scpi sans frais iroko zen

Les frais de souscription des SCPI sont souvent justifiés, à tort, par comparaison aux frais de notaire. Ces frais sont souvent plutôt le moyen pour la SCPI de payer les juteuses rétrocommissions de la plupart des CGP (pouvant aller jusqu’à 5% du montant souscrit), et de se rémunérer un peu au passage.

Heureusement, de jeunes SCPI viennent mettre un coup de pied dans la fourmilière, et rebattre les cartes du marché en supprimant ces frais de souscription. Et cerise sur le gâteau, elles sont souvent très performantes.

➡️ Que valent vraiment ces SCPI sans frais d’entrée ? Faut-il se méfier, ou pouvez-vous y aller les yeux fermés ? Voici notre décryptage !

Le TOP 3 des meilleures SCPI sans frais


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IROKO ZEN

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.


  • Rendement 2023 : 7.12%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 3 mois

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REMAKE LIVE

REMAKE LIVE

SCPI à capital Variable gérée par REMAKE AM depuis février 2022.


  • Rendement 2023 : 7.79%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 204 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 3 mois

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NEO

NEO

SCPI à capital Variable gérée par NOVAXIA INVESTISSEMENT depuis juin 2019.


  • Rendement 2023 : 6.51%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 187 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

A noter qu’une nouvelle SCPI sans commission de souscription a fait son entrée sur le marché en 2024 : la SCPI Mistral Sélection, lancée par SwissLife Asset Managers. Ce nouveau fonds immobilier vise un taux de distribution cible de 6% par an. Il se veut accessible, avec un investissement minimum de seulement 180€.

Les commissions de gestion de la SCPI Mistral Sélection s’élèvent à 16,50% TTC. Attention, si vous conservez vos parts de SCPI moins de 6 ans, une commission de retrait de 6% TTC sera appliquée. Votre épargne est donc bloquée plus longtemps que chez Iroko Zen, pour un même niveau de commission.

Je vous en dirai plus sur la SCPI Mistral Sélection en 2025, une fois que nous aurons plus de données à analyser, et de recul sur cette nouvelle SCPI.

Quels sont les frais des SCPI ?

scpi sans frais remake live

Pour rappel, même si les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) présentent de nombreux avantages (diversification, gestion déléguée à des professionnels de l’immobilier, ticket d’entrée accessible…), elles supportent deux, voire trois types de frais :

  • Les frais de souscription : ils représentent entre 5% et 12% en moyenne du prix de la part, pour la grande majorité des SCPI sur le marché (plus de 90%) ;
  • Les commissions de gestion : sources de revenus récurrents pour les sociétés de gestion, elles oscillent entre 7% et 18% des loyers collectés par les SCPI.
  • Autres frais divers : il peut également y avoir des commissions d’acquisition, ou encore des frais pour suivi de travaux.

Des frais d’entrée qui peuvent grimper et affecter la performance

⚠️ Les frais de souscription peuvent atteindre jusqu’à 12% TTC, comme par exemple pour les SCPI de CORUM L’Epargne. Cela n’en fait pas nécessairement un mauvais placement. Pour preuve, la SCPI CORUM Origin fait partie du top 20 de notre comparatif des SCPI pendant 2 années de suite. En revanche, des frais de souscription élevés rendent d’autant plus nécessaire de conserver longtemps vos parts de SCPI, pour gommer ces frais avec le temps.

De plus, une SCPI avec des frais d’entrée élevés aura mécaniquement plus de mal à offrir de bons rendements. Je vous explique via un tableau :

SCPI avec une commission de souscription de 10%SCPI sans commission de souscription
Votre investissement100€100€
Commission de souscription10€0€
Montant réellement investi pour générer du rendement90€ (= 100€ – 10€)100€
Loyers annuels à 6%5,40€ (= 90€ x 6%)6€ (= 100€ x 6%)
Revenus après commission de gestion4,86€ (commission de gestion de 10%) 5,10€ (commission de gestion de 15%)
Taux de distribution4,86%5,10%

➡️ Donc même avec des commissions de gestion plus élevées, les SCPI sans frais d’entrée ont tendance à verser mécaniquement plus de performance.

Des SCPI sans frais d’entrée… après quelques années

Parlons maintenant des frais de retrait, ou commission de retrait. Ceux-ci sont une spécificité des SCPI sans commissions de souscription. Ils correspondent à un pourcentage du prix de la part, en fonction du nombre d’année de détention. Par exemple, Iroko Zen applique une commission de 5% HT si vous vendez vos parts avant 3 ans de détention. Au-delà, les frais de sortie ne sont plus appliqués. Pour la SCPI Remake Live, il vous faudra attendre 5 ans pour vous affranchir de la commission de retrait.

Sans ces frais de sortie, les investisseurs pourraient considérer les SCPI comme un placement à court ou moyen termes. Mais la pierre papier reste un placement dans l’immobilier, donc à long terme. Les sociétés de gestion ont besoin de stabilité et d’engagement de leurs investisseurs. D’où l’existence de ces frais pour limiter les reventes trop rapides (même si celles-ci ne sont pas interdites).

Les rendements des SCPI sont généralement affichés nets de frais de gestion. Par contre, pour connaître votre rentabilité nette, il faut prendre en compte votre fiscalité personnelle lors du calcul du rendement de la SCPI.

👉 Pour plus de détails sur l’ensemble des commissions, consultez notre article complet sur les frais des SCPI.

Les avantages et limites des SCPI sans frais de souscription

Avantages
  • Vous pouvez revendre vos SCPI au prix d’achat (hors dépréciation ou revalorisation potentielles de la part).
  • Pas besoin d’amortir les frais de souscription : permet de s’engager sur des durées moins longues.
  • Des taux de distribution jusqu’ici supérieurs aux SCPI avec frais d’entrée.
Inconvénients
  • Les frais de gestion sont en général (bien) plus élevés.
  • Les frais de retrait si vous vendez avant 3 ou 5 ans, selon les SCPI.

➡️ En synthèse, les SCPI sans frais de souscription se rattrapent logiquement sur les frais de gestion : il faut bien qu’elles se rémunèrent quelque part !

Mais c’est, à notre avis, un deal honnête. En tout cas tant que les rendements nets de frais restent équivalents ou supérieurs aux SCPI avec frais. Et même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, les taux de distribution des SCPI sans frais d’entrée ont pour l’instant été supérieurs à la moyenne des SCPI :

  • 7,14% pour notre top 3, contre 4,52% pour les SCPI de rendement en moyenne en 2023 ;
  • Et c’était déjà le cas en 2022, avec 7% pour les SCPI sans frais d’entrée, contre 4,53% de taux distribution en 2022 pour la moyenne du marché.

Comment réduire les frais des SCPI ?

Les frais des SCPI ne sont jamais négociables car ils sont statutaires. Alors comment faire pour les réduire ? Voici quelques astuces :

  • Choisir le bon intermédiaire : les personnes habilitées à vous conseiller, comme un CGP, perçoivent des rétrocommissions lorsque vous investissez en SCPI. Seuls les conseillers indépendants (selon la directive MIF2) ont l’obligation de rembourser toutes rétrocommissions perçues. Par contre, ils facturent des honoraires de conseils. Selon les montants investis, cela peut être plus intéressant pour vous. Malheureusement, ces conseillers indépendants sont très rares et difficiles à trouver car ils subissent la concurrence féroce des conseillers en gestion de patrimoine des grands groupes.
  • Passer par le marché secondaire des SCPI à capital fixe : c’est le marché de « l’occasion » pour les parts de SCPI, lorsque celles-ci sont à capital fixe. Étant donné que les frais de souscription ont déjà été payés par le 1er acheteur, vous avez seulement des « frais d’enregistrement » de 5% à régler (contre 10% à 12% de frais d’entrée). A condition que la société de gestion ne facture pas 5% de frais de transaction en plus… Cela vous permet d’acheter moins cher ou de vendre à un meilleur prix. Enfin, en tant qu’acheteur, vous n’avez pas à attendre le délai de jouissance des parts neuves pour percevoir vos dividendes, qui va généralement de 3 à 6 mois.

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Toutes les SCPI avec un petit symbole "€" à droite de leur nom bénéficient du cashback (sauf les SCPI sans frais d'entrée et en usufruit)
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Ainsi plusieurs dizaines de SCPI sont accessibles via Louve Invest avec, en quelque sorte, des frais d’entrée réduits.

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Questions fréquentes (FAQ)

Comment acheter des SCPI sans frais ?

Toutes les SCPI supportent des frais, notamment de gestion. Mais il est possible d’acheter des SCPI sans frais de souscription, par exemple chez notre partenaire Louve Invest.

Les SCPI sans frais sont-elles rentables ?

On pourrait croire que si c’est gratuit, cela va se ressentir sur les rendements des SCPI sans frais de souscription. Pour le moment, ces SCPI surperforment la moyenne du marché. Reste à voir si la performance de ces placements durera dans le temps car nous manquons de recul pour le moment.

Quelles sont les SPCI sans frais ?

Notre TOP 4 des SCPI sans frais de souscription est, dans l’ordre :
Iroko Zen.
Remake Live.
Néo.
Altixia Commerces.
À noter que pour Altixia, il y a des frais d’entrée mais de seulement 2,5%.

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle les épargnants peuvent investir. Dans ce cas, vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la «  pierre papier « .

Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?

Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez via une assurance-vie. Seule l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.

Qu’est-ce que le taux d’occupation ?

Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.

Peut-on revendre des SCPI sans frais à n’importe quel moment ?

Les SCPI sans frais de souscription requièrent généralement une durée minimum de détention. Ainsi, la revente de vos parts de SCPI est possible à tout moment, mais mieux vaut respecter un certain délai pour ne pas payer de frais. Par exemple, en cas de revente avant 3 ans, Iroko applique une commission de sortie de 5% HT sur la valeur de revente.

L’investissement en SCPI est-il risqué ?

Les SCPI font partie des placements à risque. Il y a notamment un risque de perte en capital, puisque le capital n’est pas garanti. Ainsi, le prix des parts d’une SCPI peut baisser. Néanmoins, historiquement le rendement des SCPI est assez stable dans le temps. En comparaison, l’investissement en actions est considéré comme généralement plus risqué.