Le crowdfunding immobilier est un placement qui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à s’impliquer personnellement dans l’achat d’un bien, les travaux, la revente, etc. Les rentabilités affichées par les plateformes de crowdfunding sont plus qu’alléchantes. Alors, comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Est-ce une bonne idée pour faire fructifier son épargne ? Quelles sont les meilleures plateformes ? Nous faisons le point dans cet article.

Les points clés
  • Avec le crowdfunding immobilier vous prêtez votre argent à un promoteur ou un marchand de bien pour une opération immobilière.
  • La rentabilité est importante, de l’ordre de 9% par an.
  • Les meilleures plateformes sont celles qui proposent un maximum de projets de bonne qualité et à forte rentabilité : Homunity, Raizers, ClubFunding et BienPrêter.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding, aussi appelé « financement participatif », est une opération qui consiste à financer un projet par une « foule » d’investisseurs (crowd en anglais), chacun apportant une petite somme. Les sites de crowdfunding mettent en relation des porteurs de projets et des investisseurs.

Le crowdfunding n’est pas une exclusivité du secteur immobilier. Il permet de financer des startups, des PME, ou encore des artistes. Il existe donc plusieurs types de crowdfunding : sous forme de prêts, de participation au capital ou de dons.

Retrouvez notre analyse de tous les types de crowdfunding avec notre sélection des meilleurs sites de crowdfunding.

Quels sont les projets immobiliers financés ?

Avec le crowdfunding immobilier, vous financez un promoteur ou un marchand de biens pour qu’il puisse réaliser une opération immobilière, comme :

  • La construction de nouveaux logement ;
  • L’aménagement de logements, de bureaux ou de commerces ;
  • L’élévation d’un immeuble ;
  • Ou encore une vente à la découpe.

Vous financez donc la construction ou l’achat d’un bien et les travaux nécessaires pour rentabiliser l’opération pas une revente. Contrairement à l’investissement en SCPI, il ne s’agit donc pas de devenir propriétaire d’un parc immobilier pour en tirer des loyers.

Quel est le rôle des sites de crowdfunding immobilier ?

Les plateformes de crowdfunding assurent trois missions principales :

  • Elles mettent en relation les investisseurs et les promoteurs de sorte que l’opération puisse être financée.
  • Elles sélectionnent les projets immobiliers les promoteurs et les marchands de bien selon plusieurs critères afin de s’assurer de la solidité financière des promoteurs et de la rentabilité de l’opération.
  • Elles fixent le taux d’intérêt et la durée de l’opération en concertation avec le promoteur.

Certaines notent aussi le projet pour que vous puissiez comparer le risque d’un projet à l’autre. Si ce n’est pas le cas, ayez en tête que plus le taux d’intérêt est élevé, plus le risque l’est aussi.

Vous prêtez et percevez des intérêts

En finançant un projet immobilier sur une plateforme de financement participatif, vous participez à un emprunt obligataire :

  • Avec un taux d’intérêt fixé à l’avance, typiquement entre 8 et 12% ;
  • Sur une durée prédéterminée, généralement de 12 à 48 mois.

Le promoteur vous rembourse le capital et vous verse les intérêts à l’issue de la durée du projet. C’est là une différence avec le crowdfunding de prêt aux entreprises, qui rembourse généralement sous forme de mensualités.

Pourquoi les promoteurs utilisent-ils le crowdfunding ?

Pour les investisseurs, l’intérêt est clair : en finançant les projets immobiliers vous touchez des intérêts.

Mais pourquoi les promoteurs, eux, se financent-ils par le financement participatif plutôt qu’auprès d’une banque ? En fait, ils font souvent les deux. De même que pour acheter un appartement, votre banquier vous demande un apport de l’ordre de 10%, le promoteur à besoin d’un apport sous forme de fonds propres. Le crowdfunding permet aux promoteurs d’augmenter leurs fonds propres.

Certains promoteurs peuvent aussi préférer le crowdfunding à un prêt bancaire parce que cela leur permet d’avoir un financement plus rapidement. Cependant, en général vous n’êtes pas là pour remplacer la banque, mais pour compléter son financement.

Avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier, c’est simple

Si on compare le crowdfunding immobilier à un investissement locatif par exemple ou même à une opération d’achat-revente il est claire que le crowdfunding est beaucoup plus simple et beaucoup moins chronophage : vous vous inscrivez sur les plateformes de votre choix et il vous faudra quelques clics supplémentaires pour participer à une campagne de financement.

Sur certaines plateformes, vous pouvez par ailleurs commencer à investir à partir de quelques centaines d’euros ou à partir de 1 000 € pour d’autres.

Avec le crowdfunding immobilier, la rentabilité est élevée

Avec le crowdfunding immobilier, vous pouvez viser une rentabilité brute de l’ordre de 7 à 12% en fonction des projets. C’est rare de trouver un placement aussi rentable en ce moment !

De plus, comme nous allons le voir par la suite, la fiscalité est plus avantageuse que celle de l’immobilier en direct. Cela vous permet de commencer petit et de diversifier.

Les risques sont maitrisés

Une rentabilité élevée ne va pas sans un certain risque. Mais là encore, le crowdfunding immobilier tire son épingle du jeu. Les risques sont faibles car l’actif immobilier sous-jacent à l’opération apporte une sécurité qui n’existe pas dans le financement d’entreprises ou de startups.

Pour le moment quasiment aucune plateforme n’a essuyé de projet en défaut de paiement, et quelques projets seulement subissent des retards de paiement.

En diversifiant bien votre investissement en plusieurs projet et entre plusieurs plateformes de crowdfunding, vous réduisez encore davantage le risque de perte.

Vous investissez à court/moyen terme

Avec des placements obligataires de 12 à 48 mois et une moyenne autour de 20 mois, le crowdfunding immobilier est un des rares placement à offrir une forte rentabilité sur le court et moyen terme.

En effet, comparé à ‘immobilier locatif ou aux SCPI dont la durée de placement conseillée est de plusieurs années, voire plus de 10 ans, le crowdfunding immobilier fait figure d’exception. Même chose avec les investissements boursiers dont les horizons d’investissement recommandés sont supérieurs à 5 ans.

Un placement bloqué jusqu’à échéance

L’inconvénient du crowdfunding immobilier se situe là : une fois le projet financé, il vous sera impossible de récupérer votre mise avant la fin du projet. Par ailleurs, il arrive que certains projets accusent des retards, ce qui rallonge d’autant la période d’illiquidité.

Vincent
Les conseils de Vincent

En conclusion, nous recommandons le crowdfunding immobilier : c’est un placement rentable à court/moyen terme, dont le risque est limité. Cela vous permet de diversifier votre patrimoine qui serait investi en immobilier traditionnel ou en actif boursier. Restez néanmoins raisonnable sur les montants placés, car en cas de besoin, il faudra que vous ayez une poche de liquidité ailleurs.

Comparatif : les meilleurs sites de crowdfunding immobilier

Nous avons comparé les plateformes de crowdfunding immobilier sur un ensemble de critères. Voici les 5 meilleurs sites de crowdfunding immobilier :

Plateforme Taux d’intérêt moyen Durée Moyenne Taux de défaut Montants financés
Homunity 9,2% 20 0% 162 M€
ClubFunding 9,9% 20 0% 212 M€
Raizers 9,8% 10 0% 64 M€
BienPrêter 11,1% 20 0% 5 M€
Fundimmo 9% 20 0% 103 M€

Homunity : de très beaux projets

Si Homunity est au premier rang de notre classement, c’est que la plateforme a fait ses preuves avec 162 millions d’euros financés et aucun défaut. Par ailleurs, la qualité des projets nous a séduit. La plateforme ne propose que des projets de plusieurs millions d’euros, opérés par des promoteurs solides.

ClubFunding, Raizers : solidité et diversité

En termes de montants financés, ClubFunding est le leader du marché. Raizers est une plateforme plus récente mais qui n’est pas moins bonne. Ces deux sites proposent des projets de promoteurs de toutes tailles et des projets plus petits, opérés par des marchands de bien. Ceux-là sont nécessairement un poil plus risqués, mais aucun défaut n’est à déplorer sur les deux plateformes malgré plus de 300 financements à elles deux.

BienPréter : des petits projets à forte rentabilité

BienPréter est spécialisée dans les opérations de petites tailles. Les campagnes de financement sont de quelques dizaines de milliers d’euros seulement. Ce qui nous a séduit, ce sont les taux d’intérêt : ils peuvent atteindre jusqu’à 12%.

Néanmoins, la plateforme n’a lancé son activité qu’en 2018 et elle doit encore faire ses preuves en particulier pour assurer un volume de projet significatif.

Pour bien investir dans le crowdfunding il faut diversifier entre projets. Vous le verrez, sur certaines plateformes, les projets partent comme des petits pains. Pour ne pas rater d’opportunité, diversifiez vos placements sur différentes plateformes !

Critères de sélection : comment bien choisir une plateforme de crowdfunding ?

Notre comparatif a été réalisé après examen de plusieurs critères de sélection. Parmi les plus importants, vous avez :

  • Les taux de rendement et les rentabilités internes des projets ;
  • L’ancienneté ;
  • Le nombre de projets financés et le montant des financements ;
  • Le taux de défaut ;
  • Le taux de retard de paiement ;
  • La durée moyenne des projets ;
  • L’ergonomie des plateformes et la qualité des informations présentes.

Les plateformes sont tenues de mettre à dispositions certains indicateurs de performance sur leur site. Vous pouvez donc éplucher ces tableaux pour vous faire un avis par vous-même !

Simulation d’investissement dans le crowdfunding immobilier

Pour finir, nous vous donnons un exemple de rentabilité brute et nette d’un placement en crowdfunding immobilier. Il s’agit d’une opération immobilière à Anger et financée sur ClubFunding, dont l’objectif est l’acquisition d’un immeuble de 1 300 m2 afin d’y réaliser des travaux et de le revendre à la découpe. Le marchand de bien à besoin d’un million d’euros.

La durée du placement obligataire est de 24 mois et le taux proposé est de 10% brut. Supposons que vous placiez 10 000 €.

  • À l’issue des 24 mois, les intérêts bruts sont de 10 000 * 10% *2 = 2 000 € d’intérêts.
  • Vous récupérerez votre mise de départ (10 000 €)
  • Sur les 2 000 € d’intérêts, vous toucherez 2 000 * (1- 30%) = 1 400 € nets d’impôts et de charges sociales.
  • Soit finalement un rendement net de 7% annuel.

Bien entendu ce scénario n’est valable que si le marchand de bien ne prend pas de retard sur son opération.

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier est un placement obligataire. Les intérêts perçus sont donc soumis à la fiscalité du capital, vous avez donc deux choix :

  • 30% de taxe sur les intérêts perçus dans l’année (12,8% d’impôts et 17,2% de prélèvements sociaux),
  • OU, intégration aux revenus et imposition à la tranche marginale de l’IR et prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

La seconde option sera à privilégier si votre tranche d’imposition marginale est de 11%, c’est grosso modo le cas si vos revenus sont inférieurs à 25 000 € (pour une personne seule). En choisissant cette option, le fisc régularisera vos impôts en tenant compte des 30% prélevés à la source par la plateforme.

IFI – Impôt sur la fortune immobilière : rien à déclarer

Avec le crowdfunding immobilier, vous êtes propriétaire d’une créance et non d’un bien immobilier. Ce placement échappe donc complètement à l’impôt sur la fortune immobilière.