Saviez-vous qu’il est possible d’investir dans des SCPI à crédit ? Acquérir des parts de SCPI à crédit est un bon moyen de se constituer un patrimoine. En outre, vous pouvez soit conserver les parts et générer ainsi des intérêts pendant un temps indéfini, soit céder vos parts en engrangeant des plus-values après quelques années de détention.

Pourquoi et comment investir dans des SCPI à crédit ? On fait le point dans cet article.

A lire aussi : notre article dédié au fonctionnement des SCPI !

Pourquoi investir en SCPI à crédit ?

Primo, investir en empruntant va vous permettre de vous constituer un capital sans apport (ou du moins avec un apport limité – par exemple si vous avez entre 10 000 et 20 000 euros à investir). En résumé vous allez pouvoir :

  • bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier,
  • obtenir des réductions fiscales via les intérêts générés par le crédit,
  • conserver d’avantage d’épargne que sans crédit, afin de pouvoir diversifier votre patrimoine.

Grâce à l’effet de levier, vous allez pouvoir investir plus massivement. Par exemple, en épargnant 150 euros par mois de votre poche, vous allez pouvoir investir jusqu’à 100 000 € sur une période de 20 ans. Toutes choses étant égales par ailleurs. Autrement dit, vos parts de SCPI vont vous générer des loyers qui vont rembourser – en grande partie – vos mensualités d’emprunt. 

Utiliser l’effet de levier du crédit est particulièrement intéressant, de nos jours, compte tenu des taux d’intérêts historiquement bas (même si ceux-ci ont remonté en 2022, avec 1,88% constatés en septembre). Tant que le taux d'emprunt est en deçà des rendements des SCPI, l’opération est bénéfique. Par ailleurs, pour que l’affaire s’avère fructueuse dans le temps, compte tenu des frais de souscription des SCPI, il est recommandé de conserver vos parts au moins 10 ans.

Enfin, n’oubliez pas que lorsque vous achetez à crédit, la totalité des intérêts d'emprunt et des frais annexes sont déductibles de vos revenus fonciers.

Hadrien
Les conseils de Hadrien

Investir à crédit dans des SCPI peut être une façon maline d’utiliser votre capacité d'emprunt (c’est le cas, par exemple, si vous êtes locataire et souhaitez le rester, ou si vous avez fini de rembourser votre crédit immobilier).

SCPI vs immobilier locatif

Une autre façon d’utiliser votre capacité d'emprunt consiste à acheter un logement à crédit et à le mettre en location.

Cependant, en optant pour la souscription de parts de SCPI, vous n’allez pas être tributaire d’un seul locataire pendant de longues années. Via les SCPI, ce seront des centaines de locataires (entreprises ou particuliers) qui assureront la pérennité de vos revenus immobiliers. C’est le principe de la mutualisation des risques.

Autre avantage : vous n’aurez pas à gérer vous-même le bien, l’entretenir et trouver des locataires.

Comment investir dans des SCPI à crédit ?

Comment investir dans des SCPI à crédit ?

Pour investir dans des SCPI à crédit, vous allez avoir deux interlocuteurs :

  • une banque, auprès de laquelle vous devrez obtenir un crédit ;
  • un courtier ou un conseiller en gestion de patrimoine, auprès de qui vous allez acheter vos parts de SCPI.
Envie d’un accompagnement sur mesure pour votre investissement à crédit dans une SCPI ? Les équipes expertes d’Homunity sauront vous conseiller !

L’obtention du crédit

L’investissement à crédit en SCPI est parfois compliqué. En quelque sorte, tout dépend de “l’humeur” des établissements bancaires et de la conjoncture. Par ailleurs, les grandes banques préfèrent souvent financer leurs propres SCPI. 

Heureusement, les plateformes en ligne dédiées aux SCPI se chargent souvent de faciliter le contact avec les banques de leurs clients. In fine, il y a trois solutions pour obtenir un crédit SCPI :

  1. Trouver une solution avec sa banque
  2. Souscrire un crédit personnel sans garantie
  3. Solliciter une plateforme qui a noué des partenariats bancaires en amont
Hadrien
Les conseils de Hadrien

Dans un premier temps, nous vous recommandons de prendre contact avec un courtier spécialiste des placements et des SCPI. Il pourra vous aiguiller vers une banque partenaire pour obtenir un crédit plus facilement.

 

Je vous recommande par exemple les équipes d’Homunity, qui ont une sélection de SCPI performantes et toute l’expertise pour vous accompagner dans la construction de votre dossier.

Une fois que vous aurez réussi à obtenir l’aval d’un partenaire bancaire, il vous faudra choisir entre deux types de crédits, qui ont chacun leurs spécificités : le crédit amortissable et le crédit In fine.

Le crédit amortissable (le plus populaire)

C’est de loin, le crédit le plus utilisé pour financer des parts de SCPI. Votre banquier vous proposera la plupart du temps un prêt entre 10 et 15 ans. En optant pour le crédit amortissable, vous payerez une mensualité composée d’une fraction du capital et des intérêts à taux fixe, chaque mois. 

En début de crédit vous rembourserez principalement des intérêts pour rembourser au fil des ans de plus en plus de capital. 

Le crédit in fine

Ce crédit est en général réservé aux “exégètes”. En effet, mal compris ou mal utilisé, ce mode de financement peut pourtant s’avérer intéressant, notamment lorsqu’on emprunte pour investir.

Son avantage est le suivant : vous ne payez, tout au long du crédit, que les intérêts d'emprunt et vous remboursez le capital à l’échéance. Pendant la vie de l’emprunt, vous avez donc des mensualités bien plus basses que dans un crédit amortissable classique. De cette manière, les loyers de votre SCPI peuvent compenser vos mensualités.

Mais attention, vous payez des taux d’intérêt plus élevés. Par ailleurs, il faudra vous assurer d’avoir la totalité du capital à l’échéance du prêt !

Malheureusement, les banques sont plus frileuses à octroyer des crédits in fine. Elles pourront, par exemple, vous demander de nantir une assurance-vie en contrepartie du crédit (du même montant, on n’est jamais trop prudent). De cette manière, elles se garantissent un remboursement global à terme.

Le choix d’une SCPI adaptée

Evidemment, vous allez également devoir choisir une ou plusieurs SCPI pour votre placement. Il en existe plus de 200 mais rassurez-vous, nous avons analysé le marché et nous vous avons préparé une petite sélection.

Le taux de distribution (ou TD) va vous intéresser, bien sûr, car il va faire partie des paramètres qui vont jouer sur votre capacité de remboursement et l’effort à fournir. Notez tout de même qu’il n’y a pas que la performance qui joue, car par exemple la fiscalité peut être différente si vous choisissez une SCPI qui investit en Europe et pas uniquement en France (les impôts sont généralement plus élevés…).

Voici quelques exemples qui pourraient vous intéresser :


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IROKO ZEN

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.


  • Rendement 2023 : 7.12%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 3 mois

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CORUM ORIGIN

CORUM ORIGIN

SCPI à capital Variable gérée par CORUM AM depuis février 2012.


  • Rendement 2023 : 6.06%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 1135 €
  • Frais de souscription : 11.96%
  • Frais de gestion : 13.2%
  • Taux d’occupation : 97%
  • Délais de jouissance : 6 mois

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NEO

NEO

SCPI à capital Variable gérée par NOVAXIA INVESTISSEMENT depuis juin 2019.


  • Rendement 2023 : 6.51%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 187 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

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COEUR DE REGIONS

COEUR DE REGIONS

SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.


  • Rendement 2023 : 6.2%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 649 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 96%
  • Délais de jouissance : 4 mois
Voir l’offre !

jusqu’à 4.5% de cashback


ACTIVIMMO

ACTIVIMMO

SCPI à capital Variable gérée par ALDERAN depuis juin 2019.


  • Rendement 2023 : 5.52%
  • Secteur: Activité / Logistique
  • Prix d’une part : 610 €
  • Frais de souscription : 10.6%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 98%
  • Délais de jouissance : 5 mois
Voir l’offre !

jusqu’à 3.5% de cashback

🔎 Si vous souhaitez avoir une vue complète des investissements disponibles sur le marché, voici pour vous notre comparatif détaillé des SCPI !

Pour souscrire à une offre parmi celles-ci, vous allez généralement devoir passer par un intermédiaire. En voici quelques-uns que nous recommandons.

Louve Invest : courtier en ligne spécialiste des SCPI

Page d'accueil de Louve Invest, un courtier qui accompagne ses clients pour l'achat de SCPI à crédit
Page d’accueil de Louve Invest

Louve Invest a bien dépoussiéré l’investissement en SCPI depuis quelques années, notamment grâce à une expérience digitale efficace et beaucoup de transparence et de bons conseils dans leur communication.

Cerise sur le gâteau, il propose jusqu’à 3,5% de cashback du montant investi sur un grand nombre de SCPI (plusieurs dizaines). Grâce à l’efficacité de leur modèle, ils arrivent à vous rendre une partie des commissions qu’engrange un conseiller en gestion de patrimoine classique. Normalement c’est 3%, mais les lecteurs de Finance Héros ont le droit à un petit coup de boost 😉.

Côté crédit, ils travaillent avec plusieurs acteurs dont Crédit Agricole Consumer Finance, Crédit Foncier, Sofiap et Pierres by Crystal.

Investissez dans les SCPI à crédit avec Louve Invest

France SCPI : de l’accompagnement et un maximum de choix

Page web de France SCPI, dont les conseillers aident les clients à monter un dossier de crédit pour leur investissement en SCPI
La référence des courtiers de SCPI en ligne, avec plus de 10 ans d’expérience

France SCPI est un courtier en ligne avec deux principaux points forts :

  • Il s’agit un spécialiste des SCPI, avec des équipes expertes à même de vous conseiller. Pour choisir la SCPI avec le bon couple rendement / fiscalité par exemple, et aussi pour vous aider à monter votre dossier pour un crédit
  • Leur offre de SCPI est parmi la plus large du marché. Vous pourrez ainsi opter pour celle qui est vraiment la plus adaptée à votre profil

🎁 En prime, en venant de la part de Finance Héros vous bénéficiez de 3,5% de cashback sur le montant de votre investissement (hors SCPI sans frais).

Investissez dans les meilleures SCPI avec France SCPI

Homunity : pour les SCPI (et vos investissements immobiliers en général)

Homunity est une société spécialisée dans l’investissement immobilier. Elle dispose de trois solutions pour investir dans la pierre :

  • en plus des SCPI, cette plateforme vous permet d’investir dans le crowdfunding immobilier (avec des rendements bruts proches de 10%) ou encore de réaliser un investissement locatif en direct
  • elle a une équipe de conseillers dédiés au placement en SCPI, qui pourront vous aider à choisir le placement qui vous conviendra le mieux, ainsi qu’à préparer votre dossier d'emprunteur
Discutez de votre projet immobilier avec Homunity

Les points d’attention avant d’investir à crédit dans des SCPI

Nous l’avons vu, investir dans des parts de SCPI à crédit est donc plutôt avantageux.

Toutefois, cet investissement doit être envisagé proportionnellement à vos revenus et à vos dépenses mensuelles. Soyez vigilant, car la plupart du temps il faudra mettre la main à la poche pendant de longues années pour combler la différence entre les loyers perçus et les mensualités d’emprunt.

Par ailleurs, les frais d’entrée des SCPI sont élevés, de l’ordre de 10%. Vous devez donc être en mesure de conserver votre investissement sur le long terme pour en rentabiliser les frais.

Si vous souscrivez à des parts de SCPI avec un crédit à la consommation, il faut que l’achat des parts puisse être justifié par un crédit concomitant. Il faut donc conserver tous vos justificatifs pour ne pas être rattrapés par la patrouille fiscale.

SCPI en direct vs SCPI dans une assurance vie

La fiscalité des SCPI est un autre de leurs inconvénients. Les loyers perçus au fil de l’eau (mensuellement ou trimestriellement) sont en effet taxés à la tranche marginale d’imposition et ils sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Plutôt que d’investir en direct dans des SCPI, vous pouvez envisager d’y investir au sein d’une assurance vie, et ainsi profiter de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Mais dans ce cas, vous ne pourrez malheureusement pas investir à crédit. Vous devrez donc choisir entre le crédit et l’avantage fiscal !

⚠️ Toutes les assurances-vie ne permettent pas d’investir dans des fonds immobiliers. Consultez notre comparatif de l’assurance-vie pour trouver le bon contrat !

Il n’est pas toujours évident de déterminer l’option la plus favorable entre investir en SCPI en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie. Cliquez sur le lien précédent pour découvrir nos conseils, et sinon n’hésitez pas à faire appel à courtier en SCPI ou un conseiller financier pour vous orienter.

Une revente des parts un peu plus complexe en cas de crédit

Comparé à un bien immobilier classique dont le mécanisme de cession est lourd, la revente de part de SCPI peut s’effectuer à tout moment et relativement facilement la plupart du temps.

Néanmoins en cas d’achat à crédit, il vous sera plus compliqué de revendre tout ou partie de vos parts de SCPI avant le terme de votre emprunt, puisqu’il faudra aussi interagir avec la banque. Cela ne rend pas la chose impossible, mais la tâche sera nécessairement plus fastidieuse.

Conclusion

In fine, investir dans des SCPI (avec ou sans crédit) résulte d’une démarche de diversification de votre patrimoine. Retenez que c’est un investissement intéressant si l’on conserve ses parts au moins dix ans pour amortir les frais d’entrée.

En gestion de patrimoine, il faut toujours envisager le pire. Ce qui revient à affirmer que même si les SCPI ont aujourd’hui le vent en poupe, rien ne prédit que ce rendement soit le même dans cinq, dix ou quinze ans. Avant d’investir dans des SCPI, il nous semble donc primordial d’avoir constitué une épargne de précaution performante.

Si vous avez décidé d’investir dans de la pierre papier, retenez aussi que tout va se jouer au départ, d’où l’importance de bien choisir votre conseiller et de bien négocier votre crédit !

Questions fréquentes

Comment investir dans des SCPI à crédit ?

Pour investir à crédit dans des SCPI, vous devez dans un premier temps vous rapprocher d’un courtier commercialisant des SCPI. Ensuite, il vous faudra obtenir un prêt auprès d’une banque.

Peut-on investir à crédit dans des SCPI au sein d’une assurance-vie ?

Non, cela n’est pas possible. Vous pouvez toutefois investir dans des SCPI depuis une assurance-vie sans avoir recours à un crédit.

Quelle est la durée d’investissement classique pour une SCPI à crédit ?

En temps normal il est recommandé d’investir au moins dix ans dans une SCPI (pour gommer les frais de souscription). Avec un achat à crédit, la durée du remboursement se situe entre 10 et 15 ans en général. Mais cela dépend évidemment aussi de votre capacité d'emprunt. Vous pouvez cependant procéder à un remboursement anticipé si vous le souhaitez.

Est-il risqué d’investir dans une SCPI à crédit ?

Comme tout placement financier, il y a un risque. Néanmoins il existe de nombreuses SCPI qui distribuent des performances très régulières d’années en années. De plus, il s’agit d’un investissement dans l’immobilier. Donc si ce marché peut baisser, sa valeur ne sera, selon toute vraisemblance, jamais nulle. Pour une vision complète, voici la liste des 12 dangers à investir en SCPI.

Quel profil d’investisseur est adapté à l’achat de SCPI à crédit ?

L’investisseur type pour l’achat de SCPI à crédit doit avoir des revenus fixes (ex. salaires, revenus locatifs) afin de convaincre les banques de sa capacité à honorer des échéances mensuelles pour rembourser son emprunt.

Est-ce que la SCPI elle-même peut investir à crédit ?

Tout à fait ! Il arrive que les SCPI s’endette en partie pour acquérir certains actifs immobiliers de leur patrimoine. Il est conseillé de surveiller le ratio d’endettement Loan To Value (LTV) d’une SCPI, pour s’assurer que son risque de crédit n’est pas trop important.