La loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en profitant d’une réduction d’impôt. Mais, pour être éligible au dispositif de défiscalisation, votre bien doit être situé dans une “Zone Pinel”. Le zonage n’est par ailleurs pas sans conséquence sur le niveau des loyers que vous pouvez pratiquer et sur les locataires que vous pouvez choisir.

➡️ Quelles sont les villes éligibles au Pinel ? Comment les zones sont-elles définies ? Comment en déduire le plafonnement du loyer et des ressources du locataire ? On vous dit tout sur les zones Pinel 2024.

Que sont les zones Pinel ? À quoi servent-elles ?

La classification gouvernementale des zones sous tension

Aperçu de la classification gouvernementale des communes selon la tension sur le marché locatif en France métropolitaine et Corse et Zones Pinel.
Aperçu de la classification gouvernementale des communes selon la tension sur le marché locatif en France métropolitaine et Corse.

Le zonage gouvernemental identifie les degrés de tension du marché immobilier locatif français. L’ensemble du territoire est ainsi découpé en 5 zones selon qu’il soit difficile ou non de s’y loger : 

  • Zone A bis et Zone A : sur la carte, ce sont les zones rouges et violettes. Elles regroupent les villes où il est très difficile et très cher de se loger, en raison de la pénurie de logements.
  • Zone B1 et Zone B2 : en orange et en vert, ces zones regroupent les communes où les loyers et les prix des logements sont élevés ou assez élevés.
  • Zone C : il s’agit du reste du territoire (en blanc sur la carte). Ce sont toutes les régions et les villes où le marché n’est pas tendu.

Ce découpage en 5 zones détermine un certain nombre de dispositifs liés à l’habitat, comme l’accession aux logements sociaux ou encore les prêts à taux zéro.

Ce sont aussi ces zones qui sont utilisées pour l’investissement en loi Pinel.

Les zones dites Pinel

Le zonage gouvernemental a trois conséquences directes sur le dispositif de défiscalisation Pinel : 

  1. L’éligibilité : la zone dans laquelle se situe le bien immobilier conditionne l’application ou non de la réduction d’impôt Pinel,
  2. Les plafonds de loyer applicables : la zone détermine le montant du loyer maximum au mètre-carré (auquel on applique un coefficient multiplicateur), ce qui vous permet de calculer le montant mensuel maximum du loyer pendant la durée de l’engagement de location en loi Pinel.
  3. Les plafonds des ressources des locataires : la zone détermine les revenus maximums des locataires qui peuvent bénéficier d’un bail Pinel.

L’esprit du dispositif Pinel est d’offrir un cadeau fiscal à l’investisseur qui pallie à la pénurie de logements. La réduction d’impôt s’applique donc uniquement si le logement que vous achetez est situé dans une zone dite « tendue », figurant sur la liste établie par le Gouvernement.

➡️ Ainsi, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles à la loi Pinel en 2024. La loi Pinel prévoit toutefois que les communes concernées par la fermeture d’un site militaire soient éligibles (on détaille ce cas plus bas).

La zone B2 était éligible au Pinel jusqu’au 1er janvier 2018. Depuis cette date, les logements situés dans cette zone ne permettent plus de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, sauf exception. En effet, certaines acquisitions situées en zone B2 réalisées jusqu’au 15 mars 2019 ont permis de bénéficier de la réduction Pinel, lorsque le permis de construire avait été déposé avant la fin annoncée du dispositif (soit le 31 décembre 2017).

Les principales villes éligibles au Pinel 

Les communes éligibles se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, c’est-à-dire qu’il y a plus de demandes que d’offres de logements disponibles, entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.

Il s’agit, selon le quadrillage du territoire mis en place par le Gouvernement, des zones A bis, A et B1 telles que définies à l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 4 juillet 2019 pris en application de l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation

Plus efficace que ce charabia juridique ; voici un tour d’horizon des communes où vous pouvez investir en Pinel.

La zone A bis : Paris et banlieue

Focus sur la Zone Pinel A bis.
Aperçu de la zone A bis, où la tension du marché immobilier locatif est la plus importante en France.

Cette zone couvre les investissements réalisés à Paris et dans 76 autres communes de la périphérie, où le déséquilibre entre l’offre et la demande est très important, comme Versailles (Yvelines), Asnières-sur-Seine (Hauts de-Seine, 92), Pantin (Seine-Saint-Denis, 93), Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne, 94) et Enghien-les-Bains (Val-d’Oise, 95).

La zone A : Île-de-France et plusieurs grandes métropoles françaises

Cette zone couvre les plus grandes villes du territoire français avec un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement, ainsi que certaines communes où les loyers sont très élevés.

Cela concerne :

  • les grandes agglomérations d’Île-de-France : Cergy, Créteil, Evry, Melun, Rambouillet, …
  • plusieurs métropoles de province : Lille, Lyon, Montpellier, Marseille, Toulon, Aix-en-Provence, …
  • une importante partie de la Côte d’Azur : Bormes-les-Mimosas, Fréjus, Cannes, Antibes, Nice, …
  • certaines agglomérations du bassin genevois français comme Megève, Morzine, Annemasse et même Chamonix-Mont-Blanc
  • trois villes corses : Ajaccio, Porto-Vecchio et Bonifacio.

La zone B1 : les métropoles régionales et l’Outre-mer

C’est une zone où le déséquilibre entre l’offre et la demande est assez important. Elle concentre :

  • des métropoles régionales (grandes villes de plus de 250 000 habitants)
  • certaines communes où les loyers sont élevés
  • les départements et collectivités d’Outre-mer

Voici une liste non-exhaustive des villes en zone B1 où vous pouvez investir en bénéficiant de la réduction Pinel : Caen, Le Havre, Rouen, Amiens, Reims, Nancy, Strasbourg, Orléans, Tours, Dijon, Bordeaux, Grenoble, Avignon, Orange, Rennes, Nantes, Toulouse.

Le Pinel Outre-mer : une défiscalisation boostée !

La loi Pinel permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition du bien, qui varie en fonction de la durée de location et de la localisation du bien (en métropole ou dans les DOM-COM).

Vous pouvez ainsi investir en zone B1 dans :

  • les départements d’outre-mer : en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte
  • et les collectivités d’outre-mer : à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle Calédonie, Polynésie française, aux îles Wallis et Futuna

La loi de finances pour 2021 a prévu une baisse progressive des taux de réduction pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024. Le dispositif Pinel devrait disparaître au 1er janvier 2025.

Parallèlement, le dispositif « Pinel + » a été introduit par le législateur. Il accorde une réduction d’impôt aux propriétaires qui investissent dans des biens locatifs répondant à des performances énergétiques, de confort et d’usage élevées.

✅ Investir dans les DOM-COM en 2024 vous permet de bénéficier de taux de réduction d’impôt plus élevés que le Pinel classique en métropole ou le Pinel + :

Vous savez déjà dans quelle ville vous souhaitez investir ? Voici un lien qui vous permettra de vérifier la zone dans laquelle il est classé.

Et si vous profitiez de la réduction d’impôt Pinel en diversifiant votre risque géographique ? C’est possible avec les SCPI Pinel ! En plus, les tickets d’entrée sont bien plus abordables que des biens immobiliers entiers.

Les plafonds de loyer par zone Pinel en 2024

Pour mémoire, la loi Pinel impose des loyers plafonnés. Chaque année, des plafonds mensuels de loyer sont définis par législateur en fonction des zones. Le bailleur applique ensuite un coefficient multiplicateur à ces plafonds pour calculer le montant maximum du loyer qu’il peut demander.

Quand applique-t-on ces plafonds ?

Les plafonds de loyer s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés en 2024 et doivent être respectés pendant toute la durée de l’engagement de location.

Cela emporte deux conséquences :

  • vous n’avez inséré aucune clause d’augmentation du loyer : vous devez respecter les plafonds en vigueur l’année de mise en location du logement,
  • vous avez inséré une clause d’augmentation du loyer : vous devez respecter un double plafond. L’évolution de l’IRL en premier lieu et le plafond Pinel en second lieu.

Voici les derniers plafonds de loyer connus :

Zone A bisZone AZone B1Zones B2 et C
18,25 € / m213,56 € / m210,93 € / m29,50 € / m2
Plafond de loyer par zone en France métropolitaine (2023)

🚨 Les plafonds applicables dans les DOM-COM ne sont pas les mêmes :

Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-MiquelonNouvelle-Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna
11,13 € / m213,33 € / m2
Plafond de loyer dans les DOM-COM (2023)

➡️ Pour tout savoir sur les plafonds de loyer Pinel et comment les calculer, lisez notre article dédié !

Ces plafonds sont actualisés tous les ans par l’administration fiscale qui les communique au mois de juin.

Les plafonds de ressources des locataires Pinel en 2024

Pour mémoire, afin de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, les propriétaires doivent louer l’appartement à des locataires qui ne dépassent pas un certain montant de revenus annuels.

Quels revenus prend-on en compte ?

Il s’agit de l’ensemble des revenus du foyer fiscal perçus l’avant-dernière année avant celle de la location. Par exemple, pour une mise en location en 2023, les ressources du locataire à prendre en compte sont celles dont il disposait au titre de l’année 2021. Si ce seuil est dépassé ensuite, pendant la durée du bail, cela n’a pas d’impact.

Les derniers plafonds de ressources connus en Métropole

Composition du foyer du locataireZone A bisZone AZone B1
Personne seule41 556 €41 556 €33 871 €
Couple62 108 €62 108 €45 233 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge81 416 €74 657 €54 394 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge97 205 €89 426 €65 667 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge115 654 €105 865 €77 249 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge130 141 €119 129 €87 058 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème14 499 €13 273 €9 712 €
Plafonds de ressource des locataires Pinel en Métropole (2023)

Les plafonds spécifiques de ressources des locataires Pinel dans les DOM-COM

Composition du foyer du locataireDépartements d’outre-mer, Saint-Barthélemy et Saint-MartinPolynésie française, Nouvelle Calédonie, îles Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises et Saint-Pierre-et-Miquelon
Personne seule35 539 €33 365 €
Couple65 719 €61  703 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge69 520 €65 270 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge73 323 €68 841 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge78 400 €73 606 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge83 480 €78 375 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème 5 338 €5 011 €
Plafonds de ressources des locataires Pinel Outre-mer (2023)

➡️ Vous souhaitez en savoir plus ? Lisez notre article sur les plafonds de ressources des locataires Pinel !

Le cas des anciens sites militaires 

Les communes qui bénéficient d’un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) en cours avec l’Etat sont éligibles au dispositif Pinel. Sont également éligibles les communes qui ont bénéficié d’un CRSD au cours des 8 années qui précèdent l’année d’acquisition du bien immobilier. L’administration fiscale et le Gouvernement sont formels : ces communes sont éligibles au Pinel, indépendamment de la classification gouvernementale en zone A, B ou C.

Concrètement, ce sont des villes pénalisées économiquement et démographiquement par la fermeture d’anciens sites militaires, qui encouragent l’investissement locatif en appui de la reconstruction d’une économie locale.

Des CRSD sont en cours actuellement à Châteaudun et à Papeete par exemple. La liste complète des communes visées par un CRSD est disponible ici

Mona
Les conseils de Mona

Interrogez-vous sur la pertinence d’investir dans ces communes qui connaissent de fortes pertes d’emploi, subissent des revers économiques et démographiques. Renseignez-vous bien sur l’économie locale, les projets urbains et les échéances afin de ne pas investir à perte. Chez Finance Héros, nous vous conseillons d’investir dans des zones attractives, où la demande de logement est plus forte que l’offre, afin de subir le moins de risque possible de vacance locative. En effet, ne pas avoir de locataire pendant plusieurs mois est un critère qui nuit fortement à la rentabilité de votre investissement.

L’expérimentation d’un nouveau zonage Pinel en Bretagne

Le dispositif « Pinel Bretagne » concerne les investissements réalisés dans la région Bretagne du 1er avril 2020 au 31 décembre 2024. Il s’appuie sur le dispositif Pinel national existant mais bénéficie de dérogations. Cette expérimentation a pour but de mieux cibler les besoins du marché locatif en déléguant le pouvoir de décision à l’échelon local. Il s’agit in fine de régionaliser l’aide, qui est aujourd’hui pilotée par les Ministères chargés du budget et du logement.

Après avis des instances régionales, la Préfète de la région Bretagne a la possibilité de définir le périmètre éligible au dispositif Pinel, et des communes ou parties de communes seulement peuvent être retenues – le centre-ville par exemple. Cette sectorisation n’existe pas dans le dispositif actuel, ce qui conduit parfois à construire des logements Pinel dans des zones excentrées de la ville, où il n’y pas de tension du marché locatif.

Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont également déterminés par arrêté préfectoral pour chaque commune ou partie de commune éligible.

Enfin, le propriétaire bailleur doit remplir une déclaration fiscale annuelle spécifique (le cerfa n°2041 PB) et la renvoyer à la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature.

Un rapport d’évaluation doit être remis au Parlement à la fin de l’année pour déterminer s’il est pertinent ou non d’étendre le dispositif sur l’ensemble du territoire national.

Où trouver un bien Pinel ?

Grâce à ce comparateur, vous pouvez rechercher un bien en sélectionnant de nombreux paramètres : localisation du bien et zone fiscale, budget, surface, exposition ou encore la notation du projet.

Ce dernier paramètre fort utile utile prend en compte la rentabilité locative, le potentiel de plus-value à la revente, la facilité de revente, la sécurité locative et l’attractivité du quartier.

Une fois votre cible trouvée, inscrivez vos coordonnées et vous obtiendrez des informations complémentaires.

Questions fréquentes

La zone B2 entre-t-elle encore dans le Pinel ?

Non, l’investissement en zone B2 ne permet plus de bénéficier de la réduction d’impôt en 2024.

Quelle est la conséquence si j’investis en zone B2 ou en zone C ?

Vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu Pinel, mais vous pouvez peut-être bénéficier d’autres avantages fiscaux. Nous avons dressé un panel des solutions pour défiscaliser et réduire ses impôts.

Quels plafonds dois-je respecter si j’ai investi en zone B2 en 2017 et que le locataire change en 2024 ?

Les plafonds de loyer et de ressources du locataire à respecter dans ce cas sont indiqués dans les articles dédiés aux plafonds de loyer et aux plafonds de ressources des locataires Pinel en 2024.

Quelles sont les autres conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Nous détaillons toutes les conditions d’éligibilité à la loi Pinel dans cet article !

Quelles sont les zones Pinel les plus rentables ?

La rentabilité d’un investissement Pinel dépend de plusieurs éléments : le prix d’acquisition du bien, les frais, la valeur à la revente, le montant des loyers, la vacance locative et l’imposition. Nous décryptons les avantages et les risques du dispositif dans notre avis sur le Pinel.