L’immobilier fractionné est un secteur encore assez jeune en France, et il n’est pas toujours facile d’identifier les plateformes qui seront les vraies success stories de demain (pas juste un coup de com’ ). J’ai analysé, testé et investi chez un de ces nouveaux acteurs : Tantiem. Suite à cela, je vous livre mon avis complet sur Tantiem, qui ne manque pas d’atouts.
L’essentiel de notre avis sur Tantiem
- Une vingtaine d’experts de l’immobilier derrière Tantiem (anciens Cogedim, JLL, Foncia, …)
- Investissement possible à partir de 100€ seulement
- Une expérience utilisateur ultra agréable
- Une société régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
- Alignement d’intérêts entre Tantiem et ses investisseurs, pour maximiser la plus-value à la revente
- Des investissements peu liquides et plutôt de long terme
Découvrir le site de Tantiem
Tantiem : investir à côté d’experts de l’immobilier
Une nouvelle plateforme française d’immobilier fractionné
Tantiem est une plateforme française toute récente (créée en 2023), qui vient gonfler les rangs du marché de l’immobilier fractionné.
Son nom vient évidemment des fameux « tantièmes » de copropriété. Par exemple dans mon ancien appartement parisien, j’avais 28 tantièmes sur 1 000 dans ma copropriété. Cela signifie que je devais contribuer à hauteur de 2,8% du budget de la copro, que j’avais 2,8% des droits de vote en Assemblée Générale, etc.
Avec Tantiem, la logique est globalement similaire. Vous pouvez investir à partir de 100€ dans un bien immobilier locatif, et cela vous donne le droit à une part des loyers, à hauteur de votre investissement, ainsi qu’à une part de la plus-value lors de la revente.
Envie d’en savoir plus sur le type d’investissement proposé par Tantiem ? Lisez notre article consacré à l’immobilier fractionné.
Une équipe de choc
Les deux fondateurs dirigeants, Thomas Penet et Eric Prinet, se sont rencontrés sur les bancs de l’ESSEC. Ils ont ensuite chacun eu un parcours marqué par l’immobilier, puisque Thomas a été directeur marketing et commerce national de Cogedim pendant 6 ans. Il y était également membre du comité d’investissement. Pour rappel, Cogedim c’est tout de même le 2ème promoteur immobilier français, rien que ça 😅. De son côté, Eric a été pendant 10 ans associé au sein du cabinet de conseil A2 Consulting, en charge de la practice immobilier.
Et comme si cela ne suffisait pas, Tantiem dispose d’un conseil (un « board« ) en charge des orientations stratégiques et des choix d’investissements de la société. Celui-ci comprend une vingtaine de professionnels de l’immobilier. Vous y trouverez par exemple 2 gérants de sociétés immobilières, un cadre chez Nhood, le responsable des projets et du développement de JLL pour la région Europe et Moyen Orient, un ancien Président de Foncia Croissance. Bref, du beau monde !
Une société régulée par l’AMF
Pour vous permettre d’acheter des fractions de biens immobiliers, Tantiem passe par des obligations, c’est à dire des produits de dette, qui vous versent des intérêts. En l’occurrence, les intérêts correspondent aux loyers.
Pour pouvoir faire cela dans les règles, Tantiem a obtenu l’agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP), encadré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF pour les intimes).
Pour chaque actif, Tantiem met en place une « Hypothèque légale de prêteurs de deniers ». Cet acte notarié garantit aux investisseurs qu’en cas de défaillance, ils seront les bénéficiaires prioritaires de la revente du bien immobilier concerné. Cela évite tout risque de type « Ponzi », ou que l’équipe de Tantiem parte avec la caisse en cas de difficultés. Plutôt rassurant 😉.
La plateforme est donc tout à fait habilitée à vous proposer des opportunités d’investissement en immobilier. Nous allons maintenant voir lesquelles ⤵️.
Avec Tantiem, investissez dans l’immobilier à partir de 100€
Tantiem propose à ses investisseurs, au travers d’obligations indexées sur les revenus locatifs, de percevoir des loyers, et de profiter d’une éventuelle plus-value à la revente, sur différents types d’actifs immobiliers.
En février 2024, Tantiem compte déjà quasiment 2 000 investisseurs, dont moi 😊. J’ai souscrit à 3 opérations à ce stade, et jusque là « tout roule comme sur des roulettes ». Voici ce qui m’a convaincu.
De l’immobilier résidentiel ou commercial, entre 600k€ et 4m€
En bons professionnels de l’immo, les équipes de Tantiem ont défini plusieurs critères pour leurs opportunités d’investissement :
- De l’immobilier résidentiel ou commercial en priorité (les bureaux souffrant de l’après covid)
- Des actifs entre 600k€ et 4m€, pour éviter une trop forte concurrence avec les particuliers d’un côté, et les investisseurs institutionnels de l’autre, comme des SCPI)
- Des biens en très bon état, pour limiter le risque de travaux dans les dix ans à venir
- Une analyse financière de la solvabilité des locataires, notamment les informations comptables pour les commerces et entreprises
- Des loyers qui s’indexent avec l’inflation, avec une actualisation annuelle des loyers (IRL / ILC)
➡️ Pour chaque opération, l’objectif de rentabilité annualisée est de 5% à 9% (Taux de Rendement Interne).
Et comme si ça ne suffisait pas, en cas de pépin, les garanties sur leurs projets sont quasiment toutes des hypothèques inscrites de premier rang, donc parmi ce qu’il se fait de mieux comme protection.
Au final, seulement 2% des actifs immobiliers analysés sont sélectionnés et proposés aux investisseurs sur la plateforme
Exemple d’une opportunité financée sur Tantiem
Ce bien est située à Lille, à deux pas du quartier de la nouvelle cité administrative. Plus de 1 900 fonctionnaires y seront réunis ! Donc de nombreux futurs locataires en perspective 😊. Comme on dit souvent dans l’immobilier : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement !
Cet immeuble est constitué de 4 lots loués séparément, avec un T3 de 49m2, 2 studios de 24 et 25m2, et un studio de 31m2 au dernier étage. Parfait puisque les rendements locatifs sont généralement plus élevés sur les petites surfaces.
En tout cas, tout se passe bien sur le projet pour l’instant puisque j’ai bien perçu mon premier loyer 1 ou 2 mois après avoir souscrit. Pour l’occasion, j’ai reçu un mail très clair de Tantiem pour m’expliquer le montant, et comment cela allait se passer d’un point de vue fiscal 👍.
Vous pouvez voir le début du mail que j’ai reçu ci-dessous :
pour le premier versement de loyer
Quels sont les frais perçus par Tantiem ?
Comme tout travail mérite salaire, Tantiem perçoit des frais de 3 ordres :
- A l’acquisition, la société perçoit une commission sur la transaction de l’actif : un taux standard de 8%, éventuellement ajustée en fonction du prix d’achat et de la complexité du dossier. Par exemple, en immobilier commercial, cette commission peut être réduite à 6%.
- Des frais de gestion variant entre 4 à 12% des loyers, en fonction de chaque opération, afin de couvrir les frais de gestion de l’actif (quittancement, entrées / sorties, taxes, menus travaux) ainsi que les frais de gestion administrative. Par exemple le taux peut être de 4% pour un commerce en bon état avec un bail commercial de long terme. A l’inverse, pour un bien avec 4 appartements loués à des particuliers, les frais seront plus élevés, car cela nécessite plus de travail.
- Enfin, Tantiem peut bénéficier d’un success fee à la revente, et calculé uniquement sur la part de plus-value réalisée (10% de la plus value constatée, net vendeur). Ainsi les intérêts de Tantiem sont alignés avec ses investisseurs, puisque l’un comme l’autre ont intérêt à maximiser la plus-value à la revente.
En comparaison, les frais d’une SCPI sont plus élevés : souvent 10% à 12% de frais d’entrée, et entre 10% à 12% de frais de gestion. Et pour les SCPI sans frais d’entrée, les frais de gestion dépassent généralement les 15%.
Les avis des utilisateurs sur Tantiem
La société Tantiem est encore trop récente pour avoir un nombre d’avis d’utilisateurs significatif.
⏲️ J’enrichirai donc cette section avec le temps.
Comment s’inscrire sur Tantiem ?
✅ L’inscription se fait intégralement en ligne, et très facilement.
Comme souvent, il vous faudra renseigner nom, prénom, adresse mail, adresse, copie d’une pièce d’identité, etc. puis ensuite compléter un questionnaire investisseur.
Une fois tout cela fait, vous pouvez alimenter votre compte soit par carte bancaire, soit par virement. C’est une condition préalable à la souscription (contrairement à d’autres plateformes où l’on peut souscrire et payer ensuite).
Une fois votre investissement réalisé (parcours très simple et franchement assez design), vous aurez accès à un tableau de bord au design épuré et efficace.
Conclusion : une plateforme promise à un bel avenir ?
L’immobilier fractionné est un nouvel univers d’investissement qui a connu quelques remous, entre Bricks et ses histoires de royalties avec l’AMF, ou encore Bloks qui se met en standby juste après sa première levée…
Avec Tantiem, 6 projets ont déjà été financés en moins d’un an, et l’équipe et son board d’experts immobilier est franchement assez impressionnante, et rassurante.
En novembre 2023, Tantiem a déjà réussi à construire une communauté de plus de 10 000 membres. C’est un bon début, prometteur.
🤔 Peut-être que l’immobilier fractionné tient enfin sa pépite française avec Tantiem ? C’est en tout cas tout le mal que je leur souhaite !
Questions fréquentes
La question n’est pas si triviale, puisque l’immobilier fractionné, comme le crowdfunding immobilier, fait appel au financement participatif. En revanche, il est communément admis que le crowd immo sert plutôt à faire des projets de promoteurs immobiliers ou de marchands de biens, avec un achat, des travaux, puis une revente du bien, sur un temps relativement court (1 à 3 ans). A l’inverse, l’immobilier fractionné vise à délivrer du rendement sur le long terme, avec le versement d’une part du loyer pendant plusieurs années, puis le reversement direct d’une part de la plus-value à la revente (s’il y en a une).
Si vous investissez dans un projet de Tantiem, cela se fera au travers d’obligations. Au niveau de la fiscalité, c’est donc la flat tax à 30% qui s’applique par défaut. A moins que vous optiez pour l’imposition au barème progressif si votre Tranche Marginale d’Imposition est inférieure ou égale à 11%.
Cela dépend de la répartition de votre patrimoine au global. De manière générale en finance, il vaut mieux diversifier son risque en investissant sur plusieurs projets. Par conséquent, mieux vaut vous constituer un portefeuille avec 10 opérations sur lesquelles vous mettez un ticket de 1 000 euros plutôt qu’une seule opération à 10 000 euros. Si c’est le mauvais projet qui rencontre des problèmes… je ne vous fais pas de dessins.
Vous n’avez rien à faire ! Tantiem vous fournit chaque année un imprimé fiscal unique (IFU) qui liste tous les revenus de capitaux mobiliers qui vous sont versés sur l’année. Ce document est systématiquement communiqué à l’administration fiscale par Tantiem, qui opère une retenue à la source du Prélèvement Forfaitaire Unique (30%) sur les revenus liés à vos obligations.