Investir en bourse dans l’immobilier, c’est possible grâce aux SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) ! Ressemblant beaucoup aux REITs américains, les SIIC, aussi appelées foncières cotées, sont des sociétés cotées sur les marchés boursiers dont l’actif est composé majoritairement de biens immobiliers locatifs.
Entre liquidité et facilité d’accès, cette manière d’investir indirectement dans l’immobilier présente bien des avantages pour les épargnants. Mais comme toujours, il faut tenir compte des quelques inconvénients, relatifs notamment au revers de la médaille de la cotation continue des titres.
Qu’est-ce qu’une SIIC (société d’investissement immobilier cotée) ?
Une SIIC est une société d’investissement immobilier de droit français cotée sur les marchés boursiers. Avec un capital divisé en actions, les SIIC collectent l’épargne des investisseurs pour procéder à l’achat (ou à la construction), à la mise en location et à la gestion d’actifs immobiliers de diverses natures (selon sa spécialisation). Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont les seules sociétés à prépondérances immobilières à être cotées sur les marchés boursiers.
Les SIIC sont soumises à une réglementation spécifique qui les contraint notamment à posséder un actif immobilier minimum. Elles ont également l’obligation de distribuer, sous la forme de dividendes, une grande partie de leurs bénéfices aux actionnaires.
✅ Pour rester compétitives à l’international vis-à-vis des autres foncières cotées, elles bénéficient d’un régime fiscal spécifique les exonérant d’impôt sur les sociétés. Cette fiscalité avantageuse se révèle particulièrement intéressante pour améliorer la rentabilité nette de l’investissement, dans un contexte où l’immobilier est habituellement fortement imposé en France.
Lire aussi : Tout savoir sur la fiscalité immobilière !
Comment fonctionne une SIIC ?
Le fonctionnement des SIIC est emprunté à celui des REITs américains, fonds d’investissement cotés de droits US dédiés à l’immobilier.
Elles jouent le rôle de fonds d’investissement immobilier en collectant l’épargne des particuliers et institutionnels en contrepartie d’actions. Celles-ci sont échangeables sur les marchés boursiers et conférent un droit sur les bénéfices distribuables de la société.
Avec l’épargne collectée, les SIIC achètent des biens immobiliers selon leur spécialisation et la stratégie mise en place par la société en charge de la gestion du fonds.
dont on peut voir en haut à droite que le cours de l’action est très mis en avant
Les gains générés par ce placement sont exonérés d’impôts (pour la SIIC, pas pour l’épargnant 😅) et obligatoirement distribués (du moins en partie) aux actionnaires sous la forme de dividendes, qualifiés fiscalement de revenus de capitaux mobiliers.
À tout moment, l’actionnaire peut passer un ordre de vente de ses titres de SIIC sur les marchés financiers pour liquider son investissement.
La collecte de l’épargne
Comme tous les fonds d’investissement, les SIIC collectent de l’épargne auprès de public. Mais contrairement à la plupart des fonds ne disposant pas de la personnalité morale, cette collecte se fait sous la forme d’une augmentation de capital, où l’investisseur perçoit en contrepartie de son investissement des actions. Il est donc indirectement propriétaire d’une fraction de l’actif de la SIIC. Et il peut céder sa participation à tout moment en passant un ordre de vente sur les marchés.
Les SIIC peuvent aussi recourir à des financements non dilutifs tels que des prêts bancaires ou des émissions obligataires pour compléter les apports en numéraire des actionnaires.
L’épargne collectée est ensuite utilisée pour faire l’acquisition de plusieurs biens immobiliers ou financer des projets de construction composant ainsi l’actif de la foncière.
La composition de l’actif d’une SIIC
Pour bénéficier du statut fiscal reconnu aux SIIC, les foncières cotées doivent avoir une activité principale de foncière. C’est-à-dire faire de l’acquisition et/ou de la construction d’immeubles en vue de les louer. Tant que son activité immobilière reste prépondérante, elle peut également investir au choix dans des actifs de diverses natures, toutes classes confondues, selon la stratégie de la société de gestion. Il s’agira généralement d’actions d’entreprises cotées (pour doper la performance) et/ou d’obligations (généralement pour plus de sécurité).
Au-delà de la répartition de l’actif, la SIIC est libre de se spécialiser (ou non) dans un domaine spécifique de l’immobilier. Il est ainsi possible de trouver des SIIC spécialisées dans :
- l’immobilier résidentiel ;
- l’immobilier commercial ;
- l’immobilier de bureaux ;
- l’immobilier industriel ;
- l’immobilier de tourisme…
L’actif de la SIIC peut même être encore plus spécialisé. Il est ainsi possible d’investir dans des SIIC spécialisés dans les casinos (jeux d’argent) ou des entrepôts dédiés aux e-commerces.
De plus, les immeubles détenus peuvent concerner un secteur géographique plus ou moins large allant d’un seul pays de l’Union Européenne jusqu’à l’Europe toute entière. Pour des investissements immobiliers hors UE, vous pouvez vous orienter vers des REITs internationaux ou des ETF dédiés reproduisant par exemple l’indice EPRA/NAREIT.
Les SIIC ne sont pas la seule façon d’investir dans de l’immobilier spécialisé. De plus en plus de SCPI sont créées avec une stratégie bien précise, comme les SCPI de santé ou les SCPI logistiques.
L’obligation de distribution de dividendes
Contrairement à certains investissements pierre papier, les SIIC ont une obligation de distribution de dividendes pour conserver leur régime fiscal :
- 95 % du bénéfice imposable relatif aux loyers perçus doit être distribué aux actionnaires ;
- 70 % pour les bénéfices relatifs aux plus-values réalisées ;
- 100 % des dividendes perçus des filiales (soumises aussi au régime des SIIC).
Les dividendes distribués sont fiscalement considérés comme des revenus de capitaux mobiliers. Pour les actionnaires assujettis à l’impôt sur le revenu (personnes physiques), les dividendes de SIIC sont soumis à la flat tax de 30 % (ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur option).
Depuis 2012 il n’est plus possible de détenir des actions de foncières cotées dans un Plan Epargne en Actions (PEA).
L’exonération à l’IS des SIIC
En contrepartie, la SIIC est exonérée d’Impôt sur les Sociétés (IS). Cela constitue un avantage indéniable pour les investisseurs :
- 25 % du bénéfice imposable normalement dû à l’État peut être distribué aux actionnaires ;
- les dividendes versés aux personnes physiques sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers soumis à la flat tax (et non comme des revenus fonciers ou des plus-values immobilières pour les sociétés transparentes fiscalement). Pour les personnes fortement imposées, cela évite de recourir au truchement d’une SCI à l’IS pour la détention des titres de SIIC.
En bref, à actif équivalent, la rentabilité nette d’une SIIC est très souvent plus importante que pour les autres sociétés à prépondérance immobilière.
La cotation des titres de SIIC sur les marchés financiers
Les titres de SIIC sont cotés sur les marchés boursiers. Ils peuvent être vendus à tout moment en passant un ordre via un broker ou le gestionnaire de votre contrat d’investissement.
Cette caractéristique répond à la problématique majeure de l’immobilier direct et indirect : la liquidité. Mais qui dit cotation sur les marchés, dit aussi volatilité…
Pourquoi investir dans l’immobilier avec des SIIC ?
Par rapport à l’investissement immobilier en nom propre et aux placements pierre papier, les SIIC disposent de nombreux atouts susceptibles de séduire un large panel d’épargnants.
Accessibles depuis un compte titre, ou certaines assurances-vie, les SIIC s’adressent à tous les investisseurs souhaitant diversifier facilement leur portefeuille avec de l’immobilier ultra spécialisé ou généraliste, sans être contraints par des problèmes de liquidité ou de tickets d’entrée élevés.
Un actif diversifié composé d’actifs immobiliers français et européens
Comme nous l’avons vu, les SIIC permettent d’investir dans des biens immobiliers de nature différentes, allant de l’immeuble résidentiel européen à la construction de casinos dans l’hexagone.
Comme l’actif des SIIC est réparti sur différents biens immobiliers à des zones géographiques variées, une action de foncières est déjà un actif diversifié en soi. Du moins, bien plus qu’un investissement locatif en nom propre. Elles proposent donc un couple rentabilité/risque intéressant qui peut trouver une place de choix dans une stratégie de portefeuille globale.
Par ailleurs, le fait d’agréger des capitaux importants permet aux SIIC d’envisager des projets d’envergure, normalement inaccessibles aux particuliers. Ainsi, certains biens d’exceptions sont gérés par des SIIC tels qu’Unibail Rodamco Westfield, gestionnaire du Forum des Halles de Paris composés de plus de 190 boutiques.
Pour accroître la diversification, vous pouvez aussi vous orienter vers des ETF immobiliers dont certains sont spécialisés dans la réplication d’un indice composé de SIIC. Vous investissez alors en une seule fois dans un large panel de foncières cotées.
Un faible ticket d’entrée, sans frais d’acquisition
Investir dans l’immobilier locatif traditionnel nécessite des volumes importants de capitaux pour un particulier, impliquant le plus souvent un recours au crédit bancaire. Cela se traduit généralement par une surexposition du patrimoine de l’investisseur à un seul bien immobilier, qui en cas de problème (vacance locative, loyers impayés, dévalorisation…), peut accroître les risques de surendettement.
À ce ticket d’entrée élevé s’ajoutent les frais d’acquisition représentant dans l’ancien environ 8 % du prix d’achat (20 % de TVA + 3 % de frais de notaire dans le neuf). La rentabilité se trouve alors profondément affectée…
En investissant dans des SIIC, vous faites l’économie de ces frais d’acquisition. Certes, d’autres frais sont facturés, tels que les frais de gestion. De même, la gestion immobilière du parc immobilier d’une SIIC induit inévitablement des charges qui sont retranchées sur les recettes générées. Pour autant, vous n’avez pas à attendre plusieurs années que vos titres se valorisent suffisamment pour absorber les frais d’acquisition (comme pour les SCPI par exemple).
✅ Concernant le ticket d’entrée, une centaine d’euros suffit pour acquérir une part de SIIC. Il donc facile de doser convenablement la part d’immobilier “coté” que vous souhaitez détenir dans votre portefeuille.
Un actif ultra liquide comparé aux autres solutions en pierre papier
Là où il faudrait trouver un acheteur au gré à gré pour liquider vos parts de SCPI à capital fixe ou votre investissement locatif, la cotation continue des titres de SIIC sur un marché boursier vous permet de liquider votre investissement à tout moment en passant un ordre de vente.
Cependant, la cotation des titres des SIIC entraîne corrélativement la fluctuation de la valeur des titres dans le temps. Inconvénients à prendre en considération surtout lorsque l’on cherche initialement la sécurité et la stabilité propres aux actifs immobiliers.
Quels sont les inconvénients des SIIC ?
Bien qu’attractives sur le papier, les SIIC n’ont pas que des avantages :
- les parts de certaines d’entres elles peuvent manquer paradoxalement de liquidité ;
- l’endettement de certaines SIIC peut laisser planer un risque supplémentaire sur les investisseurs ;
- la cotation sur les marchés a pour effet corollaire de générer une volatilité plus importante des titres
Forte corrélation avec les marchés boursiers et risque de volatilité
Les SIIC, bien que composées d’immobilier, suivent généralement les tendances des marchés. En d’autres termes, en cas de vent de panique sur les marchés, les titres de SIIC échappent rarement à la débâcle.
Ainsi, il n’est pas rare d’observer une décorrélation entre l’ANR (Actif Net Réévalué) de la foncière et son cours boursier effectif.
💡 Cette caractéristique est problématique, mais peut aussi être une opportunité pour acquérir une fraction d’un parc immobilier à un prix décoté. A double tranchant donc…
Risque d’illiquidité pour les SIIC cotées sur des marchés non réglementés
Dans les faits, toutes les SIIC ne se valent pas en termes de liquidité.
Certaines SIIC sont cotées sur des marchés non réglementés (Alternext par exemple), avec des volumes d’échanges relativement faibles. Selon les circonstances, vos ordres peuvent ne pas trouver de contrepartie et ainsi vous empêcher de vendre rapidement vos titres.
Si vous choisissez d’investir dans les SIIC pour la liquidité, faites bien attention aux volumes d’échange quotidien et à la place boursière concernée.
L’endettement des SIIC
Les SIIC ont aussi la faculté de s’endetter pour financer l’acquisition et la construction de biens immobiliers. Cela se traduit par des performances financières plus élevées grâce à la mécanique de l’effet levier à condition bien sûr que la dette soit soutenable…
En 2021, le taux d’endettement des SIIC moyen était de 40,56 % pour un taux d’occupation financier (montant des loyers perçus divisé par le total des loyers pouvant être perçus) de 91,3 % selon RocknData. Dans un tel contexte, la dette des SIIC est soutenable et certainement moins à risque que celle d’un propriétaire bailleur indépendant endetté à hauteur de 90 % de la valeur de leur investissement locatif.
⚠️ Pour autant la dette fait peser un risque supplémentaire sur la pérennité de la foncière dans le temps qui, en cas de revirement de marché, peut faire courir un risque important de solvabilité à ses actionnaires.
Comment investir dans une SIIC ?
Pour investir dans des SIIC, deux options possibles :
- faire un achat en direct via un CTO (compte titre ordinaire) ou, dans certains cas, avec une assurance vie et/ou un PER (plan épargne retraite) ;
- passer par des ETF spécialisés.
Comme nous l’avons dit, les ETF ont le mérite d’être beaucoup plus diversifiés en ce qu’ils sont composés de plusieurs SIIC. Selon l’indice choisi, il est par ailleurs possible d’investir dans l’immobilier mondial avec un ETF composé de SIIC et de REITs du monde entier en répliquant par exemple l’indice FTSE EPRA/NAREIT.
Pour votre assurance vie, vous aurez d’ailleurs plus de chance de trouver des ETF immobiliers que des titres de SIIC en direct. Néanmoins, LINXEA Spirit 2, qui fait partie de notre sélection des meilleures assurances-vie, permet d’investir par exemple dans Unibail-Rodamco, Gecina ou encore Klepierre.
Certains ETF immobiliers synthétiques sont éligibles aux PEA. C’est le cas par exemple du LYXOR PEA IMMOBILIER EUROPE (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF regroupant des SIIC dédiées à l’immobilier européen.
Les principales SIIC en France
| SIIC | Spécialité |
|---|---|
| Unibail-Rodamco-Westfield | Centres commerciaux, bureaux, parc d’exposition… |
| Icade | Bureaux, logements, santé |
| Société foncière lyonnaise | Bureaux, commerce, habitation |
| Carmila | Centres commerciaux |
| Covivio | Bureaux, logements, hôtels |
| Gecina | Bureaux, logements |
| Klepierre | Centres commerciaux |
| Mercialys | Commerces |
| Altarea Cogedim | Commerces, logements, bureaux |
| Cegereal | Bureaux en Ile de France |
| Argan | Plateformes logistiques |
| Foncière Atland | Bureaux, parcs d’activités, entrepôts et commerces |
| Covivio hôtels | Hôtels |
| Patrimoine & Commerce | Centres commerciaux, bureaux |
| Tour Eiffel | Bureaux |
Questions fréquentes
SIIC signifie Société d’Investissement Immobilier Cotée. Il s’agit d’une société, dont le capital est divisé en actions cotées sur les marchés boursiers, qui collecte l’épargne des investisseurs afin de procéder à l’achat (ou à la construction), à la mise en location et à la gestion d’actifs immobiliers de diverses natures.
Permettant tous deux d’investir dans l’immobilier, l’OPCI se distingue par son absence de cotation sur un marché financier. Ses titres ou parts sont négociés au gré à gré ou rachetés par le fonds lui-même.
Pour bien choisir sa SIIC, il convient de regarder à minima les éléments suivants :
– volume d’échange pour la liquidité
– place boursière sur laquelle la SIIC est cotée
– type d’actif détenu et perspectives
– bénéfices réalisés
– niveau d’endettement
Une SIIC est un placement sous forme d’actions, cotées en bourse, et dont les actifs sous jacents sont des biens immobiliers, qui peuvent être de l’immobilier résidentiel comme de l’immobilier d’entreprise.
Le rendement d’une SIIC provient essentiellement des loyers perçus issus des biens immobiliers possédés, ainsi que des éventuelles plus-values réalisées à la revente.
Laisser un commentaire