Définition du ratio Loan To Value (LTV)
Le ratio Loan To Value (LTV) est un ratio d’endettement. En français, il se traduit par rapport prêt sur valeur. Concrètement, il s’agit de rapporter l’endettement net à la valeur de l’actif correspondant, souvent un bien immobilier (ex. une maison, un appartement, des bureaux).
Ainsi, plus le ratio de LTV est élevé, plus le risque de l'emprunt est important. Et inversement. Cet indicateur est donc important si vous souhaitez investir dans l’immobilier, et il le sera d’autant plus pour l’établissement prêteur. En effet, ce sont surtout les établissements de crédit, les banques, qui vont surveiller ce ratio, et s’assurer que leur risque de crédit est sous contrôle. Cet indicateur va donc surtout jouer pour votre dossier de financement.
Calcul du ratio de LTV
La Loan To Value d’une opération immobilière se calcule de la manière suivante :
Loan To Value (LTV) = Endettement net / Valeur de l’actif
Ce ratio peut se calculer au début d’un investissement immobilier, mais il peut également s’actualiser en cours de route, pour voir comment évolue le risque. Ainsi, les données à utiliser son :
- La dette nette : c’est-à-dire la valeur de l'emprunt à l’instant t, donc en diminuant le montant d'emprunt initial des remboursements déjà effectués
- La valeur de l’actif : donc une estimation du prix de marché du bien immobilier, lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier. Ce montant est généralement pris hors frais de notaire.
Exemple
Il y a quelques années j’ai acheté un appartement 535 500€, pour lequel j’ai contracté un crédit immobilier à hauteur de 500 000€.
Le ratio de LTV de mon achat immobilier était donc de : 93,4% = 500 000 / 535 500.
Quelques années plus tard, mon endettement net était passé à 430 000€ (j’avais remboursé 70 000€ du capital emprunté), et l’appartement avait gagné en valeur, à 570 000€.
Le ratio Loan To Value était donc passé à 75,4% = 430 000 / 570 000.
Donc la Loan To Value s’est améliorée parce que le niveau de dette a baissé, et le prix de ma propriété avait augmenté. Ainsi, le risque de la banque qui m’avait prêté de l’argent avait diminué.
A l’inverse, si le marché de l’immobilier s’était effondré, et que la valeur de mon appartement était passée de 535 500€ à 450 000€, la LTV aurait été de 95,6% (= 430 000 / 450 000), et donc elle aurait augmenté malgré mes remboursements.
Comment interpréter le ratio Loan To Value
Nous avons commencé à effleurer le sujet, mais voyons plus précisément comment comprendre et utiliser cet indicateur.
Amélioration de la LTV avec le remboursement de la dette
Comme vu dans l’exemple précédent, au fur et à mesure que la dette est remboursé, le rapport Loan To Value baisse, ce qui est bon signe.
Pour illustrer, prenons un autre exemple, avec une valeur de l’actif immobilier qui reste constante.
| Année N | Année N + 1 | |
|---|---|---|
| Endettement net | 100 000€ | 90 000€ |
| Valeur de l’actif | 150 000€ | 150 000€ |
| Ratio LTV | 66,7% | 60% |
Ainsi avec une valeur qui reste stable à 150 000€, si la dette passe de 100 000€ à 90 000€ (soit 10 000€ de remboursement), alors le ratio LTV passe de 66,7% à 60%, et donc il s’améliore.
Amélioration du ratio avec l’appréciation du prix de l’actif
Cette fois-ci, imaginons que vous ayez gelé le remboursement de votre dette pendant un an, en accord avec votre banquier, et que pendant cette année les prix de l’immobilier ont explosé dans votre secteur.
Cela donne par exemple :
| Année N | Année N + 1 | |
|---|---|---|
| Endettement net | 100 000€ | 100 000€ |
| Valeur de l’actif | 150 000€ | 180 000€ |
| Ratio LTV | 66,7% | 55,6% |
Par conséquent, le ratio LTV peut s’améliorer uniquement grâce à une augmentation de la valeur de votre bien. En effet c’est bon signe pour votre banque, car même si vous n’arriviez pas à rembourser et que vous deviez revendre votre actif, vous seriez théoriquement en mesure de rembourser le prêt.
Existe-t-il un risque à dépasser certains seuils de LTV ?
Il est possible qu’un contrat de prêt immobilier contienne le déclenchement de certaines clauses si la ratio de LTV dépasse un seuil défini à l’avance. En revanche, ce genre de clause est plus fréquent chez les professionnels (ex. prêt d’entreprises) que chez les particuliers.
Ainsi votre banquier devrait rarement vous parler de LTV !
Analyse du ratio d’endettement d’une SCPI
Lorsque vous investissez dans un placement immobilier, comme une SCPI, analyser le ratio LTV peut également être intéressant.
En effet, une SCPI peu endettée dispose de marges de manœuvre financière pour se saisir d’opportunités, ce qui peut être un bon signe.
Généralement une politique d’endettement est déterminée par la société de gestion, et fixe un cadre pour l’investissement. Par exemple, la SCPI Iroko Zen peut recourir à de l’endettement dans la limite de 50% de la valeur globale de ses actifs. Dans son bilan 2022, on peut lire un ratio d’endettement Loan To Value de 27,38%.
🏆 Iroko Zen est première de notre classement des SCPI (données 2022), il y a donc fort à parier qu’elle va continuer à collecter des fonds et devoir les investir dans l’immobilier un peu partout en Europe. Pouvoir s’endetter lui permet une souplesse pour des investissements additionnels.
Questions fréquentes
Le ratio LTV est un indicateur financier qui sert à juger le niveau d’endettement relatif à un actif donné. Plus il est proche de 100%, plus vous avez une dette nette proche de la valeur de l’actif acheté.
Le calcul du ratio Loan To Value se fait en divisant la dette nette par la valeur actuelle de l’actif acheté avec cette dette.
Le calcul du ratio LTV peut se faire à l’acquisition d’un bien immobilier, mais également plus tard afin d’analyser sa valeur après des remboursements et/ou la fluctuation des prix du marché.
La durée du prêt impacte le taux d’intérêt. Or plus le prêt est sur une période courte, plus le taux d’intérêt sera faible. A l’inverse, plus le prêt s’étale sur une période longue, plus le taux sera élevé. Par conséquent, plus la durée d’un prêt est courte, plus le taux est faible, et plus la dette nette est faible. Donc plus le ratio LTV est faible.
Cela dépendra de vos revenus, ainsi que de votre situation financière globale (liquidités, patrimoine). Vous pouvez définir une stratégie d’investissement plutôt prudente, ou pour chaque achat de bien vous vous imposez un ratio LTV maximum de 50%. Donc un apport minimum de 50% de la valeur du bien. Ou à l’inverse, vous pouvez essayer de faire jouer l’effet de levier à plein, et fixer un rapport Loan To Value aux alentours de 90% pour chaque achat immobilier.
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