulière :

  • Au prix d’achat : il ne doit pas être supérieur à 30 % par rapport à celui de l’ancien, pour limiter les risques de moins-value. 
  • L’emplacement : il est important de cibler une ville dynamique, mais éloignez-vous du centre-ville pour profiter de prix plus attractifs. Privilégiez les quartiers en cours de transformation, qui présentent du potentiel pour la revente
  • Le loyer : soumis à plafonnement, il ne doit pas être en déconnexion totale avec les prix du marché. Par exemple, à Nantes, vous pourriez louer votre bien autour de 13 €/m2 en moyenne et à 10.44 € en loi Pinel (zone B1), ce qui reste intéressant. À l’inverse à Paris, où le prix moyen au mètre carré est de 33 € et de 17.43 € en Pinel, vous seriez clairement perdant !
Vincent
Les conseils de Vincent
  • Il est possible d’investir en SCPI Pinel pour s’affranchir des contraintes liées à la location
  • L’investissement en Pinel n’est pas forcément idéal pour tous les contribuables. Vérifiez si un autre dispositif de défiscalisation ne vous conviendrait pas mieux.