Loi Pinel 2023 : le guide complet

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier à long terme tout en réduisant vos impôts.

❌ Toutefois, pour profiter de cette réduction d’impôt, certaines conditions doivent être strictement respectées et nombreux sont les pièges à éviter.

➡️ Dans ce guide, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour bien investir en Loi Pinel en 2023. Nous vous aidons à distinguer les bonnes opérations des mauvaises et nous vous livrons nos conseils pour optimiser votre investissement.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Elle permet de réduire vos impôts à hauteur de 10,5 % à 28,5 % du montant que vous investissez dans un logement neuf, à condition : 

• que le bien se situe dans une zone éligible,
• de louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans,
• de respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

La loi Pinel est entrée en application le 1er janvier 2015 et cessera au 31 janvier 2024.

Depuis le 1er janvier 2023, le Pinel classique est complété par le Pinel Plus ; un nouveau dispositif qui vise à investir dans les quartiers prioritaires de la ville ou dans des biens aux performances énergétiques, de confort et d’usage supérieures aux normes actuelles. Le Pinel Plus, permet d’obtenir une réduction d’impôt plus élevée : de 18% à 21% selon que vous mettez en location votre bien de 6 à 12 ans.

En bref : avantages et inconvénients de la Loi Pinel

La défiscalisation avec la Loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt correspondant à une partie du prix d’achat du bien immobilier. Le taux de l’avantage fiscal varie en fonction de la localisation (en Métropole ou Outre-mer) et du type de bien (Pinel classique ou Pinel Plus).

Les taux de défiscalisation en 2023

La défiscalisation est lissée dans le temps. Ainsi, pour un investissement en loi Pinel classique en métropole effectué en 2023, vous réduisez de vos impôts de :

• 1,75 % du montant du bien chaque année pendant les 6 premières années, 
• 1,50 % du montant du bien chaque année pendant les 3 années suivantes,
• 0,83 % du montant du bien chaque année pendant les 3 dernières années, si vous louez le bien pendant 12 ans.

Les taux de défiscalisation en 2024

📉 Si vous investissez dans un bien en 2024, une baisse des taux de réduction est annoncée pour le Pinel classique en France métropolitaine et Outre-Mer.

⚠️ Bien que la réduction d’impôt primordiale, celle-ci ne doit pas être le seul critère pour sélectionner le bien à acquérir. La localisation, les projections de rendement et de rentabilité sont primordiales. Utilisez notre comparateur pour bien choisir votre logement !

Un avantage fiscal plafonné

1. Les limites d’investissement propres au Pinel

La Loi Pinel prévoit deux limitations :

1. Vous êtes limités à l’acquisition de deux biens Pinel par an et par foyer fiscal.
2. Lorsque la valeur des biens acquis excède 300 000 € ou 5 500 € / m2, l’avantage est plafonné – c’est-à-dire qu’il n’est pas efficace pour les sommes excédant ces montants.

Exemple

Vous achetez en 2023 un bien Pinel de 55m2 à Bordeaux au prix de 400 000 euros. La réduction d’impôt sera calculée sur la base de 300 000 euros. Les 100 000 euros restant ne donneront lieu à aucun avantage. 

Si vous le louez pendant 9 ans, vous pourrez donc bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 45 000 : 5 250 euros par an les 6 premières années, puis 4 500 euros par an les 3 suivantes.

2. Le plafonnement global de tous vos avantages fiscaux 

La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales. Ce principe implique que l’ensemble des avantages fiscaux consentis à un même foyer fiscal ne peut excéder 10 000 € par an.

Par exception, lorsque vous investissez en Pinel Outre-mer (ou en SOFICA), ce plafond est relevé à 18 000 €.

Notez que les crédits d’impôts pour emploi à domicile ainsi que ceux pour garde d’enfants, ceux accordés au titre des investissements dans les PME, dans les logements locatifs (Denormandie par exemple) et dans les investissements forestiers entrent également dans le plafond global.

➡️ Avant d’investir dans un Pinel, prenez donc soin de calculer le montant de crédits d’impôts dont vous bénéficier déjà afin de ne pas dépasser le plafond. On vous en dit plus sur les spécificités du plafonnement global des avantages fiscaux ici.

3. Le non-cumul avec d’autres déductions, réductions ou crédits d’impôt

Vous ne pouvez pas, pour un même logement, appliquer plusieurs réductions d’impôt (ex : Malraux, Denormandie). Selon ce principe également, les dépenses de travaux que vous faites entrer dans la réduction d’impôt Pinel ne peuvent pas être déduites de vos revenus fonciers. Enfin, vous ne pouvez pas bénéficier de la réduction d’impôt Pinel lorsque vous achetez le bien avec un prêt locatif social (PLS).

Les zones éligibles

Pour être éligible au dispositif de défiscalisation, votre bien doit être situé dans une “Zone Pinel”.

📍 Quatre zones sont éligibles en 2023 : 

• La zone A : elle couvre Paris et 76 autres communes de la périphérie, où le déséquilibre entre l’offre et la demande est très important,
• La zone A bis : elle vise certaines grandes villes du territoire français avec un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement, ainsi que certaines communes où les loyers sont très élevés. Il s’agit par exemple de Marseille, Lille, Lyon, Montpellier ou encore Megève, Bonifacio ou Nice,
• La zone B1 : elle couvre les métropoles régionales et les DOM-COM. On peut citer par exemple Strasbourg, Dijon, Bordeaux, Grenoble, Avignon, Rennes, Nantes, Toulouse.
• Les quartiers prioritaires définis par la politique de la ville dans le cadre du Pinel Plus : il s’agit de zones qui se caractérisent par un écart de développement économique et social important avec les quartiers environnants. Ils concentrent souvent des populations à bas revenus et sont la cible de politiques urbaines pour instaurer une nouvelle dynamique.

Le zonage a, par ailleurs, deux incidences ; il détermine :

• le niveau des loyers que vous pouvez pratiquer,
• les conditions de ressources auxquelles vos locataires doivent répondre.

➡️ La Zone Pinel influence donc la rentabilité de votre investissement. Nous détaillons le fonctionnement des zones Pinel dans cet article dédié, ainsi qu’un comparatif des villes où nous vous conseillons d’investir en Pinel.

Les plafonds de loyer à respecter

Lorsque vous investissez dans un logement Pinel, vous vous engagez à le louer en respectant un loyer maximum.

Le plafond de loyer est fixé par le législateur et diffère en fonction de la zone dans laquelle se situe votre bien. Il faut par ailleurs appliquer un coefficient multiplicateur pour connaître le loyer réel que vous pouvez appliquer.

Les plafonds indicatifs de loyer Pinel pour 2023 (avant coefficient multiplicateur) :

Pour connaître le montant maximal auquel vous pouvez louer votre bien, il faut alors appliquer la formule suivante :

Plafond\ réel = plafond\ indicatif \times Surface \times  ( 0,7 + \frac{19}{Surface})

➡️ Pour en savoir plus, retrouvez notre article dédié au calcul du plafond du loyer dans le cadre de la loi Pinel.

Les conditions de ressources des locataires

Lorsque vous investissez en Pinel, vous ne pouvez pas choisir n’importe quel locataire. En effet, la loi vous oblige à prendre en compte leurs conditions de ressources, qui ne doivent pas dépasser un certain montant.

Le tableau suivant vous donne les plafonds de ressources que doivent respecter vos locataires.

Ces plafonds doivent être respectés lors de la signature du bail, en fonction du revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année ou de l’année précédente. 

➡️ Les conditions de ressources peuvent rendre votre recherche de locataires un peu plus pénible que pour un bien locatif classique. On vous en dit plus sur les conditions des locataires en Pinel ici !

Les autres conditions

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, vous devez en outre respecter ces autres critères :

• Le type de logement : il s’agit de biens neufs et assimilés faisant partie d’un bâtiment collectif (appartements et non pas maisons individuelles),
• La location nue à usage d’habitation principale du locataire : il est impossible de faire du airbnb en Pinel,
• Une condition de performance énergétique globale du logement Pinel classique, ou une condition de performance énergétique supérieure dans le cas d’un Pinel Plus,
• Un délai d’achèvement en cas d’acquisition en VEFA ou réalisation de travaux,
• Une mise en location dans les 12 mois de la remise des clés,
• Une location continue pendant les 6, 9 ou 12 ans,
• La signature d’un engagement de location et la déclaration aux impôts.

🚨 Si vous ne respectez pas toutes ces conditions pendant la durée de l’engagement Pinel, vous perdez l’avantage fiscal et devrez rembourser les sommes dont vous avez bénéficié ! Nous présentons en détails l’ensemble les conditions d’éligibilité au Pinel en 2023.

Le super comparateur pour trouver un Pinel rentable

Les appartement éligibles à la loi Pinel sont commercialisés par des promoteurs dont nous vous recommandons de bien comparer les projets.

➡️ Avec le comparateur ci-dessous, vous pouvez analyser les paramètres de tous les logements en vente : localisation du bien, zone fiscale, budget, surface, exposition ou encore la note du projet.

Ce dernier paramètre est fort utile car il prend en compte la rentabilité locative, le potentiel de plus-value à la revente, la facilité de revente, la sécurité locative, et l’attractivité du quartier.

✅ Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un expert immobilier en renseignant vos coordonnées après avoir choisi un bien, c’est entièrement gratuit alors profitez-en !

Les 6 étapes pour bien investir en Pinel

Il est temps de synthétiser tout ce que nous avons vu dans un guide en 6 étapes que nous vous conseillons de suivre pour réaliser votre investissement en loi Pinel.

Étape 1 : fixez vos objectifs et votre horizon d’investissement 

Comme tout investissement, vous devez vérifier que le Pinel correspond à vos objectifs et à votre horizon de placement. 

❌ Le Pinel n’est fait pour vous si …

• Vous souhaitez investir sans aucune contrainte,
• Vous ne payez pas ou peu d’impôts (ou vous n’en paierez presque plus dans les années à venir),
• Vous ne disposez plus de capacité d’emprunt pour un crédit immobilier,
• Vous envisagez d’habiter le bien dans les 6 prochaines années,
• Vous envisagez de revendre le bien avant 6 ans

✅ Il existe toutefois une alternative intéressante qui consiste à investir en SCPI Pinel. Elle peut vous correspondre si : 

• vous ne souhaitez pas mobiliser un capital trop important,
• vous ne souhaitez pas gérer toutes les conditions et notamment le calcul des loyers ou les locataires.

Étape 2 : comment bien choisir un logement Pinel ?

📍L’emplacement de votre bien locatif sera crucial.

Assurez-vous tout d’abord qu’il réponde aux conditions posées par la loi : 

• le logement se situe dans une zone Pinel éligible ou dans un quartier prioritaire défini par la politique de la ville. 
• le logement est neuf ou assimilé et il remplit les conditions de performance énergétique, ainsi que les critères d’usage et de confort en cas d’investissement en Pinel Plus.

Les conseils de Mona

Voici quelques conseils pratiques pour bien choisir votre logement :

• choisissez un bien situé dans un quartier dynamique, avec des commerces de proximité, des transports en commun et un bassin d’emploi,
• choisissez un bien dont la valeur n’est pas surestimée à l’achat : si la valeur du bien excède 30 % par rapport aux biens anciens, nous vous déconseillons de l’acheter,
• comparez les logements et les promoteurs : ne vous limitez pas à une seule offre, négociez, soyez patient, ne vous précipitez pas,
• faites une étude de marché dans le secteur pour évaluer la demande locative et les niveaux de loyers,
• évitez les quartiers “tout Pinel” car tous les investisseurs risquent de revendre en même temps, ce qui ferait baisser le prix de votre bien.

🚨 Il existe un risque de vacances locatives si la zone n’est pas attractive ou peu accessible. Or, si vous n’avez pas de locataire, il vous sera difficile de rembourser le crédit. De plus, vous pouvez perdre l’avantage fiscal et devoir rembourser la réduction d’impôt accordée si le logement est vide pendant 12 mois consécutifs ! 

➡️ Choisissez les Pinels les plus rentables grâce à notre comparateur !

Étape 3 : évaluez le rendement et la rentabilité du projet

Estimez le rendement locatif

Le rendement vous indique combien vous rapporte votre investissement chaque année par rapport au prix d’achat du bien. Il permet de comparer un investissement Pinel avec d’autres types de placements, par exemple, un investissement dans l’ancien.

🪄 Pour calculer le rendement, voici la formule : 

Rendement = \frac{revenus\ locatifs \ annuels \ (nets)}{prix \ d’achat \ du \ bien\  (- \ réduction \ Pinel)}\times  100

N’oubliez de prendre en compte un taux de vacance locative dans le calcul de vos revenus locatifs.

Pour rappel, les loyers doivent respecter un plafond légal, calculé selon la formule décrite plus haut. Cependant, ce plafond n’est pas le seul critère dont vous devez tenir compte. Il faut aussi que votre loyer ne soit pas trop décorrelé par rapport aux loyers de marché pratiqués dans le quartier.

Estimez la rentabilité de votre projet

La rentabilité vous permettra de juger si cet investissement est pertinent à long terme, en prenant en compte l’ensemble des flux positifs et négatifs depuis l’acquisition jusqu’à la revente. Il faut donc tenir compte de toutes les sources de revenus et de toutes les charges.

Les éléments à prendre en compte dans la somme des flux positifs sont :

1. Les loyers à percevoir (plafonnés) en tenant compte de leur augmentation annuelle si vous choisissez cette modalité
2. Le prix de revente future du bien
3. La réduction d’impôt résultant de l’investissement en Pinel

Les éléments à prendre en compte dans la somme des flux négatifs sont :

1. Les frais d’acquisition (2 % à 3 % dans le neuf) et les commissions des intermédiaires
2. Les mensualités du crédit immobilier
3. Les charges de copropriété
4. La taxe foncière
5. Les remboursements du prêt (si les loyers ne couvrent pas les charges)

🪄 Pour calculer la rentabilité, voici la formule que vous pouvez utiliser :

Rentabilité = \frac{gains\ nets}{effort\ d\'\ épargne} \times 100

Les conseils de Mona

• Simulez votre rentabilité sans être trop optimiste sur la revente,
• Évitez de vendre lorsque le marché est saturé et attendez que le moment soit propice afin de réaliser une plus-value et augmenter ainsi votre rentabilité

Étape 4 : choisissez le bon locataire

Lorsque vous louez un bien Pinel, le choix de votre locataire n’est pas entièrement libre. En effet, vous devez respecter les plafonds de ressources édictés par le législateur.

Néanmoins, si vous faites une rapide comparaison entre ces plafonds et les salaires médians français, vous pourrez constater qu’une grande partie des français est éligible au Pinel. En effet, le salaire médian en France en 2023 s’élèverait à 22 200 € / an – soit bien en-dessous des plafonds législatifs.

En dehors de cette condition imposée par la loi, vous avez toute latitude pour élire votre futur locataire. 

✅ Choisissez des locataires avec une situation professionnelle stable (CDI, fonctionnaires, etc), qui n’en sont pas à leur première location et dont le lieu de travail est proche, idéalement. Vous vous assurerez ainsi que les loyers peuvent être payés et qu’ils devraient rester quelques temps.

Les conseils de Mona

Pensez à la “garantie loyers impayés” ! Cette assurance vous permet de toucher les loyers s’il arrivait que les locataires ne puissent pas payer. Ainsi, vous investissez avec l’esprit plus tranquille.

Étape 5 : respectez toutes les conditions de location

Si vous souhaitez investir dans un bien Pinel directement, cela implique que vous respectiez scrupuleusement les conditions édictées par le législateur pendant toute la durée de location.

🚨 A défaut, vous perdrez l’avantage fiscal et serez obligé de rembourser ce dont vous avez bénéficié !

Les conditions tenant aux types de biens éligibles sont souvent garanties par les promoteurs. Si vous achetez un bien existant neuf ou que vous prévoyez de faire des travaux de réhabilitation d’un logement ancien, n’hésitez pas à consulter un notaire, un avocat ou un conseil spécialisé en immobilier qui validera l’éligibilité au dispositif.

📌 Vous devrez ensuite être vigilant sur les points suivants : 

• Le délai de mise en location initiale de 12 mois et le délai de vacances locatives tolérées : si vous ne passez pas par une agence, soyez réactif ! Un locataire vous indique son départ des lieux ? N’attendez-pas la fin du préavis, cherchez-en immédiatement un nouveau ! En effet, l’administration fiscale tolère que votre logement demeure vide pendant 12 mois consécutifs mais, passé ce délai, vous perdez l’avantage fiscal.

• Les formalités déclaratives : n’oubliez pas de déclarer chaque année votre investissement Pinel lors de la déclaration des revenus. En outre, des documents vous sont demandés l’année de mise en location et lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail. 

N’hésitez pas à lire toutes les conditions d’éligibilité au Pinel en 2023 avant d’investir.

Étape 6 : revendez votre bien au bon moment

Pour rappel, vous devez signer un engagement de location initial de votre bien Pinel ; vous déclarez à l’administration que vous le louerez pendant 6, 9 ou 12 ans.

Sachez que vous pouvez vous engager pour 6 ans puis renouveler la location Pinel par période de 3 ans supplémentaires. La durée totale ne peut excéder 12 ans. 

🚨 Attention, si vous vendez le bien avant la fin de la période de location convenue, vous perdez la réduction d’impôt et devrez rembourser les sommes au fisc !

Si votre bien Pinel est entouré d’autres biens Pinel construits au même moment, il existe un risque important de moins-value à la revente. En effet, tous les investisseurs vont vouloir vendre en même temps et cela entraînera une pression à la baisse sur les prix de revente.

Dans un récent rapport gouvernemental d’évaluation du dispositif Pinel, il a été souligné que de nombreux biens étaient revendus en-dessous de leur valeur d’achat, après 9 ans de location en moyenne. 

Gardez à l’esprit qu’un bien neuf est généralement acquis 28 % plus cher qu’un bien ancien mais qu’il est revendu au même prix que les logements anciens. 

Sachez également que le législateur imposera dans les années futures des normes énergétiques de plus en plus drastiques. Les propriétaires de logements anciens devront donc faire de gros travaux pour continuer à les louer ou vendre avec une décote. Ce ne sera pas le cas pour un Pinel. 

✅ Continuer à louer votre bien après à l’expiration de l’engagement Pinel ; vous pourrez fixer librement le prix des loyers et augmenter ainsi rendement et rentabilité !

Questions fréquentes