Rendement locatif et rentabilité : comment les calculer ?

Introduction

Investir dans l’immobilier est une bonne idée à condition que l’opération génère un rendement locatif satisfaisant et qu’elle soit rentable in fine. Contrairement à ce que nous pouvons lire ici et là, le rendement locatif et la rentabilité sont deux indicateurs de performance distincts. Quelles sont les différences entre rendement locatif brut, rendement locatif net et rendement locatif net-net ? Qu’apporte la notion de rentabilité ? Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ? Autant de questions auxquelles je réponds dans cet article ⤵️.

Le rendement locatif et la rentabilité en synthèse

D’une part, un rendement se calcule en rapportant les revenus d’un capital sur le montant de ce capital. Dans le cadre de l’immobilier locatif, le rendement brut d’un logement se calcule en divisant le montant des loyers annuels perçus par le prix d’achat du bien mis en location.

D’autre part, une rentabilité tient compte de l’ensemble des entrées et sorties de trésorerie (recettes et charges) y compris la valorisation du capital dans le temps. Dans le cadre de l’immobilier locatif, la rentabilité d’un logement prend en considération la plus-value réalisée sur le bien le jour de sa revente.

Il existe trois niveaux de rendement locatif :

• Le rendement locatif brut qui rapporte les loyers annuels au prix d’achat du logement.
• Le rendement locatif net qui rapporte les loyers annuels (déduction faite des charges inhérentes au bien) au prix d’achat du logement.
• Le rendement locatif net-net qui rapporte les loyers annuels (déduction faites des charges inhérentes au bien et de la fiscalité supportée par l’investisseur) au prix d’achat du bien.

Calcul du rendement locatif brut

Le rendement locatif brut correspond au rapport entre les recettes locatives annuelles perçues et le prix d’achat du bien. Je souligne que les recettes locatives se considèrent « charges comprises » (eau, chauffage collectif etc.) et que le prix d’achat du bien comprend les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux de réfection.

Rendement\:brut = \frac{loyers\:annuels}{prix\:d'achat\:du\:bien}

Par ailleurs, notons que le rendement brut d’un investissement locatif ne prend ni en compte les charges inhérentes au bien ni la fiscalité sur les loyers perçus.

✅ Aussi, le rendement brut est-il un indicateur très rapide à calculer qui permettra, par exemple, de faire une sélection rapide des biens qui méritent une attention particulière.

Exemple

Supposons que vous ayez investi dans un T2 à Marseille qui vous a coûté 150 000 € (achat, frais d’agence, frais de notaire et frais de travaux compris). Supposons également que vous le louez meublé pour 720€ par mois (charges comprises).

➡️ Rendement locatif brut = 5,8% [(720*12)/150 000]

Calcul du rendement locatif net

Le rendement locatif net correspond au rapport entre les recettes locatives annuelles perçues (nettes des charges inhérentes au bien) sur le prix d’achat du bien. En outre, les charges inhérentes au bien comprennent :

• la taxe foncière et CFE (pour les meublés),
• les charges de copropriété,
• les frais de réparation locative,
• les frais de gestion locative,
• les frais d’assurance (GLI ou PNO par exemple),
• les intérêts d'emprunt.

Rendement\:net = \frac{loyers\:annuels-charges\:inhérentes\:au\:bien}{prix\:d'achat\:du\:bien}

À noter que le rendement net d’un investissement locatif ne prend pas en compte la fiscalité sur les loyers perçus (qui est propre à chaque investisseur).

✅ Aussi, le rendement net est-il un indicateur clé car il détermine la capacité intrinsèque d’un logement à générer une trésorerie suffisante pour satisfaire ou non l’investisseur locatif.

Exemple

Supposons que ce même T2 à Marseille vous coûte annuellement 2 200€ au titre des frais de copropriété, de la taxe foncière, des travaux de réparation et des frais d’agence locative.

➡️ Rendement locatif net = 4,3% [((720*12)-2200)/150 000]

Calcul du rendement locatif net-net

Le rendement net d’un investissement locatif correspond au rapport entre les recettes locatives annuelles perçues (nettes des charges inhérentes au bien et de l’impôt) sur le prix d’achat du bien. À noter que l’impôt, dans la formule, correspond aux charges fiscales qui pèsent sur les loyers perçus (et non aux « impôts fonciers »). Le montant des charges fiscales est propre à chaque opération et dépend :

• De la nature de location (location nue ou meublée) ;
• Du statut de la location en cas de location meublée (LMNP ou LMP) ;
• Du régime fiscal choisi par le locataire (forfaitaire ou réel) ;
• Du taux marginal d’imposition du locataire si l’opération est réalisée en nom propre (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%)

Rendement\:net = \frac{loyers\:annuels-charges\:inhérentes\:au\:bien-impôts}{prix\:d'achat\:du\:bien}

✅ Le rendement net-net permet d’évaluer la marge bénéficiaire d’une opération. Cette marge bénéficiaire pourra rembourser les échéances d’un éventuel emprunt et verser une rente au propriétaire.

Exemple

Supposons que vous ayez opté pour le régime micro-BIC et que vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos recettes locatives pour le calcul de votre base imposable. Supposons également que vous louiez de bien en nom propre et que votre TMI s’élève à 30%. Sans rentrer dans le détail du calcul, votre impôt annuel sur les recettes locatives s’élèvera à 2 039 €. Ainsi, votre marge nette-nette s’élève à 4 401€ (12*720-2200-2039)

➡️ Rendement locatif net-net = 2,9% (4 401/150 000)

Calcul de la rentabilité

La rentabilité d’un investissement correspond au total des encaissements diminués du total des décaissements, le tout divisé par le prix d’achat du bien. Les décaissements comprennent le prix d’achat du bien et les encaissements comprennent le prix de revente du bien (donc la plus-value).

Rentabillité= \frac{décaissements-encaissements}{prix\:d'achat\:du\:bien}

Contrairement au rendement qui s’apprécie sur une base annuelle, la rentabilité s’apprécie sur la durée totale de l’investissement. Par ailleurs, le calcul de la rentabilité suppose de connaître le prix de revente du bien.

✅ La rentabilité est un indicateur particulièrement utilisé par les marchands de biens. En effet, les marchands de biens visent des plus-values à court terme en achetant à bas prix pour revendre au prix de marché. Pour eux, la rentabilité est un indicateur pertinent car la plus-value est au cœur de leur stratégie immobilière.

Exemple

Supposons que vous revendiez ce même bien à Marseille 5 ans plus tard pour 200 000€. Ainsi, vous aurez généré 22 005 € (4 401*5) d’encaissement net au titre de la location du bien et 50 000 € de plus-value (200 000-150 000).

➡️ Rentabilité de l’opération = 48% ((22 005+50 000)/150 000).

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

Un bon rendement locatif dépend du profil de la ville dans laquelle vous investissez. En effet, rendement et risque sont deux inséparables, selon les mots de l’AMF, et cela est vrai dans tous les domaines de la finance (y compris dans l’investissement immobilier locatif). Ainsi, sauf anomalie de marché ou bonne affaire, un bon rendement est toujours associé à un risque accru.

Aussi, les villes françaises sont-elles généralement classées en 3 grandes catégories :

• Les villes dites « patrimoniales » comme Paris, Lyon ou Bordeaux qui offrent un rendement locatif brut compris entre 3% et 4% et une sécurité financière importante.
• Les villes dites « équilibrées » comme Rennes, Nantes, Angers ou Tours qui offrent un rendement locatif brut compris entre 3% et 6% et une sécurité financière intéressante.
• Les villes dites « rendement » comme Marseille, Saint-Etienne ou Brest qui offrent un rendement locatif brut moyen compris entre 6% et 8% mais font porter un risque plus important à l’investisseur.

➡️ Sans trop me mouiller, il est possible de dire qu’un bon rendement brut s’élève à :

• 4-5% dans les villes patrimoniales,
• 6-7% dans les villes équilibrées,
• 8-9% dans les villes rendement.

Le rendement brut des 10 plus grandes villes de France

Pour vous donner une idée du rendement brut moyen que l’on peut attendre d’un investissement immobilier, j’ai récupéré les statistiques par nombre de pièces pour les 10 plus grandes villes de France (pour les appartements exclusivement). À noter qu’avec la baisse récente des prix de l’immobilier et la tension locative actuelle, les rentabilités ont tendance à s’accroître.

Par ailleurs, vous constaterez que plus le logement est petit, plus il est rentable. En outre, Paris est la plus patrimoniale des grandes villes et Marseille la plus rentable.

Conclusion

Rendement et rentabilité sont deux indicateurs de performance bien distincts.

🎯 Le rendement locatif est un indicateur à analyser dans une logique d’investissement à long terme (dans l’optique de générer une rente).

🎯 La rentabilité d’une opération est un indicateur particulièrement pertinent dans une logique spéculative (dans l’optique de générer une plus-value à court terme).