Avec la baisse régulière des rendements du fonds euros, les SCPI sont devenues incontournables.

Elles sont, en effet, séduisantes à plus d’un titre :

  • elles offres des rendements stables et relativement élevés ;
  • tout en ayant un niveau de risque inférieur aux placements boursiers.

Néanmoins, les SCPI n’ont pas que des avantages. En particulier, la fiscalité des SCPI est plutôt punitive. C’est là qu’intervient l’assurance-vie ! Au même titre qu’il est possible d’investir dans des fonds d’investissement en actions depuis une assurance-vie, il est aussi possible d’y investir dans des SCPI.

➡️ En investissant dans des SCPI depuis une assurance-vie, vous profitez de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie !

Découvrez quelle banque propose la meilleure assurance vie dans notre comparatif des meilleures assurance vie.

En bref : les meilleures assurances-vie pour investir en SCPI

Si vous souhaitez aller droit au but et investir dans des SCPI depuis une assurance-vie, voici les trois meilleurs contrats. Et pour plus de détails, retrouvez notre comparatif complet en bas de page.


Placement-direct Vie

Placement-direct Vie

Très bon contrat, fonds euros boosté et supports diversifié


  • Fonds euros : 1% à 2,90% en 2021
  • Versement minimal : 1000 €
  • 0 frais d’entrée
  • 0 frais d’arbitrage
  • ETF
  • SCPI/SCI
  • OPCI
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500 € offerts (max)


Linxea Spirit 2

Linxea Spirit 2

Très bonne assurance vie pour investir en SCPI


  • Fonds euros : 1.65% en 2021
  • Versement minimal : 500 €
  • 0 frais d’entrée
  • 0 frais d’arbitrage
  • ETF
  • SCPI/SCI
  • OPCI
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250 € offerts (max)


Evolution Vie

Evolution Vie

Une assurance-vie pour privilégier la sécurité


  • Fonds euros : 1.31% à 2.62% en 2021
  • Versement minimal : 500 €
  • 0 frais d’entrée
  • 0 frais d’arbitrage
  • SCPI/SCI
  • Gestion pilotée
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200 € offert (max)

À cette sélection, on peut aussi ajouter le contrat EasyVie qui a l’avantage d’être assuré par CNP Assurances (donc indirectement l’État Français qui en est l’actionnaire 🇫🇷) ; voilà de quoi vous rassurer si vous avez un petit côté « parano » sur la sécurité de votre épargne ! Ce contrat sans frais d’entrée propose 5 SCPI.

SCPI en direct ou dans une Assurance-vie c

Pour que vous puissiez bien comprendre les atouts de l’assurance-vie pour acheter des parts de SCPI, le tableau ci-dessous compare :

  • d’un coté l’investissement en direct dans une SCPI ;
  • et de l’autre l’investissement depuis une assurance-vie.
SCPI en direct SCPI en assurance vie
Frais d’entrée 8 – 12% 4 – 8%
Frais de gestion additionnels > 0,5% selon l’assurance-vie
Rendement 100% du rendement vous est distribué L’assureur peut se réserver le droit de conserver jusqu’à 15% de chaque loyer (cela dépend des contrats)
Disponibilité Non garantie Garantie par la société d’assurance
Ticket d’entrée > 1000 € > 50 €
Choix Plusieurs centaines de SCPI disponibles Choix restreint de SCPI éligibles à l’assurance-vie
Délais de jouissance 3 à 6 mois 1 mois
Fiscalité Impôt sur le revenu Fiscalité de l’assurance-vie
Succession Régime général Régime de l’assurance-vie en cas de succession
IFI Imposable à l’IFI Imposable à l’IFI
Achat à crédit Possible Impossible
Tableau comparatif SCPI en direct VS SCPI dans une assurance-vie

On détaille le tableau tout de suite ⤵️

Les avantages

La fiscalité de l’assurance-vie : l’argument massue

✅ L’avantage principal de mettre vos parts de SCPI dans une assurance-vie est bien sûr fiscal. En effet, en temps normal, les loyers que vous percevez d’une SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu (sauf à pouvoir profiter du régime microfoncier). En outre, vous devrez aussi payer les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Avec l’assurance-vie, c’est 30% tout compris (12,8% pour l’impôt et 17,2% pour les prélèvements sociaux). Mais ce n’est pas tout, dès lors que votre assurance-vie à plus de huit vous profitez d’un abattement annuel de 4 200 € (9 200 € pour un couple marié) et d’un taux d’imposition réduit de 7,5%.

Supposons, par exemple, que vous touchiez 10 000 euros de loyers d’une SCPI. Supposons également que vous sous soyez à la tranche marginale d’imposition de 41% et que vous êtes en couple.

  • En direct : vous allez payer 41% + 17,2% soit 5 820 € de taxes.
  • Dans l’assurance-vie : après 8 ans, vous allez payer 17,2% de prélèvements sociaux puis 7,5% après un abattement de 9 200 € soit 1 780 € de taxes.

➡️ Dans cet exemple, l’assurance-vie vous permet d’économiser 4040 € d’impôts !

Avantage successoral

✅ L’avantage fiscal de l’assurance-vie ne se limite pas à l’imposition sur les plus-values. C’est aussi un formidable outil de transmission qui peut vous permettre de réduire vos droits de succession. Alors que les SCPI en direct entreront dans l’assiette successorale à votre décès, l’assurance-vie est soumise à un barème plus avantageux et elle offre à chaque bénéficiaire un abattement de 152 500 € !

On vous en dit plus sur la fiscalité de l’assurance-vie à la succession ici.

Des frais d’entré plus faibles

Les frais sont souvent un frein à l’investissement en SCPI. En effet, avec des frais d’entrée compris entre 8% et 12% les SCPI sont un des placements financiers les plus chers.

✅ La bonne nouvelle, c’est que dans le cadre d’une assurance-vie, vous avez généralement des frais d’entrée réduits, compris entre 4% et 8% cette fois-ci !

Votre épargne disponible en trois clics

Une SCPI, contrairement à une action, n’est pas cotée en bourse. Les conditions de cession peuvent donc varier selon les SCPI : comptez au moins un mois pour revendre vos parts, en outre le rachat de vos parts ne sera pas forcément assuré en cas de tensions sur le marché immobilier.

✅ Au sein d’une assurance-vie, l’assureur garantit la liquidité de vos parts. Trois clics suffisent donc à récupérer votre épargne.

Pas de ticket d’entrée

Le ticket d’entrée peut être une contrainte si vous avez un budget limité. Prévoyez a minima 1000 € pour acheter des SCPI. Dans l’assurance-vie, cette contrainte n’existe pas car l’assureur vous permet de détenir des fractions de parts. Cela présente plusieurs avantages :

  • Vous pouvez plus facilement diversifier votre placement sur plusieurs SCPI ;
  • Et vous pouvez programmer des versements mensuels de quelques centaines d’euros (pour certains supports seulement).

En revanche, à la souscription du contrat vous devrez apporter le minimum d’ouverture qui est généralement compris entre 100 et 1000 €.

Un délai de jouissance raccourci

Le délai de jouissance est souvent méconnu par les épargnants. Il s’agit d’une période de quelques mois lors de laquelle vous ne touchez pas les loyers.

✅ Dans l’assurance-vie, vous touchez vos loyers le mois suivant votre souscription et rentabilisez donc votre placement plus rapidement !

Les inconvénients

Des frais de gestion supplémentaires

Au même titre que toute unité de compte, les SCPI de votre assurance-vie sont soumises à des frais de gestion annuels compris entre 0,5% et 1% selon les contrats.

Des loyers (parfois) partiellement distribués

Certaines assurances-vie ne redistribuent pas la totalité des loyers des SCPI ; cela agit donc comme des frais supplémentaires. La part réservée à l’assureur ne peut néanmoins pas dépasser 15% des loyers. Soyez vigilant sur ce point car l’information n’est pas toujours très clairement communiquée par l’assureur.

Un choix de SCPI plus restreint

Un peu moins de 200 SCPI sont commercialisées en France. Un catalogue qui laisse la possibilité de choisir parmi des SCPI de bureaux, de locaux commerciaux ou de résidences, mais aussi des SCPI de défiscalisation et des SCPI en démembrement.

❌ Dans l’assurance-vie, le choix sera plus limité : les meilleurs contrats proposent une trentaine de supports immobiliers.

L’achat à crédit est impossible

Lorsqu’on investit dans l’immobilier c’est souvent avec un crédit à la clé. Cela permet de se constituer un capital plus rapidement. Et, bien qu’il soit possible d’acheter des SCPI à crédit, cela n’est pas possible dans le cadre d’une assurance-vie.

Ce qui ne change pas

L’épargne investie dans une SCPI reste soumise à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) qu’elle soit logée dans une assurance-vie ou non. Pour rappel vous êtes redevable de l’IFI dès lors que votre patrimoine immobilier dépasse 1,3M €.

Hugo
Les conseils de Hugo

Je vous conseille d’investir dans des SCPI depuis une assurance-vie dès lors que vous avez une épargne déjà constituée et que vous souhaitez en tirer un revenu régulier. C’est, par exemple, un placement idéal pour un complément retraite.

 

A contrario, la fiscalité des SCPI est peu engageante lorsqu’il s’agit d’y investir en direct. Et, si vous souhaitez vous constituer un capital tout juste naissant, le faire en investissant en bourse (dans une assurance-vie ou un PEA) nous parait plus efficace.

 

 

SCPI, SCI ou OPCI ?

Assurance vie SCPI

Les SCPI ne sont pas les seuls supports immobiliers éligibles dans une assurance-vie. C’est aussi les cas des OPCI (Organisme de placement collectif en Immobilier) et les SCI (Sociétés civiles Immobilières). Voici les différences à connaitre :

  • Les SCPI gèrent des parcs immobiliers de bureaux, de locaux commerciaux ou des biens résidentiels.
    • Frais d’entrée : 4% – 8% (dans l’assurance-vie)
    • Rendements : 3% – 6% par an
    • Avis : ✅ Un investissement immobilier de long terme
  • Les SCI en sont très similaires aux SCPI, cependant on en trouve certaines qui n’ont pas de frais d’entrées. Par ailleurs les SCI sont généralement plus diversifiées car elles investissent elles-mêmes dans des immeubles en direct et… dans des SCPI.
    • Frais d’entrée : 0% – 2%
    • Rendements : 2% – 4% par an
    • Avis : ✅ Bonne alternative aux SCPI pour un horizon moyen terme inférieur à 6 ans. On vous en dit plus sur les SCI en assurance-vie ici.
  • Les OPCI ont moins de frais d’entrée mais elles sont moins rentables. En effet, contrairement aux SCPI, elles doivent être en partie investies dans des actifs obligataires (obligations d’États ou obligations d’entreprises) ce qui les rend plus liquides mais aussi moins performantes.
    • Frais d’entrée : 0% – 3%
    • Rendements : 0% – 3% par an
    • Avis : ❌ À éviter. Le rapport rendement/frais ne nous parait pas approprié aujourd’hui.

Le comparatif des assurances-vie pour investir en SCPI

Nous avons sélectionné 3 contrats d’assurance-vie particulièrement bien adaptés à l’investissement en immobilier. Notre Sélection repose sur :

  • des contrats accessibles en ligne ;
  • sans frais d’entrée (excepté sur les SCPI) ;
  • sans frais d’arbitrage ;
  • et avec des frais de gestion au plancher.

➡️ Voici le détail du comparatif :

Linxea Spirit 2 Placement Direct Vie Evolution Vie Moyenne du marché
Courtier Linxea Placement Direct Assurancevie.com
Assureur Spirica Swiss life Abeille vie (ex Aviva)
Versement initial 500€ 500€ 500€
Performance du fonds euros (2021) 1,65% 1% à 2,90% 1,31% à 2,62% 1%
Frais de gesion UC 0,50% 0,50% 0,60% 0,85%
Nombre de SCPI 19 13 0 0 ou 1
Nombre de SCI 6 6 3 0 ou 1
Nombre d’OPCI 8 2 2 0 ou 1
Distribution des loyers 100% 100% 100% 85%
Autres supports Fonds actions et obligations Fonds et ETF actions et obligations Fonds actions et obligations Fonds actions et obligations
Commentaire Le contrat le plus riche pour investir dans l’immobilier Fonds euro le plus performant et bonne selection de SCPI Contrat intéressant grâce à deux SCI sans frais d’entrée
Avis détaillé Avis Linxea Spirit 2 Avis Placement Direct Vie Avis Evolution Vie
Offre 100 € offerts sur Linxea Spirit 2 400 € offerts sur Placement Direct Vie 350 € offerts sur Évolution Vie
Comparatif des meilleures assurances-vie pour investir dans l’immobilier (SCI et SCPI)

Le comparatif des SCPI éligibles à l’assurance-vie

Pou vous aider à constituer votre portefeuille de SCPI dans votre assurance-vie. Voici un tableau comparatif des SCPI éligibles à l’assurance-vie :

Nom Type Frais d’entrée Description Zone géographique Performance 2021 Assurance-vie
Épargne Pierre SCPI 8% sur Linxea Spirit Bureaux France 5,36% Linxea Spirit
Alitxia Cadence SCPI 7% sur Linxea Spirit Bureaux et commerces France 5,15% Linxea Spirit
Efimmo 1 SCPI 8% sur Linxea Spirit Bureaux Région parisienne 4,91% Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Easyvie
PFO SCPI 7,5% sur Linxea Spirit Bureaux, commerces et résidences Europe 4,82% Linxea Spirit
Primopierre SCPI 8,62% sur Linxea Spirit Bureaux Région parisienne 4,77% Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Easyvie
Immorente SCPI 8% sur Linxea Spirit Bureaux Europe 4,64% Linxea Spirit | Placement Direct Vie
Pierre Capitale SCPI Selon contrat Bureaux Europe 4,60% Placement Direct Vie
PFO2 SCPI 6,5% sur Linxea Spirit Bureaux France 4,59% Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Easyvie
Primovie SCPI 7% sur Linxea Spirit Santé et éducation Europe 4,58% Linxea Spirit | Placement Direct Vie
PF Grand Paris SCPI 7,5% sur Linxea Spirit Bureaux France 4,42% Linxea Spirit
Grand paris patrimoine SCPI Selon contrat Bureaux Région parisienne 4,41% Linxea Spirit
Epargne Foncière SCPI 5,5% sur Linxea Spirit Bureaux Région parisienne 4,40% Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Easyvie
Atout Pierre Diversification SCPI 4,14% Bureaux et un peu de commerces Région parisienne 4,14% Easyvie
Selectinvest 1 SCPI 4,25% sur Linxea Spirit Bureaux et commerces France 4,10% Linxea Spirit | Placement Direct Vie
LF Europimmo SCPI 6% sur Linxea Spirit Bureaux et commerces Europe 4,02% Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Easyvie
Actipierre Europe SCPI Selon contrat Commerces Europe 3,82% Placement Direct Vie
Rivoli Avenir Patrimoine SCPI 5,99% sur Linxea Spirit Bureaux Région parisienne 3,80% Linxea Spirit | Placement Direct Vie
Edissimmo SCPI 5,99% sur Linxea Spirit Bureaux France 3,67% Linxea Spirit
Laffitte Pierre SCPI 7,92% sur Linxea Spirit Bureaux et commerces France 3,49% Linxea Spirit | Placement Direct Vie
Patrimmo Commerce SCPI 7% sur Linxea Spirit Commerces France 3,19% Linxea Spirit | Placement Direct Vie
Atream Hôtels SCPI 8% sur Linxea Spirit Hôtels et établissement de loisir Europe 2,64% Linxea Spirit
Comparatif des SCPI éligibles à l’assurance-vie

Sélection de SC et SCI éligibles à l’assurance-vie

Et si vous souhaitez plutôt investir à moyen terme, avec moins de frais de frais d’entrée et un portefeuille plus diversifié. Voici une sélection de SCI éligibles à l’assurance-vie :

Nom Type Frais d’entrée Description Zone Géographique Performance 2021 Contrat
SC Pythagore SCI 0% Diversifiée Europe 3,36% (2021) Evolution vie | Placement Direct Vie
Avivia Immo Selection SCI 0% Bureaux Europe 2,83 (2021) Evolution vie
Viagénérations SCI 1% Viagers résidentiels France 6,81% Placement Direct Vie
LF Philosophale 2 SCI 1% Diversifiée Europe 2,68% Linxea Spirit | Placement Direct Vie
Novaxia R SCI 1% à 2% Logements France Placement Direct Vie
SCI Euro Carbonne SCI 2% Bureaux Europe Linxea Spirit
Tangram SCI 2% Diversifiée Europe 2,74% Linxea Spirit
SCI Capimmo SCI 2% Diversifiée Europe 2,50% Linxea Spirit | Evolution vie
Primonial Capimmo SCI 2% Diversifiée Europe 2,50% Placement Direct Vie
Sofidy Convictions Immobilières A SCI 2% Diversifiée Europe 2,14% Placement Direct Vie
Comparatif des SCI éligibles à l’assurance-vie

FAQ

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui investit votre argent dans un parc immobilier et vous verse un loyer en contrepartie.

Qu’est-ce qu’une assurance-vie ?

Une assurance-vie est une enveloppe fiscale qui permet d’investir dans divers supports : fonds d’investissement en actions, en obligations et fonds immobiliers (SCPI, SCI et OPCI).

Quelles est la fiscalité des SCPI dans une assurance vie ?

Lorsque vous investissez dans une SCPI depuis une assurance-vie, vous profitez de la fiscalité de l’assurance-vie.

Quelle différence entre les SCPI et les foncières cotées ?

Les foncières cotées sont des entreprises qui, au même titres que les SCPI, gèrent des parcs immobiliers de grande ampleur. Néanmoins, étant cotées en bourse elles sont plus volatiles et elles vous versent non pas des loyers mais des dividendes.

Les SCPI sont elle soumises à l’IFI dans dans l’assurance-vie ?

Oui, les SCPI sont soumises à l’IFI, même dans une assurance-vie.