Quand on pense “investissement locatif” on pense le plus souvent au territoire français et à ses nombreux dispositifs fiscaux (tels que le LMNP). Or, bien que belle et attractive, la France n’est pas le seul pays du monde qui offre de belles perspectives de rentabilité. Parmi les villes où il fait bon investir dans l’immobilier à l’étranger, Dubaï sort notamment son épingle du jeu. En effet, avec des prix qui grimpent de manière spectaculaire, investir à Dubaï devient de plus en plus tentant.
Si investir à Dubaï peut sonner comme une évidence, il faut néanmoins savoir où on met les pieds avant de se lancer. Quels sont les risques et les opportunités d’un investissement dans cette Cité-État des Émirats arabes unis ? Réponse dans cet article ⤵️.
Investir à Dubaï en synthèse
- Une forte dynamique économique et démographique
- Une situation géographique optimale
- Un accès à la pleine propriété
- Des prix au m2 abordables
- Une fiscalité très avantageuse
- Un marché immobilier volatil
- Une région du monde sensible
- 50% d’apport pour investir
Avec des prix immobiliers multipliés par 8 en 20 ans et par 2 en 4 ans, Dubaï fait rêver les investisseurs locatifs à la recherche de fortes rentabilités. Mais attention, Dubaï n’échappe pas à la loi du couple rendement-risque : une ville qui offre de forts rendements est également à la merci de risques plus importants. Pour conjurer ces risques, se faire accompagner par une agence immobilière à Dubaï est plus que jamais indispensable.
Investir à Dubaï à quel prix ?
Dubaï, une ville en croissance
Depuis le début des années 2000, le marché immobilier dubaïote a été multiplié par 8 ce qui en fait une des villes les plus rentables du monde.
Ceci n’est pas très étonnant quand on sait ce qu’était la ville encore au début du millénaire : un grand désert tourné principalement vers l’élevage, la récolte des dattes, la culture de la perle et la pêche. Aujourd’hui, Dubaï peut se vanter de posséder la tour la plus haute du monde, la Marina la plus grande du monde et la plus grosse concentration de voitures de luxe au km2. Bref, en deux décennies, la ville s’est métamorphosée pour devenir une ville internationale de premier plan.
Les deux crises immobilières de Dubaï
Depuis le début des années 2000, le marché immobilier dubaïote est en croissance. Cependant, il a connu deux grandes crises majeures au cours de sa récente histoire.
La première dépression date de 2008 et de la crise financière dite des « subprimes » qui n’a pas épargné l’émirat, victime d’un véritable krach immobilier. Le choc a été tel que les prix ont dévissé de près de 50% en 3 ans et a nécessité l’intervention d’Abu Dhabi via un plan de sauvetage de 20 milliards de dollars.
La seconde dépression, qui s’étale de 2014 à 2020, est liée à un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. En effet, l’offre excédentaire issue des promoteurs immobiliers a tiré, inexorablement, les prix vers le bas. En conséquence, le souverain de Dubaï, le cheikh Mohammed ben Reched Al-Maktuoum, a dû intervenir en 2020 et annoncer la création d’un comité stratégique pour mieux contrôler le marché et inverser la tendance. Et force est de constater que « sa stratégie à 10 ans » fonctionne.
✅ Ainsi, depuis 2020, les prix de l’immobilier de Dubaï affichent une croissance ininterrompue, portée par une bonne conjoncture économique et un contrôle attentif de l’offre.
Pourquoi investir à Dubaï ?
Investir à Dubaï est une bonne idée pour beaucoup de raisons différentes. Voici les raisons principales ⤵️.
Investir à Dubaï pour sa dynamique économique et démographique
Tiré par les secteurs du tourisme, du commerce et des transports ainsi qu’un centre d’affaires régional robuste, l’économie de Dubaï est peu dépendante des hydrocarbures. Aussi, l’émirat est-il un symbole de diversification dans la région. Avec un taux de croissance de 4,4% en 2022 puis 3,3% en 2023, l’économie dubaïote se porte bien d’autant plus qu’elle multiplie les accords de libre-échange avec l’extérieur.
Par ailleurs, Dubaï est composée à 90% d’expatriés et offre des infrastructures attrayantes pour les étrangers (notamment en matière culturelle, de santé ou de transports).
En outre, par l’intermédiaire du Cheikh Al Maktoum, Dubaï a récemment dévoilé son plan directeur d’urbanisme à horizon 2040. L’objectif affiché est de faire de Dubaï la ville la plus attractive du monde. Le plan comprend le doublement des espaces verts et récréatifs et le développement de transports publics afin de pouvoir tout faire à 20 minutes de chez soi. L’objectif du plan est de doubler la population dans les 15 prochaines années (la population s’élève aujourd’hui à environ 3 millions d’habitants).
Dubaï, à un carrefour géographique
Point de passage important sur l’ancienne route de la soie, Dubaï est aujourd’hui au centre des continents européens, africains et asiatiques. Grâce à ce positionnement géographique optimal, Dubaï peut capitaliser sur un important et grandissant flux touristique et commercial.
À Dubaï, on devient pleinement propriétaire
Contrairement à d’autres pays du monde où l’accès à la propriété est limité (en Suisse, aux Etats-Unis ou au Canada par exemple), il est possible de devenir propriétaire à 100% à Dubaï. Autrement dit, les achats se font en pleine propriété (comme en France). Et pour preuve, 98% de l’immobilier dubaïote est détenu par des étrangers !
Dubaï accessible à toutes les bourses
Avec un prix moyen au mètre carré qui s’élève en moyenne à 4 000 euros, investir à Dubaï est possible pour tous les budgets. En effet, et contrairement à des villes internationales comme Londres, Paris ou New York, il est tout à fait possible d’investir dans un T2 ou un T3 pour un budget raisonnable. Dis autrement, un investissement à Dubaï nécessite un budget équivalent à un investissement à Nantes ce qui est plutôt un atout quand on n’est pas multimillionnaire !
Investir à Dubaï pour sa fiscalité avantageuse
Enfin et surtout, Dubaï est une oasis légale et fiscale : les formalités à l’achat sont simplifiées et il n’y a aucune fiscalité sur les loyers perçus. En outre, la location courte durée est autorisée et les impayés sont quasi inexistants !
Bref, quand on sait ce que pèsent l’impôt et la paperasse en France, la réglementation dubaïote détonne !
Les revenus locatifs provenant de biens immobiliers à Dubaï par un résident fiscal français ne sont pas imposés dans le pays mais doivent être déclarés en France. Néanmoins, l’investisseur bénéfice d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français. Par ailleurs, la détention d’un bien à Dubaï a un impact sur l’IFI (il rentre dans les biens imposables).
Investir à Dubaï : les risques à connaître
Investir à Dubaï présente également quelques inconvénients. En voici les principaux ⤵️.
Un marché immobilier volatil
Nous l’avons vu plus haut, le marché de l’immobilier de Dubaï est volatil. Autrement dit, il peut perdre rapidement une grosse partie de sa valeur. C’est ce qui s’est passé pendant la crise de 2008. Notez néanmoins qu’il existe de fortes disparités entre les différents quartiers et dont certains sont plus résistants que d’autres.
Aussi, pour atténuer les risques d’une baisse des prix de votre bien immobilier :
- Privilégiez les quartiers proches de la mer
- Privilégiez les quartiers proches du centre-ville
- Faites-vous accompagner par une agence immobilière de Dubaï sérieuse
Le golfe persique, une région du monde sensible
Le golfe persique se situe au cœur d’une poudrière. La contagion régionale du conflit qui oppose Israël et le Hamas, et le risque sécuritaire en mer rouge et dans le détroit d’Ormuz font notamment peser un risque fort sur la pérennité du modèle dubaïote.
Un cash market
Quand en France, une banque demande un apport minimum de 20% du prix du bien pour accepter de vous financer, il est plutôt de 50% à Dubaï. Aussi, ce marché est-il réservé aux investisseurs qui ont de la trésorerie disponible pour investir.
Se faire accompagner pour investir à Dubaï
Quand on investit dans son pays, voire dans sa ville, et qu’on a du temps à y consacrer, passer par une agence immobilière pour trouver le bien qui correspond à notre projet n’est pas toujours nécessaire. En effet, les commissions facturées par ces agences (entre 5 et 7% du prix d’achat du bien) ne sont pas toujours justifiées et il est parfois difficile de comprendre la vraie valeur qu’elles apportent.
En revanche, quand on investit à l’étranger, parfois sur un autre continent, les services apportés par une agence immobilière de qualité ont une véritable utilité. Qui mieux qu’une agence immobilière locale connaît les avantages et inconvénients de chacun des quartiers de la ville, les tendances de marché, les spécificités juridiques et fiscales d’un tel projet ou encore les usages en matière de négociation ? Par ailleurs, qui mieux qu’une agence immobilière peut gérer les visites des biens, les questions administratives pendant le processus d’achat ou encore la mise en location de votre bien nouvellement acheté ?
✅ Bref, s’il est parfois préférable d’éviter les agences immobilières en France, je recommande grandement de faire appel à leurs services quand il s’agit d’investir en dehors de l’hexagone. Et en particulier à Dubaï qui est un marché complexe.
➡️ Passer par une agence immobilière de Dubaï, c’est se donner toutes les chances de faire un investissement optimal. Et quand on voit la tendance des prix du marché, les frais sont potentiellement vite rentabilisés.
Questions fréquentes
En plus du potentiel de valorisation, Dubaï offre une rentabilité locative intéressante. Le rendement locatif à Dubaï se situe en moyenne entre 5 % et 8 %, ce qui est supérieur à la moyenne des grandes villes internationales. Ces rendements varient en fonction du quartier et du type de bien immobilier.
Parmi les quartiers les plus prisés de Dubaï, on trouve Downtown Dubai, Dubai Marina, et Palm Jumeirah. Ces zones offrent un fort potentiel de valorisation et des rendements locatifs attractifs.
Le processus d’achat d’un bien à Dubaï est simple. Une fois le bien sélectionné, un acompte est versé puis un contrat de vente est signé. Enfin, la transaction est finalisée une fois le bien enregistré auprès du Dubai Land Department.
Laisser un commentaire