Comment calculer un taux de rendement immobilier (SCPI) ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent aux investisseurs qui le souhaitent de diversifier leur patrimoine en bénéficiant d’un produit avec une vision à long terme. Les SCPI constituent un véhicule d’investissement pertinent pour qui veut miser sur la pierre (d’où le surnom de pierre papier), sans les contraintes. Mais quel rendement attendre ? Quel calcul effectuer pour déterminer le taux de rendement offert en SCPI ?

L’utilité du taux de rendement

Lorsque l’on investit dans une SCPI, comme pour tout autre placement, l’objectif est de dégager des bénéfices. Ces derniers sont parfois disponibles à court ou moyen terme, parfois avec un horizon plus long comme cela est le cas en SCPI. C’est en recensant les revenus et les charges du placement que l’on peut déterminer si celui-ci est, ou non, rentable. 

➡️ Voilà comment le taux de rendement peut vous aider. Il peut vous permettre, au même titre que le montant de la revalorisation des parts, de déterminer la rentabilité globale de votre investissement.

Une donnée facile à calculer ? Pas toujours ! En effet, si le rendement des SCPI est relativement stable dans le temps du fait des actifs détenus (dans la majorité de l’immobilier tertiaire), le rendement individuel dépend aussi de la fiscalité qui vous est propre (votre taux d’imposition). Il faut ainsi connaître les différents taux de rendement et vous livrer à un calcul personnel pour juger de la rentabilité réelle.

Les différentes formules de calcul du taux de rendement en SCPI

🎵 Tout, tout, tout, vous saurez tout sur le rendement : le brut, le net de charges et le net net.

Le rendement brut

Le rendement brut est le rendement obtenu par une SCPI avant imputation des charges. Pour faire court, il s’agit des loyers perçus. Dans l’immense majorité des cas, cette information n’est pas communiquée. Il s’agit du rendement qui intéresse en premier lieu la société de gestion. Celui-ci ne tient pas compte des frais de travaux, de la rémunération de la structure ou encore des taxes.

Le rendement net de charges

On bascule sur le rendement net en prenant en compte toutes les charges que nous venons de citer précédemment. Ce rendement correspond à la somme réellement perçue par chaque associé. Les frais de gestion de la SCPI notamment sont déjà pris en compte, ce qui vous donne votre rentabilité nette de gestion et nette de charges. De manière générale, les SCPI et les courtiers communiquent ce taux de rendement net.

Pour vous donner une idée, le taux de distribution moyen sur l’année 2021 pour les SCPI est de 4,45% selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Mais ce taux cache de fortes disparités, avec plus de 6% de rendement pour certaines d’entre elles !

Le taux de rendement net-net de votre investissement en SCPI

Enfin, le rendement net-net est le plus important. On parle aussi de rendement net de fiscalité, car il correspond au rendement de votre placement en SCPI après paiement de l’impôt.

💡 Prenons un exemple de calcul pour illustrer cette notion de rendement en SCPI :

• La SCPI vous annonce un rendement locatif net de 4,5%
• Vous êtes soumis à titre personnel à un Taux Marginal d’Imposition (TMI) de 30%. Alors, cela signifie que vous allez devoir régler 47,2 % d’impôts, un total qui cumule votre TMI à 30% et les prélèvements sociaux à 17,2 %
• Le rendement net d’impôt (net-net) de votre SCPI tombera à 2,38 %, significativement plus faible que les 4,5% d’origine donc.

Les conseils de Hadrien

Des mécanismes existent pour optimiser vos placements en SCPI, et notamment la fiscalité autrement assez dissuasive des SCPI. L’achat de SCPI en nu propriété par exemple vous permet d’éviter une imposition sur le revenu trop lourde tout en vous constituant un capital à moindre coût.

🔎 Pour une vision exhaustive des taxes qui vont s’appliquer sur votre investissement, consultez notre article sur la fiscalité des SCPI.

Connaître le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)

Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) est un indicateur utilisé par les gestionnaires de SCPI pour communiquer à propos du rendement historique. Le TDVM correspond au rendement distribué selon la valeur moyenne d’une part pendant une année.

💡 Prenons un exemple :

• Vous investissez la somme de 25 000 € en SCPI, pour un total de 100 parts valant chacune 250 €
• Si la SCPI vous verse 1200 € de dividende (12 € / part)
• Le TDVM est de 4,80% (= 12/250)
• Si après une réévaluation, vos parts ont une valeur qui augmente à 260€, le total de votre investissement atteint désormais 26 000 €
• Si le dividende versé n’évolue pas et reste de 1200 € (12 € / part), alors mécaniquement le TDVM va reculer. Il sera là de 4,62% (= 12/260)

Les conseils de Hadrien

Il est important de surveiller le TDVM pour connaître l’état de santé d’une SCPI. Une stabilité dans le temps indique que les loyers et la valeur des parts ont une revalorisation qui se synchronisent et que le rendement est cohérent. Un TDVM qui baisse n’est pas forcément une mauvaise nouvelle. Cela peut simplement indiquer que la valeur des parts évolue (comme dans notre exemple) ce qui pourra amener à une plus-value élevée à la revente.

Quelle différence de rendement selon que l’on investisse au comptant ou à crédit ?

Le calcul du rendement d’une SCPI varie selon que les parts soient achetées au comptant ou à crédit. Dans le cas d’un achat de SCPI à crédit, il est possible de déduire de l’impôt les intérêts d’emprunt. Cela signifie que le rendement net est plus élevé à l’origine, mais qu’il aura tendance à diminuer avec le temps au fur et à mesure de la diminution du poids des intérêts dans les mensualités de crédit. 

Le rendement lors d’un investissement en SCPI à crédit dépend également du montant emprunté, du taux de cet emprunt et de la puissance de l’effet de levier. Dans un contexte de taux d’intérêts bas, vous pouvez bénéficier d’un effet de levier puissant en réduisant votre effort mensuel pour investir massivement en SCPI. Sur la durée – avec une détention sur 15 à 20 ans – les parts de SCPI vont générer des loyers qui vont rembourser – en grande partie – vos mensualités d’emprunt… et couvrir le coût du crédit !

➡️ Afin d’avoir une vision plus précise, un indicateur existe : le Taux de Rendement Interne (TRI). En intégrant des paramètres complémentaires comme les flux de trésorerie et la revalorisation du capital, cet indicateur permet de calculer la rentabilité passée d’une SCPI, et ainsi d’avoir une projection des performances à attendre 🚀.

Se renseigner sur le rendement d’une SCPI avant d’investir

Entre le TDVM, votre taux d’imposition, un achat à crédit ou non, etc. ce sont de nombreuses informations qu’il faut prendre en compte avant de se lancer et d’investir ! Si le TRI sert à calculer la rentabilité passée une fois votre investissement réalisé, le TDVM est un indicateur plus pertinent pour juger de la situation actuelle d’une SCPI, avant d’investir ou non.

Pensez évidemment à regarder l’historique du taux de rendement des SCPI, en allant voir l’évolution des dividendes distribués par le passé. Même si comme vous le savez, « les performances passées ne présagent pas des performances futures ».

🔎 Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez évidemment consulter notre classement des meilleures SCPI, dans lequel tous ces détails sont consignés !

Questions fréquentes