Openstone est une nouvelle plateforme d’investissement en ligne spécialisée dans les investissements immobiliers. Enfin, pas si nouvelle puisqu’Openstone est une extension de Livret P., une solution de placement immobilier lancée en 2021 et qui est aujourd’hui une des quatre offres d’Openstone.
Curieux de nouveautés, et me penchant depuis quelques temps sur les investissements pierre papier avec le crowdfunding immobilier et les SCPI, j’ai creusé et testé ce qu’Openstone avait de nouveau à nous offrir pour faire travailler notre argent. Après avoir fait un tour complet du propriétaire, je vous livre mon avis sur Openstone.
L’essentiel de notre avis sur Openstone et Livret P.
- Plusieurs options pour investir indirectement dans l’immobilier
- Des tickets minimum attractifs (à partir de 100€ pour Livret P.)
- Une plateforme 100% en ligne
- Une société jeune, mais avec des dirigeants expérimentés
- Une plateforme réglementée (statut de Conseiller en Investissement Financier – CIF)
- Un choix limité de SCPI
- Une société encore récente (lancement en 2023, même si Livret P. est fondé en 2021)
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Openstone : Livret P. et bien plus !
Comme je l’évoquais en introduction, Openstone est nouveau sans l’être. En fait, cette nouvelle plateforme est un élargissement de Livret P. à d’autres types d’investissements immobiliers. Ce livret offre des caractéristiques assez similaires aux livrets bancaires, sauf qu’il a comme sous-jacent des actifs immobiliers. Lancé en 2021, il continue à faire partie intégrante d’Openstone.
Naturellement, l’équipe fondatrice d’Openstone correspond donc peu ou prou à celle de Livret P., avec notamment Nadim Takchi aux manettes, qui avait co-fondé Credit.fr, une société de crowdlending ensuite revendue à Tikehau Capital.
Qu’est-ce qu’Openstone offre de nouveau par rapport à Livret P. vous me demanderez ? Cette nouvelle plateforme met à dispositions de ses utilisateurs plus de solutions d’investissement. Ces produits sont tous en lien avec l’immobilier, afin de prolonger de manière cohérente ce que Livret P. propose, et capitaliser sur l’expertise immobilière développée par l’équipe.
En avril 2024, Openstone compte une communauté de 17 300 membres, ce qui est déjà un beau succès.
Afin de distribuer ces produits, Openstone a obtenu le statut de Conseiller en Investissement Financier (CIF). Ainsi, son activité est encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Pour être tout à fait précis, c’est la société Innovative Finance SAS, dont Openstone est une marque, qui est CIF. Si jamais vous vouliez les chercher sur le site de l’ORIAS.
Il est temps désormais de voir ensemble quels sont les supports d’investissement qu’Openstone peut justement vous conseiller ⤵️.
Openstone : le supermarché de l’immobilier 🛒
Je caricature un peu, mais pas tant que ça. Openstone aujourd’hui, c’est déjà rien de moins que 4 types d’investissements immobiliers différents.
Livret P. : un livret sans frais et performant
Le produit initial d’Opestone est le livret P. Globalement, c’est presque comme un livret bancaire, avec une performance plutôt attrayante.
Ce placement est accessible à partir de 100€ seulement, et il n’y a aucun frais, ni à la souscription, ni en cours de vie, ni à la sortie.
La performance est annoncée pour l’année, et elle est de 4% pour 2023. Sachant qu’en plus, en réalisant quelques actions, vous pouvez booster cette performance afin qu’elle atteigne jusqu’à 6% !
🏠 Pour générer cette performance, Livret P. investit dans l’immobilier résidentiel en s’appuyant sur l’expertise et le réseau de l’équipe pour réaliser des opérations performantes (achat à prix décoté, réalisation de travaux, etc.).
✅ Ce produit a déjà conquis plusieurs milliers investisseurs, dont moi 😊. Les intérêts tombent régulièrement, et j’obtiens facilement le boost de taux d’intérêts en répondant aux questions. Rassurez vous, pour vous aussi elles ne devraient pas être trop dures !
Actionnez le boost de performance de 2% ! Tandis que la performance de base est assujettie à la flat tax de 30%, le boost de performance n’est pas fiscalisé. Donc profitez-en !
Enfin, grâce à une poche de liquidité, vous devez pouvoir récupérer vos fonds à tout moment en quelques jours seulement.
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Club Deals Immobiliers : démocratisation et performance
Openstone propose à ses utilisateurs d’investir dans des club deals immobiliers. Généralement les club deals sont plutôt des opportunités confidentielles, et avec un montant minimum élevé.
Ici, l’investissement minimum n’est que de 200€. Donc bien moindre que les montants habituels.
Les club deals d’Openstone sont organisés par thématique. La première concerne les passoires thermiques. L’objectif est d’acheter à prix faibles des biens qui ont besoin de rénovation énergétique, mais dont les propriétaires actuels n’osent pas se lancer dans des travaux. Or les biens dont les diagnostic de performance énergétique est classé G seront interdits à la mise en location en 2025, et les biens classés F à partir de 2028.
Si vous croyez en cette thèse d’investissement, il vous suffira de vous affranchir de 5% de droits d’entrée. Par la suite, il n’y a pas de frais de gestion du type gestion des chantiers, frais de mise en vente, ce qui est plutôt rare de le monde de l’investissement immobilier. L’investissement se fait sous forme d’actions, et vous devenez alors associé d’une Société par Actions Simplifiée (SAS).
En plus de 5% de droits d’entrée, Openstone prélève 50% de la surperformance si le rendement annuel net (le Taux de Rendement Interne) dépasse 7%. De quoi aligner pleinement vos intérêts avec ceux d’Openstone. A mon avis ce type de mécanisme est plutôt rassurant quant à la motivation des équipes d’Openstone à aller chercher de la rentabilité.
Autre exemple de Club Deal lancé en décembre 2023, Openstone vous permet de participer à un investissement à La Plagne. L’opération consiste en la construction de 5 chalets de luxe est vise un Taux de Rendement Interne (TRI) de 13% annuel.
La durée d’investissement prévue est de 3 ans, et comme pour l’opération précédente, il y a des frais de surperformance de 50% au delà de 13% de TRI. Encore une fois, c’est gage de motivation pour aller chercher un maximum de performance.
De nouvelles opérations sont régulièrement mises en place. Par exemple deux opérations lancées en février 2024 permettent d’investir dans la revalorisation d’un immeuble de luxe parisien, et dans un concept d’hôtel multi-services au Luxembourg. Dans les deux cas, l’investissement se fait via des obligations, avec un taux de 10%. Nous sommes ici sur des placements similaires à du crowdfunding immobilier.
Fonds alternatifs : des opportunités exclusives à partir de 1 000€ seulement
Dans le même esprit de démocratisation de l’investissement que les club deals, Openstone permet à ses utilisateurs d’investir dans des fonds alternatifs à partir de 1 000€, là où le ticket d’entrée est habituellement plus aux alentours de 100 000€.
Là encore, 5% de droits d’entrée s’appliquent, mais aucun frais de gestion.
Pour vous donner un exemple, la première opportunité disponible est Pierre Premier Gestion. Il s’agit d’un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier), le fonds BK, qui investit dans les murs des… restaurants Burger King 🍔 !
En septembre 2023, ce fonds représente pas moins de 375 millions d’euros. Il génère des rendements notamment grâce à la location, qui est sécurisée par des baux commerciaux de 12 ans.
Le rendement cible des fonds alternatifs est situé entre 7% et 10%, ce qui est attractif. En revanche, revers de la médaille, l’horizon de placement est long (environ 8 ans) et cet investissement est peu, voire pas liquide. C’est-à-dire que vous ne pouvez pas en sortir avant la fin.
Tableau récapitulatif des offres d’Openstone
| Livret P. | SCPI | Club Deals | Fonds Alternatifs | |
|---|---|---|---|---|
| Montant minimum | 100€ | 300€ | 200€ | 1000€ |
| Plafond | 20 000€ | Aucun | Aucun | Aucun |
| Type de titres | Obligations | Parts | Actions | Actions |
| Rendement cible | 4% | 4% à 6%* | 7 à 10% | 7 à 10% |
| Frais d’entrée | Aucun | 7 à 8% | 5% | 5% |
| Frais de gestion | Aucun | 12% | Aucun** | Aucun** |
| Liquidité | Forte | Moyenne | Faible | Faible |
| Horizon d’investissement | 5 ans | 8 ans | 3 à 5 ans | 5 à 8 ans |
Comment s’inscrire sur Openstone / Livret P.
💻 Pour créer son compte sur Openstone (comme pour investir), tout se fait en ligne.
Après avoir créé votre compte à l’aide de votre mail et numéro de téléphone, vous devrez répondre à plusieurs questions afin de compléter votre profil investisseur, puis il faudra télécharger une copie de votre pièce d’identité et d’un justificatif de domicile.
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Les avis sur Openstone et Livret P.
Openstone s’étant lancé très récemment en septembre 2023, il n’y a pas encore d’avis d’utilisateurs disponibles sur Internet.
En revanche Livret P., qui a plus d’historique, affiche une belle note moyenne de 4,8/5 sur plus de 350 avis déposés sur l’App Store.
Je ne manquerai pas d’enrichir cette section une fois quelques mois écoulés. D’ici là, n’hésitez pas à partager vos retours si vous testez également !
Conclusion : l’investissement immobilier démocratisé
Finalement, Openstone c’est pour beaucoup des moyens simples et accessibles d’accéder à des placements immobiliers performants.
Le Livret P. sera particulièrement intéressant si vous utilisez le boost, pour atteindre 4,8% de rentabilité nette. Autrement avec un rendement de 2,8% après fiscalité, autant privilégier le livret A ou le LDDS s’il vous reste de la place.
Les clubs deals et fonds alternatifs affichent des rendements cibles et des niveaux de frais attractifs, avec des tickets d’entrée très faibles pour le marché. Donc si vous cherchez à diversifier votre patrimoine, ces opportunités peuvent être intéressantes pour vous. A condition néanmoins de ne pas avoir besoin de cet argent tout de suite, car ces placements sont peu voire pas liquides et que vous devrez attendre quelques années avant de récupérer votre mise.
Pour les SCPI, à mon avis mieux vaut s’orienter vers des courtiers spécialisés qui offriront plus de choix et des SCPI plus performantes. Cependant, si vous voulez tout gérer depuis votre plateforme Openstone, le cashback de 2% est un coup de pouce appréciable 👍.
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Questions fréquentes
Oui, Livret P (Openstone) transmet directement les informations aux services fiscaux français. Vous recevrez votre IFU, mais rien à faire de votre côté normalement.
Le Livret P. est un livret d’épargne créé par Openstone. Ce livret s’appuie sur l’immobilier, et contrairement au livret A ou au LDDS, il ne s’agit pas d’un livret réglementé. Le taux de base du Livret P. est de 4%, et peut monter jusqu’à 6% en répondant à des questions ludiques sur l’immobilier.
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