L’investissement immobilier est le placement préféré des Français. Et contrairement à ce que l’on pourrait croire, investir dans l’immobilier ne se limite pas à l’investissement locatif. Pour ceux qui souhaitent générer une plus-value à court terme, réaliser une opération d’achat-revente immobilier est sans doute le meilleur moyen d’y parvenir.
Dans ce guide, je vous explique les caractéristiques d’une opération immobilière d’achat-revente. Je vous explique également comment éviter le risque de requalification en marchand de biens qui pourrait vous coûter cher ⤵️.
Achat-revente immobilier : les différentes stratégies possibles
L’objectif de l’achat revente d’un bien immobilier est de réaliser une plus-value sur le court ou moyen terme. Or, si vous revendez votre bien rapidement après l’avoir acheté, vous ne pouvez pas compter sur la valorisation du marché de l’immobilier pour dégager une marge. Il faudra donc trouver d’autres leviers pour réaliser une plus-value. Voici une liste non exhaustive de stratégies possibles.
Acheter un bien décoté
Acheter un bien décoté est sans nul doute la stratégie la plus sûre pour assurer le succès d’une opération d’achat-revente. C’est la garantie de réaliser une plus-value sans prendre le moindre risque. En effet, quand la viabilité d’une opération repose sur des travaux à effectuer, le risque zéro n’existe pas : les délais et les budgets peuvent déraper.
Par ailleurs, rappelez-vous que les frais de notaire sont calculés sur le prix d’achat du bien. Or, plus le prix d’achat est faible, moins les droits de mutation sont élevés (les droits de mutation s’élèvent à environ 6% du prix d’achat). L’économie est donc double !
Mais acheter un bien décoté reste plus facile à dire qu’à faire. Comment y parvenir ? Sur les 37 millions de logements que comptent la France et les 2 millions d’annonces immobilières en moyenne, il existe d’innombrables opportunités de marché. Encore faut-il les détecter et être le premier sur le coup !
Pour cela, n’hésitez pas à faire le travail d’une agence immobilière pour votre propre compte ! Parlez à vos voisins, aux commerçants et aux notaires du quartier, aux responsables des syndics de copropriétés, aux gardiens d’immeubles. Décrochez votre téléphone, parlez aux gens dans la rue et faites savoir que vous êtes acheteur. Autrement dit, faites-vous connaître. L’effort mérite d’être fourni car le succès de votre opération en dépend !
Acheter un bien en mauvais état ou avec des défauts
Si les travaux ne vous font pas peur, acheter un bien qui a un fort potentiel après travaux est une bonne option !
Les logements vétustes sur le marché sont nombreux et des travaux simples de réfection peuvent suffire à la remettre en état. À la vente, ils sont peu attrayants mais, refaits, ils ont un vrai potentiel.
Autre exemple : si le logement que vous achetez permet de transformer une cuisine en chambre et un salon en cuisine américaine, votre lot gagne mécaniquement une pièce et donc de la valeur.
Parfois, la valeur d’un logement ne tient pas à grand-chose. À condition d’avoir du temps, de l’énergie et des bons artisans, miser sur cette stratégie peut être payante !
Réunir plusieurs lots
Qu’il s’agisse de fusionner plusieurs chambres de bonnes entre elles, un rez-de-chaussée et des caves, ou deux petits appartements attenants, la réunion de lots permet d’agrandir un logement et de valoriser des espaces difficilement exploitables.
➡️ Les opportunités de réaliser une telle opération sont plus rares sur le marché mais elles existent et méritent d’être analysées attentivement !
Rehausser le logement
On l’appelle également la dent creuse. L’idée est de rehausser la taille d’un logement pour revendre un surcroît de mètres carrés. Attention, cette stratégie est réservée à ceux qui ont de l’expérience dans les travaux de gros œuvre et qui connaissent le fonctionnement des règles d’urbanisme.
L’achat-revente immobilier : les différents cas de figure
Une opération d’achat-revente d’un bien immobilier recouvre plusieurs réalités différentes :
- Premier cas. Vous achetez un bien que vous habitez puis vous le revendez rapidement par opportunisme et sans en faire une activité régulière ni spéculative.
- Deuxième cas. Vous achetez un bien que vous louez puis vous le revendez rapidement par opportunisme et sans en faire une activité régulière ni spéculative.
- Troisième cas. Vous faites de l’achat-revente une activité régulière et purement spéculative.
Dans le cas 1 et le cas 2, l’Administration considère que vous n’êtes pas un marchand de biens. Vous êtes alors soumis à l’IR au régime de la plus-value immobilière des particuliers et vous bénéficiez d’une fiscalité spécifique selon qu’il s’agit de votre résidence principale ou secondaire.
Dans le cas 3 en revanche, l’Administration considère que vous effectuez une activité commerciale de marchand de biens. Vos gains sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là aussi, la fiscalité sur vos gains dépend de votre situation (exercice en nom propre ou au travers d’une société notamment).
Le succès d’une opération d’achat revente repose sur deux facteurs : votre habileté à dégager une plus-value mais aussi son niveau de taxation.
➡️ Dans la mesure où votre objectif est d’investir et non pas de vous trouver une nouvelle activité professionnelle, je vous recommande plutôt de vous positionner dans le cas 1 ou 2. En outre, il se trouve que le cadre fiscal du cas 1 ou 2 est beaucoup plus avantageux que le cas 3.
L’achat-revente d’une résidence principale
L’achat-revente d’une résidence principale offre un cadre fiscal idyllique. En effet, la plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôts. Il s’agit, en fait, d’une énorme niche fiscale.
Prenons l’exemple d’un bien qui a généré 100 000 € de plus-value nette. Ces 100 000 € sont totalement exonérés d’impôt 😯.
L’achat-revente d’une résidence secondaire
Pourvu que l’opération ne soit ni considérée comme habituelle ni comme spéculative, la plus-value d’une opération d’achat-revente d’une résidence secondaire est taxée à 36,2% (19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux). À noter que si votre plus-value est supérieure à 50 000 €, vous devrez payer une surtaxe comprise entre 2% et 6%.
| Montant de la plus-value | Montant de la taxe additionnelle |
|---|---|
| Entre 50 001 € et 60 000 € | 2 % x PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| Entre 60 001 € et 100 000 € | 2 % x PV |
| Entre 100 001 € et 110 000 € | 3 % x PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| Entre 110 001 € et 150 000 € | 3 % x PV |
| Entre 150 001 € et 160 000 € | 4 % x PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| Entre 160 001 € et 200 000 € | 4 % x PV |
| Entre 200 001 € et 210 000 € | 5 % x PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| Entre 210 001 € et 250 000 € | 5 % x PV |
| Entre 250 001 € et 260 000 € | 6 % x PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieure à 260 000 € | 6 % x PV |
Même si l’idée n’est pas de détenir le bien plus de 5 ans, vous bénéficiez également d’un abattement pour durée de détention tant pour l’IR que pour les prélèvements sociaux. Pour être intégralement exonéré de ces taxes, vous devez conserver le bien respectivement 22 ans et 30 ans.
Prenons l’exemple d’un bien qui a généré 100 000 € de plus-value nette en 4 ans. Ces 100 000 € seront imposés à hauteur de 38,2% (36,2%+2%) soit 38 200 €.
À noter que votre première plus-value peut être exonérée d’impôt si :
- Vous utilisez les fonds issus de la vente pour acheter votre habitation principale dans un délai de 2 ans
- Et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années qui précédent la vente.
L’achat-revente immobilier en tant que marchand de biens
Si vous effectuez des opérations d’achat-revente à titre habituel et dans une optique spéculative, vous devenez un marchand de bien et exercez une activité commerciale.
Cette activité de marchand de bien peut être réalisée dans le cadre d’une entreprise individuelle (une micro-entreprise par exemple) ou d’une société commerciale (une SAS par exemple). Chacun des cadres réglementaires présente son lot d’avantages. Par exemple :
- La micro entreprise vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71% sur votre plus-value (pour en bénéficier, le prix de vente de votre bien ne doit, en revanche, pas dépasser 188 700 €).
- L’activité en société limite votre responsabilité financière à la hauteur du capital apporté (et protège donc votre patrimoine personnel).
Néanmoins, nous pouvons retenir qu’un marchand de bien aura une fiscalité moins avantageuse que celle réservée aux particuliers qui réalisent des opérations d’achat revente occasionnelles et non spéculatives.
Dans le cadre d’une société notamment, la plus-value sera imposée à l’IS (15% jusqu’à 42 500€ et 25% ensuite) puis à la flatax de 30% lors du versement du dividende.
Par exemple, une plus-value nette de 100 000 € fera l’objet d’une taxation à hauteur de 44 525 € s’il s’agit de la seule opération de l’année pour la société soit :
- 20 750 € d’IS [42500*0,15%+57500*0,25%]
- 23 775 € de flatax [(100 000 -20750)*0.,30%]
Au passage, notez que les marchands de bien :
- Sont assujettis à la TVA selon un régime qui dépend de la nature du bien immobilier (immobilier neuf ou ancien, immeuble ou terrain à bâtir). Selon les situations, le bien pourra être exonéré de TVA, soumis à la TVA sur marge ou encore soumis à la TVA sur le prix total.
- Bénéficient d’une exonération des droits de mutation s’ils revendent leur bien immobilier dans les cinq ans qui suivent son achat. Pour rappel, les droits de mutation sont la composante principale des « frais de notaire ». Ils peuvent atteindre 6% du prix de vente du bien immobilier.
Comment éviter le risque de requalification ?
Si vous ne voulez pas en faire une activité à part entière, il vaut mieux éviter la qualité de marchand de biens. Être marchand de biens implique des formalités administratives plus lourdes (constitution d’une société, bilans annuels à établir etc.) et une fiscalité moins intéressante.
En outre, pour éviter que l’Administration requalifie votre opération d’achat-revente en activité de marchand de biens, il faut que le ou les opérations :
- ne puissent pas être qualifiées d’habituelles.
- n’aient pas été motivées par une intention spéculative au moment de l’achat.
Si jamais votre opération était requalifiée, la fiscalité propre à une opération de marchand de biens serait alors due ainsi que des pénalités supplémentaires !
Pour éviter la requalification, il faut distinguer le cas de la vente d’une résidence principale et le cas de la vente d’une résidence secondaire ⤵️.
La vente d’une résidence principale
L’Administration est clémente envers les vendeurs de résidences principales.
En effet, sauf si l’Administration arrive à démontrer un abus de droit, l’intention spéculative et le caractère habituel ne sont, à ma connaissance, jamais admis dans les cas où l’acquéreur du bien y a établi sa résidence principale avec sa famille (pour le démontrer, il faut y avoir au moins vécu 8 mois dans une année).
✅ Sauf si votre cas fait lui-même jurisprudence, le risque de requalification de la vente d’une résidence principale en activité de marchand de bien est donc faible !
La vente d’une résidence secondaire
L’Administration est moins clémente envers les vendeurs de résidences secondaires. En outre, la jurisprudence évolue régulièrement.
✅ Pour éviter tout risque de requalification, je recommande notamment de :
- Ne pas réaliser plus d’une opération tous les 5 ans (une période plus courte pourrait suffire à caractériser l’habitude et la volonté spéculative).
- De ne pas acheter un bloc pour le revendre en plusieurs lot (cela suffit à caractériser l’habitude).
Mon avis sur l’achat-revente en tant que particulier
🎯 Réaliser une opération d’achat revente est un formidable moyen de réaliser une belle plus-value à court terme, en particulier s’il s’agit de votre résidence principale. Mais attention, cela nécessite une implication personnelle importante : trouver un bien qui en vaut la peine, suivi des travaux, et déménagement si vous comptez y vivre quelque temps !
Questions fréquentes sur l’achat revente immobilier
Un marchand de bien est un commerçant qui fait de l’achat-revente une activité habituelle et spéculative. À ce titre, il est soumis à des contraintes légales et fiscales spécifiques. Toutes les opérations d’achat-revente ne sont pas qualifiées d’opération d’achat revente.
Un particulier qui réalise une opération d’achat revente a intérêt à vendre le bien en tant que résidence principale car sa plus-value potentielle sera alors exonérée d’impôts (ce qui n’est pas le cas s’il s’agit de sa résidence secondaire).
Tout dépend du bien en question. Si le bien est acheté à un prix décoté, l’opération est peu risquée. Si la viabilité du projet dépend de travaux importants, le risque est plus élevé.
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