La déclaration d’impôt du LMNP 

Après avoir déclaré votre activité de LMNP et obtenu votre numéro de SIRET, vous devez déclarer aux impôts, chaque année, vos revenus locatifs. Cependant, les obligations administratives et les formulaires à remplir varient selon votre régime d’imposition. Comment déclarer ses revenus aux impôts quand on est LMNP au régime micro-BIC ? Quels sont les formulaires à compléter pour le LMNP au régime réel ? Je vous propose de retrouver toutes les étapes d’une déclaration d’impôt de LMNP dans cet article ⤵️.

La déclaration d’impôt du LMNP sous le régime micro-BIC

Pour déclarer les revenus de votre location meublée, vous devez :

1. Vous connecter sur votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr.
2. Accéder à la déclaration de revenus en ligne des professions non salariées.
3. Sélectionnez « Revenus des locations meublées non professionnelles ».
4. Choisir votre régime d’imposition (régime micro-BIC).

Pour rappel, le régime micro-BIC s’adresse aux LMNP qui perçoivent des revenus locatifs d’un montant maximum de : 

• 77 700 € s’il s’agit de locations classiques.
• 15 000 € pour les locations de meublés de tourisme non classés.
• 188 700 € pour les locations de tourisme et les chambres d’hôtes.

Par ailleurs, ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de :

• 50 % pour les meublés classiques.
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
• 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes. 

Dès lors, pour déclarer vos revenus locatifs en micro-BIC, vous devez compléter le formulaire 2042 C PRO, et le joindre à votre déclaration de revenus. 

Concernant les locations meublées classiques 

Inscrivez à la page 5 dans la case 5ND (pour le déclarant 1), 5OD (pour le déclarant 2) ou 5PD (pour la personne à charge) le total des sommes encaissées brutes (loyers, charges incombant au locataire et provisions sur charges).

✅ L’abattement forfaitaire de 50 % est appliqué par l’Administration fiscale de manière automatique.

Concernant les locations de meublés de tourisme 

Inscrivez dans la case 5NG (ou selon les cas 5OG ou 5PG) le montant total de vos recettes locatives, que votre location concerne un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte.

Toutefois, si vous percevez plus de 23 000 € de loyers, mais que ces revenus sont inférieurs aux revenus de votre foyer fiscal :

• Renseignez la case 5NW pour une location meublée classique.
• Renseignez la case 5NJ pour une location de chambre d’hôtes ou de meublé de tourisme.

✅ L’abattement forfaitaire de 71% (30 % pour les meublés de tourisme non classés) est automatiquement appliqué par l’Administration fiscale. 

La déclaration du LMNP soumis au régime réel

Vous pouvez opter pour le régime réel, quel que soit le montant de vos recettes locatives. Néanmoins, il s’applique automatiquement si elles sont supérieures à 77 700 € par an. À noter que ce régime vous permet de déduire vos charges de vos revenus locatifs et d’amortir votre bien immobilier. Vous optimisez ainsi le rendement locatif de votre logement.

Je précise que ce régime permet l’amortissement de certains investissements comme l’achat des meubles pour la mise en location meublée du logement (lit, canapé, table, etc.), et le coût des travaux d’entretien, de rénovation, de réparation ou d’aménagement.

Dès lors, pour déclarer vos revenus locatifs au régime réel, vous devez adresser à l’Administration fiscale les documents suivants : 

• La liasse fiscale du LMNP composée des formulaires 2031-SD et 2033-SD.
• Le formulaire 2050.
• Le formulaire 2042 C-PRO.

Étape 1 : Le formulaire 2031-SD

Le formulaire 2031-SD concerne la déclaration des résultats annuels de l’activité.

Commencez par indiquer les dates d’ouverture et de clôture de l’exercice, cocher votre régime d’imposition et préciser vos coordonnées.

Poursuivez dans le cadre C « Récapitulation des éléments d’imposition » : 

Remplissez la section 5 « Plus-value », uniquement si vous avez vendu un bien et réalisé une plus-value au cours de l’exercice concerné.

Ensuite, sur la ligne 7, inscrivez le montant du résultat fiscal après déduction des charges. Vous devez compléter les cases en fonction de votre situation : 

• Si le résultat est positif : renseignez la case « bénéfice ».
• Si le résultat est nul : indiquez « 0 » dans les cases « bénéfice » et « déficit ».
• Si le résultat est négatif : renseignez la case “déficit”.

Je précise que la ligne 4 ne concerne que les loueurs meublés professionnels (LMP).

Continuez dans le cadre I “BIC non professionnels” et reportez les résultats déclarés ci-dessus dans l’encadré C ligne 7. La case à compléter dépend du type de location meublée.

Aussi, si votre activité concerne : 

• La location meublée classique, complétez la partie « Autres locations meublées non professionnelles ».
• La location d’un meublé de tourisme dont les loyers bruts annuels sont supérieurs à 23 000 € ou d’une chambre d’hôte ayant généré plus de 5 100 € de revenus bruts par an, remplissez la partie « Locations meublées non professionnelles soumises aux contributions sociales».

Enfin, sur la ligne 9, précisez si vous utilisez un logiciel de comptabilité.

Étape 2 : les formulaires 2033 et 2050

Les formulaires 2033 et 2050 contiennent plusieurs annexes parmi lesquelles :

• Le formulaire annexe n° 2033-A-SD qui correspond au bilan de votre activité. Il mentionne, en outre, les créances et les dettes à la clôture de l’exercice.

• Le formulaire annexe n° 2033-B-SD qui correspond à votre compte de résultat simplifié. Il détaille le montant des charges et des recettes réalisées durant l’année fiscale.

• Le formulaire annexe n° 2033-C qui contient le tableau des immobilisations, des amortissements, des plus-values et des moins-values.

• Le formulaire annexe n° 2033-D qui répertorie les provisions et crédits d’impôt. Si vous avez adhéré à un centre de gestion agréé, son numéro figure sur ce document.

• Le formulaire annexe n° 2033-E qui détermine la valeur ajoutée au cours de l’exercice. Ce formulaire ne concerne que les entreprises qui génèrent un chiffre d’affaires supérieur à 152 000 €.

À noter que vous n’avez pas à renseigner les annexes n° 2033-F et 2033-G qui ne concernent pas les locations meublées.

Enfin, vous devez transmettre aux impôts le formulaire 2050 (Cerfa 15949*06) qui s’adresse à toutes les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC au régime normal. Il vient en complément de la déclaration 2031.

Étape 3 : le formulaire 2042 C PRO

Cette annexe concerne tous les LMNP, quel que soit leur régime d’imposition (micro-BIC ou réel simplifié). Elle doit en outre être envoyée au service des impôts en même temps que votre déclaration de revenus n° 2042. 

Commencez par renseigner votre code identification, votre numéro de SIRET et la nature de vos revenus (BIC pour le LMNP).

Passez ensuite directement à la page 5, case 5CD et indiquez la durée de l’exercice en mois sur l’année écoulée. 

De plus, vous devez reporter le résultat fiscal initialement déclaré sur l’imprimé 2031 cadre C ligne 7 dans la case correspondant à votre situation : 

• Si vous êtes adhérent à un Centre de Gestion Agréé (CGA), indiquez le montant des bénéfices dans la case 5NA ou le montant du déficit dans la case 5NY.
• Si vous n’avez pas adhéré à un CGA, inscrivez les bénéfices dans la case 5 NK ou les déficits dans la case 5NZ.

Poursuivez sur la page 5 :

• Vérifiez, le cas échéant, le montant reporté par l’Administration fiscale des déficits des années antérieures et non encore déduits.
• Remplissez l’adresse de location du bien. 
• Si vous êtes loueur d’un meublé de tourisme, chambre d’hôte ou gîte, vous devez déclarer votre chiffre d’affaires dans les cases 5NG. L’administration fiscale applique automatiquement l’abattement de 71 %.

Enfin, dans la case 7FF page 8, déclarez vos frais de comptabilité et d’adhésion à un CGA.

La déclaration des cotisations sociales du LMNP

Les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine et du capital sont calculés par l’Administration fiscale d’après les informations fournies lors de la déclaration de revenus LMNP.

En outre, le loueur meublé non professionnel est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % de ses revenus imposables.

On distingue toutefois 2 particularités : 

• Si vous êtes LMNP non résident : vous êtes redevable des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % si vous résidez hors de l’Union européenne et au taux de 7,5 % si vous résidez dans un pays de l’Espace économique européen ou en Suisse.
  
• Dans le cadre d’une location saisonnière, si vos revenus locatifs dépassent 23 000 €, vous n’êtes pas soumis aux prélèvements sociaux en LMNP, mais vous devez vous acquitter des cotisations sociales.

Questions fréquentes