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Les frais de souscription des SCPI sont souvent justifiés par comparaison aux frais de notaire. Néanmoins, faire appel à un notaire est obligatoire pour un achat immobilier en direct et une partie des frais réglés sont des taxes administratives.

Alors que les commissions de souscriptions sont déterminées par les sociétés de gestion, qui en sont les seules bénéficiaires. La preuve : certaines n’en demandent pas !

➡️ Alors que valent vraiment ces SCPI sans frais d’entrée et quelles sont les meilleures ? Voici notre sélection !

Notre TOP 4 des meilleures SCPI sans frais


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IROKO ZEN

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.


  • Rendement 2023 : 7.12%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

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REMAKE LIVE

REMAKE LIVE

SCPI à capital Variable gérée par REMAKE AM depuis février 2022.


  • Rendement 2022 : 7.64%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 204 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

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NEO

NEO

SCPI à capital Variable gérée par NOVAXIA INVESTISSEMENT depuis juin 2019.


  • Rendement 2022 : 6.33%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 187 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 98%
  • Délais de jouissance : 0 mois

ALTIXIA COMMERCES

ALTIXIA COMMERCES

SCPI à capital Variable gérée par ALTIXIA REIM depuis décembre 2018.


  • Rendement 2022 : 5.34%
  • Secteur: Commerces
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 2.5%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 94%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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Quels sont les frais des SCPI ?

scpi sans frais remake

Pour rappel, même si les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) présentent de nombreux avantages (diversification, gestion déléguée à des professionnels de l’immobilier, ticket d’entrée accessible…), elles supportent deux types de frais :

  • Les frais directs (qui impactent vos revenus) comme les frais de souscription : entre 5% et 12% en moyenne du prix de la part. Mais aussi les frais de cession de part ou de retrait ;
  • Les frais indirects, prélevés sur les loyers perçus par la société de gestion. Notamment les frais de gestion : entre 10% et 15% des revenus de la SCPI. On peut également citer les frais de transactions (d’acquisition ou cession d’immeuble), les frais de cession de parts ou encore de suivi des travaux.

⚠️ Les frais de souscription peuvent atteindre jusqu’à 12% TTC, comme par exemple pour les SCPI de CORUM L’Epargne. Cela n’en fait pas nécessairement un mauvais placement. Pour preuve, les SCPI CORUM Origin ou CORUM Eurion font partie du top 10 de notre comparatif des SCPI. En revanche, des frais de souscription élevée rendent d’autant plus nécessaire de conserver longtemps vos parts de SCPI, pour gommer ces frais avec le temps.

Parlons maintenant des frais de retrait. À noter qu’ils sont une spécificité des SCPI sans commissions de souscription. Ils correspondent à un pourcentage du prix de la part, en fonction du nombre d’année de détention. Par exemple, Iroko Zen applique une commission de 5 % si vous vendez vos parts avant 3 ans de détention. Au-delà, les frais de sortie ne sont plus appliqués.

En effet, sans ces frais de sortie, les investisseurs pourraient considérer les SCPI comme un placement à court ou moyen termes. Alors que la pierre papier reste un placement dans l’immobilier, donc à long terme. Cela pourrait créer une crise de liquidité en cas de retrait massif. De même, ces frais permettent d’éviter les achats/reventes de parts trop fréquents.

👉 Pour plus de détails, consultez notre article complet sur les frais des SCPI.

Les rendements des SCPI sont généralement affichés nets de frais de gestion. Par contre, pour connaître votre rentabilité nette, il faut prendre en compte votre fiscalité personnelle lors du calcul du rendement de la SCPI.

Les avantages et limites des SCPI sans frais de souscription

Avantages
  • Vous pouvez revendre vos SCPI au prix d’achat (hors dépréciation ou revalorisation potentielles de la part).
  • Pas besoin d’amortir les frais de souscription : permet de s’engager sur des durées moins longues.
  • Des taux de distribution jusqu’ici supérieurs aux SCPI avec frais d’entrée.
Inconvénients
  • Les frais de gestion sont en général (bien) plus élevés.
  • Les frais de retrait si vous vendez avant 3 ou 5 ans, selon les SCPI.

➡️ En synthèse, les SCPI sans frais de souscription se rattrapent logiquement sur les frais de gestion : il faut bien qu’elles se rémunèrent quelque part !

Mais c’est, à notre avis, un deal honnête. En tout cas tant que les rendements nets de frais restent équivalents aux SCPI avec frais. Et même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, les taux de distribution des SCPI sans frais d’entrée ont pour l’instant été supérieurs à la moyenne des SCPI. Par exemple : 6,59% pour notre top 4 contre 4,53% pour les SCPI de rendement en 2022.

Comment réduire les frais des SCPI ?

Les frais des SCPI ne sont jamais négociables car ils sont statutaires. Alors comment faire pour les réduire ? Voici quelques astuces :

  • Choisir le bon intermédiaire : les personnes habilitées à vous conseiller, comme un CGP, perçoivent des rétrocommissions lorsque vous investissez en SCPI. Seuls les conseillers indépendants (selon la directive MIF2) ont l’obligation de rembourser toutes rétrocommissions perçues. Par contre, ils facturent des honoraires de conseils. Selon les montants investis, cela peut être plus intéressant pour vous. Malheureusement, ces conseillers indépendants sont très rares et difficiles à trouver car ils subissent la concurrence féroce des conseillers en gestion de patrimoine des grands groupes.
  • Passer par le marché secondaire : c’est le marché de « l’occasion » pour les parts de SCPI. Étant donné que les frais de souscription ont déjà été payés par le 1er acheteur, vous avez seulement des « frais d’enregistrement » de 5% à régler (contre 10% à 12% de frais d’entrée). Cela vous permet d’acheter moins cher ou de vendre à un meilleur prix. Enfin, en tant qu’acheteur, vous n’avez pas à attendre le délai de jouissance des parts neuves pour percevoir vos dividendes, qui va généralement de 3 à 6 mois.

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Le courtier en ligne Louve Invest, spécialisé en SCPI, vous reverse 2,5% du montant investi sur un grand nombre de SCPI 👍.

Là où les conseillers en gestion de patrimoine perçoivent 5% du montant investi comme rétrocommissions, Louve Invest, grâce à l’efficacité de son modèle digital, vous en redonne la moitié !

Toutes les SCPI avec un petit symbole "€" à droite de leur nom bénéficient du cashback (sauf les SCPI sans frais d'entrée et en usufruit)
Toutes les SCPI avec un petit symbole « € » à droite de leur nom bénéficient du cashback

Ainsi plusieurs dizaines de SCPI sont accessibles via Louve Invest avec, en quelque sorte, des frais d’entrée réduits.

⚠️ Les SCPI sans frais de souscription et les parts de SCPI achetées en usufruit ne bénéficient pas du cashback.

Questions fréquentes (FAQ)

Comment acheter des SCPI sans frais ?

Toutes les SCPI supportent des frais, notamment de gestion. Mais il est possible d’acheter des SCPI sans frais de souscription, par exemple chez notre partenaire Louve Invest.

Les SCPI sans frais sont-elles rentables ?

On pourrait croire que si c’est gratuit, cela va se ressentir sur les rendements des SCPI sans frais de souscription. Pour le moment, ces SCPI surperforment la moyenne du marché. Reste à voir si la performance de ces placements durera dans le temps car nous manquons de recul pour le moment.

Quelles sont les SPCI sans frais ?

Notre TOP 4 des SCPI sans frais de souscription est, dans l’ordre :
Iroko Zen.
Remake Live.
Néo.
Altixia Commerces.
À noter que pour Altixia, il y a des frais d’entrée mais de seulement 2,5%.

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle les épargnants peuvent investir. Dans ce cas, vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la «  pierre papier « .

Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?

Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez via une assurance-vie. Seule l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.

Qu’est-ce que le taux d’occupation ?

Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.

Peut-on revendre des SCPI sans frais à n’importe quel moment ?

Les SCPI sans frais de souscription requièrent généralement une durée minimum de détention. Ainsi, la revente de vos parts de SCPI est possible à tout moment, mais mieux vaut respecter un certain délai pour ne pas payer de frais. Par exemple, en cas de revente avant 3 ans, Iroko applique une commission de sortie de 5% HT sur la valeur de revente.

L’investissement en SCPI est-il risqué ?

Les SCPI font partie des placements à risque. Il y a notamment un risque de perte en capital, puisque le capital n’est pas garanti. Ainsi, le prix des parts d’une SCPI peut baisser. Néanmoins, historiquement le rendement des SCPI est assez stable dans le temps. En comparaison, l’investissement en actions est considéré comme généralement plus risqué.