Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis : mode d’emploi

Première puissance économique mondiale, les Etats-Unis font souvent figure d’eldorado pour l’investissement, notamment au travers des leaders technologiques sur leur sol (ex. Apple, Microsoft, Google, Nvidia, etc.). Au-delà des actions, vous pourriez également être tenté d’investir dans la pierre au pays de l’Oncle Sam. Mais ce réflexe de l’immobilier chez l’épargnant français est-il si pertinent appliqué outre-Atlantique ? Surtout qu’investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, si vous habitez à des milliers de kilomètres, ne coule pas de source.

Dans cet article je vais vous expliquer pourquoi investir en immobilier aux USA est pertinent pour votre épargne. Nous verrons également pourquoi l’investissement en direct me paraît une mauvaise idée, à moins que vous ne soyez américain, et comment faire pour investir de manière indirecte, restant ainsi simple et efficace.

Acheter un bien immobilier aux Etats-Unis en direct : l’option compliquée

En me renseignant pour la première fois sur l’investissement immobilier aux Etats-Unis, j’en suis sorti plutôt dubitatif face aux offres d’investissement en direct dans un appartement ou une maison aux USA. Je vous détaille les raisons ci-dessous, mais si vous êtes vous-même déjà convaincu, vous pouvez passer à la partie suivante directement !

Connaître le marché, ou déléguer

📍 Vous connaissez les critères les plus importants en immo : l'emplacement, l'emplacement… et l'emplacement. Cet adage vaut que vous investissiez dans l’Hexagone ou aux Etats-Unis. Sauf que je ne sais pas vous, mais si pour investir à Paris j’ai ma petite idée, investir à Rennes c’est déjà plus flou, et alors investir à Atlanta ou Raleigh, là je suis dans le brouillard complet.

Or, de la même manière que le rendement varie fortement d’une ville française à une autre, il en est de même au pays de l’Oncle Sam. Pour trouver la bonne localisation, vous pouvez vous raccrocher à des indicateurs précis, comme la présence d’universités, de grandes entreprises, le taux de chômage ou encore l’évolution démographique de la ville. Cependant, regrouper ces informations n’est pas si évident.

Pourtant, il faut bien que vous trouviez une ville américaine dont le rendement vaut le coup, car autrement, autant investir en France, dans une zone que vous connaissez mieux.

❌ Par ailleurs, investir dans des villes bien connues des Etats-Unis n’est pas forcément une bonne idée. La Silicon Valley, New-York ou Miami sont excessivement chères. Ainsi, pour un placement patrimonial, afin de préserver votre capital, pourquoi pas, mais ne comptez pas dessus pour le rendement.

🤔 Enfin, en lisant divers sites spécialisés, je me suis rendu compte que certains conseillent d’investir à Detroit, tandis que d’autres disent l’inverse. Plusieurs d’entre eux citent Orlando, en Floride, mais il est difficile de savoir s’il s’agit d’une réelle opportunité ou d’un filon d’agents immobiliers français expatriés là-bas.

➡️ Trouver le bon placement immobilier aux Etats-Unis sans être expert soi-même s’avère complexe. Et trouver un conseil de qualité n’est pas une évidence non plus.

Financer votre achat immobilier américain : rien de garantie

Une fois que vous avez trouvé le bien immo de vos rêves, encore reste-t-il à le financer. Mais de nouveau, le rêve de la conquête de l’Ouest vient compliquer les choses.

En effet, à moins que vous ne soyez particulièrement fortuné, il est plutôt rare d’acheter un actif immobilier sans avoir recours au crédit. Or c’est ce que certains spécialistes recommandent, arguant qu’il est difficile d’obtenir un prêt pour un tel placement. Et il est vrai que les banques américaines vous demanderont souvent au moins 30% d’apport voire plus, et à des taux pas nécessairement des plus avantageux. Cela s’explique notamment par le marché du crédit aux Etats-Unis qui s’appuie sur le credit score, ce dont vous ne disposez pas si vous êtes français.

Quant aux banques françaises, elles vous demanderont d’apporter des garanties solides pour vous suivre (ex. hypothèque, nantissement d’un contrat d’assurance-vie, etc.)

➡️ Recourir au crédit pour son achat immobilier américain peut se révéler un véritable parcours du combattant. Dommage lorsqu’on sait que l’effet de levier, grâce à l'emprunt, représente un des atouts de l’investissement immobilier.

Concrétiser la transaction : y aller, ou se faire plumer ?

Une fois que vous avez trouvé l’actif à acheter, et que vous avez le financement, il ne reste plus qu’à conclure la transaction.

Là encore, vous pouvez confier la tâche à un professionnel sur place, qui va évidemment vous ponctionner des frais. Mais si vous vous rendez sur place pour les visites, les signatures, etc. cela va également vite vous revenir cher en billets d’avion et hôtels. Il n’y a donc pas vraiment de solution économique.

De plus, de la même manière qu’il m’a fallu réaliser mon premier achat immobilier en France pour bien en comprendre les mécanismes (offre, promesse de vente, délai de 10 jours, diagnostics, etc.), il n’est pas évident de saisir les particularités du marché américain. Ainsi, bien que cela ait un coût, si vous optez pour l’achat en direct, je vous recommanderai plutôt de vous faire accompagner, au moins pour la première opération.

➡️ Payer pour se faire accompagner semble inévitable. Donc des frais à prendre en compte, et à maîtriser.

Optimiser sa fiscalité : tout à réapprendre

Comme pour tout placement, la rentabilité de celui-ci ne s’apprécie réellement que nette de frais, et de fiscalité. De nouveau, si vous avez pris le temps de comprendre la fiscalité immobilière française, il va pourtant vous falloir repartir de zéro pour un investissement sur le sol américain. Voici quelques-uns des concepts à approfondir (liste non exhaustive).

Pour commencer, sachez que la fiscalité s’articule à plusieurs niveaux aux Etats-Unis, avec un impôt au niveau fédéral, et un autre au niveau de l’Etat où se trouve votre bien.

Concrètement, Les revenus locatifs font l’objet d’un impôt sur le revenu, comme en France, avec plusieurs tranches d’imposition.

Les Etats appliquent des taux d’imposition qui leur sont propres, pouvant aller de 0% à 12%. Ainsi, le choix de l'emplacement se révèle important également pour des raisons d’ordre fiscal.

Par ailleurs, pour vous acquitter de vos impôts américains, vous allez devoir vous enregistrer auprès de l’IRS (Internal Revenue Service), et apprendre à maîtriser des notions telles que le Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Cette dernière correspond à une retenue de 15% de la valeur de votre bien lors de sa revente, afin que l’administration américaine s’assure que vous payez bien vos impôts.

✅ A noter qu’il existe tout de même quelques bonnes nouvelles, comme la possibilité d’amortir votre bien immobilier sur une durée de 27,5 ans, un peu à l’image de ce qu’il est possible de faire avec le régime LMNP en France (en savoir plus sur les avantages du LMNP en cliquant ici).

De plus, l’imposition sur les revenus et celle sur la plus-value ne sont pas les seuls qui vont venir grever la performance de votre investissement. Il ne faut pas oublier la taxe foncière, qui peut s’avérer particulièrement salée. A titre d’exemple, elle correspond à 1% de la valeur du bien en Californie. Pour un bien à 1 million de dollars, la taxe grimpe donc à 10 000 dollars 😅.

Devant tous ces impôts, vous vous demandez sans doute comment optimiser. De fait, comme pour les SCI imposées à l’IS en France, la pertinence de créer une Limited Liability Company (LLC) doit s’analyser. Encore une fois, soit vous maîtrisez déjà le sujet, soit il vaut mieux demander conseil.

➡️ Même si la France est championne des impôts, les Etats-Unis sont loin d’être un havre de paix fiscale.

Déléguer la gestion locative : un acte de foi

A moins que vous n’habitiez vous-même aux Etats-Unis, ou que vous n’ayez de la famille proche à proximité de votre bien, vous allez devoir confier la gestion locative à un tiers.

⚠️ Là encore, cela représente des frais quasi inévitables, qui correspondent en général à 1 ou 2 mois de loyers à la signature du bail, et entre 8% et 10% du montant des loyers (comme pour les agences traditionnelles en France).

➡️ Non seulement la gestion locative a un coût, mais encore faut-il trouver un tiers de confiance digne de ce nom, à des milliers de kilomètres de chez vous.

S’assurer ou parier ?

Pour terminer ma liste, je vais aborder les assurances. Pays libéral par excellence, aux Etats-Unis vous êtes bien plus libres de ne pas assurer vos actifs immobiliers. Ce que vous pourriez être tenté de faire afin d’économiser quelques dollars sur votre placement.

🔥 Cependant, les incendies, comme en 2024 à Los Angeles, ou les ouragans en Floride (ex. Milton en 2024 également) sont des réalités qui viennent raser des centaines voire des milliers de bâtiments. Dont certains sont sans doute des investissements immobiliers.

➡️ Les Etats-Unis sont loin d’être épargnés par les catastrophes naturelles, ce qui peut représenter un risque réel en fonction de la localisation de votre investissement, et un coût en assurance, ou en réparations.

Investir aux USA via une SCPI : simple et diversifié

Pour investir en immobilier aux Etats-Unis sans prise de tête, je vous recommande plutôt de passer par la pierre-papier. Si vous optez pour une SCPI par exemple, vous bénéficiez des avantages suivants :

✅ La société de gestion, composée d’experts immobiliers, s’occupe de tout : acquisition des biens, gestion locative, maintenance, revente. Vous n’avez rien à faire. En contrepartie de frais de gestion, bien sûr.

✅ Le patrimoine immobilier d’une SCPI est diversifié, comprenant souvent des dizaines d’actifs, voire des centaines

✅ Le minimum de souscription d’une SCPI est bien plus accessible financièrement qu’un bien (nous parlons quelques centaines ou milliers d’euros, contre 100 000 euros minimum)

✅ La SCPI connaît la fiscalité et vous indique exactement quoi faire, tout en bénéficiant du régime d’absence de double imposition

Vous me direz « c’est bien beau, mais les SCPI françaises et les SCPI européennes je connais, mais les SCPI américaines, ça n’existe pas ». C’était vrai, jusqu’au lancement de CORUM USA en 2024.

CORUM USA : la SCPI qui permet d’investir aux Etats-Unis

Le Groupe CORUM avait déjà su casser les codes en créant la première SCPI européenne en 2012 : CORUM Origin. Ils réitèrent donc en lançant la première SCPI américaine.

En voici les principales caractéristiques :

• Objectif de taux de rendement de 4,50% (non garanti), et même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, jusque-là CORUM nous a plutôt habitués à respecter ses objectifs, voire les dépasser, comme le prouvent encore les performances 2024 des produits CORUM.
• Un minimum de souscription de 200€ seulement (correspondant au prix d’une part), avec une commission de souscription de 12% TTC, alignée avec ses autres SCPI (ce qui nécessite d’envisager ce placement sur le long terme, pour gommer les frais d’entrée)
• Une distribution mensuelle des dividendes, ce qui en fait un placement idéal pour des compléments de revenus, par exemple à la retraite
• La possibilité d’effectuer des versements programmés à partir de 50€ seulement, et de réinvestir ses dividendes, permettant ainsi de profiter d’un effet boule de neige
• Une retenue à la source de 30% aux Etats-Unis, avec élimination de la double imposition

Surtout, la SCPI CORUM USA se lance alors que les taux d’intérêt américains sont encore relativement élevés, avec peu d’acheteurs sur le marché, combinant donc des conditions de marché qui devraient être favorables.

Investir dans l’immobilier via les REIT : une autre possibilité

✅ Une autre façon simple d’investir en immobilier aux USA, c’est de passer par les marchés boursiers. Pour cela, il vous suffit de placer une part de votre épargne dans ce qu’on appelle des REIT (Real Estate Investment Trust). Ces fonds d’investissement immobilier américain sont l’équivalent des nos foncières cotées (ou SIIC) en France.

Les REIT doivent investir a minima 75% de leurs fonds dans de l’immobilier, et pour bénéficier d’une exonération d’impôts sur les sociétés, ils doivent distribuer au moins 90% de leur bénéfice imposable sous forme de dividendes à leurs actionnaires. Ainsi, il y a un véritable objectif de rendement avec ces titres financiers.

Pour investir dans des REIT, vous pouvez simplement passer par votre compte titres ordinaire. Si vous n’en avez pas déjà un, vous pouvez consulter notre article sur les comptes-titres, incluant un comparatif des meilleures du marché.

A noter que vous pouvez également investir dans des REIT à partir d’un contrat d’assurance-vie, en passant par des ETF. Par exemple au sein de certains vous pouvez y trouver les deux fonds suivant :

• Amundi IS FTSE EPRA NAREIT Global ETFDR€ EUR
• Amundi PEA Im Eurp FTSE EPRA/NAREIT ETFA

Pour cela il faudra opter pour des assurances-vie proposant des ETF parmi leurs unités de compte. Vous en trouverez plusieurs dans notre comparatif des meilleures assurances-vie.

⚠️ Soyez vigilants, contrairement aux SCPI, les REIT sont bien plus volatiles, car soumis aux fluctuations des marchés financiers.

Pourquoi le marché immobilier américain est attractif ?

Maintenant que nous avons vu comment investir dans l’immo aux USA, je vais rappeler quelques motivations à réaliser ce type de placement, avant de parler des risques.

Un pays en croissance, avec un taux de chômage faible

🥇 Les Etats-Unis sont la première puissance économique mondiale, et de loin, avec un PIB de plus de 27 000 milliards de dollars en 2023. La Chine et l’Allemagne ne sont respectivement qu’à 17 800 dollars et 4 500 dollars sur la même période.

De plus, autre signe que l’économie se porte bien, le taux de chômage est très faible, à 3,63% en 2023. Cet indicateur est important pour l’investissement locatif, car cela signifie que vous pouvez trouver facilement des locataires avec un emploi, qui seront donc en mesure de vous payer.

Enfin, la taille du marché américain est considérable, représentant 1,6 fois le marché européen selon CORUM. Cette profondeur de marché permet donc de trouver des actifs, et des opportunités.

✅ Les fondamentaux économiques des Etats-Unis sont bons.

Un droit en faveur des propriétaires, minimisant les problèmes d’impayés

Autre avantage du marché immobilier américain, comparativement à la France, le droit est en faveur des propriétaires. Ainsi, il est beaucoup plus simple, et peu onéreux, d’expulser un locataire qui ne paie pas, et vient donc dégrader le rendement de votre investissement locatif (cela n’est pas très humaniste de dire cela, mais c’est la réalité).

D’ailleurs, le locataire, s’il en a les moyens, n’a aucun intérêt à ne pas payer. En effet, en cas de manquements de sa part, cela sera déclaré aux organismes et viendra impacter son credit score négativement. Alors il lui sera plus compliqué d'emprunter ou même de retrouver un logement.

✅ Le risque d’impayés est minimisé aux Etats-Unis grâce à un cadre légal et un fonctionnement bancaire favorable.

Des frais d’acquisition assez faibles (mais qui se paieront à la revente)

Enfin, dernier atout que je mentionnerai, les frais d’acquisition sont plutôt faibles pour l’acheteur. Au moment d’investir, il n’y a pas de frais d’enregistrement à régler (les fameux frais de notaires) qui grimpent jusqu’à 7% comme en France. Ainsi, cela maximise la somme que vous pouvez investir.

⚠️ A l’inverse, le vendeur supporte la plupart des frais, donc cela signifie tout de même que vous finirez par être impacté, mais normalement après avoir déjà dégagé des gains.

Les risques si vous investissez en immobilier aux USA

Sans dresser une liste exhaustive, j’aimerais appuyer sur deux risques à bien garder en tête en investissant dans la pierre aux Etats-Unis.

Le risque du marché immobilier

Le premier risque, évident, est celui des fluctuations du marché de l’immobilier. Et il est bien réel. Pour rappel, à l’origine de la crise financière de 2008, certes il y a eu des problèmes liés aux Credit Default Swaps (CDS), mais il y a surtout eu une bulle immobilière, qui a alors fini par éclater.

➡️ Il est important de diversifier votre patrimoine entre marché immobilier et marchés financiers, et même au sein de l’immobilier (Europe, Etats-Unis) afin de minimiser les risques.

Le risque de change : dollar vs euro

Si vous investissez en immobilier aux USA, alors vous serez exposé au risque de change entre le dollar américain et l’euro. En effet, vous investissez vos euros, et les rendements locatifs générés sont payés par des locataires en dollars.

Ainsi, si l’euro s’apprécie par rapport au dollar, le rendement de votre placement va diminuer, et inversement.

➡️ Que vous investissiez en direct, ou avec un placement pierre papier, le risque de change est une réalité qui ne peut pas être évitée. Et si une couverture contre le risque de change est prise, elle a forcément un coût.

Conclusion : investir dans l’immobilier aux USA oui, mais plutôt indirectement

Ne serait-ce que dans une optique de diversification de son patrimoine, l’investissement dans l’immobilier américain représente un réel intérêt. Première puissance économique mondiale, ce pays ne manque pas d’atouts à faire valoir. Cependant, l’achat d’un bien en direct peut vite se révéler un casse-tête. Et si vous respectez la maxime qui veut que vous investissiez uniquement dans ce que vous comprenez, alors la maîtrise du marché américain peut vite vous décourager (en tout cas c’est mon cas).

C’est pourquoi il me semble plus simple et plus judicieux pour la plupart des épargnants de se tourner vers des façons d’investir dans l’immo américain de manière indirecte. Surtout que si les REIT ont le problème d’être soumis aux fluctuations des marchés financiers (ceux que les investisseurs en immobilier cherchent souvent à éviter justement), il est désormais possible d’y échapper et d’investir en SCPI aux Etats-Unis. CORUM a permis cette nouveauté, comme il avait déjà su innover en créant la première SCPI européenne, idée depuis largement reprise par le marché. Alors, ready to invest ?