Les frais de souscription des SCPI sont souvent justifiés, à tort, par comparaison aux frais de notaire. Ces frais sont en réalité plutôt le moyen pour la SCPI de payer les juteuses rétrocommissions de la plupart des CGP (pouvant aller jusqu’à 5% du montant souscrit), et de se rémunérer un peu au passage.
Heureusement, de jeunes SCPI viennent mettre un coup de pied dans la fourmilière, et rebattre les cartes du marché en supprimant ces frais de souscription. Et cerise sur le gâteau, elles sont souvent très performantes.
➡️ Que valent vraiment ces SCPI sans frais d’entrée ? Faut-il se méfier, ou pouvez-vous y aller les yeux fermés ? Voici notre décryptage !
Le TOP 3 des meilleures SCPI sans frais
Et si vous hésitez entre les deux premières, sachez que j’ai mené une analyse comparative ici pour choisir entre Remake Live et Iroko Zen.
Iroko Zen : la meilleure SCPI sans frais d’entrée
Créée en 2020, la SCPI Iroko Zen fut une des premières SCPI sans frais d’entrée à faire son apparition sur le marché.
🥇 Selon mon analyse, Iroko Zen n’est pas seulement la meilleure SCPI sans frais de souscription, c’est aussi tout simplement la première de mon classement complet comparant plus de 100 SCPI.
Il faut dire que ce fonds immobilier fait preuve d’une belle régularité jusqu’à ce jour, avec un taux de distribution supérieur à 7% pendant 4 années de suite. En 2024, le rendement d’Iroko Zen était de 7,32%, ce qui est même une augmentation par rapport à 2023 (taux de distribution à 7,12%).
Seul petit bémol peut-être, le minimum de souscription pour Iroko Zen est de 5 000€, ce qui n’en fait pas la SCPI la plus abordable. Même si cela reste cependant bien plus accessible qu’un investissement locatif en direct.
✅ Avec une capitalisation dépassant les 800 millions d’euros en 2025, et plus de 130 actifs immobiliers au sein de son patrimoine, cette SCPI a su profiter pleinement du nouveau cycle immobilier ouvert en 2022.
Remake Live : une solide SCPI sans frais de souscription
Avec un taux de distribution de 7,50% en 2024, la SCPI Remake Live continue de délivrer de très bonnes performances (le rendement était de 7,79% en 2023).
Cette jeune SCPI, lancée en 2022, réalise également un très beau parcours jusque-là. Avec une capitalisation supérieure à 600 millions d’euros en 2025, et plus de 50 biens immobiliers, cette SCPI se distingue d’Iroko Zen par un ticket d’entrée de 204€ seulement.
Bien que son rendement soit légèrement supérieur à celui proposé par Iroko, je note la commission de gestion de 18% TTC prélevée par Remake Live sur les loyers, contre 14,4% TTC pour Iroko Zen, ce qui à terme pourrait se révéler un peu pénalisant.
Avec Louve Invest, un des meilleurs courtiers en SCPI
Mistral Sélection : la nouvelle SCPI sans frais d’entrée, déjà en 3ème position
Cette nouvelle SCPI sans commission de souscription a fait son entrée sur le marché fin 2023. La SCPI Mistral Sélection est gérée par SwissLife Asset Managers, qui proposait déjà la SCPI ESG Pierre Capitale. Ce nouveau fonds immobilier vise un taux de distribution cible de 6% par an. Objectif largement rempli pour sa première année, puisqu’en 2024 la SCPI Mistral Sélection délivre un rendement annuel de 8,59%.
La SCPI Mistral Sélection intègre le top 10 de mon comparatif des SCPI dès sa première année, ce qui est une très belle performance.
✅ Comme Remake Live, Mistral Sélection se veut accessible, avec un investissement minimum de seulement 180€. C’est tout simplement une des SCPI les moins chères du marché.
⚠️ Attention, si vous conservez vos parts de SCPI moins de 6 ans, une commission de retrait de 6% TTC sera appliquée. Votre épargne est donc bloquée plus longtemps que chez Iroko Zen, pour un même niveau de commission.
Avec Placement Direct
Explication : la vérité sur les frais des SCPI
Pour rappel, même si les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) présentent de nombreux avantages (diversification, gestion déléguée à des professionnels de l’immobilier, ticket d’entrée accessible…), elles supportent deux, voire trois types de frais :
- Les frais de souscription : ils représentent entre 5% et 12% en moyenne du prix de la part, pour la grande majorité des SCPI sur le marché (plus de 90%) ;
- Les commissions de gestion : sources de revenus récurrents pour les sociétés de gestion, elles oscillent entre 7% et 18% des loyers collectés par les SCPI.
- Autres frais divers : il peut également y avoir des commissions d’acquisition, ou encore des frais pour suivi de travaux.
Des frais d’entrée qui peuvent grimper et affecter la performance
⚠️ Les frais de souscription peuvent atteindre jusqu’à 12% TTC, comme par exemple pour les SCPI de CORUM L’Epargne. Cela n’en fait pas nécessairement un mauvais placement. Pour preuve, la SCPI CORUM Origin a déjà fait partie du top 20 de notre comparatif des SCPI pendant 2 années de suite. En revanche, des frais de souscription élevés rendent d’autant plus nécessaire de conserver longtemps vos parts de SCPI, pour gommer ces frais avec le temps.
De plus, une SCPI avec des frais d’entrée élevés aura mécaniquement plus de mal à offrir de bons rendements. Je vous explique via un tableau :
| SCPI avec une commission de souscription de 10% | SCPI sans commission de souscription | |
|---|---|---|
| Votre investissement | 100€ | 100€ |
| Commission de souscription | 10€ | 0€ |
| Montant réellement investi pour générer du rendement | 90€ (= 100€ – 10€) | 97€* |
| Loyers annuels à 6% | 5,40€ (= 90€ x 6%) | 5,82€ (= 97€ x 6%) |
| Revenus après commission de gestion | 4,86€ (commission de gestion de 10%) | 4,95€ (commission de gestion de 15%) |
| Taux de distribution | 4,86% | 4,95% |
➡️ Donc même avec des commissions de gestion plus élevées, les SCPI sans frais d’entrée ont tendance à verser mécaniquement plus de performance.
Des SCPI sans frais d’entrée… après quelques années
Parlons maintenant des frais de retrait, ou commission de retrait. Ceux-ci sont une spécificité des SCPI sans commissions de souscription. Ils correspondent à un pourcentage du prix de la part, en fonction du nombre d’année de détention. Par exemple, Iroko Zen applique une commission de 5% HT si vous vendez vos parts avant 3 ans de détention. Au-delà, les frais de sortie ne sont plus appliqués. Pour la SCPI Remake Live, il vous faudra attendre 5 ans pour vous affranchir de la commission de retrait.
Sans ces frais de sortie, les investisseurs pourraient considérer les SCPI comme un placement à court ou moyen termes. Mais la pierre papier reste un placement dans l’immobilier, donc à long terme. Les sociétés de gestion ont besoin de stabilité et d’engagement de leurs investisseurs. D’où l’existence de ces frais pour limiter les reventes trop rapides (même si celles-ci ne sont pas interdites).
Les rendements des SCPI sont généralement affichés nets de frais de gestion. Par contre, pour connaître votre rentabilité nette, il faut prendre en compte votre fiscalité personnelle lors du calcul du rendement de la SCPI.
👉 Pour plus de détails sur l’ensemble des commissions, consultez notre article complet sur les frais des SCPI.
Avec Louve Invest
Les avantages et limites des SCPI sans frais de souscription
- Vous pouvez revendre vos SCPI au prix d’achat (hors dépréciation ou revalorisation potentielles de la part).
- Pas besoin d’amortir les frais de souscription : permet de s’engager sur des durées moins longues.
- Des taux de distribution jusqu’ici supérieurs aux SCPI avec frais d’entrée.
- Les frais de gestion sont en général (bien) plus élevés.
- Les frais de retrait si vous vendez avant 3 ou 5 ans, selon les SCPI.
➡️ En synthèse, les SCPI sans frais de souscription se rattrapent logiquement sur les frais de gestion : il faut bien qu’elles se rémunèrent quelque part !
✅ Mais c’est, à notre avis, un deal honnête. En tout cas tant que les rendements nets de frais restent équivalents ou supérieurs aux SCPI avec frais. Et même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, les taux de distribution des SCPI sans frais d’entrée ont pour l’instant été supérieurs à la moyenne des SCPI :
- En 2024, les 5 SCPI sans frais d’entrée ont offert un rendement moyen de 7,48% à leurs associés, contre 4,72% pour la moyenne du marché. C’est 3 points de pourcentage de plus, ce qui est énorme ;
- Et c’était déjà le cas en 2023, avec 7,14% pour les SCPI sans frais de souscription, contre 4,52% pour les SCPI de rendement en moyenne en 2023
Avec Louve Invest
Comparatif des commissions de retrait des SCPI sans frais
Comme je l’ai déjà évoqué, les SCPI sans frais de souscription ont tout de même mis en place des frais en cas de retrait anticipé. Cela permet notamment d’éviter la possibilité de retraits massifs sur du court terme, ce qui serait préjudiciable à la stabilité de la SCPI.
Voici ci-dessous un tableau comparatif de ces commissions de retrait pour l’ensemble des SCPI sans frais d’entrée du marché :
| SCPI | Commission de retrait anticipé | Retrait sans frais après… |
|---|---|---|
| Iroko Zen | 6% TTC | 3 ans |
| Remake Live | 5% TTC | 5 ans |
| Mistral Sélection | 6% TTC | 6 ans |
| Upêka | 6% TTC dégressif* | 6 ans |
| Neo | 6% TTC | 5 ans |
➡️ Au maximum, après 6 ans de détention vous n’avez aucune commission de retrait. Et je rappelle tout de même qu’en moyenne, les associés des SCPI conservent leurs parts plus de 20 ans…
La SCPI Iroko Zen est celle qui permet de sortir le plus rapidement sans frais de sortie anticipée, avec un délai de 3 ans seulement.
Comparatif des rendements des SCPI sans frais d’entrée
Mon top 3 ci-dessus ne se concentre pas uniquement sur la performance des SCPI en termes de rendement. Mais comme j’imagine que cela peut en intéresser certains, voici les taux de distribution des SCPI sans frais de souscription sur les 3 dernières années, pour l’ensemble des SCPI sans frais existantes et avec une année 2024 complète.
| SCPI | Taux de distribution 2024 | Taux de distribution 2023 | Taux de distribution 2022 | En savoir plus |
|---|---|---|---|---|
| Mistral Sélection | 8,59% | N/A | N/A | Avis sur la SCPI Mistral Sélection |
| Upêka | 7,96% | N/A | N/A | Avis sur la SCPI Upêka |
| Remake Live | 7,50% | 7,79% | 7,64% | Avis sur la SCPI Remake Live |
| Iroko Zen | 7,32% | 7,12% | 7,04% | Avis sur la SCPI Iroko Zen |
| Neo | 6,01% | 6,51% | 6,33% | Avis sur la SCPI Neo |
➡️ La SCPI Neo de Novaxia, qui est la première SCPI sans frais d’entrée (créée en 2019), a toujours distribué plus de 6% de rendement, ce qui est déjà une très belle performance. Mais sur 3 années complètes, Iroko Zen et Remake Live font mieux, avec des taux de distribution supérieurs à 7%.
Comment réduire les frais des SCPI ?
Les frais des SCPI ne sont jamais négociables car ils sont statutaires. Alors comment faire pour les réduire ? Voici quelques astuces :
- Choisir le bon intermédiaire : les personnes habilitées à vous conseiller, comme un CGP, perçoivent des rétrocommissions lorsque vous investissez en SCPI. Seuls les conseillers indépendants (selon la directive MIF2) ont l’obligation de rembourser toutes rétrocommissions perçues. Par contre, ils facturent des honoraires de conseils. Selon les montants investis, cela peut être plus intéressant pour vous. Malheureusement, ces conseillers indépendants sont très rares et difficiles à trouver car ils subissent la concurrence féroce des conseillers en gestion de patrimoine des grands groupes.
- Passer par le marché secondaire des SCPI à capital fixe : c’est le marché de « l’occasion » pour les parts de SCPI, lorsque celles-ci sont à capital fixe. Étant donné que les frais de souscription ont déjà été payés par le 1er acheteur, vous avez seulement des « frais d’enregistrement » de 5% à régler (contre 10% à 12% de frais d’entrée). A condition que la société de gestion ne facture pas 5% de frais de transaction en plus… Cela vous permet d’acheter moins cher ou de vendre à un meilleur prix. Enfin, en tant qu’acheteur, vous n’avez pas à attendre le délai de jouissance des parts neuves pour percevoir vos dividendes, qui va généralement de 3 à 6 mois.
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⚠️ Les SCPI sans frais de souscription et les parts de SCPI achetées en usufruit ne bénéficient pas du cashback.
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Questions fréquentes (FAQ)
Toutes les SCPI supportent des frais, notamment de gestion. Mais il est possible d’acheter des SCPI sans frais de souscription, par exemple chez notre partenaire Louve Invest.
On pourrait croire que si c’est gratuit, cela va se ressentir sur les rendements des SCPI sans frais de souscription. Pour le moment, ces SCPI surperforment la moyenne du marché. Reste à voir si la performance de ces placements durera dans le temps car nous manquons de recul pour le moment.
Notre top 5 des SCPI sans frais de souscription est, dans l’ordre :
– Iroko Zen
– Remake Live
– Mistral Sélection
– Upêka
– Néo
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle les épargnants peuvent investir. Dans ce cas, vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez via une assurance-vie. Seule l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Les SCPI sans frais de souscription requièrent généralement une durée minimum de détention. Ainsi, la revente de vos parts de SCPI est possible à tout moment, mais mieux vaut respecter un certain délai pour ne pas payer de frais. Par exemple, en cas de revente avant 3 ans, Iroko applique une commission de sortie de 5% HT sur la valeur de revente.
Les SCPI font partie des placements à risque. Il y a notamment un risque de perte en capital, puisque le capital n’est pas garanti. Ainsi, le prix des parts d’une SCPI peut baisser. Néanmoins, historiquement le rendement des SCPI est assez stable dans le temps. En comparaison, l’investissement en actions est considéré comme généralement plus risqué.
Bien qu’elles soient de plus en plus nombreuses, les nouvelles SCPI sont loin d’être toutes sans frais d’entrée. A titre d’illustration, en 2023, sur 8 nouvelles SCPI, seulement 2 sont sans commission de souscription. Découvrez mon topo sur les nouvelles SCPI pour en savoir plus.
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