La location meublée a le vent en poupe. Et pour cause, la location meublée dégage un meilleur rendement locatif que la location nue grâce à des loyers plus élevés et à une fiscalité plus avantageuse. Or, il existe deux statuts pour louer son bien meublé : la location meublée non professionnelle (LMNP), réservée aux investisseurs dont ce n’est pas l’activité principale, et la location meublée professionnelle (LMP), réservée aux investisseurs dont c’est l’activité principale.
Grâce au régime réel, qui autorise la déduction des charges (y compris l’amortissement du bien immobilier), le statut LMP est de nature à générer des déficits fiscaux imputables sur le revenu global de l’investisseur. C’est en cela que le statut LMP est une niche fiscale particulièrement puissante.
Comment obtenir le statut LMP ? Quelle est la fiscalité applicable aux recettes locatives et aux plus-values à la revente ? Quid de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? Autant de questions auxquelles je réponds dans cet article ⤵️ !
Qu’est-ce la location meublée professionnelle (LMP) ?
La location meublée (professionnelle ou non) est une activité commerciale. À ce titre, les revenus qui en sont issus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Notez que la location d’un logement vide est, quant à elle, considérée comme une activité civile. A ce titre, les revenus qui en sont issus sont considérés comme des revenus fonciers.
L’activité de location meublée professionnelle est exerçable :
- Soit en nom propre, c’est-à-dire au titre de votre statut de particulier.
- Soit par l’intermédiaire d’une société transparente fiscalement (comme la SARL de famille par exemple).
Nature de la location meublée professionnelle
Maison, appartement, studio, mobil-home, la location meublée professionnelle peut prendre de nombreuses formes. En outre, la location meublée professionnelle peut faire l’objet :
- D’une location longue durée. Elle se décline en location meublée classique (bail d’un an, renouvelable tacitement), location meublée étudiante (bail de 9 mois, non renouvelable) et bail mobilité (contrat de location de 1 à 10 mois, non renouvelable ).
- D’une location courte durée. Votre résidence principale et vos résidences secondaires (logement de vacances ou investissement locatif) sont éligibles. Notez que vos résidences secondaires peuvent être soumises à une réglementation de la commune contraignante (déclaration préalable, autorisation du changement d’usage, compensations etc.).
Les chambres d’hôtes sont également éligibles au statut de location meublée professionnelle.
Caractéristiques de la location meublée professionnelle
Pour louer son bien meublé (de manière professionnelle ou non), vous avez l’obligation de proposer :
- Un logement comportant la liste des meubles obligatoires, prévues par un décret de 2015. Ces équipements doivent permettre au locataire de prendre ses repas, se reposer et se détendre. Ils comprennent une literie complète avec couette ou couverture, un frigo, des ustensiles de cuisine etc.
- Un logement qui remplit les conditions de décence prévue par la loi de 1989, dès lors qu’il est affecté à un usage d’habitation ou à un usage mixte. Le logement doit notamment offrir une surface habitable de 9m2 et 20m3 minimum et assurer la santé et la sécurité des preneurs avec des installations électriques et de gaz aux normes.
Quelles sont les conditions pour être loueur en meublé professionnel ?
Le statut LMP n’est pas une option mais un statut de fait qui dépend du montant de vos recettes locatives et du montant de vos autres revenus d’activité. Si vous n’avez plus à vous immatriculer comme LMP au registre des commerces et des sociétés (RCS), vous devez néanmoins déclarer votre activité auprès de l’administration.
Les conditions de revenus
Aux yeux du fisc, vous êtes considéré comme loueur en meublé professionnel si vous remplissez les 2 conditions suivantes :
- Vous percevez plus de 23 000 euros de recettes locatives brutes par an. Les recettes locatives comprennent les loyers, les charges, et autres sources de revenus perçus (comme les indemnités versées par votre assurance garantie des loyers impayés le cas échéant).
- Vos recettes locatives sont supérieures à l’ensemble des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, traitements, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, etc.).
Les conditions déclaratives
Depuis 2018, vous n’avez plus à vous inscrire au RCS ou au registre national des entreprises pour exercer votre activité (sauf si vous l’exercez par l’intermédiaire d’une société).
En revanche, vous avez l’obligation de déclarer votre activité au fisc. Ainsi, devez-vous remplir un formulaire d’immatriculation (Cerfa P0i) à transmettre à l’INPI. Vous recevrez alors un numéro SIRET, qui figurera sur toutes vos déclarations fiscales.
Vous devez accomplir cette formalité dans les 15 jours suivant la première mise en location.
Quelle est la fiscalité de la LMP ?
Le loueur en meublé professionnel supporte plusieurs natures d’impôts et de taxes :
- L’impôt sur le revenu et les cotisations sociales ;
- La taxe sur les plus-values immobilière ;
- L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- Les impôts locaux (taxe foncière et CFE) ;
- La TVA (dont, a priori, vous êtes exonéré).
L’imposition des recettes locatives en LMP
Les recettes locatives issues d’une location meublée professionnelle sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu (le montant dépend de votre taux marginal d’imposition) et des cotisations sociales (le taux applicable varie entre 35 à 45 %).
En outre, la base imposable de vos recettes locatives dépend d’abord du régime auquel vous êtes assujetti.
- Le régime micro-BIC, tant que vous demeurez sous certains plafonds ;
- Le régime réel qui permet de créer un déficit pour diminuer voire annuler votre imposition.
Le régime micro-BIC du LMP
Vous êtes placé de plein droit sous ce régime au lancement de votre activité, et vous pouvez y rester tant que vos recettes locatives n’excèdent pas :
- 77 700 euros pour la location meublée classique ;
- 188 700 euros pour les chambres d’hôtes et meublés classés ;
- 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés.
Vous ne pouvez pas déduire les charges que vous supportez, mais profitez, en revanche, d’un abattement fiscal forfaitaire qui s’élève à 50% de vos loyers. Par exception, l’abattement forfaitaire s’élève à :
- 30 % pour les meublés de tourisme non classé.
- 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
Ensuite, les recettes après abattement sont taxées au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition.
Le régime réel du LMP
Le régime réel permet de déduire de vos loyers, l’ensemble des charges effectivement supportées par votre activité. Pour être éligibles à la déduction, les charges doivent être :
- Engagées dans l’intérêt de l’exploitation.
- Payées sur l’exercice au cours duquel elles sont déclarées.
- Justifiées par des factures.
En outre, le statut LMNP autorise d’amortir votre logement (hormis la valeur du terrain) et d’ainsi diminuer votre base imposable d’une charge comptabilisée mais non décaissée.
Pour en savoir plus sur le mécanisme de l’amortissement, je vous invite à lire mon article dédié : l’amortissement, guide pratique !
Lorsque vos charges sont supérieures à vos bénéfices, alors vous créez ce que l’on appelle un déficit. Notez que ce déficit ne peut pas être créé ou aggravé par les dotations aux amortissements. En revanche, les dotations aux amortissements peuvent être reportées sans limitation de durée, pour à nouveau réduire les bénéfices imposables futurs.
Le déficit LMP est un formidable outil de défiscalisation car :
- Il s’impute sur votre revenu global, sans limitation de montant ;
- Il est reportable pendant les 6 années suivantes (toujours sur votre revenu global).
À titre de comparaison, le déficit du LMNP ne s’impute pas sur son revenu global, mais se reporte uniquement sur la catégorie des BIC de location meublée, pendant 10 ans. Autrement dit, le LMNP peut seulement réduire ou supprimer sa taxation sur les loyers, quand le LMP peut diminuer, ou effacer sa taxation totale.
L’imposition des plus-values en location meublée professionnelle
Quand vous revendez un bien immobilier, vous dégagez soit une moins-value, soit une plus-value.
Il existe 2 régimes de taxation des plus-values :
- Le régime des plus-values des particuliers, applicable aux LMNP.
- Le régime des plus-values professionnelles, applicable aux LMP.
La différence entre ces deux régimes réside dans :
- Le mode de calcul de la plus-value. En LMP, la plus-value n’est pas déterminée par la différence entre prix de vente et prix d’achat, mais par la différence entre prix de cession et valeur nette comptable (déduction faite des dotations en amortissement).
- Le mode de taxation de la plus-value qui dépend de la durée de conservation du bien.
Si vous exercez votre activité de loueur depuis au moins 5 ans, vous bénéficiez :
- D’une exonération totale de taxation de la plus-value, lorsque celle-ci n’excède pas 90 000 euros (250 000 euros pour les chambres d’hôtes) ;
- D’une exonération partielle de taxation de la plus-value, lorsque celle-ci est comprise entre 90 000 et 126 000 euros (250 000 et 350 000 euros pour les chambres d’hôtes).
Si vous ne remplissez pas ces conditions d’exonération, la plus-value sera taxée :
- Au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales pour les PVCT ;
- À la flat tax de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux) pour les PVLT.
La location meublée professionnelle et la TVA
En principe, la location meublée est une activité exonérée de TVA, et le Code général des impôts ne vous autorise pas à opter volontairement pour un régime de TVA.
Toutefois, vous y serez assujetti si vous proposez en plus de la location 3 sur 4 des prestations para-hôtellières prévues par le CGI : fourniture du linge de maison, du petit-déjeuner, d’un service de réception et nettoyage régulier des locaux.
Le LMP et l’IFI
Vous relevez de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier personnel est supérieure à 1,3 million d’euros. Sont exclus de l’assiette imposable, les biens professionnels. Alors, qu’en est-il des biens locatifs d’une activité de LMP ? Sont-ils considérés comme des biens personnels ou des biens professionnels ouvrant droit à exonération ?
Selon l’article 975 du CGI, les biens loués meublés peuvent être considérés comme des actifs professionnels, et donc être exonérés d’IFI, à condition, notamment, que le bénéfice net de la location meublée (après déduction des charges et amortissements) représente plus de 50 % des revenus soumis à l’IR, hors pension de retraite. En somme, l’activité de location doit représenter votre source de revenus principale.
Cette disposition pose problème, car généralement, les revenus imposables tirés de la location meublée sont faibles ou nul, du fait de la déduction des charges et amortissements.
Les impôts locaux de la location meublée professionnelle
Enfin, pour conclure le volet fiscal de la location meublée professionnelle, vous devez aussi vous acquitter de certains impôts locaux :
- La taxe foncière ;
- La contribution économique territoriale (CET), qui comprend la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Vous êtes redevable de cette dernière taxe si vous percevez plus de 500 000 euros de loyers.
Quelles sont les obligations comptables ?
Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’obligations comptables simplifiées qui ne nécessitent pas d’aide spécifique. En revanche, le régime réel est plus contraignant en matière de comptabilité. Aussi, je vous recommande de faire appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier.
Comment déclarer les revenus d’une LMP ?
La déclaration des revenus du LMP s’effectue via deux formulaires :
- Le Cerfa 2031 et ses annexes, qui forment ensemble une liasse fiscale. Vous devez renseigner les cadres relatifs aux recettes, charges, amortissements, plus-value ;
- Le Cerfa 2042 C Pro. Vous remplirez les cases :
- 5ND si vous avez opté pour le micro-BIC ;
- Case 5NA, 5NB, et 5NC pour la déclaration des bénéfices au régime réel.
Questions fréquentes
La plus-value d’un LMP dépend du régime de la plus-value des professionnelle. Ce régime prend notamment comme valeur de référence du bien sa valeur nette comptable (c’est à dire post amortissement).
La nécessité de faire appel à un comptable dépend du régime auquel vous êtes assujetti. Au régime micro-BIC, nul besoin d’un expert car la comptabilité est simplifiée. Au régime réel, l’appel à un comptable est conseillé (bien que non obligatoire).
La déclaration s’effectuent le Cerfa 2031 et ses annexes et le Cerfa 2042 C Pro.
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