Investissement locatif clés en main : quel conseiller choisir ?

Envers et contre tout, la pierre est chère au cœur des Français. Selon une récente étude d’Ipsos sur l’épargne immobilière, près d’un Français sur deux souhaite investir dans l’immobilier dans les cinq prochaines années. Réaliser un investissement locatif est une bonne idée pour deux raisons. La première raison est que l’immobilier est l’un des rares investissements qui puisse se faire à crédit. La seconde raison est que l’investissement locatif est une formidable niche fiscale, notamment grâce au statut LMNP (location meublée non professionnelle). Mais investir dans l’immobilier nécessite du temps, de l’énergie ainsi que des connaissances pratiques importantes. C’est précisément pour répondre à ce besoin qu’il existe des entreprises qui réalisent des investissements locatifs clés en main pour votre compte !

Quels sont les services proposés par ces entreprises ? À qui s’adresse ce service d’investissement locatif clés en main ? Quel est son coût facial et quel est son véritable coût ? Quel conseiller choisir ? Réponses dans cet article ⤵️.

Conseiller en investissement immobilier : mes recommandations

Pour les plus impatients voici ma sélection de quelques conseillers spécialisés que je recommande chaudement. Si vous souhaitez savoir pourquoi vous avez tout intérêt à confier votre projet d’investissement locatif à un conseiller immobilier spécialisé, je vous donne rendez-vous juste après ⤵️.

En outre, ces conseillers en investissement :

• Ont de nombreuses opérations à leur actif (donc une expérience conséquente) ;
• Sont restées à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers) ;
• Ont une géographie de prédilection (ce qui est à un mon sens un gage d’efficacité) ;
• Sont rémunérés au succès (vous payez les commissions le jour où vous trouvez votre bonheur) ;
• Ne demandent pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).

Enfin, j’ai rencontré personnellement les équipes et échangé avec certains de leurs clients. Ce sont des entreprises aguerries et professionnelles qui vous accompagneront avec efficacité dans votre projet d’investissement immobilier. Notez que vous retrouverez mon avis complet sur chacune d’elles en cliquant sur le bouton « avis » dans les bandeaux.

Investissement locatif clés en main : les services proposés

Pour le dire simplement, les bons conseillers en investissement locatif clés en main s’occupent de tout (si cela est votre souhait, vous n’avez rien à faire mis à part la signature de documents administratifs). Pour preuve, une partie importante des clients de ces entreprises sont expatriés et suivent le processus d’investissement 100% à distance.

L’accompagnement proposé par votre expert s’articule autour de 4 grands services.

L’analyse de votre besoin

En fonction de votre âge, de vos revenus, de votre patrimoine et de votre projet de vie, votre besoin est très variable. À titre d’exemple, un jeune actif qui a peu de patrimoine aura un besoin très différent d’un quarantenaire qui a une forte épargne et qui envisage de s’installer, à terme, dans son investissement locatif.

Cette étape a vocation à définir précisément votre besoin pour cibler les recherches. En outre, c’est à cette étape que sera défini le dispositif fiscal le plus pertinent compte tenu de votre situation.

Généralement, les conseillers définissent 3 grandes catégories de villes :

• Les villes dites « patrimoniales » comme Paris, Lyon ou Bordeaux qui offrent un rendement locatif brut compris entre 3% et 4% et une sécurité financière importante ;
• Les villes dites « équilibrées » comme Rennes, Nantes, Angers ou Tours qui offrent un rendement locatif brut compris entre 3% et 6% et une sécurité financière intéressante ;
• Les villes dites « rendement » comme Marseille, Saint-Etienne ou Brest qui offrent un rendement locatif brut moyen compris entre 6% et 7% mais font porter un risque plus important à l’investisseur.

✅ En fonction de votre profil et de votre projet, votre conseiller vous orientera vers une catégorie de villes spécifique.

La recherche d’un bien jusqu’à la signature de l’acte authentique

Grâce à sa présence sur le terrain, votre expert vous donne notamment accès à des offres « off-market » adaptées à votre besoin. Par ailleurs, votre expert vous accompagne dans :

• L’analyse des biens sélectionnés y compris le chiffrage des travaux, le calcul de la rentabilité locative, l’étude des règlements de copropriété, l’étude des PV d’AG et l’étude des diagnostics ;
• La négociation du prix avec le vendeur ;
• La remise d’une offre d’achat au vendeur ;
• La signature du compromis de vente ;
• La signature de l’acte authentique chez le notaire.

✅ En outre, votre conseiller vous accompagne dans l’obtention d’un financement optimal.

La réalisation des travaux et l’aménagement du bien

Grâce à leur réseau d’artisans ou leur entreprise maison, ces experts gèrent ou réalisent l’ensemble des travaux nécessaires à l’optimisation de votre bien.

En outre, votre conseiller se chargera de l’ameublement de votre logement afin de le rendre éligible au statut LMNP. En effet, les statuts de la location meublée non professionnelle est un dispositif fiscal optimal pour une grande majorité d’investisseurs (je vous explique les raisons plus bas dans l’article).

Or, un logement est qualifié de meublé s’il est « décent et équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Ainsi un logement meublé doit comporter :

• Un ou des lits, couettes ou couvertures ;
• Des volets ou rideaux dans les chambres à coucher ;
• Des plaques de cuisson,
• Un four ou four à micro-ondes ;
• Un réfrigérateur et congélateur ;
• De la vaisselle ainsi que des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères pour ranger ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d’entretien ménager.

Commandes, livraisons, construction des meubles et décorations de l’appartement, c’est aussi votre conseiller immobilier qui le gère !

La mise en location

Enfin, votre expert se charge généralement d’installer le premier locataire dans votre bien. En outre, il peut vous proposer son propre service de gestion locative ou vous mettre en relation avec une agence partenaire.

Ce que ces conseillers vous suggèrent généralement

Pour la grande majorité des investisseurs, votre conseiller en investissement immobilier vous recommandera d’investir dans :

• Le cadre d’un LMNP au régime réel ;
• Dans une petite surface ;
• Dans un bien qui nécessite des travaux ;
• Dans un quartier étudiant.

Ceci est du bon sens. Je vous explique pourquoi ⤵️.

Le LMNP au régime réel, une niche fiscale optimale

La location meublée sous le statut LMNP (location meublée non professionnelle), en particulier au régime réel, est un dispositif de premier choix. En effet, le statut LMNP au régime réel permet, entre autres, de limiter voire d’annuler l’imposition sur les recettes locatives.

Plus précisément, le LMNP au régime réel vous permet de bénéficier :

• D’un meilleur rendement brut (un bien meublé se loue plus cher qu’un bien non meublé) ;
• De la déduction des charges sur les recettes locatives (y compris les frais de votre conseiller et les intérêts d'emprunt);
• De la déduction de l’amortissement sur les recettes locatives (y compris celui de votre bien immobilier) ;
• Du report des déficits pendant 10 ans sur les revenus BIC locatifs ;
• Du régime de la plus-value des particuliers lors de la revente (vous n’avez pas à réintégrer le montant de l’amortissement dans le calcul de la PV).

💡 Pour en savoir plus sur les avantages du LMNP, n’hésitez pas à lire notre article dédié.

La petite surface plus rentable que la grande

Pour vous le prouver, je suis allé chercher les rentabilités locatives de quelques villes françaises de taille moyenne et en vogue (par taille d’appartement).

	Rend T1	Rend T2	Rend T3	Rend T4
Perpignan	10,8%	8,5%	8,3%	7,0%
Roubaix	10,2%	8,5%	7,8%	6,4%
Limoges	9,1%	8,4%	7,6%	6,8%
Nancy	7,5%	6,6%	5,6%	5,4%
Brest	7,1%	6,5%	5,8%	5,8%
Amiens	7,3%	6,6%	5,6%	5,4%
Poitiers	7,1%	6,1%	5,9%	5,5%
Toulon	7,0%	6,4%	5,9%	5,4%
Chartres	7,7%	6,2%	5,5%	5,2%
Dijon	7,2%	6,1%	5,5%	5,2%
Reims	6,7%	5,6%	5,0%	4,9%

Comme vous pouvez le constater, quelle que soit la ville (sauf rare exception), un studio est plus rentable qu’un T2 qui est lui-même plus rentable qu’un T3 ou un T4. À titre d’exemple, un studio à Chartres laisse espérer une rentabilité locative de 7,7% alors qu’un T4 laisse espérer une rentabilité locative brute de « seulement » 5,2%.

Néanmoins, il est tout à fait possible d’augmenter la rentabilité d’un grand logement. Pour cela, il suffit de le transformer en colocation, pourvu que la population étudiante du quartier où se situe votre bien soit suffisamment importante. Cette stratégie d’investissement locative est intéressante car elle vous permet d’acheter un grand appartement (dont les prix au m2 sont généralement plus faibles que les petits appartements), pour le louer au prix de petits appartements.

Les travaux, un mal pour un bien

Les experts en investissement immobilier locatif visent en particulier les biens qui nécessitent d’importants travaux (y compris les passoires thermiques).

Bien que la réalisation des travaux soit chronophage et anxiogène, les biens à rénover ont l’avantage :

• D’être plus facilement négociables à l’achat ;
• De payer moins de frais de notaire (calculé sur la valeur d’achat du bien) ;
• De partir sur une base saine dans le cadre d’un investissement sur le long terme ;
• D’être mis au goût du jour pour une meilleure rentabilité locative ;
• De générer du déficit foncier (en cas de location nue).

✅ Dans la grande majorité des cas, il est opportun d’investir dans un bien avec travaux.

Les quartiers étudiants pour la tension locative

Qui dit « petits appartements meublés » ou « collocations » dit souvent « quartiers étudiants ». En effet, ce type de logements est particulièrement recherché par des jeunes qui ont besoin d’un studio ou d’un T2 « clés en mains » et convivial. Ceci explique que votre conseiller aura tendance à vous recommander des villes et des quartiers proches d’écoles ou d’universités.

À qui l’investissement locatif clés en main est-il destiné ?

L’investissement locatif clés en main est destiné à l’ensemble de ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier mais qui n’ont ni le temps de s’en occuper ou ni les connaissances nécessaires pour éviter les erreurs. Autrement dit, l’investissement locatif clés en main est destiné à la grande majorité des particuliers.

En outre, compte tenu des conditions de crédit actuelles, il vous faudra apporter un minimum de fonds (environ 20% du prix d’achat de votre bien). Le reste pourra être financé par un établissement de crédit. À titre d’exemple, si vous visez un bien à 150 000 €, il vous faudra apporter environ 30 000 € (150 000*20%).

Le coût de l’investissement locatif clés en main

Le coût facial (coût brut)

La grande majorité des conseillers en investissement locatif clés en main coûte entre 7% et 12% TTC du prix net vendeur (c’est-à-dire avant frais d’agence et avant frais de notaire). Si les travaux sont internalisés, la base de calcul est le montant total du projet. À noter que votre conseiller ne vous facturera qu’au moment de la signature de l’acte authentique.

À titre d’exemple, supposons que vous investissez dans un bien acheté 100 000 € et que la commission s’élève à 10%TTC du prix net vendeur. Alors, le montant à régler à votre conseiller s’élèvera à 10 000 € TTC (100 000*10%).

Le coût après économies d’impôts (coût net)

Dans le cadre d’une location meublée au régime réel (le dispositif fiscal le plus intéressant pour un investissement locatif), il est possible de diminuer sa base imposable de l’ensemble des coûts supportés, y compris les frais facturés par votre conseiller. Ainsi, si votre TMI s’élève à 30%, votre imposition s’établit alors à 47,2% (avec les charges sociales de 17,2%) et le coût de votre expert net d’économie d’impôt ne s’élève plus qu’à 5,3% [10%*(1-47,2%)].

Reprenons l’exemple simplifié d’un bien acheté 100 000 € (y compris travaux) rémunéré 10 000 € à votre conseiller et qui fait l’objet d’un loyer annuel de 10 000 € (location meublée au régime réel). Au lieu de payer 4 720 € d’impôt au titre des revenus locatifs de la première année (10 000 * 47,2%), le régime réel vous permet de ne payer aucun impôt la première année [(10 000 – 10 000)*47,2%]. Ainsi, la charge de votre conseiller vous a permis de bénéficier d’une économie d’impôt de 4 720 €. Autrement dit, le conseiller ne vous a réellement coûté que 5 280 € (10 000 – 4 720) soit une commission de 5,3% (5 280/100 000).

Le coût véritable

Bien entendu, être accompagné par un professionnel a un coût (tout travail mérite salaire).  Mais force est de constater qu’un bon conseiller vous épargnera :

• Des dizaines d’heure de recherche (du bon bien, du bon dispositif fiscal, des bons artisans etc. ) ;
• De payer les erreurs que vous auriez commises (dans l’appréciation du potentiel du bien, dans l’évaluation des travaux etc.).

Mon point de vue est que passer par un conseiller est incontestablement bénéfique pour vous dès lors qu’il vous permet d’acheter un bien dont la décote finance son coût. Reprenons l’exemple d’un bien acheté 100 000 € et qui fait l’objet d’une charge de 5 300€ (si ma TMI est à 30%). Si mon conseiller me permet d’acheter ce bien 100 000 € alors que la valeur à laquelle je l’aurais obtenu par mes propres moyens est de 110 000 (car mon réseau est moins développé), alors je suis gagnant. En effet, l’économie, que me permet de réaliser mon conseiller, finance largement son coût. Dans ces circonstances j’ai tout intérêt à passer par un professionnel de l’investissement locatif clés en main.

Conclusion

🎯 À moins que vous ne soyez un passionné de l’immobilier prêt à y consacrer l’intégralité de votre temps libre, je vous recommande vivement de passer par des professionnels de l’investissement locatif.

➡️ Mon avis est que si vous travaillez avec un bon conseiller en investissement locatif clés en main, vous gagnerez du temps mais aussi de l’argent (le beurre et l’argent du beurre).

Questions fréquentes