Si vous êtes propriétaire bailleur en LMNP, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), quel que soit votre régime d’imposition. Son montant varie en fonction des taux votés par chaque commune. Par ailleurs, vous pouvez bénéficier d’une exonération si vous remplissez certaines conditions, notamment si vos recettes locatives annuelles sont inférieures au seuil fixé par le code général des impôts. Qu’est-ce que la CFE, comment est-elle calculée pour les LMNP, et quelles sont les conditions qui vous permettent de ne pas la payer ? Réponses dans cet article ⤵️.
CFE et LMNP : de quoi s’agit-il ?
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local dû par tous les professionnels qui exercent une activité commerciale non salariée (entreprise ou personnes physiques). La CFE concerne l’ensemble des statuts juridiques, activités et régimes d’imposition.
Le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) est, quant à lui, un dispositif fiscal qui permet à un propriétaire de louer un logement meublé (neuf ou ancien) tout en bénéficiant de gros avantages fiscaux.
Pour en savoir plus sur les conditions d’éligibilité au statut LMNP, rendez-vous sur mon article dédié : LMNP, définition, condition, seuils et plafonds !
Parmi ces avantages fiscaux, nous pouvons citer :
- La possibilité de déduire de sa base imposable, le montant de la dotation annuelle en amortissement de l’ensemble des biens meubles et immeubles qui servent l’intérêt de l’activité (y compris le bien immobilier en lui-même) ;
- La possibilité de bénéficier du régime de la plus-value des particuliers à la revente.
Pour en savoir plus sur les avantages et les inconvénients du statut de LMNP, je vous invite à lire mon article dédié : LMNP : les gros avantages et les petits inconvénients.
Or, la location meublée non professionnelle est assimilée à une activité commerciale. C’est d’ailleurs pour cette raison que le loueur déclare ses revenus locatifs en « bénéfices industriels et commerciaux (BIC) » (contrairement au bailleur d’un bien nu qui déclare des revenus « fonciers »).
Par conséquent, si vous êtes loueur en meublé non professionnel, vous êtes redevable de la CFE, quel que soit votre régime d’imposition (régime micro-bic ou régime réel). Par ailleurs, la CFE est due chaque année à la commune où se situe le bien loué.
Si vous êtes soumis au régime réel, l’administration fiscale vous autorise à déduire le montant de la CFE de vos revenus locatifs.
Je précise, que si vous louez plusieurs biens dans des villes différentes, vous devez payer une CFE pour chacun d’eux.
Calcul de la CFE en LMNP
La formule de la CFE en LMNP
Le montant de la CFE est égal à :
CFE =Base\:de\:calcul \times taux\:(voté\:à\:l'échelle\:communale)
La base de calcul
La base de calcul de la CFE est identique à celle de la taxe foncière. Elle repose sur 3 paramètres :
- La nature du bien loué (appartement, garage, local commercial etc.) ;
- La surface du bien loué ;
- Les recettes locatives tirées de la LMNP au cours de l’année N-2 (à titre d’exemple, la CFE de 2024 est basée sur les recettes locatives réalisées en 2022).
Si la base de calcul de votre bien est inférieure à un seuil fixé chaque année par le conseil municipal où se situe votre bien, alors vous devrez payer votre CFE sur une base minimum. En outre, la base de cotisation minimum est votée librement à l’échelle communale, pourvu qu’elle respecte le barème du code général des impôts.
Pour votre information, voici le barème pour 2023 :
| Montant des recettes locatives N-2 | Montant de la base minumum |
| Entre 5 001 € et 10 000 € | De 237 à 565 € |
| Entre 10 001 € et 32 600 € | De 237 à 1 130 € |
| Entre 32 601 € et 100 000 € | De 237 à 2 374 € |
| Entre 100 001 € et 250 000 € | De 237 à 3 957 € |
| Entre 250 001 € et 500 000 € | De 237 à 5 652 € |
| Au-delà de 500 000 € | De 237 à 7 349 € |
A titre d’exemple, si votre LMNP dégage 15 000 euros de recettes locatives annuelles et que votre base de calcul est estimée à 150€ (avant l’application du minimum), alors votre base de calcul de la CFE se situera automatiquement entre 237€ et 1 130€ (en fonction de la décision du conseil municipal du lieu où se situe votre bien).
Le taux fixé par la commune
En sus de la base minimum de calcul de la CFE, la conseil municipal décide également du taux à appliquer.
Voici quelques exemples de taux communaux en 2023 :
| Commune | Taux voté par la commune |
| Paris | 16,52 % |
| Lyon | 28,62 % |
| Bordeaux | 35,06 % |
| Marseille | 32,87 % |
| Nice | 28,88 % |
Exemple
Supposons un propriétaire qui loue en LMNP un bien situé à Paris pour 1 000€ par mois (12 000 euros par an). Supposons également que la base de calcul de sa CFE soit évaluée à 250€ (alors que le montant minimum pour cette tranche de revenus est de 399€). Ce propriétaire devra alors payer une CFE de 65€ (399*16,52%).
Déclaration de CFE du loueur meublé non professionnel
Déclaration initiale de CFE en début d’activité LMNP
En début d’activité de LMNP, vous devez vous acquitter de plusieurs formalités :
- Vous remplissez un formulaire sur le guichet unique de l’INPI (immatriculation) dans les 15 jours qui suivent la mise en location du bien immobilier ;
- Vous recevez alors un numéro de SIREN lié à votre activité de LMNP ;
- L’administration vous transmet un formulaire n° 1447-C-SD à lui retourner dûment complété. Les informations du formulaire servent au calcul de la CFE.
Création d’un compte professionnel en ligne
Pour consulter et payer vos avis de cotisation foncière des entreprises, vous devez créer un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Vous renseignez votre numéro de SIREN et vos informations personnelles.
Dès lors, vous recevez un code d’activation par voie postale sous 15 jours.
Paiement de la CFE en LMNP
Le paiement de la CFE LMNP intervient tous les ans avant le 15 décembre (ou le jour ouvré suivant si le 15 décembre tombe un samedi ou un dimanche).
Toutefois, lorsque la CFE est supérieure à 3 000 €, vous réglez un acompte égal à la moitié du montant entre le 31 mai et le 15 juin. Vous vous acquittez ensuite du solde avant le 15 décembre.
Plusieurs options pour le paiement de votre CFE s’offrent à vous :
- En ligne (site impot.gouv.fr) / « Consulter » / « Accès par impôt » / « CFE » ;
- Par prélèvements mensuels ;
- Par prélèvements automatiques à échéance.
A noter que vous n’avez pas besoin de remplir une déclaration de CFE chaque année. En effet, elle n’est nécessaire qu’au moment de la création de l’activité (avant le 31 décembre) ou lors d’un changement de situation (avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai).
Exonérations de CFE en LMNP
Conditions d’exonération de la CFE en LMNP
Vous pouvez être exonéré de CFE, totalement ou partiellement si vos recettes locatives annuelles sont inférieures ou égales à 5 000 €.
Par ailleurs, vous êtes exonéré de la cotisation foncière des entreprises dans les cas suivants :
- Vous louez une partie de votre résidence principale ou secondaire de manière exceptionnelle (location d’une chambre de votre logement par exemple) ;
- Vous louez ou sous-louez une partie de votre logement moyennant un loyer modéré (le logement doit constituer la résidence principale du locataire) ;
- Vous louez un bien situé dans une résidence de service (c’est l’exploitant qui paie la CFE).
De plus, sauf si le bien loué se situe sur une commune s’y oppose, vous pouvez aussi bénéficier d’une exonération de CFE si :
- Vous louez tout ou partie de votre logement personnel à titre de gîte rural ;
- Vous louez votre résidence principale ou secondaire en meublé de tourisme.
Le LMNP est exonéré de CFE la 1re année de son activité. De plus, la 2e année, la base d’imposition est réduite de moitié.
La CFE en LMNP en synthèse
Si la CFE fait partie des rares inconvénients du statut LMNP (avec la nécessité de tenir la comptabilité de votre meublé au régime réel), il n’en demeure pas moins que son montant est relativement faible (quelques centaines d’euros, tout au plus, pour un T2 ou un T3). Qui plus est, cette charge est déductible de la base imposable du bien loué (au régime réel).
🎯 En définitive, la CFE ne doit être en rien un frein à votre volonté de réaliser un investissement locatif en meublé.
Questions fréquentes
Oui, tout loueur en meublé non professionnel est redevable de la CFE (sauf cas d’exonération).
L’administration fiscale accorde une exonération automatique de CFE si le montant de vos revenus locatifs annuels est inférieur ou égal à 5 000 €. Par ailleurs, si vous louez exceptionnellement une partie de votre résidence principale ou secondaire ou si vous louez un logement au sein d’une résidence de services vous n’êtes pas redevable de la CFE.
Le montant de la CFE est égal à la multiplication de la base locative du bien loué (cette valeur dépend de la nature du bien, de sa surface et des recettes locatives tirées du bien) par le taux voté par le conseil municipal où se situe le bien..
Laisser un commentaire