La loi Malraux offre une réduction d’impôt aux particuliers qui engagent des travaux de restauration d’un immeuble situé dans une zone d’urbanisme protégée. La loi encourage ainsi à préserver et à entretenir le patrimoine historique et architectural français.

Ce dispositif s’adresse aux personnes disposant d’un budget conséquent. Son avantage majeur est de permettre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 120 000 € en une année. Mais la loi Malraux n’a pas que des avantages. On fait le point dans cet article !

La loi Malraux n’est pas forcément le dispositif défiscalisation le plus adapté à votre situation patrimoniale, pour bien choisir, consultez notre comparatif des solutions pour réduire ses impôt.

Les origines de la loi Malraux

En 1962, l’écrivain André Malraux est alors ministre de la Culture. Il propose une loi en réponse à l’urbanisation galopante des centres-villes historiques. À l’époque, de nombreux projets visent, en effet, à démolir l’existant pour reconstruire du bâti plus moderne : des tours de bureaux ou de logements, et des HLM. Des paysages urbains appartenant au patrimoine historique et esthétique français sont ainsi menacés de disparition.

La loi Malraux prévoit que des zones qui « présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles peuvent être créés et délimités ». Tous les travaux modifiant l’état de ces immeubles doivent alors être autorisés par la mairie ou la préfecture. La ville de Sarlat, en Dordogne, est la première à obtenir l’appellation de secteur sauvegardé pour son centre médiéval.

Pour inciter les Français à investir dans le patrimoine historique, la première loi Malraux met en place une déduction fiscale des dépenses de travaux. En 2009, la déduction fiscale est remplacée par une réduction d’impôt.

Fonctionnement de la loi Malraux

La loi Malraux vous permet d’obtenir une réduction de votre impôt sur le revenu dans la situation suivante :

  • vous réalisez des travaux de restauration sur un immeuble entier ;
  • cet immeuble est dans une zone éligible ;
  • vous vous engager à mettre le logement en location sur une durée de 9 ans.

La réduction d’impôt porte alors les travaux que vous aurez réalisés. L’opération sera donc intéressant si le montant des travaux est important au regard du prix d’achat de l’immeuble.

L’avantage fiscal de la loi Malraux

La réduction d’impôt varie de 22% à 30% des travaux engagés, selon la zone d’implantation du bien:

  • Quartier ancien dégradé (QAD) : réduction de 30% ;
  • Quartier du nouveau programme national de renouvellement urbain : réduction de 30% ;
  • Site patrimonial remarquable  
    • simple : réduction de 22% ;
    • avec un un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé : 30%.

Plafond de la réduction d’impôt Malraux

Vous pouvez défiscaliser jusqu’à 400 000 € de travaux, sur une durée maximale 4 années consécutives. Si vous faites les travaux en un an, alors vous pouvez réduire vos impôts d’un montant maximal 120 000 € !

Si votre impôt sur le revenu est inférieur à la réduction d’impôt, alors celle-ci pourra faire l’objet d’un report sur les trois années suivantes. Il convient de reporter d’abord les fractions les plus anciennes.

Notez, par ailleurs, que l’avantage fiscal Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.

Pour un même immeuble, vous ne pouvez pas cumuler la réduction d’impôt accordée au titre de la loi Malraux avec les dispositifs de défiscalisation Girardin social, loi Pinel et loi Denormandie ancien.

Les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt Malraux

Les dépenses éligibles pour le calcul de la réduction d’impôt sont entendues TVA incluse, mais après déduction des subventions et aides auxquelles vous pouvez prétendre, notamment accordées par l’Anah. 

Elles doivent en outre être autorisées au préalable par le Préfet ou être imposées par l’autorité publique. La liste des dépensent qui ouvrent droit à l’avantage fiscal est la suivante (à condition, bien sûr, d’avoir été effectivement acquittées) :

  • Les dépenses de restauration du bien engagées pour transformer en logement un immeuble à usage d’habitation ;
  • Les dépenses liées aux travaux portant sur le gros œuvre (reconstitution de murs extérieurs et toitures) ;
  • Les dépenses liées à l’aménagement de parties communes, greniers ou combles dans l’optique de les rendre habitables ;
  • Les dépenses de travaux de démolition ;
  • Les dépenses pour améliorer l’habitat ;
  • Les charges foncières ;
  • Les dépenses d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration (AFU) ;
  • La souscription à des parts de SCPI pour leur seule fraction portant sur des dépenses de travaux ;
  • Les dépenses de travaux réalisées par le vendeur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR), mais supportées financièrement par l’acquéreur.

Exemple chiffré de calcul de la réduction d’impôt Malraux

Exemple avec dépenses de travaux

Vous réalisez 350 000 € de dépenses de rénovation sur un immeuble situé en QAD, éligible à un taux de réduction de 30 %.

Au total, vous pouvez défiscaliser : 350 000 x 30 % = 105 000 €, soit 26 250 € par an. 

Vous pouvez aussi profitez de la loi Malraux en investissant dans une SCPI fiscale. Dans ce cas, vous n’avez pas à gérer vous-même la recherche de bien et les travaux.

Les conditions à respecter dans loi Malraux

Pour ne pas que la réduction d’impôt soit remise en cause par le fisc, vous devez respecter certaines conditions.

Conditions liées au propriétaire

Pour prétendre à la réduction d’impôt Malraux, vous devez être résident fiscal français.

Les associés d’une société dont les bénéfices sont imposés à l’impôt sur le revenu (SCI, par exemple), peuvent aussi avoir droit à l’avantage fiscal. Dans ce cas, le plafond s’applique à chaque associé individuellement.

Conditions liées au bien et à la location

Comme nous l’avons vu plus haut, pour prétendre à l’avantage fiscal, l’immeuble que vous achetez doit faire partie d’une zone éligible. Mais ce n’est pas tout :

  • Vous devez réaliser des travaux de restauration sur tout l’immeuble. La simple rénovation d’un ou deux logements dans le bien n’est pas suffisante pour obtenir la réduction d’impôt.
  • Vous devez déposer un permis de construire ou faire une déclaration préalable.
  • Vous devez mettre votre bien en location :
    • dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux,
    • pour une durée minimale de 9 ans,  
    • en location vide ; l’avantage fiscal n’est pas consenti pour les locations meublées, 
    • à l’usage de résidence principale pour le locataire (ça ne peut pas être la résidence secondaire de votre locataire ni être une location saisonnière) 

Sachez que le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et ne doit pas être un ascendant ou un descendant. La réduction d’impôt ne sera pas non plus applicable si votre propriété est démembrée.

Avantages et inconvénients loi Malraux

La loi Malraux est alléchante dans la mesure où le plafond de réduction d’impôt est important. Contrairement aux dispositif plus connus, comme la loi Pinel, la réduction est quasiment immédiate, puisqu’elle est acquise lors de la phase des travaux et non sur la durée de location du bien.

La loi Malraux est un marché de niche, les biens ne courent pas les rues. En revanche, les immeubles éligibles sont souvent bien situés, au cœur des villes ; c’est un avantage un gros avantage.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici une synthèse des avantages et des inconvénients de la loi Malraux.

Avantages
  • Réduction d’impôt immédiate, jusqu’à 120 000 €
  • Réduction exclue du plafonnement niches fiscales
  • Report de la réduction possible sur 3 ans
  • Emplacement premium et immobilier de prestige qui ne se dévalorise pas
  • Pas de contraintes sur les revenus des locataires ni sur le montant des loyers, contrairement aux dispositifs Pinel et Denormandie
Inconvénients
  • Durée d’engagement de 9 ans
  • Travaux importants avec un risque de retards
  • Marché de niche avec peu d’offres disponibles
  • Pas de possibilité de donner en location à un ascendant / descendant

Ne sous-estimez pas la lourdeur administrative d’une opération Malraux. Nous vous recommandons d’être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine expérimenté, pour être sûr de ne pas faire d’erreur.

Loi Malraux VS loi Monuments Historiques

Entrée en vigueur en 1913, la loi Monuments Historiques poursuit un autre objectif que la loi Malraux. Elle incite les propriétaires de biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques à entreprendre des travaux de rénovation et d’entretien moyennant une défiscalisation des dépenses de travaux.

La loi Monuments Historiques permet de défiscaliser la totalité des travaux (et non 22% ou 30% dans la loi Malraux). Cela sera valable si l’immeuble est ouvert au public, pour des visites touristiques. Dans le cas contraire, vous pouvez défiscaliser 50 % des travaux de restauration. Il est aussi possible d’imputer le déficit foncier ainsi créé sur le revenu global, à condition de s’engager à conserver le bien pendant 15 ans. Vous n’êtes pas tenu de mettre le bien en location pour conserver l’avantage fiscal.

Enfin, si vos héritiers signent une convention avec le ministère de la Culture, ils seront exonérés de droits de succession sur le bien.

Loi MalrauxLoi Monuments Historiques
Avantage fiscalRéduction d’impôt de 22 ou 30 % des travauxDéfiscalisation de 50% ou 100% des travaux (si le bien est ouvert au public)
Plafond de l’avantage fiscal400 000 € sur 4 ansNon plafonné
ÉligibilitéSecteur sauvegardé, Quartier ancien dégradé ou NPNRUImmeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire au titre des monuments historiques  Immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont été agréés à cet effet par le ministère chargé du budget ou qui ont reçu un label de la Fondation du patrimoine.  
Plafonnement des niches fiscalesNonNon
Obligation de locationOui, pendant 9 ansNon, mais engagement de conservation de 15 ans
Différence entre loi Malraux et loi Monuments historiques

Sources et textes de loi :

  • Article de loi portant sur la Réduction d’impôt accordée au titre des dépenses de restauration immobilière dans les secteurs sauvegardés, les quartiers anciens dégradés et les zones protégées, loi dite Malraux (Article 199 tervicies)
  • Bulletin officiel des finance publiques (BOI-IR-RICI-200-10)