Déficit LMNP : calcul, report et avantages

Le LMNP au régime réel est l’une des stratégies d’investissement locatif la plus intéressante pour optimiser la rentabilité de son investissement immobilier. Outre le fait qu’un logement meublé se loue plus cher qu’un logement vide, le LMNP au réel offre de nombreux avantages fiscaux (faites des simulations LMNP pour vous en convaincre). Parmi ces avantages, le déficit LMNP est particulièrement intéressant. En effet, le déficit LMNP participe à la diminution voire à l’annulation totale de l’imposition sur les recettes locatives. Et cela, pendant de nombreuses années.

Comment calculer le déficit LMNP ? Comment le reporter et comment le déclarer ? Je vous explique tout cela dans cet article ⤵️.

Qu’est-ce que le déficit LMNP ?

La location meublée est une activité commerciale qui génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les BIC que vous percevez sont taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Or, vous disposez de deux options pour la taxation des loyers : 

• Le régime micro-BIC qui vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % (30% pour les meublés de tourisme non classés). Il s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes locatives (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés).
• Le régime réel qui s’applique dès que vous franchissez les seuils du micro-BIC, ou sur option (dès le démarrage de votre activité de loueur ou en cours d’activité). Il vous autorise à déduire des charges et à amortir vos biens meubles et immeubles. Aussi, lorsque vos charges sont supérieures aux recettes locatives, vous créez ce que l’on appelle un déficit LMNP. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans.

Ainsi, vous comprenez que vous ne pouvez réaliser un déficit que si vous relevez du régime réel. 

Attention à la confusion

❌ Vous avez peut-être déjà entendu l’expression “déficit foncier LMNP”. Cette formulation n’a pas de sens car le déficit foncier ne concerne que les locations nue et non les locations meublées (y compris les LMNP).

En effet, le bailleur en location nue exerce une activité civile, qui génère des revenus fonciers, et non des BIC, comme en location meublée. Les revenus fonciers constituent une autre catégorie de revenus imposables, avec ses propres règles fiscales. 

Les revenus fonciers sont ainsi taxés au régime micro-foncier, avec un abattement de 30 %, ou au régime réel, qui autorise la déduction de certaines charges pour créer un déficit foncier (un déficit sur les revenus fonciers).

✅ En LMNP, on ne parle seulement que de « déficit ». 

Quels sont les avantages du déficit LMNP ?

La taxation des loyers à l’IR et aux prélèvements sociaux s’effectue sur les loyers nets, c’est-à-dire : 

• Après application de l’abattement en régime micro-BIC. Vous paierez donc forcément de l’IR et des PS sur une fraction des loyers encaissés ;
• Après déduction des charges et des amortissements en régime réel. Par conséquent, si vous créez un déficit, qui ramène les BIC en dessous de zéro, vous ne paierez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs. 

✅ Ainsi, grâce au mécanisme du report de déficit, vous pouvez réduire voire supprimer votre taxation sur la location meublée pendant les 10 années suivant celle où vous l’avez généré. 

Quelles charges peuvent créer un déficit LMNP ? 

Le statut de LMNP se révèle particulièrement avantageux, car il permet d’imputer l’intégralité des charges liées à votre activité de loueur, à condition qu’elles remplissent les critères de déduction du Code général des impôts. A noter que les loueurs en location nue sont moins bien lotis : la loi prévoit pour eux une liste limitative de charges déductibles. 

En outre, vous pouvez pratiquer des amortissements, pour ramener vos revenus locatifs au plus proche de 0 (ce qui est interdit en location nue). Toutefois, les amortissements ne doivent pas avoir pour conséquence de créer ou d’aggraver un déficit.

Les conditions de déduction de charges

Vous pouvez déduire les charges seulement si elles : 

• Sont engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou qui se rattachent à la gestion normale de votre location. Vos dépenses personnelles ou celles qui peuvent être considérées comme excessives ne sont pas déductibles ;
• Correspondent à une dépense effective pour laquelle vous disposez d’une facture ;
• Sont rattachées à l’exercice comptable au cours duquel elles ont été engagées.

Voici des exemples de charges déductibles pour créer un déficit LMNP : 

1. Les frais de notaires (relatifs à l’acquisition de votre bien).
2. Les intérêts d'emprunt (si vous vous êtes endetté pour acheter).
3. Les dépenses de travaux inférieures à 600 € (au-delà, elles seront immobilisées et feront l’objet d’un amortissement).
4. La taxe foncière et la CFE.
5. Les charges de copropriété.
6. Les frais de comptabilité (expert comptable immobilier, frais de CGA etc.).
7. Les frais d’assurance loyers impayés.
8. Les honoraires de votre conseiller en investissement locatif clés en main le cas échéant.
9. Vos dépenses d’agence locative si vous déléguez cette tache à une entreprise.
10. Vos honoraires de conciergerie si vous pratiquez de la location courte durée.

Les amortissements en LMNP

Le gros œuvre comme le mobilier se dégradent au fil des années : ils perdent de la valeur. Pour tenir compte de cette dépréciation, vous pouvez amortir le bâti (hors terrain) et les meubles, sur une durée variable en fonction du composant. Par exemple, l’installation électrique s’amortit sur 25 ans, en général autour de 4 % par an.

Considéré fictivement comme une charge, l’amortissement a pour conséquence de réduire vos BIC imposables. Toutefois, la déduction fiscale des amortissements ne peut pas excéder la différence entre les loyers perçus et les charges déductibles. Autrement dit, les amortissements peuvent amener les BIC à zéro, mais ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit LMNP.  Néanmoins, le reliquat d’amortissement non utilisable peut être reporté les années suivantes, sans limitation de durée.

Exemple

• Valeur du logement : 200 000 €.
• Recettes locatives annuelles : 15 000 €.
• Charges déductibles : 12 000 €.
• Taux d’amortissement : 2.5 %.
• Montant annuel de l’amortissement : 5 000 €.
• Maximum d’amortissement admis en déduction : 3 000 € (15 000-12 000).
• Excédent d’amortissement reportable : 2 000 € (5 000-3 000).

Comment calculer le déficit LMNP ?

Pour le calcul du déficit en location meublée non professionnelle, vous devez soustraire les charges et amortissements des loyers.

Exemple

• Valeur du logement : 240 000 €
• Taux d’amortissement : 2.5%
• Montant annuel de l’amortissement : 240 000 € x 2.5% = 6 000 €
• Total des loyers annuels : 20 000 €
• Total des charges admises en déduction : 22 000 €
• Déficit : 20 000 – 22 000 = – 2 000 €
• Excédent d’amortissement à reporter : 6 000 €

Comment s’effectue le report du déficit LMNP ?

Vous pouvez reporter votre déficit uniquement sur la catégorie des BIC de location meublée, pendant 10 ans. Si vous percevez des BIC d’une autre activité commerciale, ils ne bénéficieront pas du déficit. L’amortissement, quant à lui, est reportable sans limitation de durée.

Exemple de report de déficit LMNP 

• Valeur du logement : 300 000 €
• Taux d’amortissement : 2.5%
• Montant annuel de l’amortissement calculé : 300 000 € x 2.5% = 7 500 €
• Total des loyers annuels : 18 000 €
• Total des charges : 25 000 €
• Déficit reportable: 18 000 – 25 000 = – 7 000 €
• Amortissement non utilisable car le déficit est déjà créé avec l’imputation des charges.

Aussi, le déficit de 7 000 € peut-il être reporté pour réduire les bénéfices imposables des 10 années suivantes.

Maintenant, supposons que les revenus augmentent et que les charges diminuent la deuxième année.

2ème année

• Loyers : 24 000 €
• Charges : 22 000 €
• Bénéfice avant utilisation du déficit reporté : 24 000 € – 22 000 € = 2 000 €
• Utilisation du déficit reportable : 2 000 €
• Bénéfice imposable après utilisation du déficit : 0 €
• Déficit reportable restant : 7 000 € – 2 000 € = 5 000 €

3ème année

• Loyers : 26 000 €
• Charges : 22 000 €
• Bénéfice avant utilisation du déficit reportable : 26 000 € – 22 000 € = 4 000 €
• Utilisation du déficit reportable : 4 000 €
• Bénéfice imposable après utilisation du déficit : 0 €
• Déficit reportable restant : 5 000 € – 4 000 € = 1 000 €

4ème année :

• Loyers : 28 000 €
• Charges : 22 000 €
• Bénéfice avant utilisation du déficit reportable : 6 000 €
• Utilisation du déficit reportable : 1 000 € 
• Déficit complètement apuré
• Bénéfice imposable après utilisation du déficit : 5 000 €.

Ainsi, c’est à partir de cette quatrième année que vous pourrez utiliser vos amortissements pour diminuer votre base imposable.

Comment déclarer le déficit LMNP ?

Chaque année, au moment de la campagne de déclaration de revenus, vous devez déclarer votre déficit reportable LMNP sur ces déclarations annexes : 

• Le Cerfa 2042 C Pro. Vous devez indiquer le montant du déficit à la case 5NY si vous adhérez à un organisme de gestion agréé (OGA), 5NZ dans le cas contraire.
• Le Cerfa 2031. Indiquez le déficit à la case C7.

Comment déclarer le déficit reportable LMNP ?

Pour bénéficier du déficit reportable les années suivantes, vous devez l’indiquer à la case 5GA de la déclaration 2042. Vous devez aussi renseigner le formulaire Cerfa 2033 si vous exercez votre activité en SARL de famille.

Questions fréquentes