Si le statut LMNP offre de gros avantages, il impose néanmoins que le logement soit équipé de tous les éléments essentiels à la vie quotidienne du locataire. D’ailleurs, la réglementation établit clairement la liste des meubles requis pour que l’Administration considère un logement comme meublé. Quels sont les meubles obligatoires d’un logement meublé ? Comment optimiser la rentabilité d’une LMNP grâce à ses équipements ? Comment gérer efficacement les équipements et les conflits en cas de dégradation ?
Toutes les réponses dans cet article ⤵️.
Les meubles obligatoires d’une LMNP
Cadre légal et normes d’équipement d’un logement meublé
Un logement meublé doit répondre à des critères de décence, et offrir un ameublement qui permet au locataire d’y « dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Pour répondre à cette obligation, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 définissent précisément la liste exhaustive des meubles et équipements essentiels.
Tous les équipements inscrits dans le décret sont obligatoires. Il est interdit de remplacer l’un des éléments de la liste par un ou plusieurs autres équipements non prévus par le décret.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les dispositions fiscales du régime LMNP, rendez-vous sur notre article dédié : Fiscalité LMNP, régimes fiscaux, impôts locaux et TVA.
Liste des meubles requis d’une LMNP
Voici le détail des meubles et équipements légalement obligatoires d’une LMNP selon la destination de chaque pièce :
La chambre
- Une literie complète avec couette ou couverture.
- Un dispositif d’occultation des fenêtres des chambres (rideaux, volets ou stores) garantissant au locataire intimité et confort de sommeil.
La cuisine
- Des plaques de cuisson pour la préparation des repas.
- Un four ou un micro-ondes pour la cuisson des aliments.
- Un réfrigérateur et un congélateur, ou a minima un réfrigérateur avec compartiment à -6° pour la conservation des aliments.
- Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle en nombre suffisant pour répondre aux besoins de tous les occupants.
Les autres pièces
- Des solutions de rangement comme des étagères, armoires, commodes.
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux spécificités de l’appartement (un aspirateur pour la moquette ou un balai avec serpillère pour les sols durs).
- Une table et des sièges pour la prise des repas.
- Un éclairage adéquat dans chaque pièce du logement.
De plus, la loi impose l’installation d’un détecteur de fumée dans le logement pour garantir la sécurité des occupants.
Toute décharge signée par le locataire acceptant un logement meublé sous-équipé selon les normes légales est interdite et serait réputée nulle et sans valeur légale.
Risques encourus en cas de location « sous meublée »
Le respect des normes d’ameublement d’une location meublée non professionnelle constitue une obligation légale. Aussi, une location « sous meublée » pourrait être requalifiée de logement nu en cas de litige porté devant un juge. Cette requalification pourrait alors entraîner des conséquences juridiques, financières et fiscales :
- Modification de la durée du bail : dans le cadre d’un bien requalifié en logement nu, la durée du bail s’étend automatiquement à 3 ans (si le propriétaire est une personne physique), 6 ans (s’il s’agit d’une personne morale) contre 1 an pour une location meublée.
- Modification des conditions de résiliation : le délai de préavis en cas de congé donné par le propriétaire passe de 3 mois pour la location meublée à 6 mois pour la location nue.
- Impact sur le loyer : en cas de requalification, vous pourriez être contraint de réduire le montant du loyer généralement moins élevé en location vide, un risque pour la rentabilité de votre bien.
- Restitution d’une partie du dépôt de garantie : son montant maximum autorisé est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, contre 2 mois pour une location meublée.
- Changement de régime fiscal : la requalification en location nue implique un changement de régime fiscal. En effet, dans le cadre d’une location meublée, les revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 50 % sous le régime micro-BIC. En revanche, pour une location vide, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers où le régime micro-foncier applique un abattement de 30 %.
- Restriction sur la location saisonnière : un bien requalifié en logement nu ne peut plus être proposé en location courte durée. Cette restriction peut impacter la rentabilité du bien, particulièrement s’il est situé dans une zone à forte demande touristique.
Le locataire ne peut pas décider seul de cesser le versement des loyers pour absence de meubles. Il doit saisir le juge du tribunal judiciaire compétent afin d’obtenir la requalification du logement meublé en logement nu.
Optimisation de rentabilité de votre LMNP grâce aux équipements
Un ameublement optimal de votre LMNP participe directement à l’optimisation de la rentabilité de votre investissement. Voici quelques conseils pratiques pour optimiser votre bien meublé :
- Allez au-delà des exigences réglementaires de base : intégrez des équipements tels que la fibre, ou une machine à laver. Ces « plus » augmentent le niveau de satisfaction des locataires, limite la vacance et légitiment un loyer plus élevé.
- Privilégiez un mobilier de qualité : choisissez des meubles modernes, fonctionnels, résistants et faciles d’entretien pour prolonger leur durée de vie.
- Sélectionnez un mobilier modulable : sélectionnez des meubles « couteau suisse » tels qu’un canapé-lit ou une table extensible. Ils s’adaptent aux différents besoins des locataires, qu’ils s’agissent d’étudiants, de familles ou de professionnels nomades.
- Adaptez le mobilier aux besoins du logement : personnalisez l’aménagement et les équipements de votre bien en fonction de sa situation géographique et ses particularités. L’ajout de mobiliers de jardin est particulièrement indiqué si le bien comprend un extérieur.
- Protégez les lits et les oreillers : équipez les lits d’alèses et les oreillers de sous-taies afin de maintenir une propreté constante et de favoriser leur longévité.
- Fournissez un guide d’utilisation : rédigez des instructions claires concernant, notamment, l'emplacement du compteur électrique, les vannes d’arrivée d’eau et de gaz ou les contacts en cas d’urgence.
Obligations légales et contractuelles du LMNP concernant le mobilier
Rédaction précise du bail de location meublée
La location meublée fait l’objet d’un bail type qui contient toutes les clauses essentielles et obligatoires, notamment la durée du contrat, le montant du loyer et les conditions de résiliation. Par ailleurs, un descriptif exhaustif des équipements fournis, signé par les parties, est obligatoirement annexé au contrat.
Notez que l’inventaire doit mentionner l’état de chaque élément afin de faciliter l’évaluation lors de l’état des lieux de sortie du locataire. Au moment de son départ, il sera alors plus facile de définir les obligations et les responsabilités concernant les réparations ou les remplacements nécessaires.
Une description détaillée et rigoureuse de chaque élément dans le bail de location meublée diminue les risques de malentendus, contestations ou litiges ultérieurs entre le propriétaire et le locataire.
Responsabilités et gestion des conflits liés aux équipements d’une LMNP
Responsabilités pour le remplacement et l’entretien du mobilier
Le propriétaire doit remplacer ou réparer tout équipement défectueux ou endommagé pour assurer le bon fonctionnement et le confort du logement. Vous devez fournir des articles de remplacement d’une qualité au moins équivalente à celle des éléments initialement mentionnés dans le bail.
Quant au locataire, il assume la responsabilité de l’entretien courant des équipements. Il doit réparer ou remplacer, à ses frais, tout matériel abîmé du fait d’un manque d’entretien, d’une négligence ou d’une utilisation inappropriée. Les nouveaux équipements doivent égaler ou surpasser la qualité de ceux présents lors de l'emménagement.
Conflits liés au mobilier et aux équipements du logement
Les litiges concernant le mobilier et les équipements résultent souvent de désaccords concernant leur condition d’usure ou de dégradation. Si aucun règlement amiable n’aboutit, notez que la procédure doit débuter par une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour limiter les conflits et contestations quant aux dégradations du mobilier d’une LMNP, je vous recommande vivement d’intégrer dans le bail des clauses détaillées fixant clairement les responsabilités liées à l’entretien et aux réparations entre le locataire et le propriétaire.
Ensuite, en cas de désaccord persistant, l’intervention de la Commission départementale de conciliation permet généralement d’aboutir à un compromis équitable. Il est important de conserver scrupuleusement toutes les preuves tangibles si une procédure judiciaire devenait inévitable.
Questions fréquentes
Un logement loué meublé doit contenir tous les équipements nécessaires à la vie quotidienne du locataire, sans qu’il ait besoin d’apporter ses propres meubles. Il s’agit du nécessaire pour dormir, manger et vivre convenablement.
Le logement loué meublé doit être équipé d’une plaque de cuisson, d’un four ou four à micro-ondes, et d’un réfrigérateur et d’un congélateur. Par ailleurs, en présence de moquette au sol, un aspirateur pour l’entretien du logement est nécessaire.
À la condition que votre objectif ne soit pas d’imputer vos déficits BIC sur vos autres revenus d’activité, le statut LMNP est préférable au statut LMP. Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre article LMNP ou LMP ?
Laisser un commentaire