Contribuer à des collectes de crowdfunding n’est pas sans risque, quelque soit le type de financement participatif (en prêt, en actions, et même pour les dons avec contreparties). C’est pourquoi, afin de protéger les investisseurs en cas de problèmes, les plateformes de crowdfunding mettent généralement en place des garanties et sûretés. En revanche, toutes ne se valent pas !

Je vais expliquer dans cet article les différentes garanties qui existent dans le crowdfunding, en quoi elles consistent, et lesquelles sont à privilégier lors d’un investissement en financement participatif.

Hadrien
Les conseils de Hadrien

La meilleure des garanties reste à mes yeux un bon projet, mené par les bonnes personnes. Une mauvaise opération, gérée par un porteur de projet inexpérimenté, est très risquée. Le principe étant le suivant : les garanties, mieux vaut ne pas avoir à les actionner !

Préambules : qu’est-ce qu’une garantie ? une sûreté ?

Concernant les protections du créancier (celui qui prête de l’argent), vous trouverez fréquemment les notions de garanties et de sûretés. La frontière est assez mince et floue entre les deux concepts. Il est souvent répété qu’une sûreté et une garantie, tandis qu’une garantie n’est pas nécessairement une sûreté.

La sûreté correspond à l’ensemble des mécanismes servant à protéger le créancier contre l’insolvabilité de l'emprunteur. La garantie, quant à elle, est plus large, en couvrant tout ce qui va permettre de compenser en cas de problème dans le remboursement du prêt.

Par ailleurs, la sûreté implique un actif détenu par l'emprunteur, comme par exemple l’hypothèque sur le bien. La garantie, quant à elle, peut faire intervenir un tiers, comme c’est le cas pour les cautions, où une tierce partie se porte garant pour l'emprunteur en cas de défaut.

Pas la peine de s’arracher les cheveux sur ces définitions, retenez juste que garanties et sûretés sont là pour vous protéger en tant qu’investisseur ayant prêté son argent. D’ailleurs, dans la suite de l’article j’utiliserai principalement le terme de garantie.

Les garanties utilisées en crowdfunding immobilier

Je vais commencer par les garanties utilisés en crowdfunding immobilier. D’une part parce que c’est le type de financement participatif qui a collecté les montants les plus importants ces dernières années, d’autre part cas les mécanismes de protection utilisés sont très divers.

La fiducie : une des meilleures protections

Dans le cadre d’une fiducie, un contrat est établi, qui permet à un fiduciaire (ex. un avocat) de récupérer les droits sur un bien en cas de défaut de l'emprunteur, et ceci sans avoir à attendre une décision de justice.

Un seul contrat par bien peut être mis en place dans le cadre d’une fiducie. Il n’y a donc pas de concurrence entre créanciers. Ce contrat doit être enregistré au Registre National des Fiducies.

Evidemment, pour être pleinement efficace, le bien concerné par la fiducie doit avoir une valeur au moins équivalente à celle du montant emprunté.

Les différents types d’hypothèques

Hypothèque inscrite ou non inscrite

Contrairement à la fiducie, une hypothèque permet de saisir un bien immobilier uniquement après qu’une décision de justice ait été proclamée. L’hypothèque est une sûreté, qui est un acte notarié permettant de saisir le bien immobilier hypothéqué en cas de défaut de remboursement.

Lorsque l’hypothèque est enregistrée au registre des hypothèques, on parle alors d’hypothèque inscrite. Si on parle d’hypothèque non inscrite, c’est qu’il est prévu que l’inscription soit réalisée uniquement en cas de défaut. Ainsi vous économisez les frais d’inscription de l’hypothèque quand tout va bien.

A noter que l’hypothèque peut porter sur le bien de l’opération de crowdfunding immobilier, mais elle peut également porter sur un autre actif immobilier détenu par le porteur de projet. L’important étant que cet actif couvre le montant emprunté.

Afin de renforcer une hypothèque non inscrite, il est possible d’ajouter une clause d’inaliénabilité. Celle-ci interdit au propriétaire d’aliéner le bien. Concrètement, il ne peut pas le vendre ou l’hypothéquer, s’il n’a pas levé les hypothèques déjà mises en place.

Rang de l’hypothèque

Pour une hypothèque inscrite, un « rang » est également associé, qui correspond à l’ordre de priorité de remboursement en cas d’activation de l’hypothèque. Ainsi, une hypothèque de premier rang représente ce qu’il y a de mieux. Une hypothèque de second rang ne sera utile que s’il reste quelque chose après que le premier rang se soit fait rembourser. Ainsi, une plateforme comme Tantiem, que je trouve assez sérieuse, ne présente que des projets avec une hypothèque de premier rang, ou presque.

Capture d'écran d'un descriptif de projet de crowdfunding immobilier affichant comme garantie une hypothèque de premier rang notariée
L’hypothèque est généralement indiquée sur la page projet

Mieux vaut une hypothèque inscrite de premier rang qu’une hypothèque non inscrite, car s’il y a défaut, c’est l’ordre d’inscription de l’hypothèque qui déterminera le rang, donc vous pouvez avoir une mauvaise surprise.

Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Cette hypothèque est globalement identique à l’hypothèque inscrite. Parmi les petites distinctions, elle ne fonctionne que sur les biens anciens, et ne concerne donc pas les VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

Les pages projet indiquent parfois une promesse hypothèque. Une promesse vaut ce qu’elle vaut, et nécessite de pouvoir faire confiance. Autrement dit, concernant un porteur de projet que vous ne connaissez pas, cela ne vaut pas grand chose…

La caution

La caution est une garantie apportée par un tiers. Le garant s’engage à remboursement les investisseurs au cas où l'emprunteur ferait défaut.

Dans les faits, la personne physique en charge du projet de crowdfunding immobilier est souvent celui qui se porte garant quand il y a une caution mise en place. L’idée est que celui-ci ait un patrimoine global relativement conséquent, qui puisse venir se substituer en cas de soucis sur une de ses multiples opérations de marchands de biens.

⚠️ Pour que cela fonctionne, il ne faut pas que le garant ait des obligations vis à vis de multiples projets, dépassant au final le montant des actifs réellement en sa possession.

Enfin, sachez qu’il existe deux types de caution :

  • la caution simple, qui nécessite que l’insolvabilité de l'emprunteur soit confirmée (actes administratifs) pour pouvoir être actionnée
  • ou la caution solidaire, plus efficace car elle permet de réclamer au garant de rembourser à la place de l'emprunteur dès que celui-ci n’honora pas une échéance

➡️ La caution solidaire est à privilégier par rapport à une caution simple, qui va mettre plus de temps à s’activer

Idéalement, la plateforme de crowdfunding doit pouvoir s’assurer que la même personne ou même entité ne se porte pas garant pour de multiples projets, au delà de ce que ses avoirs couvrent. Surtout s’il s’agit d’avoirs immobiliers uniquement, et qu’il y a un retournement général du marché de l’immobilier. Alors le garant ne serait pas en mesure de remplir ses obligations.

La Garantie Autonome à Première Demande (GAPD)

A ne pas confondre avec la JAPD 😅, les plus vieux comme moi auront la référence.

La GAPD est une garantie qui engage le garant à payer l'emprunteur dès sa demande, et sans pouvoir s’y opposer. C’est donc une garantie extrêmement efficace… encore une fois à condition que le garant ne fasse pas face à une situation de crise et qu’il ait contracté des obligations dépassant ses capacités.

Le nantissement

Le nantissement est un contrat, qui doit être déclaré auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et qui adosse des actifs en face de l'emprunt. Ces actifs peuvent être un compte-titres avec des actions, une assurance-vie, etc.

⚠️ Si l'emprunt est nanti sur un compte-titres, encore faut-il que les actifs qui le composent ne voient pas leur valeur s’effondrer. S’il s’agit d’obligations peu risquées pourquoi pas, mais s’il s’agit d’actions de petites entreprises très volatiles, c’est une autre histoire !

L’ordre irrévocable de paiement notarié

Il s’agit d’un acte signé devant notaire, et qui n’est pas si irrévocable qu’il le dit. En effet, cet ordre impose qu’en cas de revente du bien immobilier faisant l’objet du crowdfunding, l'emprunteur va bien utiliser les fonds pour rembourser les prêteurs (j’ai envie de dire c’est normal 😅).

⚠️ Sauf que cette garantie ne s’enclenche qu’après que les créanciers de premier rang aient été remboursés ! Donc si le bien immobilier est revendu à la casse, et que cela suffit juste à rembourser les créanciers de premier rang, le porteur de projet va irrévocablement vous payer 0€…

Les garanties en crowdequity : 0

Si vous investissez via des plateformes de crowdequity, en gros vous n’avez aucune garantie de récupérer votre mise.

Déjà, il s’agit d’un investissement en actions, donc un des titres financiers potentiellement les plus rémunérateurs, mais aussi les plus risqués. En cas liquidation de l’entreprise, les créanciers, ceux qui ont prêté de l’argent, seront toujours prioritaires sur les actionnaires.

Par conséquent, en cas de pépin, il y a peu de chances que vous retrouviez même une partie de vos fonds.

En contrepartie, les gains d’un actionnaire sont potentiellement infinis, tandis que ceux d’un créancier se limitent au taux d’intérêt défini par contrat. On ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre…

Les autres garanties existantes en financement participatif

Dans le cas des prêts participatifs, ou crowdlending, il existe d’autres types de garanties encore que celles évoquées précédemment pour le financement participatif immobilier.

La garantie d’entreprise

Il s’agit d’une caution, où une entreprise se porte garant pour une autre entreprise. Par exemple, il peut s’agit d’une société mère qui se porte garant du prêt d’une de ses filiales.

Le nantissement d’un fonds de commerce

Le concept est le même que celui du nantissement décrit plus haut, mais au lieu de nantir un compte-titres, une assurane-vie, des parts sociales, etc. c’est le fond de commerce de l’entreprise qui est nanti.

Pas de garanties pour le crowdgiving, mais de vraies déceptions possibles

Dernier point que j’aimerais aborder : le crowdgiving, ou dons avec contreparties.

Vous pourriez penser, à tort, que participer à une prévente de t-shirt recyclés, de gâteaux bio ou d’un film indépendant vous assure de recevoir votre contrepartie. Mais malheureusement non.

J’ai dû financer pas loin d’une centaine d’opérations de crowdfunding et fort de cette expérience, je peux vous garantir que vous pouvez avoir des déconvenues.

Heureusement c’est très rare, mais il m’est déjà arrivé de ne jamais recevoir ma contrepartie parce que le projet n’a finalement pas abouti. Ou alors de recevoir ma contrepartie, mais des mois, voire des années après la date initiale prévue.

Conclusion : un projet et un porteur de projet sérieux restent les meilleures des garanties !

Je l’ai évoqué en début d’article, mais je le répète ici : mieux vaut un bon projet, mené par les bonnes personnes, plutôt qu’un mauvais projet avec sur le papier de très bonnes garanties.

➡️ Pour cela, je vous conseille de consulter mon comparatif des meilleures plateformes de crowdfunding pour augmenter vos chances d’investir au bon endroit.

Ceci étant dit, lorsque vous vérifiez les garanties, privilégiez celles qui vous donnent la priorité par rapport aux autres créanciers (ex. hypothèque de premier rang), ou celles qui vous rembourseront sans avoir à attendre des mois, voire plus (ex. caution solidaire plutôt que caution simple).