Suite à la baisse des rendements du fonds euros, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont devenues des alternatives presque incontournables. Pour cause :
- elles offrent des rendements stables et relativement élevés ;
- tout en ayant un niveau de risque inférieur aux placements boursiers.
Néanmoins, les SCPI n’ont pas que des avantages. La fiscalité des SCPI est en particulier punitive. C’est là qu’intervient l’assurance-vie ! En effet, il est tout à fait possible d’investir dans des SCPI depuis une assurance-vie, tout comme il est possible de le faire dans n’importe quel fonds d’investissement.
✅ Or, en investissant dans des SCPI depuis une assurance-vie, vous profitez de sa fiscalité avantageuse !
➡️ Dans cet article nous revenons sur les avantages et les inconvénients de l’assurance-vie pour investir dans des SCPI et nous vous donnons notre sélection des meilleures assurances-vie dédiées aux SCPI.
SCPI en direct ou en assurance-vie ?
Pour que vous puissiez bien comprendre les atouts de l’assurance-vie pour acheter des parts de SCPI, le tableau ci-dessous compare :
- d’un côté, l’investissement en direct dans une SCPI ;
- et de l’autre, l’investissement depuis une assurance-vie.
| SCPI en direct | SCPI en assurance vie | |
|---|---|---|
| Frais d’entrée | 8 – 12% | 4 – 8% |
| Frais de gestion additionnels | – | > 0,5% selon l’assurance-vie |
| Rendement | 100% du rendement vous est distribué | L’assureur peut se réserver le droit de conserver jusqu’à 15% de chaque loyer (cela dépend des contrats) |
| Disponibilité | Non garantie | Garantie par la société d’assurance |
| Ticket d’entrée | > 1000 € | > 50 € |
| Choix | Plusieurs centaines de SCPI disponibles | Choix restreint de SCPI éligibles à l’assurance-vie |
| Délais de jouissance | le plus souvent 3 à 6 mois | le plus souvent 0 à 1 mois |
| Fiscalité | Impôt sur le revenu | Fiscalité de l’assurance-vie |
| Succession | Régime général | Régime de l’assurance-vie en cas de succession |
| IFI | Imposable à l’IFI | Imposable à l’IFI |
| Achat à crédit | Possible | Impossible |
| Contrainte | – | La plupart des assurances-vie limitent le montant maximum de l’investissement à 50% de l’épargne du contrat |
On détaille le tableau tout de suite ⤵️
Les avantages de l’assurance vie pour investir en SCPI
La fiscalité de l’assurance-vie : l’argument massue
L’avantage principal de mettre vos parts de SCPI dans une assurance-vie est bien sûr fiscal. En effet, en temps normal, les loyers des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu (sauf à pouvoir profiter du régime microfoncier). En outre, vous devrez aussi payer les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Or, la fiscalité de l’assurance-vie, c’est 30% tout compris (12,8% pour l’impôt et 17,2% pour les prélèvements sociaux). Mais ce n’est pas tout, dès lors que votre assurance-vie a plus de huit ans vous profitez d’un abattement annuel de 4 200 € (9 200 € pour un couple marié) et d’un taux d’imposition réduit de 7,5%. L’impact est donc considérable lorsque vous calculez le taux de rendement de votre investissement.
Supposons, par exemple, que vous touchiez 10 000 euros de loyers d’une SCPI. Supposons également que vous soyez imposé à la tranche marginale d’imposition de 41% et que vous êtes en couple.
- En direct : vous allez payer 41% + 17,2% soit 5 820 € de taxes.
- Dans l’assurance-vie : après 8 ans, vous allez payer 17,2% de prélèvements sociaux puis 7,5% après un abattement de 9 200 € soit 1 780 € de taxes.
➡️ Dans cet exemple, l’assurance-vie vous permet d’économiser 4040 € d’impôts !
Avantage successoral
✅ L’avantage fiscal de l’assurance-vie ne se limite pas à l’imposition sur les plus-values. C’est aussi un formidable outil de transmission qui peut vous permettre de réduire vos droits de succession. Alors que les SCPI en direct entreront dans l’assiette successorale à votre décès, l’assurance-vie est soumise à un barème plus avantageux et elle offre à chaque bénéficiaire un abattement de 152 500 € !
On vous en dit plus sur la fiscalité de l’assurance-vie à la succession ici.
Des frais d’entrée plus faibles
Les frais sont souvent un frein à l’investissement en SCPI. En effet, avec des frais d’entrée compris entre 8% et 12% les SCPI sont un des placements financiers les plus chers, sans compter que les SCPI prélèvent aussi des frais de gestion proportionnels aux loyers (on vous en dit plus sur les frais des SCPI ici).
✅ La bonne nouvelle, c’est que dans le cadre d’une assurance-vie, vous avez généralement des frais d’entrée réduits, plutôt compris entre 4% et 8%.
Votre épargne disponible en trois clics
Une SCPI, contrairement à une action, n’est pas cotée en bourse. Les conditions de cession peuvent donc varier selon les SCPI : comptez au moins un mois pour revendre vos parts, en outre le rachat de vos parts ne sera pas forcément assuré en cas de tensions sur le marché immobilier.
✅ Au sein d’une assurance-vie, l’assureur garantit la liquidité de vos parts. Trois clics suffisent donc à récupérer votre épargne.
Pas de ticket d’entrée
Le ticket d’entrée peut être une contrainte si vous avez un budget limité. Prévoyez a minima 1000 € pour acheter des SCPI en direct. Dans l’assurance-vie, cette contrainte n’existe pas car l’assureur vous permet de détenir des fractions de parts. Cela présente plusieurs avantages :
- vous pouvez plus facilement diversifier votre placement sur plusieurs SCPI ;
- et vous pouvez programmer des versements mensuels de quelques centaines d’euros (pour certains supports seulement).
En revanche, à la souscription du contrat vous devrez apporter le minimum d’ouverture qui est généralement compris entre 100 et 1000 €.
Un délai de jouissance raccourci
Le délai de jouissance d’une SCPI est souvent méconnu par les épargnants. Il s’agit d’une période de quelques mois lors de laquelle vous ne touchez pas les loyers.
✅ Dans l’assurance-vie, vous touchez vos loyers le mois suivant votre souscription et rentabilisez donc votre placement plus rapidement !
Les inconvénients de l’assurance vie pour investir en SCPI
Des frais de gestion supplémentaires
Au même titre que toute unité de compte, les SCPI de votre assurance-vie sont soumises à des frais de gestion annuels compris entre 0,5% et 1% selon les contrats (cf ci dessous pour trouver les contrats les moins chers).
Des loyers (parfois) partiellement distribués
Certaines assurances-vie ne redistribuent pas la totalité des loyers des SCPI ; cela agit donc comme des frais supplémentaires. La part réservée à l’assureur ne peut néanmoins pas dépasser 15% des loyers. Soyez vigilant sur ce point car l’information n’est pas toujours très clairement communiquée par l’assureur.
Un choix de SCPI plus restreint
Un peu moins de 200 SCPI sont commercialisées en France. Un catalogue qui laisse la possibilité de choisir parmi des SCPI de bureaux, de locaux commerciaux ou de résidences, mais aussi des SCPI de défiscalisation et des SCPI en démembrement. Investir dans la nue-propriété des SCPI est d’ailleurs une approche alternative pour payer moins d’impôts.
❌ Dans l’assurance-vie, le choix sera plus limité : les meilleurs contrats proposent une quarantaine de supports immobiliers (SCI et OPCI compris).
L’achat à crédit est impossible
Lorsqu’on investit dans l’immobilier c’est souvent avec un crédit à la clé. Cela permet de se constituer un capital plus rapidement. Et, bien qu’il soit possible d’acheter des SCPI à crédit, cela n’est pas possible dans le cadre d’une assurance-vie.
Ce qui ne change pas
L’épargne investie dans une SCPI reste soumise à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) qu’elle soit logée dans une assurance-vie ou non. Pour rappel vous êtes redevable de l’IFI dès lors que votre patrimoine immobilier dépasse 1,3M €.
Je vous conseille d’investir dans des SCPI depuis une assurance vie lorsque vous avez une épargne déjà constituée et que vous souhaitez en tirer un revenu régulier. C’est, par exemple, un placement idéal pour un complément retraite.
A contrario, la fiscalité des SCPI est peu favorable lorsqu’il s’agit d’y investir en direct. Et, si vous souhaitez vous constituer un capital tout juste naissant, investir en bourse (dans une assurance vie ou un PEA) nous parait un moyen plus efficace.
Les meilleures assurances-vie pour investir en SCPI
Nous avons sélectionné 4 contrats d’assurance-vie particulièrement bien adaptés à l’investissement en immobilier. Notre sélection repose sur :
- des contrats accessibles en ligne ;
- sans frais d’entrée (excepté les frais d’entré directement prélevés par la SCPI) ;
- sans frais d’arbitrage ;
- et avec des frais de gestion au plancher.
➡️ Voici notre sélection :
Un fonds euros boosté et un très large choix de supports
- Fonds euros : 1,70% à 4,00% en 2023
- Versement minimal : 500 €
- 0 frais d’entrée
- 0 frais d’arbitrage
- ETF
- SCPI/SCI
- OPCI
Jusqu’à 500€ offerts
Des frais compétitifs et un choix impressionnant de supports
- Fonds euros : 3,00% en 2023
- Versement minimal : 500 €
- 0 frais d’entrée
- ETF
- SCPI/SCI
- OPCI
- Gestion pilotée
200€ offerts (max)
Les trois premières assurances-vie sont des contrat en architecture ouverte. Autrement dit, il présentent l’avantage de proposer des supports d’investissement et des SCPI venant de toute société de gestion. Ce n’est pas le cas de Corum life, qui ne propose que les SCPI de Corum, avec un choix forcément plus limité.
À cette sélection, on peut aussi ajouter le contrat EasyVie qui a l’avantage d’être assuré par CNP Assurances (donc indirectement l’État Français qui en est l’actionnaire 🇫🇷) ; voilà de quoi vous rassurer si vous avez un petit côté « parano » sur la sécurité de votre épargne ! Ce contrat sans frais d’entrée propose 5 SCPI.
Mentionnons également Evolution Vie, qui est un contrat interessant pour la qualité de son fonds en euros et sa selection de SCI sans frais. Cela en fait un bon contrat pour une épargne de précaution, mais il ne propose pas de SCPI.
Le tableau ci-dessous détaille les caractéristiques de chaque contrat.
Le comparatif des assurances-vie pour investir en SCPI
| Linxea Spirit 2 | Placement Direct Vie | Lucya Cardif | Corum Life | Moyenne du marché | |
|---|---|---|---|---|---|
| Courtier | Linxea | Placement Direct | Assurancevie.com | Corum | – |
| Assureur | Spirica | Swiss life | Cardif | Corum Life | – |
| Versement initial | 500€ | 500€ | 500€ | 50 € | |
| Performance du fonds euros (2023) | 3,13% | 1,70% à 4% | 3% | 4,45% | 2,5% |
| Frais de gestion UC | 0,50% | 0,50% | 0,50% | 0% | 0,85% |
| Nombre de SCPI | 25 | 13 | 6 | 3 | 0 ou 1 |
| Nombre de SCI | 9 | 6 | 3 | 0 | 0 ou 1 |
| Nombre d’OPCI | 9 | 2 | 2 | 0 | 0 ou 1 |
| Distribution des loyers | 100% | 100% | 100% | 100% | 85% |
| Autres supports | Fonds et ETF actions et obligations | Fonds et ETF actions et obligations | Fonds et ETF actions et obligations | Fonds en obligations | Fonds actions et obligations |
| Commentaire | Le contrat le plus riche pour investir dans l’immobilier | Fonds euro le plus performant et bonne sélection de SCPI | Contrat interessant pour investir l’immobilier et la bourse. | Les SCPI Corum en exclusivité, dès 50 € et sans frais supplémentaires | |
| Avis détaillé | Avis Linxea Spirit 2 | Avis Placement Direct Vie | Avis Lucya Cardif | Avis Corum | |
| Offre | Linxea Spirit 2 | Placement-direct Vie : 500€ offerts | Lucya Cardif : 200 € offerts | Sur corum |
SCPI, SCI ou OPCI ?
Les SCPI ne sont pas les seuls supports immobiliers éligibles dans une assurance-vie. C’est aussi les cas des OPCI (Organisme de placement collectif en Immobilier) et les SCI (Sociétés civiles Immobilières). Voici les différences à connaître :
- Les SCPI gèrent des parcs immobiliers de bureaux, de locaux commerciaux ou des biens résidentiels.
- Frais d’entrée : 4% – 8% (dans l’assurance vie)
- Rendements : 3% – 7% par an
- Avis : ✅ Un investissement immobilier de long terme
- Les SCI en sont très similaires aux SCPI, cependant on en trouve certaines qui n’ont pas de frais d’entrées. Par ailleurs les SCI sont généralement plus diversifiées car elles investissent elles-mêmes dans des immeubles en direct et… dans des SCPI.
- Frais d’entrée : 0% – 2%
- Rendements : 1% – 4% par an
- Avis : Les SCPI peuvent être une alternative aux SCPI pour un horizon vourt moyen terme inférieur à 6 ans. On vous en dit plus sur les SCI en assurance vie ici.
- Les OPCI ont moins de frais d’entrée mais elles sont moins rentables. En effet, contrairement aux SCPI, elles doivent être en partie investies dans des actifs obligataires (obligations d’États ou obligations d’entreprises) ce qui les rend plus liquides mais aussi moins performantes.
- Frais d’entrée : 0% – 3%
- Rendements : 0% – 3% par an
- Avis : ❌ À éviter. Le rapport rendement/frais ne nous parait pas approprié aujourd’hui. Quitte à investir dans des obligations, autant utiliser des ETF obligataires avec des frais réduits.
Pour ceux qui souhaitent aller plus loin, nous avons établi une comparaison complète entre OPCI et SCPI.
Comprendre les frais des SCPI dans l’assurance vie
La transparence et la clarté sur les frais ne sont généralement pas les points forts des SCPI lorsque vous souscrivez en direct. En passant par une assurance-vie, les frais d’entrée sont plus faibles, mais des frais de gestion viennent s’ajouter (souvent largement compensés par l’avantage fiscal). Décryptons cela ensemble ⤵️
Des frais d’entrée réduits
Le tableau suivant donne le niveau de frais dans le contrat Placement Direct Vie :
Pour bien comprendre, prenons Pierre Capitale en exemple :
- Prix d’acquisition : 97,5% du prix des parts. Cela signifie qu’à l’achat, vous payez vos parts 2,5% moins cher que si vous les achetiez en direct.
- Prix de retrait : 89,6% du prix des parts. Autrement dit, si vous deviez revendre vos parts, vous les revendriez 10,4% en dessous du prix d’achat. Pourquoi ? Parce qu’il y a 10,4% de frais d’entrées !
- Conclusion : sur Pierre Capitale il y a normalement 10,4% de frais de souscription, mais avec les 2,5% de réduction, vous tombez à 8,1% grâce à Placement Direct.
✅ L’assurance vie vous fait donc économiser une partie des frais d’entrées ! À la lecture de la colonne « Prix d’acquisition » où vous pouvez constater que cette économie est généralement comprise entre 1 et 2,5%.
Notez toutefois que toutes les SCPI ne sont pas concernées par cette réduction de frais. Par exemple, sur Epargne Foncière et PFO2, il n’y a aucune réduction.
De la même manière, vous trouverez ci-dessous la différence de commission de souscription pour LINXEA Spirit :
Le constat est le même ici. Grâce à l’assurance vie, vous passez, par exemple de 7,99% de frais d’entrée sur Rivoli Avenir Patrimoine à 5,99% ; soit une économie de 2%
Des frais de gestion en plus
Pour finir, il ne faut pas oublier que l’assurance vie prélève des frais de gestion annuels : 0,5% par an sur Placement-Direct Vie et sur Linxea Spirit.
Ces frais de gestion concernent toutes les unités de compte et les SCPI ne font pas figure d’exception. En l’occurrence vous ne trouverez pas d’assurance-vie avec des frais de gestion en dessous de 0,5% sauf sur Corum Life, qui ne prélève pas de frais de gestion mais qui est limité aux SCPI de Corum.
➡️ Entre les frais d’entrée réduits et l’avantage fiscal apporté par l’assurance-vie, ces frais de gestion ne viennent généralement pas impacter l’intérêt d’investir via une assurance-vie pour les foyers imposés à 30% ou plus.
Le comparatif des SCPI éligibles à l’assurance vie
Pour vous aider à constituer votre portefeuille de SCPI dans votre assurance-vie. Voici un tableau comparatif des SCPI éligibles à l’assurance-vie :
| Nom | Type | Frais d’entrée | Description | Zone géographique | Taux de distribution 2023 | Taux de distribution 2022 | Assurance-vie |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Remake Live | SCPI | 0% | Diversifiée | Europe | 7,79% | NA | Linxea Spirit |
| Corum Origin | SCPI | 11,964% | Diversifiée | Europe | 6,06% | 6,88% | Corum life |
| Corum Eurion | SCPI | 12% | Diversifiée et ISR | Europe | 5,67% | 6,47% | Corum life |
| Corum XL | SCPI | 12% | Diversifiée | Monde | 5,40% | 5,97% | Corum life |
| Épargne Pierre | SCPI | 8% sur Linxea Spirit | Bureaux | France | 5,28% | 5,28% | Linxea Spirit |
| Alitxia Cadence | SCPI | 7% sur Linxea Spirit | Bureaux et commerces | France | 5,60% | 5,51% | Linxea Spirit |
| Efimmo 1 | SCPI | 8% sur Linxea Spirit | Bureaux | Région parisienne | 4,65% | 4,98% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Easyvie | Lucya Cardif |
| PFO | SCPI | 7,5% sur Linxea Spirit | Bureaux, commerces et résidences | Europe | 5,70% | 5,57% | Linxea Spirit |
| Primopierre | SCPI | 8,62% sur Linxea Spirit | Bureaux | Région parisienne | 4,12% | 4,21% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Easyvie |
| Immorente | SCPI | 8% sur Linxea Spirit | Bureaux | Europe | 5,00% | 4,82% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
| Pierre Capitale | SCPI | Selon contrat | Bureaux | Europe | 5,16% | 5,05% | Placement Direct Vie |
| PFO2 | SCPI | 6,5% sur Linxea Spirit | Bureaux | France | 4,10% | 4,32% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Easyvie | Lucya Cardif |
| Primovie | SCPI | 7% sur Linxea Spirit | Santé et éducation | Europe | 4,21% | 4,49% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Lucya Cardif |
| LF Grand Paris Patrimoine | SCPI | 7,5% sur Linxea Spirit | Bureaux | France | 4,53% | 4,32% | Linxea Spirit | Lucya Cardif |
| Epargne Foncière | SCPI | 5,5% sur Linxea Spirit | Bureaux | Région parisienne | 4,43% | 4,64% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Easyvie |
| Atout Pierre Diversification | SCPI | 4,14% | Bureaux et un peu de commerces | Région parisienne | 4,14% | 4,07% | Easyvie |
| Selectinvest 1 | SCPI | 4,25% sur Linxea Spirit | Bureaux et commerces | France | 4,13% | 4,17% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
| LF Europimmo | SCPI | 6% sur Linxea Spirit | Bureaux et commerces | Europe | 4,64% | 4,32% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Easyvie |
| AEW Commerces Europe | SCPI | Selon contrat | Commerces | Europe | 4,00% | 4,05% | Placement Direct Vie |
| Rivoli Avenir Patrimoine | SCPI | 5,99% sur Linxea Spirit | Bureaux | Région parisienne | 3,56% | 3,38% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie | Lucya Cardif |
| Edissimmo | SCPI | 5,99% sur Linxea Spirit | Bureaux | France | 3,77% | 3,65% | Linxea Spirit |
| Laffitte Pierre | SCPI | 7,92% sur Linxea Spirit | Bureaux et commerces | France | 3,62% | 4,00% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
| Patrimmo Commerce | SCPI | 7% sur Linxea Spirit | Commerces | France | 3,48% | 3,86% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
| Atream Hôtels | SCPI | 8% sur Linxea Spirit | Hôtels et établissement de loisir | Europe | 5,30% | 5,05% | Linxea Spirit |
Si la souscription de SCPI via une assurance vie n’est pas un prérequis pour vous, vous pouvez être intéressé par avoir une vue plus globale de l’offre disponible sur le marché. Dans ce cas, je vous invite à consulter notre comparatif complet des SCPI.
Sélection de SC et SCI éligibles à l’assurance-vie
Et si vous souhaitez plutôt investir à moyen terme, avec moins de frais de frais d’entrée et un portefeuille plus diversifié. Voici une sélection de SCI éligibles à l’assurance vie :
| Nom | Type | Frais d’entrée | Description | Zone Géographique | Performance 2023 | Performance 2022 | Contrat |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SC Pythagore | SCI | 0% | Diversifiée | Europe | -11.95% | 2,35% | Evolution vie | Placement Direct Vie |
| Invest Immo Selection | SCI | 0% | Bureaux | Europe | -15,52% | 3,96% | Evolution vie |
| Viagénérations | SCI | 1% | Viagers résidentiels | France | 3,46% | 3,12% | Placement Direct Vie |
| LF Philosophale 2 | SCI | 1% | Diversifiée | Europe | -5,72% | 3,03% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
| Novaxia R | SCI | 1% à 2% | Logements | France | 2,06% | 5,04% | Placement Direct Vie |
| SCI Euro Carbonne | SCI | 2% | Bureaux | Europe | 4,17% | Linxea Spirit | |
| Tangram | SCI | 2% | Diversifiée | Europe | -12,72% | 2,40% | Linxea Spirit |
| SCI Capimmo | SCI | 2% | Diversifiée | Europe | -11,55% | 4,04% | Linxea Spirit | Evolution vie | Placement Direct Vie |
| Sofidy Convictions Immobilières A | SCI | 2% | Diversifiée | Europe | -0,41% | 3,26% | Linxea Spirit | Placement Direct Vie |
Questions fréqeuntes
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui investit votre argent dans un parc immobilier et vous verse un loyer en contrepartie.
Une assurance-vie est une enveloppe fiscale qui permet d’investir dans divers supports : fonds d’investissement en actions, en obligations et fonds d’investissement en immobilier (SCPI, SCI et OPCI).
Lorsque vous investissez dans une SCPI depuis une assurance-vie, vous profitez de la fiscalité de l’assurance-vie.
Les foncières cotées sont des entreprises qui, au même titre que les SCPI, gèrent des parcs immobiliers de grande ampleur. Néanmoins, étant cotées en bourse elles sont plus volatiles et elles vous versent non pas des loyers mais des dividendes.
Oui, les SCPI sont soumises à l’IFI, même dans une assurance-vie.
Non, pas nécessairement. Selon que vous êtes à la recherche d’une assurance-vie pour investir en SCPI, en ETF ou dans le fonds euro, le meilleur contrat ne sera pas le même. Retrouvez notre comparatif ici pour plus de détails !
Réponse dans notre article : Assurance vie pour enfant : conseils & sélection 2023.