Saviez-vous qu’il est possible d’investir dans des SCPI à crédit ? Acquérir des parts de SCPI à crédit est un bon moyen de se constituer un capital. En outre, vous pouvez soit conserver les parts et générer ainsi des intérêts pendant un temps indéfini, soit céder vos parts en engrangeant des plus-values après quelques années de détention.

Pourquoi et comment investir dans des SCPI à crédit ? On fait le point dans cet article.

A lire aussi : notre article dédié au fonctionnement des SCPI !

Pourquoi investir en SCPI à crédit ?

Primo, investir en empruntant va vous permettre de vous constituer un capital sans apport (ou du moins avec un apport limité). En effet, vous allez pouvoir :

  • bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier,
  • obtenir des réductions fiscales via les intérêts générés par le crédit,
  • conserver d’avantage d’épargne que sans crédit, afin de pouvoir diversifier votre patrimoine.

Grâce à l’effet de levier, vous allez pouvoir investir plus massivement. En effet, en épargnant 150 euros par mois de votre poche, vous allez pouvoir investir jusqu’à 100 000 € sur une période de 20 ans. Toutes choses étant égales par ailleurs. Autrement dit, vos parts de SCPI vont vous générer des loyers qui vont rembourser – en grande partie – vos mensualités d’emprunt. 

Utiliser l’effet de levier du crédit est particulièrement intéressant, de nos jours, compte tenu des taux d’intérêts historiquement bas, et en deçà des rendements des SCPI. Pour que l’affaire s’avère fructueuse dans le temps, il est recommandé de conserver vos parts au moins 10 ans.

Enfin, n’oubliez pas que lorsque vous achetez à crédit, la totalité des intérêts d'emprunt et des frais annexes sont déductibles de vos revenus fonciers.

Vincent
Les conseils de Vincent

Investir à crédit dans des SCPI peut être une façon maline d’utiliser votre capacité d'emprunt (c’est le cas, par exemple, si vous êtes locataire et souhaitez le rester, ou si vous avez fini de rembourser votre crédit immobilier).

SCPI vs immobilier locatif

Une autre façon d’utiliser votre capacité d'emprunt consiste à acheter un logement à crédit et à le mettre en location.

Cependant, en optant pour la souscription de parts de SCPI, vous n’allez pas être tributaire d’un seul locataire pendant de longues années. Via les SCPI, ce seront des centaines de locataires (entreprises ou particuliers) qui assureront la pérennité de vos revenus immobiliers. C’est le principe de la mutualisation des risques.

Autre avantage : vous n’aurez pas à gérer vous-même le bien, l’entretenir et trouver des locataires.

Comment investir dans des SCPI à crédit ?

Comment investir dans des SCPI à crédit ?

Pour investir dans des SCPI à crédit, vous allez avoir deux interlocuteurs :

L’obtention du crédit

L’investissement à crédit en SCPI est parfois compliqué. En quelque sorte, tout dépend de “l’humeur” des établissements bancaires et de la conjoncture. Par ailleurs, les grandes banques préfèrent souvent financer leurs propres SCPI. 

Heureusement, les plateformes en ligne dédiées aux SCPI se chargent souvent de faciliter le contact avec les banques de leurs clients. In fine, il y a trois solutions pour obtenir un crédit SCPI:

  1. Trouver une solution avec sa banque
  2. Souscrire un crédit personnel sans garantie
  3. Solliciter une plateforme qui a noué des partenariats bancaires en amont
Vincent
Les conseils de Vincent

Dans un premier temps, nous vous recommandons de prendre contact avec un courtier spécialiste des placements et des SCPI. Il pourra vous aiguiller vers une banque partenaire pour obtenir un crédit plus facilement.

Une fois que vous aurez réussi à obtenir l’aval d’un partenaire bancaire, il vous faudra choisir entre deux types de crédits, qui ont chacun leurs spécificités: le crédit amortissable et le crédit In fine.

Le crédit amortissable ( le plus populaire)

C’est de loin, le crédit le plus utilisé pour financer des parts de SCPI. Votre banquier vous proposera la plupart du temps un prêt entre 10 et 15 ans. En optant pour le crédit amortissable, vous payerez une mensualité composée d’une fraction du capital et des intérêts à taux fixe, chaque mois. 

En début de crédit vous rembourserez principalement des intérêts pour rembourser au fil des ans de plus en plus de capital. 

Le crédit in fine

Ce crédit est en général réservé aux “exégètes”. En effet, mal compris ou mal utilisé, ce mode de financement peut s’avérer intéressant, notamment lorsqu’on emprunte pour investir.

Son avantage est le suivant : vous ne payez, tout au long du crédit, que les intérêts d'emprunt et vous remboursez le capital à l’échéance. Pendant la vie de l’emprunt, vous avez donc des mensualités bien plus basses que dans un crédit amortissable classique. De cette manière, les loyers de votre SCPI peuvent compenser vos mensualités.

Mais attention, vous payez des taux d’intérêt plus élevés. Par ailleurs, il faudra vous assurer d’avoir la totalité du capital à l’échéance du prêt !

Malheureusement, les banques sont plus frileuses à octroyer des crédits infine. Elles pourront, par exemple, vous demander de nantir une assurance-vie en contrepartie du crédit (du même montant, on n’est jamais trop prudent). De cette manière, elles se garantissent un remboursement global à terme.

Les points d’attention avant d’investir à crédit dans des SCPI

Nous l’avons vu, investir dans des parts de SCPI à crédit est plutôt avantageux.

Toutefois, cet investissement doit être envisagé proportionnellement à vos revenus et à vos dépenses mensuelles. En effet, la plupart du temps, il faudra mettre la main à la poche pendant de longues années pour combler la différence entre les loyers perçus et les mensualités d’emprunt.

Par ailleurs, les frais d’entrée des SCPI sont élevés, de l’ordre de 10%. Vous devez donc être en mesure de conserver votre investissement sur le long terme pour en rentabiliser les frais.

Si vous souscrivez à des parts de SCPI avec un crédit à la consommation, il faut que l’achat des parts puisse être justifié par un crédit concomitant. Il faut donc conserver tous vos justificatifs pour ne pas être rattrapés par la patrouille fiscale.

SCPI en direct vs SCPI dans une assurance vie

La fiscalité des SCPI est un autre de leurs inconvénients. Les loyers perçus au fil de l’eau (mensuellement ou trimestriellement) sont en effet taxés à la tranche marginale d’imposition et ils sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Plutôt que d’investir en direct dans des SCPI, vous pouvez envisager d’y investir au sein d’une assurance vie, et ainsi profiter de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Mais dans ce cas, vous ne pourrez malheureusement pas investir à crédit. Vous devrez donc choisir entre le crédit et l’avantage fiscal !

Attention ! Toutes les assurances-vie ne permettent pas d’investir dans des fonds immobiliers. Consultez notre comparatif de l’assurance-vie pour trouver le bon contrat !

Conclusion

In fine, investir dans des SCPI (avec ou sans crédit) résulte d’une démarche de diversification de votre patrimoine. Retenez que c’est un investissement intéressant si l’on conserve ses parts au moins dix ans pour amortir les frais d’entrée.

En gestion de patrimoine, il faut toujours envisager le pire. Ce qui revient à affirmer que même si les SCPI ont aujourd’hui le vent en poupe, rien ne prédit que ce rendement soit le même dans cinq, dix ou quinze ans. Avant d’investir dans des SCPI, il nous semble donc primordial d’avoir constitué une épargne de précaution performante.

Si vous avez décidé d’investir dans de la pierre papier, retenez aussi que tout va se jouer au départ, d’où l’importance de bien choisir la société de gestion et de bien négocier votre crédit !

FAQ

Comment investir dans des SCPI à crédit ?

Pour investir à crédit dans des SCPI, vous devez dans un premier temps vous rapprocher d’un courtier commercialisant des SCPI. Ensuite, il vous faudra obtenir un prêt auprès d’une banque.

Peut-on investir à crédit dans des SCPI au sein d’une assurance-vie ?

Non, cela n’est pas possible. Vous pouvez toutefois investir dans des SCPI depuis une assurance-vie sans avoir recours à un crédit.