Notre avis sur Baltis : du crowdfunding immo, mais pas uniquement

Nos super héros de la finance ont testé Baltis (et même investi !) pour vous partager leur avis.

💡 Baltis s’appelait auparavant Baltis Capital. La société est la même, seul le nom change !

L’essentiel de notre avis sur Baltis

Baltis : un acteur du crowdfunding immobilier qui se diversifie

Que propose Baltis ?

Date de création	Type d’investissements proposés	Nombre de membres
2016	– Projets immobiliers de promoteurs ou marchands de biens – Immobilier fractionné – SCPI / OPCI – Investissement en actions dans des start-ups – Fonds Communs de Placement à Risques (FCPR)	9 795 inscrits à début 2024 (presque le double de 2023), dont quasiment 3 000 investisseurs

Créé en 2016, mais en forte accélération depuis son agrément AMF obtenu en 2020, Baltis est une plateforme de crowdfunding qui couvre plusieurs types d’investissements immobiliers, pouvant répondre à des horizons de placement différents. Elle a également obtenu en 2023 le statut de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP), sous le numéro FP-2023-30.

Du crowdfunding immobilier plus pour le court / moyen terme

Pour le court terme, Baltis vous propose de financer des programmes de promotion immobilière ou de marchand de biens. Les montants collectés organisés par la plateforme oscillent la plupart du temps entre 200 000 et 1 000 000€ (parfois un peu plus). Ils servent principalement à financer des projets au cœur de grandes villes françaises (Paris, Bordeaux, Lille, …).

Les projets sont financés via des obligations d’une durée variant entre 6 et 36 mois, et pour un niveau de rentabilité proposé entre 8% et 12%. En période de taux élevés, nous sommes d’ailleurs plutôt situés au dessus de 10%.

✅ Afin de participer aux collectes, 100€ par projet vous suffiront (vous pouvez également mettre plus, mais attention à ce que ne cela vous empêche pas de diversifier sur plusieurs projets !). Ce seuil est particulièrement bas, puisqu’historiquement le ticket d’entrée pour une opération de crowdfunding immobilier est plutôt de 1 000€, ce qui nécessite environ 10 000€ pour pouvoir bien diversifier.

D’autres placements pour le plus long terme et adoucir la fiscalité

Pour du plus long terme, Baltis finance également des projets permettant d’acquérir des locaux commerciaux (ex : boulangerie, crèche, magasin de vélos, …), cette fois-ci par l’intermédiaire d’obligations ou d’actions, et ainsi de toucher des revenus locatifs. Cette activité historique de Baltis avait un peu été mise en pause jusqu’en 2023, avant de repartir sous le nom de Puzzle by Baltis suite à l’émergence du concept d’immobilier fractionné. Le rendement est situé entre 6% et 9% avant impôts.

Toujours de préférence à long terme, Baltis vous permet d’investir dans 6 SCPI rigoureusement sélectionnées (parmi des dizaines de SCPI audités !). Qu’ont-elles de plus que les autres ?

• SCPI spécialisées sur une seule classe d’actifs (santé, logistique, commerces, hôtels)
• labellisation ISR
• souscription 100% en ligne
• rendements des SCPI sélectionnées tous supérieurs à 5% en 2023
• 2 SCPI sur les 6 ont reçu un SCPI Award de Finance Héros : Iroko Zen et la SCPI Epsilon 360

Depuis plus récemment, Baltis vous propose également d’investir dans des start-up à impact. Il s’agit alors d’investir minimum 1 000€ en actions (on parle de crowdequity). La plateforme privilégie le financement de sociétés en lien avec l’immobilier, l’énergie ou la mobilité. Si vous réalisez ce type de placement, vous devez absolument :

• Diversifier sur plusieurs projets, car pour rappel la plupart des start-ups ne rencontrent pas le succès escompté
• Mobiliser des sommes dont vous n’avez pas besoin, car les sorties de ces investissements sont imprévisibles, et plutôt long terme

✅ Par ailleurs, notez que ces investissements permettent pour la plupart d’optimiser votre fiscalité, par exemple avec une réduction d’impôt de 30% du montant apporté pour les Jeunes Entreprises Innovantes de Croissance (JEIC) ou même 50% pour les Jeunes Entreprises Innovantes de Recherche (JEIR). Tant que ces dispositifs existent…

---

Baltis propose également d’investir dans un OPCI “grand public” dédié aux résidences services séniors éligible LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et un FPCI éligible au dispositif 150-0 B ter.

Enfin, dans une partie gestion privée, la plateforme propose également un Plan Epargne Retraite (PER) ainsi qu’une assurance-vie.

Quels frais sont appliqués ?

Concernant le crowdfunding, il n’y en a pas ! En tout cas pas pour l’investisseur. En effet, ni frais d’entrée, ni frais de gestion, ni frais de sortie ! Mais comment Baltis fait pour se rémunérer ? 

En fait, ce sont les opérateurs des projets (promoteurs ou marchands de biens) qui versent des honoraires à la plateforme. De la même manière que vous payez des frais de dossier à votre banque sur un emprunt immobilier en tant que particulier, ils paient des frais afin de pouvoir être financés via les levées de fonds mises en place par Baltis.

Sur les SCPI en revanche, il y aura des frais de gestion.

La fiscalité : une des forces de Baltis

Enfin, les placements proposés par la plateforme offrent un avantage fiscal non négligeable : ils sont éligibles aux PEA ou PEA PME ! Cela vous permettra donc, avant 5 ans, que les plus-values ne soient pas fiscalisées (tant que vous ne sortez pas d’argent de votre PEA). Et après 5 ans, les plus-values seront totalement défiscalisées, même si vous effectuez des retraits. A noter que le PEA reste soumis aux prélèvements sociaux quoiqu’il arrive, et que les obligations sont uniquement éligibles au PEA-PME. A notre avis c’est un des avantages de Baltis, car ça n’est pas proposé par toutes les plateformes.

Et comme évoqué ci-dessus, les investissements dans des start-ups permettent, pour celles éligibles, de réduire vos impôts d’une fraction non négligeable du montant souscrit.

Participer à la construction d’un avenir durable

En partenariat avec allcolibri, la plateforme Baltis vous permet à chaque souscription de soutenir la cause de votre choix parmi :

• retirer 400g de plastique qui polluent nos océans
• offrir un cahier à une fille pour contribuer à l’égalité des chances au sein des familles africaines
• planter 4 arbres afin de produire de l’oxygène et lutter contre le dérèglement climatique 

En 2023 c’est déjà :

• Plus de 500 kg de plastique retiré de l’océan au Sri Lanka
• Quasiment 1 200 cahiers offerts à des jeunes filles au Sierra Leone
• Plus de 5 000 arbres plantés à Madagascar

Performances et comparatif du crowdfunding : mon avis sur Baltis

Nombre de projets financés	Montants prêtés	Taux de rendement interne (net de risque)	Durée moyenne	Taux de défaut* (retards de plus de 6 mois ou procédure collective, en volume)
207	96 M€	10,11%*	17 mois	23,40%

Un rendement espéré élevé en crowdfunding immobilier, mais des défauts en forte hausse

Avec plus de deux cent opérations financées désormais, Baltis commence à avoir un track record solide de projets financés avec succès. Avec une rentabilité de 10% en moyenne à janvier 2025, cela a de quoi attirer. En revanche, qui dit taux élevés dit risques élevés. Avec le marché immobilier qui s’est dégradé en 2023 et 2024, les retards de paiement ont beaucoup augmenté. Et des procédures collectives ont été lancées quand les promoteurs ou marchands de biens sont en difficulté. Quelques uns de mes projets chez eux sont concernés. Comme les intérêts continuent à courir, et que la plupart de mes projets restent sains, je surveille avec une inquiétude mesurée. Avec la baisse des taux amorcée en 2024, la plupart des spécialistes espèrent un rebond de l’immobilier en 2025.

Par ailleurs, avec une durée moyenne de 16 mois (soit environ 1 an et demi) même si votre investissement n’est pas liquide, il offre l’avantage de ne pas être immobilisé pendant une période extrêmement longue, de 5 ou 10 ans par exemple. N’investissez donc pas si vous avez absolument besoin de liquidités dans l’année à venir. En revanche, si vous avez quelques mois devant vous, c’est un placement à considérer.

Une expertise et une rigueur au service de la performance

Malgré ces défauts en hausse sur les collectes de 2022 et 2023, nous voyons deux points en particulier qui permettent d’avoir confiance dans les performances futures de Baltis (car on le sait tous, les performances passées ne présagent pas des performances futures !).

Tout d’abord chaque projet fait l’objet d’un processus d’analyse poussée : emplacement, visite du bien, audit technique, juridique, financier… autant de points de contrôle qui permettent d’évaluer le niveau de risque au plus juste. Une fois les premières étapes franchies, le dossier fait l’objet d’un avis consultatif du “Conseil des Sages”. Si l’expression peut faire un peu pompeuse, nous aimons l’idée que les projets soient analysés par une forme d’intelligence collective, gage selon nous d’une plus grande impartialité.

Ensuite, Foncière Magellan (groupe Magellim) est entrée au capital de la plateforme de crowdfunding immobilier en 2021. A notre avis l’accompagnement d’un actionnaire solide (4,2 milliards d’euros d’actifs sous gestion, un chiffre d’affaires 2023 supérieur à 50 millions d’euros) et doté d’une forte expertise du secteur permet de rassurer quant au développement “dans le bon sens” de Baltis, ce qui ne manquera pas de profiter à ses utilisateurs.

Puzzle by Baltis : le renouveau de l’immo fractionné chez Baltis

Il se trouve que Baltis a été parmi les pionniers à proposer de l’immobilier fractionné, dès les années 2010. Après s’en être éloigné pour accélérer sur le crowdfunding immobilier, elle a récemment renoué avec l’immobilier fractionné en 2024, revenant ainsi à ses premières amours.

En effet, ses premiers projets, nommés « Balticap 31 », « Balticap 36 », « Balticap 40 », étaient déjà des exemples d’immobilier fractionné, bien avant que le concept ne soit baptisé ainsi.

En 2024, Baltis a relancé son offre sous le nom de Puzzle by Baltis, conservant l’idée initiale : permettre aux investisseurs de devenir copropriétaires d’une partie d’un commerce avec un investissement initial aussi faible que 100€, et ainsi percevoir des loyers de façon régulière.

Les biens sélectionnés par la plateforme sont exclusivement des commerces situés en centre-ville, privilégiant les établissements « traditionnels » comme des boulangeries, pharmacies ou restaurants par exemple. À titre d’exemple, la première opération de 2024 concerne l’acquisition d’un restaurant à Lille, offrant un rendement annuel prévisionnel de 6%.

🎁 Et le code promo vaut aussi bien pour le crowdfunding immobilier que pour l’immo fractionné ! En utilisant le code HEROSBALTIS, bénéficiez de 1% de remboursement offert sur le montant de votre premier investissement.

CITY MAKERS #1 : le nouveau fonds immobilier de Baltis

Progressivement, Baltis continue d’étoffer sa gamme de produits d’investissement. Ainsi, en 2024 la plateforme lance un nouveau fonds de private equity. En cohérence avec son ADN, ce fonds a pour sous-jacent l’immobilier.

Ce fonds a la forme d’un FCPR (Fonds Commun de Placement à Risques), et dispose des caractéristiques suivantes :

• Particulièrement accessible pour un fonds de private equity, le ticket minimum n’est que de 5 000€ (contre des dizaines voire des centaines de milliers d’euros habituellement)
• Une double stratégie, autour des nouveaux usages (ex. santé, éducation, coworking) et du crowdfunding immobilier
• Un TRI (Taux de Rendement Interne) cible de 7%, évidemment non garanti
• Une durée d’investissement cible de 6 ans, donc plutôt un placement de moyen/long terme
• Et 0,5% de cashback sur votre investissement pour les lecteurs de Finance Héros !

➡️ C’est un bon moyen d’investir de manière diversifiée dans l’immobilier, et à un prix relativement accessible.

Côté pratique : comment Baltis fonctionne ?

Après avoir créé son compte en ligne, il faut remplir un certain nombre d’informations afin que Baltis puisse évaluer votre profil d’investisseur, ceci afin de répondre à des obligations réglementaires mais aussi pour s’assurer que le produit répond bien à vos besoins. 

Une fois votre profil validé, vous pouvez accéder aux différents projets, pour lesquels la plateforme met à votre disposition un grand nombre d’informations permettant de vous faire votre avis :

• fiche récapitulative du projet (localisation, produit, montant à collecter, durée d’investissement, taux, …)
• Une synthèse du projet
• La procédure de sélection
• L’opérateur
• La localisation
• Le projet immobilier
• Le business plan prévisionnel
• La structuration du projet et la caution
• Le planning
• Les conditions de souscription
• La fiscalité
• Les risques
• La rémunération de Baltis
• Et enfin les forces et faiblesses du projet

Si le projet vous plaît, il ne vous reste plus qu’à charger votre compte et à souscrire en ligne !

Un service client Baltis très disponible

En cas de questions ou de problèmes, un service client est disponible par chat. Il est extrêmement réactif (j’ai obtenu des réponses au bout de quelques dizaines de secondes à chaque fois) et bien que l’expérience soit digitale, vous avez bien un conseiller en chair et en os au bout du clavier. Preuve en est le mail personnalisé que j’ai reçu lorsqu’il m’a été annoncé que mon profil était désormais vérifié. Baltis allie ainsi la simplicité de l’expérience en ligne et la qualité d’un service sur-mesure. 

L’avis des investisseurs sur Baltis

Certes encore peu nombreux, les avis des utilisateurs sont très positifs (note de 4,6 basée sur 124 avis Google) et soulignent la qualité de l’expérience en ligne ainsi que le sérieux et la réactivité de l’équipe.

Conclusion : on se lance dans l’immobilier ?

Vous l’aurez compris, malgré quelques soucis rencontrés sur les projets immobiliers de 2022 et 2023 (comme d’autres), l’offre de Baltis nous séduit. Le crowdfunding immobilier est en tant que telle une catégorie d’actif très attractive d’un point de vue rentabilité, et Baltis propose bien des projets à des taux supérieurs à 10%.

Et si vous ne souhaitez pas miser sur un rebond du marché immo en 2025 (qui a pourtant de bonnes chances d’être un meilleur millésime que 2022), Baltis vous permet d’investir d’autres manières. Avec la possibilité d’investir dans de l’immobilier fractionné, des SCPI, des start-ups, et sur un PEA ou PEA-PME. Alors n’attendez plus, fonc(i)ez 😉 !

Questions fréquentes