La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation extrêmement efficace pour les gros patrimoines. En effet, c’est un des seuls dispositifs de défiscalisation à ne pas entrer dans le plafond global des niches fiscales.
❌ Toutefois, cette réduction d’impôt ne convient pas à tout le monde. Certaines conditions doivent être strictement respectées et nombreux sont les pièges à éviter.
➡️ Dans cet article, on répond à toutes vos questions : comment fonctionne la réduction Malraux ? Quels sont ses avantages, ses risques et ses limites ? Quelle différence avec la défiscalisation en monument historique ? La loi Malraux est-elle faite pour vous ?
La loi Malraux en bref
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation du montant des travaux engagés pour la restauration d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable.
Ce dispositif répond à des objectifs de politique publique dépassant les intérêts privés, en encourageant la réalisation, pour le marché locatif, d’opérations complexes de restauration d’immeubles qui ne pourraient voir le jour par le simple jeu des dispositifs de droit commun d’aide à l’habitat. Les travaux réalisés permettent de préserver le patrimoine architectural en même temps qu’ils participent à la politique du logement.
Ministère chargé de la culture
✅ Avec la loi Malraux, vous profitez d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux engagés pour la restauration d’un bien immobilier. C’est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus efficaces car vous pouvez réduire vos impôts jusqu’à 120 000 €, tous les 4 ans.
Pour obtenir cette réduction de votre impôt sur le revenu, vous devez notamment :
- réaliser des travaux de restauration d’un immeuble entier,
- cet immeuble est situé dans une zone urbaine éligible,
- vous vous engagez à mettre le logement en location sur une durée de 9 ans.
Par exemple, si vous réalisez 400 000 euros de travaux en 2024, vous pouvez profiter de l’avantage fiscal maximal de 120 000 €.
L’opération sera donc intéressante si le montant des travaux est important au regard du prix d’achat de l’immeuble. Toutefois, vous devez respecter de nombreuses conditions, et notamment la location nue du bien pendant 9 ans.
La lourdeur des travaux peut être un frein pour de nombreux investisseurs. Si c’est votre cas, sachez qu’il existe de nombreux biens clé en main et éligibles à la loi Malraux, dont les travaux sont réalisés par des promoteurs.
Vous pouvez profiter de la réduction d’impôt Malraux pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024.
Synthèse des avantages et inconvénients d’un investissement en loi Malraux
- Réduction d’impôt immédiate de 22 % ou 30 % des dépenses de travaux, jusqu’à 120 000 €
- Dispositif qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales
- Report de la réduction possible sur 3 ans
- Emplacement premium et immobilier de prestige qui ne se dévalorise pas
- Pas de contraintes quant aux ressources des locataires ni quant au plafond des loyers (contrairement aux dispositifs Pinel et Denormandie)
- Possibilité d’investir en SCPI si vous n’avez pas le budget pour acquérir un immeuble entier
- Durée d’engagement de location de 9 ans
- Marché de niche avec peu d’offres disponibles
- Impossibilité de donner en location à un membre de la famille (ascendant ou descendant)
- Risque de vacance locative et de perte à la revente
- Travaux importants avec un risque de retards, mais des programmes clé en main existent
L’avantage fiscal de la loi Malraux
En 1962, l’écrivain André Malraux – alors ministre de la Culture – propose une loi pour préserver l’identité architecturale et esthétique des centres-villes historiques. En contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation d’immeubles préservant le caractère historique du quartier, l’investisseur bénéficiait d’une déduction d’impôt sur le revenu.
La loi de finances pour 2009 a profondément transformé le dispositif. Vous pouvez encore aujourd’hui bénéficier de l’avantage fiscal en Loi Malraux, qui prend désormais la forme d’une réduction d’impôt plafonnée.
Assiette et taux de la réduction d’impôt Malraux
La défiscalisation en loi Malraux vous offre une réduction d’impôt qui varie de 22 % à 30 % du montant des travaux engagés.
Attention, la réduction d’impôt n’inclut pas le prix du foncier (= terrain + immeuble avant travaux).
Elle est déclenchée l’année où les dépenses de travaux sont effectivement payés. Si les travaux sont payés sur plusieurs années, la réduction d’impôt s’applique chaque année pendant 4 ans (à hauteur des dépenses de travaux payées du 1er janvier au 31 décembre).
Le taux de l’avantage fiscal varie selon la zone d’implantation du bien et le dispositif d’approbation :
| Zone | Dispositif d’approbation | Taux de réduction d’impôt |
|---|---|---|
| Site patrimonial remarquable classé | Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP) | 22 % |
| Site patrimonial remarquable classé | Déclaration d’utilité publique | 22 % |
| Site patrimonial remarquable classé | Plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV) | 30 % |
| Quartier ancien dégradé | Déclaration d’utilité publique | 30 % |
| Quartier du nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU) | Déclaration d’utilité publique | 30 % |
La réduction d’impôt n’est pas étalée sur la durée de location du bien contrairement à certains dispositifs comme le Pinel, le Pinel Plus ou le Denormandie.
Plafond de la réduction d’impôt Malraux
Les travaux sont pris en compte pour une somme maximale de 400 000 € au titre d’une période comprise entre la date de délivrance du permis de votre construire (ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable) et le 31 décembre de la troisième année suivante.
Ainsi, vous pouvez débourser jusqu’à 400 000 € de travaux, sur une durée maximale 4 années consécutives. Si vous achevez les travaux la première année, alors vous pouvez réduire vos impôts d’un montant de 120 000 € en une seule fois !
Si votre impôt sur le revenu est inférieur à la réduction d’impôt, alors celle-ci pourra faire l’objet d’un report sur les 3 années suivantes. Vous reporterez d’abord les fractions les plus anciennes.
Notez, par ailleurs, que l’avantage fiscal Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Vous pouvez donc cumuler la réduction Malraux avec les autres avantages fiscaux, tels que le crédit d’impôt pour investissement dans une PME.
Exemple chiffré d’un investissement en loi Malraux
En 2023, vous achetez un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé pour un montant de 240 000 €. Vous décidez de le rénover entièrement en profitant du dispositif Malraux. Vous êtes donc éligible à une réduction d’impôt au taux de 30 % si le projet de restauration a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique.
En 2023, vous réalisez 155 000 € de dépenses de réparation. En 2024 et 2025, vous réalisez 100 000 € de travaux d’amélioration sur cet immeuble (chaque année).
✅ Au total, la réduction d’impôt s’élèvera à 106 500 € (soit 355 000 x 30 %). En 2023, vous pourrez réduire votre impôt de 46 500 €. En 2024 et en 2025, vous pourrez baisser votre facture fiscale de 30 000 € chaque année grâce à cet investissement.
A compter de 2026, l’immeuble devra être loué pendant 9 ans. Vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les charges et travaux courants qui n’ont pas donné lieu à réduction d’impôt les années précédentes.
❌ Pour un même immeuble, vous ne pouvez pas cumuler la réduction d’impôt accordée au titre de la loi Malraux avec la défiscalisation loi Girardin, Pinel ou Pinel Plus et Denormandie ancien.
Sinon, vous pouvez aussi profitez de la loi Malraux en investissant dans une SCPI fiscale. Dans ce cas, pas d’acquisition de bien immobilier, mais simplement des parts d’une société qui gère ces investissements pour vous.
Les zones éligibles à l’investissement Malraux
Le dispositif Malraux a pour objectif de préserver le patrimoine architectural et historique de secteurs urbains. Ainsi, les zones éligibles à la réduction Malraux comptent en premier lieu les « sites patrimoniaux remarquables classés ». Mais l’avantage fiscal a été étendu à d’autres zones pour redynamiser les territoires.
Les sites patrimoniaux remarquables classés
L’article L. 631-1 du Code du patrimoine définit les sites patrimoniaux remarquables comme :
« les villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public.
Peuvent être classés, au même titre, les espaces ruraux et les paysages qui forment avec ces villes, villages ou quartiers un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à leur conservation ou à leur mise en valeur ».
Il existe plus de 940 sites patrimoniaux remarquables en France. Ils concernent des centres urbains (Marseille, Bordeaux), des quartiers (Angoulême, Guérande) ou des villages (Saint-Benoît-du-Sault, Saint-Aignan-sur-Cher).
Les sites patrimoniaux remarquables sont classés par décision du Ministre chargé de la culture ou par décret du Conseil d’Etat.
⚠️ Tous les immeubles situés en SPR n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt Malraux. En effet, vous devez vérifier en plus que le site soit couvert par :
- un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV),
- ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP),
- à défaut, une déclaration d’utilité publique visant spécifiquement l’immeuble à rénover.
➡️ Consultez la mairie de la ville ou les unités départementales de l’architecture et du patrimoine (UDAP) pour avoir ces informations.
Les quartiers anciens dégradés (QAD)
Le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) a pour objectif la rénovation des quartiers dégradés de centre ancien qui concentrent un grand nombre d’habitat indigne et des situations sociales précaires. Une trentaine de quartiers en France est entrée dans le programme.
Votre immeuble à rénover en loi Malraux doit donc être situé dans un quartier ancien dégradé.
La liste des quartiers concernés, bénéficiaires du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, figure à l’article 1er du décret n° 2009–1780 du 31 décembre 2009.
➡️ Vous pouvez consulter la carte interactive des programmes de l’ANRU pour visualiser les quartiers anciens dégradés entrant dans le programme.
Par ailleurs, la rénovation de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique. A défaut, vous ne pourrez pas bénéficier de l’avantage fiscal.
Néanmoins, vous pourrez déduire les dépenses de travaux de votre bénéfice foncier et de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les quartiers du nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU)
Lancé en 2014, le NPNRU prévoit la transformation de plus de 450 quartiers prioritaires de la politique de la ville en intervenant fortement sur l’habitat et les équipements publics, pour favoriser la mixité dans ces territoires.
La liste des quartiers concernés, présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé, figure à l’annexe de l’arrêté du 19 janvier 2018 relatif à la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé prévue à l’article 199 tervicies du code général des impôts.
➡️ Vous pouvez consulter la carte interactive de l’ANRU pour visualiser les quartiers anciens dégradés entrant dans le programme.
Par ailleurs, la rénovation de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique. A défaut, vous ne pourrez pas bénéficier de l’avantage fiscal. La défiscalisation commune, avec la création d’un déficit foncier, sera toujours possible.
Les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt Malraux
De manière générale, peuvent entrer dans la réduction d’impôt toutes les dépenses à des travaux qui sont :
- imposés ou conformes aux plans patrimoniaux (PSMV, PVAP) et aux déclarations d’utilités publiques,
- réalisés avec l’accord ou l’avis de l’ABF,
- payés au cours de l’année d’imposition concernée.
✅ Voici une liste non-exhaustive des travaux éligibles :
- dépenses de réparation et d’entretien de l’immeuble,
- travaux de démolition autorisés,
- travaux portant sur le gros œuvre (reconstitution de murs extérieurs et toitures),
- dépenses d’amélioration du bien engagées pour transformer en logement un immeuble à usage d’habitation,
- travaux d’aménagement des parties communes, greniers ou combles dans l’optique de les rendre habitables,
- taxes foncières
- primes d’assurance
- frais de gestion
- frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration (AFU),
- montant de la souscription de vos parts de SCPI, pour leur seule fraction portant sur des dépenses de travaux,
- travaux réalisés par le vendeur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR), mais supportées financièrement par vous – acquéreur.
A noter : si vous avez contracté un emprunt pour financer les travaux, les intérêts n’entrent pas dans l’assiette de votre réduction d’impôt. De même, les provisions pour charges de copropriété en sont exclues. En revanche, vous pouvez parfaitement les déduire de vos revenus fonciers.
Les autres conditions à respecter dans le dispositif Malraux
Conditions liées au propriétaire
Pour prétendre à la réduction d’impôt Malraux, vous devez être résident fiscal français.
Les associés d’une société dont les bénéfices sont imposés à l’impôt sur le revenu (SCI, par exemple), peuvent aussi avoir droit à l’avantage fiscal. Dans ce cas, l’avantage fiscal est concédé à chaque associé individuellement, pour la quote-part des dépenses de restauration qu’il a supportée et qui correspond à ses droits dans la société.
Conditions liées au bien Malraux et à la location
Comme nous l’avons vu plus haut, l’immeuble que vous achetez doit se situer dans une zone éligible. En outre, les conditions suivantes doivent être remplies :
- les travaux de restauration sont menés sur l’intégralité de l’immeuble. La simple rénovation d’un ou deux logements dans le bien n’est pas suffisante pour obtenir la réduction d’impôt.
- il faut déposer un permis de construire ou faire une déclaration préalable.
- le bien doit être mis en location :
❌ Votre locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et ne doit pas être un ascendant ou un descendant.
❌ La réduction d’impôt ne sera pas non plus applicable si votre propriété est démembrée (sauf le cas exceptionnel du décès de l’acquéreur).
Les risques associés à un investissement en loi Malraux
Risque de moins-value à la revente
Tout d’abord, vous encourez un risque en cas de revente du bien. En effet, vous achetez un bien d’exception et vous dépensez une somme importante en travaux. Vous risquez donc de perdre de l’argent à la revente.
❗C’est d’autant plus vrai que, fiscalement, le calcul de la plus-value est dérogatoire. Contrairement à une plus-value classique, les travaux qui vous ont permis de bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu ne viennent pas s’ajouter au prix d’acquisition.
✅ Rassurez-vous tout de même ; les investissements Malraux sont souvent des biens prestigieux prisés (immobilier dit « premium ») et très bien situés. Ces caractéristiques vous protègent contre les baisses de valorisation et les acheteurs sont prêts à mettre le prix s’ils ont un coup de coeur.
Si vous achetez un bien en loi Malraux dans l’optique de faire un investissement (i.e. gagner de l’argent), il vous faudra budgétiser avec précision le montant total des travaux. Faites une comparaison entre un investissement en réduction d’impôt Malraux ou en déficit foncier classique (avec le régime fiscal réel) pour déterminer ce qui est le plus avantageux.
Vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value, si vous détenez pendant plus de 22 ans. Et vous ne devrez plus vous acquitter des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Pour en savoir plus, lire aussi le régime d’imposition sur les plus-values immobilières.
Risques liés à la location
Comme tout investissement locatif, vous courez des risques liés à la location. Vous devez envisager que votre logement ne se loue pas immédiatement, ou ne se loue pas de façon continue pendant 9 ans. En effet, les locataires pour ce type de biens de prestige ne sont pas aussi nombreux que pour un bien Pinel. De plus, vous êtes libre de fixer le loyer, qui n’est pas plafonné par la loi. Néanmoins, votre loyer ne doit pas non plus être complètement démesuré. Faute de quoi, vous n’aurez aucun locataire et vous pourriez encourir la perte de l’avantage fiscal.
✅ Prévoyez donc un taux raisonnable de vacance locative dans vos projections financières. Observez le marché de la location et tentez d’établir une fourchette de loyer pour vos projections financières.
Loi Malraux VS loi Monuments Historiques
Quelques rappels sur la loi Monuments Historiques
Entrée en vigueur en 1913, la loi Monuments Historiques poursuit un autre objectif que la loi Malraux. Elle incite les propriétaires de biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques à entreprendre des travaux de rénovation et d’entretien moyennant une défiscalisation des dépenses de travaux.
✅ La loi Monuments Historiques permet de défiscaliser la totalité des travaux (et non 22 % ou 30 % dans la loi Malraux). Cela sera valable si l’immeuble est ouvert au public, pour des visites touristiques. Dans le cas contraire, vous pouvez défiscaliser 50 % des travaux de restauration. Il est aussi possible d’imputer le déficit foncier ainsi créé sur le revenu global, à condition de s’engager à conserver le bien pendant 15 ans. Vous n’êtes pas tenu de mettre le bien en location pour conserver l’avantage fiscal.
Enfin, si vos héritiers signent une convention avec le ministère de la Culture, ils seront exonérés de droits de succession sur le bien.
Tableau comparatif
| Loi Malraux | Loi Monuments Historiques | |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de travaux | Déduction des revenus imposables à hauteur de 50 % ou 100 % (si le bien est ouvert au public) des dépenses de travaux |
| Plafond de l’avantage fiscal | 400 000 € sur 4 ans | Non plafonné |
| Éligibilité | Secteur sauvegardé, Quartier ancien dégradé ou NPNRU | Immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire au titre des monuments historiques, immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont été agréés à cet effet par le ministère chargé du budget ou qui ont reçu un label de la Fondation du patrimoine. |
| Plafonnement des niches fiscales | Non | Non |
| Obligation de location | Oui, pendant 9 ans | Non |
| Engagement de conservation du bien | Oui, pendant 9 ans | Oui, pendant 15 ans |
Conclusion : la loi Marlaux est-elle faite pour vous ?
Vous pouvez envisager un investissement dans un immeuble en loi Malraux si :
- vous êtes un amoureux des belles pierres,
- vous payez beaucoup d’impôts,
- vous n’envisagez pas d’habiter ce bien dans les prochaines années (au moins 9 ans).
Remarquez que vous n’avez pas besoin de consacrer un grand budget pour en profiter. Certains bien sont disponibles dès 140 000 euros, travaux compris.
Ou alors, vous pouvez aussi investir dans des parts de SCPI Malraux. Ainsi, vous profitez de l’avantage fiscal sans devoir investir des sommes trop importantes et sans avoir à gérer les travaux ou la location.
Vous êtes intéressé par la réduction de votre facture fiscale mais vous pensez que le Malraux ne vous convient pas ? Lisez notre comparatif des solutions de défiscalisation !
Questions fréquentes
La protection des biens visés n’est pas la même. Par ailleurs, la loi Malraux prévoit une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux. En revanche, le dispositif Monuments Historiques prévoit quant à lui une déduction du revenu imposable de 50 % ou 100 % des travaux selon les cas.
Pour tout savoir sur le dispositif de défiscalisation en Monuments Historiques, lisez notre article dédié.
Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des dépenses de travaux que vous avez payées. Le montant maximal des dépenses prises en compte est plafonné à 400 000 €, soit une réduction maximale de 120 000 € (400 000 € x 30 %).
Non, l’avantage fiscal du Malraux ne s’applique qu’à l’immobilier ancien à rénover. Pour profiter d’une réduction d’impôt pour investissement dans un bien neuf, il faut vous tourner vers le Pinel ou le Pinel Plus.
- Article 199 tervicies Code Général des Impôts
- Article L.631-1 du Code du patrimoine
- Bulletin officiel des finance publiques : BOI-IR-RICI-200-10