Louer son logement en location courte durée est une excellente idée pour rentabiliser son investissement immobilier, qu’il s’agisse de votre résidence principale, votre résidence secondaire ou d’un investissement locatif. Néanmoins, la location saisonnière a le gros défaut d’être chronophage. En effet, la gestion de son compte Airbnb, les check-in, la communication avec les locataires, l’entretien du logement et le ménage prennent du temps. Heureusement, des solutions de conciergerie existent pour ceux qui souhaitent déléguer ces tâches contraignantes. Quel est le tarif d’une conciergerie Airbnb, quels sont les services proposés et où les trouver ?
Réponses dans cet article ⤵️.
Quel est le tarif d’une conciergerie Airbnb ?
La grande majorité des conciergeries Airbnb se rémunèrent via la perception d’une commission. Cette commission s’élève généralement à 20% TTC des recettes locatives nettes des frais facturés par Airbnb (au titre de ses propres services rendus).
Par exemple, si votre logement a généré 30 000 euros de recettes locatives en 2022 (nettes des frais Airbnb), votre conciergerie vous facturera 6 000 euros (30 000 * 20%). À noter que ce taux de 20% TTC fluctue en fonction des prestataires, de l'emplacement et de la taille de votre logement.
Notons que, plus marginalement, certaines conciergeries proposent des modèles de rémunération alternatifs. Par exemple, certains prestataires proposent de sous-louer votre logement et de vous reverser un loyer fixe mensuel comme s’il s’agissait d’une location longue durée. Ainsi, la rémunération de la conciergerie s’élève-t-elle à la différence entre les recettes locatives et le montant du loyer qu’elle vous verse. Remarquons que ce modèle garantit vos loyers mais rogne souvent de manière substantielle votre rentabilité locative. D’autres prestataires proposent de facturer un frais fixe combiné, dans certains cas, à une commission additionnelle sur les loyers.
Je vous recommande d’opter pour une conciergerie qui facture à la commission. En effet, ce modèle permet à la fois d’aligner votre intérêt et celui de la conciergerie (la maximisation des recettes locatives) et de générer une charge fiscalement déductible si vous êtes au régime réel (j’en reparle dans la suite de l’article).
Qu’est-ce que coûte réellement une conciergerie ?
Entre ce que vous payez et ce que cela vous coûte réellement, il peut y avoir une grosse différence. Je m’explique ⤵️.
Lorsque vous louez votre logement sur Airbnb, vous louez un bien meublé sur une courte durée. Or, comme n’importe quelle location meublée (courte ou longue durée), vous avez le choix d’opter pour le régime forfaitaire (appelé « Micro-BIC ») ou pour le régime réel.
❌ Si vous optez pour le régime Micro-BIC, 50% de vos recettes locatives seront imposées à votre taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Qu’importent les charges que vous supportez réellement. Par exemple, si vous générez 30 000 euros de recettes locatives en 2022 et que votre taux marginal d’imposition s’élève à 30%, vous payerez 7 080 euros d’impôts ((30 000/2)*(30%+17,2%). Cette option coûte cher fiscalement mais a le mérite d’être ultra simple et ne nécessite pas de faire appel à un expert-comptable.
✅ En revanche, si vous optez pour le régime réel, votre base d’imposition (30 000 € en 2022) sera diminuée de l’ensemble des frais réels que votre activité supporte et ceci avec la possibilité de reporter les déficits pendant 10 ans. A noter que les frais comprennent l’amortissement du bien (qui est une charge calculée que vous ne déboursez pas), les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien, l’ameublement, les frais de tenue de comptabilité etc. Or, comme toutes les charges, les frais de conciergerie sont également déductibles de votre base imposable.
Ainsi, si votre TMI est à 30%, les 6 000€ de frais de conciergerie permettront une économie d’impôt de 2 832€ (6 000 * 47,2%). Dans notre exemple, la charge brute de 6 000€ devient une charge nette de 3 168 € (6 000 – 2 832). Autrement dit, la charge brute de 20% de commission sur les recettes locatives devient une charge nette de 10,56% (3 168 / 30 000) !
En définitive, le régime réel transforme la commission brute d’une conciergerie (de 20% TTC en moyenne) en une commission nette de :
- 16,6% si votre TMI est à 0% ;
- 14,4% si votre TMI est à 11% ;
- 10,6% si votre TMI est à 30% ;
- 8,4% si votre TMI est à 41% ;
- 7,6% si votre TMI est à 45%.
Comme vous le remarquez, plus votre TMI est élevé moins votre conciergerie vous coutera cher.
La location meublée au régime réel est une formidable niche fiscale qui permet de réduire voire d’annuler votre fiscalité et donc de maximiser la rentabilité de votre bien. Pour en savoir plus sur le sujet je vous invite à lire mon article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.
➡️ A priori, le prix d’une conciergerie peut paraitre élevé. En fait, le régime réel permet d’alléger considérablement la charge grâce à l’économie d’impôt qu’elle permet.
Si vous bénéficiez du régime forfaitaire et que vous souhaitez faire appel à une conciergerie, optez plutôt pour le régime réel.
Quels sont les services proposés ?
Une conciergerie standard réalise toutes les tâches qui prennent du temps à un propriétaire. Une conciergerie gère notamment :
- La gestion de votre bien sur les différentes plateformes ;
- La sélection de locataires de confiance et la gestion des réservations ;
- La gestion des arrivées et des départs des locataires (y compris la remise des clés) ;
- La réalisation d’un ménage professionnel à chaque nouvelle entrée ;
- La mise à disposition de linge de bain et de chambre ;
- La mise à disposition de consommables pour la salle de bains et les toilettes ;
- Une assistance aux voyageurs 7 jours sur 7 ;
- Un service de maintenance en cas de problème dans le bien.
Notons que certaines conciergeries mettent en avant leur capacité à augmenter de 30% en moyenne les revenus des propriétaires (grâce à leur professionnalisme). Nous les croyons volontiers, car le niveau d’exigence des locataires s’accroît et mettre en avant une annonce devient de plus en plus difficile sur les plateformes BNB. En définitive, l’activité se professionnalise et la concurrence se fait de plus en plus rude.
Ainsi, si vous arrivez à réaliser 30 000 € de recettes locatives seul, votre conciergerie pourrait être en mesure d’en générer 39 000 (30 000*1,3). Or, si votre conciergerie prélève 20% de frais cela vous coûtera 7 800 € (39 000 * 20%). Toutes choses égales par ailleurs, net de frais et sans parler d’optimisation fiscale, votre conciergerie vous aura permis de gagner 1 200 € supplémentaires (39 000 – 7 800 – 30 000).
➡️ Utiliser les services d’une conciergerie vous décharge d’un travail chronophage et vous fait potentiellement gagner de l’argent !
Attention, certaines conciergeries n’acceptent de gérer que les logements loués dans leur intégralité et toute l’année.
Où trouver une conciergerie Airbnb ?
Il existe deux options principales pour trouver un concierge.
La première option consiste à faire appel à une entreprise qui opère dans votre secteur. Il peut aussi bien s’agir de particuliers en entreprise individuelle que de grosses agences parfois internationales (disponibles uniquement dans les plus grosses villes de France). Pour les trouver, il suffit de vous renseigner sur internet, vous n’aurez aucune difficulté à les identifier.
La seconde option consiste à chercher un « co-hôte » sur Airbnb. Vous et votre « co-hôte » (pour ne pas dire « concierge ») définissez l’étendue de la prestation, le modèle de rémunération (fixe, variable, mix des deux) et son montant. À noter qu’Airbnb ne prélève pas de commissions sur le service. En effet, le premier objectif d’Airbnb est d’inciter les propriétaires qui manquent de temps à proposer quand même leur appartement ou leur maison sur la plateforme.
La conciergerie que je recommande
Parmi les offres qui existent sur le marché, Hostnfly se distingue des autres. Leur expérience (presque 10 ans d’existence), leur professionnalisme (note Google de 4,6/5 sur 3 600 avis), leur présence à l’échelle nationale, leurs tarifs (à partir de 20% des revenus), et leur offre à partir de 5 nuits sans engagement font d’Hostnfly une conciergerie incontournable. Je vous les recommande chaudement (ne serait-ce que pour tenter l’expérience le temps d’un séjour). Retrouvez mon avis complet sur Hostnfly ici !
Conclusion
En synthèse et pour le dire simplement :
- 🙂 Une conciergerie réalise 90% du travail pour 20% TTC de vos revenus ;
- ✅ Au réel à une TMI de 30%, c’est plutôt 90% du travail pour 10% de vos revenus ;
- 🎯 Si votre annonce n’est pas optimisée, c’est plutôt 90% du travail pour un bénéfice net.
Si vous n’avez pas le temps de vous occuper de votre Airbnb et que la rentabilité de votre bien vous le permet, sautez le pas sans hésiter (et n’oubliez pas d’opter pour le régime réel).
Questions fréquentes
Une conciergerie Airbnb coûte en moyenne 20% TTC des recettes locatives générées par le bien (nettement moins si vous êtes au régime réel). À la marge, certaines conciergeries proposent de sous-louer votre logement en échange d’un loyer fixe. À noter que les services proposés par les meilleures conciergeries comprennent la gestion de votre bien, la sélection des voyageurs, la gestion des check-in et check-out, le ménage, la mise à disposition de linge et de consommables, une assistance aux locataires et un service de maintenance.
Il existe deux types de concierges Airbnb : les entreprises (de l’entreprise individuelle à la grosse agence parfois internationale) et les co-hôtes que l’on peut directement trouver sur la plateforme Airbnb.
Lorsqu’on loue en Airbnb, opter pour le régime réel vous permet de diminuer voire d’annuler complètement vos impôts à payer sur les recettes locatives. En effet, le régime réel vous permet de diminuer votre base imposable de l’ensemble des charges supportées par votre activité (taxe foncière, ameublement, charges de copropriété, frais de conciergerie etc.). En outre, le régime réel vous permet de constater une charge annuelle au titre de la perte de valeur théorique de votre bien. C’est ce qu’on appelle l’amortissement. Ainsi, votre base imposable diminue, vos impôts s’allègent et le rendement net-net de votre bien augmente. Notez que l’amortissement est une charge comptable sans impact sur votre trésorerie. Pour en savoir plus, je vous invite à consulter mon article : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.
A condition d’être bien gérés, les Airbnb à Paris sont très rentables, en particulier les studios et les T2 qui peuvent accueillir jusqu’à 4 voyageurs.
Si la rentabilité est au rendez-vous, il devient en revanche de plus en plus difficile d’obtenir le droit de faire de la location saisonnière dans la capitale. En effet, la mairie impose désormais de « compenser », c’est-à-dire de transformer concomitamment un local commercial en un logement d’habitation (afin de ne pas diminuer l’offre de location longue durée sur le marché). En outre, la compensation s’effectue au triple dans certains quartiers. Concrètement, si vous voulez louer sur Airbnb un 30m2, il vous faudra transformer en parallèle un local commercial de 90m2 en logement d’habitation loué en longue durée (un bureau par exemple).
En plus de l’investissement de départ qui doit être 4 fois plus élevé que budgété, vous n’avez pas la garantie d’obtenir les autorisations indispensables de la mairie (qui se réserve le droit de vous refuser l’agrément). Pour en savoir plus, je vous invite à consulter mon article : Investissement locatif à Paris, une bonne idée ?
Pour devenir rentier immobilier rapidement, vous n’avez pas d’autre choix que de vous former et de sortir des sentiers battus (qui ne proposent que des rendements insuffisants pour dégager un cash-flow positif). Quelle que soit la stratégie adoptée, il vous faudra acheter votre bien le moins cher possible (pour dégager une plus-value latente immédiate), louer au prix le plus fort (pour maximiser vos recettes locatives), et minimiser un maximum vos coûts (pour dégager des cash-flow positifs c’est-à-dire une rente). Pour en savoir plus, je vous invite à consulter mon article : Comment devenir rentier immobilier rapidement ?
De nombreux livres existent sur l’investissement locatif mais deux ouvrages sortent particulièrement du lot. Rendez-vous sur mon article dédié : livres sur l’investissement immobilier pour en savoir plus.