LMNP : les gros avantages et les petits inconvénients

Avec la baisse des prix de l’immobilier et la tension locative qui s’accroît, l’investissement locatif a le vent en poupe. Le goût des Français pour la pierre n’est plus à démontrer mais avant de passer le cap il est important de choisir un dispositif fiscal optimal afin de maximiser la rentabilité de son opération. Pour cela, la location meublée sous le statut LMNP (location meublée non professionnelle), en particulier au régime réel, est un dispositif de premier choix. En effet le statut LMNP au régime réel permet de limiter voire d’annuler l’imposition sur les recettes locatives. Pour de petits inconvénients, le statuts LMNP présente de gros avantages.

Comment se situe le statut LMNP par rapport aux autres dispositifs fiscaux, quelles sont les conditions pour bénéficier de ce cette formidable niche fiscale et comment en profiter pleinement ? Autant de questions auxquelles je m’attache à répondre dans cet article ⤵️.

Les avantages et inconvénients du LMNP au régime réel

Je parle d'emblée du régime réel car il est, dans l’écrasante majorité des situations, beaucoup plus avantageux que le régime micro (aussi appelé régime forfaitaire). Notons qu’il est possible de profiter du régime réel sur simple demande. Pour les plus impatients, voici les principaux avantages et les principaux inconvénients du LMNP au régime réel. Pour ceux qui veulent en savoir plus, c’est juste en dessous ⤵️.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Lorsqu’il s’agit de louer son logement, plusieurs options se présentent : la location vide ou la location meublée, le régime micro ou le régime réel et le statut LMNP ou le statut LMP (pour les locations meublées uniquement). Chacun de ces schémas locatifs ont leurs avantages et leurs inconvénients, surtout en matière de fiscalité.

Pour y voir plus clair et parce qu’un bon tableau vaut mieux qu’une longue explication, voici les principales caractéristiques fiscales de chacun de ces dispositifs.

Nous le voyons, le statut LMNP s’inscrit dans le cadre d’une location meublée uniquement et est compatible avec le régime d’imposition micro ou réel. Pour en bénéficier il y a plusieurs conditions à remplir ⤵️.

Pour bénéficier du statut LMNP, le logement doit être meublé

Un logement est qualifié de meublé s’il est « décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » La liste des meubles est consultable sur legifrance.gouv.fr au sein du décret n° 2015-981.

Ainsi un logement meublé comporte au minimum :

• Un ou des lits, couettes ou couvertures ;
• Des volets ou rideaux dans les chambres à coucher ;
• Des plaques de cuisson,
• Un four ou four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et congélateur (ou un réfrigirateur-friseur) ;
• De la vaisselle ainsi que des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères pour ranger ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien ménager.

Pour bénéficier du statut LMNP, un seuil à respecter

La qualité de loueur meublé non professionnel est reconnue lorsque l’une des deux conditions suivantes est remplie (ces conditions se considèrent au niveau du foyer fiscal).

Condition 1

Les loyers annuels tirés de la location meublée sont inférieurs à 23 000 €. À noter que les loyers se considèrent « charges comprises » et incluent les éventuelles indemnités d’assurance loyers impayés.

Condition 2

Les loyers annuels de la location meublée sont inférieurs aux autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu. Sont pris en compte : 

• les traitements, salaires, pensions et rentes viagères ;
• les autres bénéfices industriels et commerciaux, issus d’une activité autre que la location meublée, et même s’ils ne sont pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ;
• les bénéfices agricoles ;
• les bénéfices non commerciaux ;
• les revenus des gérants imposés conformément à l’article 62 du Code général des impôts.

À noter que les autres revenus se considèrent nets des charges et abattements propres à chaque catégorie mais avant déduction des déficits antérieurs.

➡️ Si aucune de ces deux conditions n’est respectée, le loueur devient professionnel et bascule dans le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Le statut LMNP est compatible avec la location saisonnière 

Les revenus issus de la location saisonnière bénéficient des mêmes dispositifs fiscaux que tout logement meublé. Néanmoins, il existe une particularité. En effet, si un loueur saisonnier dégage plus de 23 000€ de revenus annuels (tout en générant moins de recettes que ses autres revenus soumis à l’IR) alors il sera soumis aux cotisations sociales (entre 35% et 40% des revenus nets) au lieu d’être soumis aux prélèvements sociaux (17,2% des revenus nets).

Les gros avantages du LMNP au régime réel

Les avantages d’une location LMNP au régime réel sont imputables soit à sa qualité de « meublé », soit à sa qualité de meublé « non professionnel » soit à son régime fiscal « réel ».

Avantage 1 : des loyers plus élevés

✅ Un logement meublé se loue plus cher qu’un logement vide (entre 10% et 20% en fonction des villes et des emplacements). Ainsi, malgré le coût que représente l’ameublement et son entretien, le rendement brut d’un logement meublé est mécaniquement supérieur au rendement brut d’un logement vide.

Avantage 2 : la déductibilité des charges

Contrairement au régime micro qui donne le droit à un abattement forfaitaire de 50% du montant des recettes locatives (la base imposable d’un logement qui rapporte 10 000€ par an s’élève à 5 000€), le régime réel permet de déduire des loyers, l’ensemble des frais véritablement supportés par le propriétaire dans l’intérêt de son activité.

L’administration fiscale, qui ne propose pas de liste exhaustive de ces charges, spécifie néanmoins qu’elles doivent répondre aux conditions de déductibilité dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, pour qu’elles puissent être légitimement déduites des loyers sur une année donnée, les charges doivent être engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation et doivent être justifiées (par une facture et un bon de livraison par exemple).

Cette définition ouvre la porte à un grand nombre de dépenses déductibles. Il peut s’agir :

• Des frais d’acquisition du bien (y compris les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acheteur, les frais de courtage en prêt immobilier ou encore les frais de notaire) ;
• Des charges de copropriété ;
• Des intérêts d'emprunt (si l’achat a fait l’objet d’un crédit immobilier) ;
• Des diverses taxes (y compris la taxe foncière, la CFE et la CVAE) ;
• Des frais d’assurance (y compris l’assurance emprunteur et l’assurance loyers impayés) ;
• Des petits travaux d’entretien (les gros travaux sont immobilisables et donc amortissable en LMNP, nous détaillons dans le paragraphe suivant) ;
• L’électroménager le mobilier et les accessoires de maison s’ils valent moins de 600€TTC (au-delà de 600€TTC les achats sont immobilisables et donc amortissable en LMNP, nous détaillons dans le paragraphe suivant) ;
• Les frais liés à la tenue de sa comptabilité ;
• Les frais d’agence immobilière en cas de gestion locative.

✅ Plus les charges afférentes à la location d’un bien meublé sont élevées, plus le régime réel a d’intérêt par rapport au régime micro (dès lors que ces charges représentent plus de 50% des recettes locatives). Un contexte de taux élevés (si l’achat du bien a fait l’objet d’un emprunt immobilier) couplé à des charges de gestion locatives, une taxe foncière importante et une inflation des coûts des matériaux peuvent justifier, à eux seuls, l’option pour le régime réel.

Si la déductibilité des charges effectives est un atout en soit, un des gros avantages du régime réel en LMNP vient de la possibilité d’amortir son bien immobilier (ainsi que l’ensemble des immobilisations associées) pour diminuer sensiblement sa base imposable. Vous vous demandez comment ? Explications ⤵️.

Avantage 3 : l’amortissement du bien

Lorsqu’on loue un bien meublé dans le cadre du régime réel, la base imposable issue des recettes locatives peut être diminuée du montant de la dotation annuelle en amortissements de l’ensemble des biens meubles et immeubles qui servent l’intérêt de l’activité (y compris le bien immobilier en lui-même) .

L’amortissement est une estimation de la perte de valeur d’un actif au cours du temps. Cette charge n’est pas « décaissée » mais seulement « calculée ». Même si la dotation en amortissement n’a pas d’impact sur la trésorerie, elle vient néanmoins diminuer la base imposable. Par exemple, une machine à laver le linge achetée 1.000€HT amortie sur 10 ans permet de constater une charge de 100 € par an pendant 10 ans (1 000€/10). Ces 100€ de charges (de dotation en amortissement) viennent diminuer d’autant la base imposable (sans affecter la trésorerie et donc les rendements).

Pour qu’un achat puisse faire l’objet d’un amortissement, il doit être considéré comme un « actif » (ou une « immobilisation ») et donc apparaître au bilan de l’entreprise. A contrario, un achat qui n’est pas « immobilisé » est considéré comme une charge qui vient diminuer en une fois et en totalité la base imposable de l’exercice sur lequel il a été réalisé.

Prenons un exemple fictif de l’achat d’un four à 300€ en 2023 et amortissable sur 3 ans. S’il est considéré comme une charge, la base imposable 2023 sera diminuée de 300€ (avec l’économie d’impôt associée). S’il est activé, c’est-à-dire immobilisé, cet achat est considéré comme un actif qui peut faire l’objet d’un amortissement annuel de 100€ pendant 3 ans (2023, 2024 et 2025). Ainsi, l’économie d’impôt est étalée dans le temps. Naturellement, un même achat ne peut pas faire l’objet à la fois d’une charge et d’une immobilisation.

✅ Parmi les dépenses immobilisables, la plus significative est celle du bien immobilier en lui-même (hormis la valeur du terrain). C’est là l’immense avantage du régime réel.

Prenons l’hypothèse d’un bien acheté 200 000 € (dont le terrain est évalué à 20% de la valeur totale de l’achat) et que je vais pouvoir l’amortir sur 30 ans (il s’agit d’une moyenne constatée). Cela signifie que je peux passer une dotation en amortissement de 5 333 € par an au titre de la perte de valeur progressive de mon bien (200 000-(200 000*20%)/30) . Ainsi, je viens diminuer d’autant ma base imposable. Concrètement si mon bien acheté 200 000 € me rapporte 10 000€ de loyers annuels, ma base imposable annuelle passe mécaniquement de 10 000 € à 4 667 € (10 000 – 5 333). Magique !

✅ En plus du bien immobilier en lui-même, le mobilier, l’électroménager et les travaux inscrits à l’actif du bilan sont immobilisables (donc amortissables).

🚨 Les dépenses qui ne sont pas immobilisées (donc amorties) passent en charge. Or, les charges permettent, elles aussi, de diminuer la base imposable (en une fois nous l’avons vu). Ainsi, quoi qu’il arrive, que la dépense soit chargée ou immobilisée, l’économie fiscale sera réalisée (immédiatement ou dans le temps en fonction de la durée d’amortissement).

Avantage 4 : le report des déficits

✅ Lorsque les charges sont supérieures aux recettes locatives (sur une année donnée), un déficit est constaté. Ce déficit est reportable pendant 10 ans (uniquement sur les revenus provenant d’une location meublée). Reporter du déficit permet de diminuer d’autant la base imposable d’exercices postérieurs dans le cas où ils sont bénéficiaires (les déficits les plus anciens s’imputant en priorité).

Avantage 5 : le taux d’imposition

✅ La base imposable (recettes locatives déduction faite de l’ensemble des charges constatées et des amortissements) est soumise à l’impôt sur le revenu et au prélèvement sociaux (taux marginal d’imposition + 17,2%). En fonction de votre situation personnelle, votre TMI peut-être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%.

Avantage 6 : le régime des plus-values des particuliers

✅ À la revente, le statut LMNP permet de bénéficier du régime de la plus-value des particuliers. Ainsi, une éventuelle plus-value (prix d’achat < prix de revente) n’est pas calculée sur la base du prix d’achat du bien diminué des amortissements (c’est-à-dire de sa « valeur nette comptable » ou « VNC ») mais bien de sa valeur brute (pré-amortissement). Intellectuellement, nous aurions pu comprendre que la valeur de base soit la VNC dans la mesure où l’amortissement a fait l’objet d’une déduction fiscale. On aurait pu imaginer un « rattrapage à la revente ». Il n’en est rien et c’est une excellente nouvelle pour le propriétaire qui peut, en cas de valorisation de son bien, réaliser des économies substantielles.

Prenons l’exemple d’un bien acheté 100 000 € revendu 150 000 € quelques années plus tard et ayant déjà fait l’objet de 50 000€ d’amortissement. En LMNP, la plus-value s’élève à 50 000 € (150 000 – 100 000) alors qu’en LMP la plus-value s’élève à 100 000€ (150 000-(100 000 -50 000). Ainsi, la plus-value imposable est bien inférieure en LMNP qu’en LMP.

Les petits inconvénients du LMNP au régime réel

Des formalités plus lourdes

❌ Les démarches d’immatriculation de l’activité LMNP auprès du centre de formalité des entreprises auprès du Greffe du Tribunal du Commerce sont laborieuses. Il est important d’être rigoureux car elles vous permettront notamment d’obtenir votre numéro SIREN. À noter que pour chaque bien, l’envoi d’un formulaire est nécessaire pour obtenir le numéro SIRET de votre bien immobilier (= SIREN + 5 chiffres).

Par ailleurs, il vous faudra effectuer votre déclaration initiale de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cette déclaration est à effectuer entre le 6 novembre et le 15 décembre de l’année d’imposition. A noter que la première année est exonérée et que la taxe est réduite de moitié la deuxième année.

Le besoin d’un expert-comptable

❌ Investir en LMNP au régime réel implique de transmettre une votre liasse fiscale chaque année à l’administration et être en mesure de fournir un fichier des écritures comptables (FEC) en cas de contrôle fiscal. Ainsi, vous n’aurez d’autre choix que de faire appel à un expert-comptable pour vous aider dans la tenue de vos comptes et éviter un risque d’erreur important.

✅ Néanmoins, rappelons-nous que les frais de tenue de comptabilité sont déductibles de la base imposable (dans le cadre d’un LMNP au régime réel). Par ailleurs, l’inscription à un Centre de Gestion Agréé (CGA) vous permet de déduire fiscalement les 2/3 des frais d’adhésion et les 2/3 des frais de comptabilité.

Le paiement de la CET (CFE + CVAE)

❌ Tout loueur en meublé est redevable de la contribution économique territoriale (CET) qui est composée de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Concernant la CFE, notons que :

• son montant repose sur la valeur locative du bien immobilier et que son taux est décidé au niveau communal (comme pour la taxe foncière) ;
• le loueur d’un meublé bénéficie d’une exonération totale de CFE la première année d’activité et une exonération de moitié la deuxième année.

Concernant la CVAE, notons que :

• seules les personnes qui génèrent plus de 500 000 € de recettes locatives sont concernées par cette taxe (un nombre restreint d’investisseurs) ;
• son montant est relativement anecdotique (maximum 0,375% de la valeur ajoutée taxable).

✅ Néanmoins, rappelons-nous que la CFE et la CVAE sont déductibles de la base imposable (dans le cadre d’un LMNP au régime réel).

Avec qui faire de la LMNP clés en main ?

Investir dans l’immobilier locatif nécessite du temps et de l’énergie et ce n’est pas toujours évident de passer le Rubicon. C’est précisément pour cela que des entreprises comme Ouiker existent.

Ouiker vous accompagne de A à Z dans votre investissement locatif : définition du projet, recherche du bien, offre d’achat, signature du compromis, financement, signature de l’acte authentique, rénovation, ameublement et mise en location. En définitive, vous vous constituez un patrimoine tout en vous laissant porter.

Pour avoir l’esprit tranquille et éviter de faire des erreurs qui peuvent coûter cher, Ouiker vous facture 7%TTC du prix d’achat du bien net vendeur (c’est-à-dire hors frais d’agence et frais de notaire). A noter que si vous optez pour une location meublée au régime réel, le coût est bien moindre car la charge Ouiker est aussi déductible fiscalement. En fait, en LMNP au régime réel, la commission faciale de 7% de Ouiker est en réalité bien moindre grâce à l’économie fiscale induite : 5,8% (si votre TMI est à 0%), 5,0% (si votre TMI est à 11%), 3,7% (si votre TMI est à 30%), 2,9% (si votre TMI est à 41%) ou 2,6% (si votre TMI est à 45%).

Le professionnalisme de Ouiker, leur méthodologie de travail, leur connaissance terrain et leur réactivité sont autant de qualités qui les caractérisent et qui nous conduisent à vous les recommander sans hésiter. Nous vous invitons à lire notre avis complet sur Ouiker.

Conclusion

🎯 La location meublée est préférable à la location vide car un logement meublé se loue plus cher qu’un logement vide, qu’il permet de bénéficier de son régime réel propre, et qu’il permet de bénéficier du statut LMNP ou LMP (à condition qu’il y ait un marché de la location meublée dans la ville où vous investissez).

🔥 Le régime réel est préférable au régime micro car il permet de réduire voire d’annuler l’imposition sur les loyers grâce à la déductibilité des charges et de l’amortissement (à condition d’avoir des charges réelles supérieures à 50% des recettes locatives).

✅ Le statut LMNP est préférable au statut LMP car il implique le paiement de prélèvements sociaux sur la base imposable (et non de cotisations sociales plus onéreuses) et qu’il soumet au régime de la plus-value des particuliers le jour de la revente (et non au régime de plus-value des professionnels qui prend pour valeur de référence la VNC). Cette assertion est vraie à la condition que votre objectif ne soit pas d’imputer vos déficits BIC sur vos autres revenus d’activité.

➡️ Les inconvénients, quant à eux (formalités plus contraignantes, appel à un expert-comptable, paiement de la CET), sont bien peu de chose au regard des avantages d’un tel dispositif fiscal.

Questions fréquentes