Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous vous demandez dans quelle ville investir en 2025 ? C’est légitime car les communes qui présentent un intérêt sont nombreuses et il n’est pas évident de faire un choix.
Pour vous aider, je vous propose une analyse des villes les plus plébiscitées par les professionnels de l’immobilier ⤵️.
Cherchez d’abord un bien qui s’autofinance
La ville où vous devez investir est d’abord celle qui vous permet d’acheter un appartement qui s’autofinance (ou qui s’approche de l’autofinancement).
Pour rappel, un bien immobilier s’autofinance lorsque les loyers qui en sont issus permettent de régler :
- L’ensemble des charges inhérentes au bien (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative etc.).
- Les charges fiscales sur les loyers (les cotisations sociales et l’impôt si vous investissez en nom propre par exemple).
- Vos échéances d'emprunt.
Dans pareille situation, votre investissement locatif ne nécessite aucun effort financier de votre part (vous n’avez pas besoin de mettre la main au pot chaque mois). Vous achetez un appartement à crédit, remboursé grâce aux loyers de vos locataires et qui fera de vous un rentier dans 20 ou 25 ans. Investir dans un appartement qui s’autofinance, c’est finalement s’offrir une rente une fois le crédit remboursé.
Mais cela n’est possible qu’à la condition d’investir dans une ville rentable !
✅ Or, et c’est une chance, nous connaissons les rentabilités des villes de France en quasi temps réel !
Visez ensuite une plus-value à la revente
Une fois que vous avez trouvé un bien rentable (à priori dans une ville rentable), vient la question de la plus-value potentielle à la revente.
Imaginez qu’en plus de vous offrir une rente une fois votre crédit remboursé, vous avez la perspective de revendre votre appartement plus cher que ce qu’il ne vous a coûté. Cela serait la cerise sur le gâteau.
Mais cela n’est possible qu’à la condition d’investir dans une ville dont la valeur s’apprécie ! Hélas, à moins que vous n’ayez une boule de cristal, il est difficile de prévoir l’évolution des prix de l’immobilier d’ici 15, 20 ou 25 ans.
✅ Ceci étant dit, plusieurs indicateurs donnent des tendances et permettent de faire des estimations.
La ville idéale où investir est d’abord celle qui vous permet d’acheter un appartement qui s’autofinance. La ville idéale est ensuite celle qui vous offre la perspective d’une hausse des prix de l’immobilier dans le temps.
Dans quelle ville investir : quelques critères objectifs
Pour analyser les fondamentaux d’une ville, certaines données objectives sont incontournables. Parmi elles, voici les principales.
Le rendement brut
Le rendement brut correspond au rapport entre le montant des loyers annuels perçus et le prix d’achat du bien (y compris les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux de rénovation).
Plus le rendement brut est élevé, plus vous pouvez espérer l’autofinancement de votre bien.
Attention néanmoins, le rendement brut ne prend ni en compte les charges (rendement net) ni les impôts à payer sur les recettes locatives (rendement net-net).
Mais alors pourquoi est-ce que je parle de rendement brut si l’objectif est l’autofinancement ?
La réponse est que le rendement brut est une donnée objective (un loyer annuel moyen sur un prix d’achat moyen ) alors que le rendement net et le rendement net-net sont des données subjectives qui ne dépendent que de vous. Par exemple, certains investisseurs choisissent de déléguer la gestion locative de leur bien quand d’autres s’en occupent eux-mêmes. Ou encore, certains investisseurs décident d’investir en nom propre quand d’autres choisissent d’investir en société (la fiscalité n’est pas la même).
Le seul étalon de mesure qui ait du sens est le rendement brut. Libre à vous d’optimiser votre rendement net et votre rendement net-net ensuite. Ceci étant dit, et toutes choses égales par ailleurs, plus le rendement brut d’un appartement est élevé, plus son rendement net et net-net sont importants.
Le prix du m2 et son évolution
Le prix du m2 d’une ville donne plusieurs indications à un investisseur locatif.
Tout d’abord sur son coût. Deux villes qui se ressemblent mais qui n’ont pas le même prix au m2 permettent de penser qu’il y a une bonne affaire à réaliser. Si la ville A en tous points similaire à la ville B offre un prix au m2 moins cher, il y a une bonne raison de la préférer.
Ensuite sur le montant de l’apport. En règle générale, votre banquier exigera que vous apportiez autour de 15% du montant de votre investissement locatif. Or, si votre objectif est d’investir dans un T2 de 40 m2 par exemple, moins la ville est chère, moins l’apport est conséquent.
Concernant l’évolution des prix, il faut la prendre avec du recul. Certes, elle permet de donner une tendance mais « la performance passée d’un actif ne présage en rien de sa performance future ».
La démographie et son évolution
Toutes choses égales par ailleurs, plus il y a d’habitants dans une ville, moins votre investissement est risqué. Dans une ville de grande taille, la viabilité économique de votre investissement locatif est moins exposée à une mauvaise nouvelle (le siège social d’une grosse entreprise ou les locaux d’une université qui déménage par exemple).
La variation de la population, quant à elle, permet d’apprécier le dynamisme démographique de la ville. Plus il y a d’habitants, plus le besoin de se loger est conséquent et moins vous aurez de difficulté pour trouver des locataires (et réciproquement).
La tension locative
La tension locative mesure le degré de facilité à trouver un locataire pour son bien (par comparaison entre l’offre et la demande). Aussi, plus la tension locative d’une ville est élevée, plus il vous sera facile de trouver un locataire.
Le taux de locataires
Le taux de locataire donne une indication sur la structure des besoins de locations dans une ville donnée. Plus son taux est élevé, plus un investissement locatif est pertinent.
➡️ Le taux de locataires est une donnée qui complète la mesure de la tension locative.
Le taux de chômage et le nombre d’étudiants
Le taux de chômage et le nombre d’étudiants permet de se faire une idée du dynamisme du marché de la location meublée dans la ville :
- Plus le nombre d’étudiants est élevé, moins vous aurez de difficulté à louer votre studio.
- Plus le taux de chômage est faible, plus le marché du travail sur le territoire est robuste et plus il est permis de penser que de jeunes actifs seront intéressés par votre T2 ou T3.
Le plafonnement des loyers
Il ne vous a pas échappé que certaines villes de France (24 au total) appliquent l’encadrement des loyers. Cette mesure juridique de plafonnement des loyers vise à favoriser l’accès au logement pour les familles, les travailleurs et les étudiants.
✅ Aussi, si vous jetez votre dévolu sur l’une de ces villes, veillez à ce que vos calculs de rentabilité prennent en compte cette contrainte de prix.
En synthèse, la ville idéale pour un investissement immobilier offre :
- Un rendement brut élevé
- Un prix par m2 faible
- Une tension locative forte
- Un grand nombre d’habitants
- Une démographie en croissance
- Un grand nombre d’étudiants
- Un taux de chômage faible
- Des loyers non plafonnés
Le tableau comparatif des villes où investir
Dans ce tableau, vous retrouvez 27 villes de France. Elles ont toutes le point commun :
- d’être habitées par plus de 50 000 habitants (un minimum pour un investissement locatif).
- d’être plébiscitées par la majorité des entreprises qui proposent un service d’investissement locatif clés en main.
✅ J’ai classé ces villes par rendement locatif brut, Saint-Etienne en tête et Paris en queue de peloton. Vous y retrouvez tous les indicateurs que je cite précédemment et qui vous aideront à faire un choix.
| Rendement brut | Prix au m2 | Evolution des prix sur 1 an | Evolution des prix sur 5 ans | Tension locative | Nombre d’habitants | Dynamisme démographique | Taux de locataires | Plafonnement des loyers ? | Taux de chômage | Nombre d’étudiants | Distance de Paris en train | |
| Saint-Etienne | 9,4% | 1 408€ | 0% | 32% | 2/5 | 173K | 0,2% | 61% | Non | 8,1% | 30K | 2h50 |
| Troyes | 9,0% | 1 728€ | (2%) | 25% | 3/5 | 63K | 0,5% | 71% | Non | 9,5% | 12K | 1h30 |
| Niort | 7,1% | 2 379€ | 3% | 77% | 5/5 | 59K | 0,1% | 51% | Non | 5,3% | 3K | 2h30 |
| Le Mans | 7,0% | 2 390€ | 18% | 70% | 5/5 | 145K | 0,2% | 54% | Non | 7,7% | 13K | 1h00 |
| Poitiers | 6,7% | 2 705€ | (3%) | 59% | 5/5 | 90K | 0,4% | 70% | Non | 5,9% | 30K | 1h25 |
| Rouen | 6,3% | 3 216€ | 4% | 32% | 4/5 | 114K | 0,6% | 67% | Non | 8,0% | 35K | 1h20 |
| Le Havre | 6,2% | 2 916€ | (7%) | 66% | 4/5 | 166K | (0,6%) | 61% | Non | 8,9% | 12K | 2h20 |
| Dijon | 6,2% | 3 118€ | 4% | 36% | 5/5 | 159K | 0,4% | 60% | Non | 6,1% | 39K | 1h40 |
| Brest | 6,1% | 2 743€ | 13% | 89% | 5/5 | 140K | 0,1% | 57% | Non | 6,1% | 31K | 3h40 |
| Amiens | 5,8% | 3 488€ | 4% | 39% | 4/5 | 134K | 0,1% | 70% | Non | 8,8% | 30K | 1h10 |
| Quimper | 5,8% | 2 903€ | 16% | 96% | 5/5 | 64K | 0,0% | 45% | Non | 5,9% | 5K | 3h50 |
| Nancy | 5,6% | 2 991€ | 10% | 46% | 3/5 | 104K | (0,1%) | 73% | Non | 6,9% | 50K | 1h40 |
| Orléans | 5,5% | 3 300€ | 5% | 53% | 5/5 | 117K | 0,3% | 64% | Non | 6,5% | 20K | 1h05 |
| Lorient | 5,3% | 3 382€ | 13% | 98% | 5/5 | 58K | 0,1% | 57% | Non | 6,1% | 7K | 3h10 |
| Marseille | 5,3% | 4 288€ | 2% | 41% | 5/5 | 873K | 0,2% | 57% | Non | 9,3% | 95K | 3h10 |
| Tours | 5,3% | 3 645€ | 4% | 40% | 5/5 | 138K | 0,2% | 68% | Non | 6,8% | 40K | 1h20 |
| Lille | 5,2% | 4 148€ | 1% | 17% | 5/5 | 237K | 0,3% | 72% | Oui | 7,1% | 130K | 1h00 |
| Reims | 5,2% | 3 473€ | 5% | 51% | 5/5 | 179K | (0,4%) | 72% | Non | 8,3% | 30K | 0h50 |
| Angers | 4,9% | 3 894€ | 2% | 59% | 5/5 | 157K | 0,6% | 68% | Non | 7,0% | 45K | 1h40 |
| Laval | 4,9% | 3 181€ | 27% | 113% | 5/5 | 50K | (0,1%) | 58% | Non | 5,2% | 4K | 1h10 |
| Montpellier | 4,9% | 4 416€ | (3%) | 17% | 5/5 | 302K | 1,4% | 69% | Oui | 9,5% | 80K | 3h20 |
| Bordeaux | 4,8% | 4 754€ | (1%) | 1% | 5/5 | 262K | 0,8% | 68% | Oui | 6,7% | 100K | 2h00 |
| Nantes | 4,8% | 4 276€ | (2%) | 11% | 5/5 | 323K | 1,1% | 64% | Non | 5,5% | 65K | 2h20 |
| Vannes | 4,5% | 4 495€ | 3% | 54% | 5/5 | 54K | 0,4% | 55% | Non | 5,5% | 9K | 2h25 |
| Rennes | 4,3% | 4 742€ | 3% | 41% | 5/5 | 225K | 0,7% | 65% | Non | 6,0% | 73K | 1h25 |
| Lyon | 4,2% | 5 389€ | 1% | 9% | 5/5 | 522K | 0,3% | 66% | Oui | 6,3% | 180K | 2h10 |
| Paris | 4,1% | 11089€ | 3% | (1%) | 5/5 | 2 133K | (0,6%) | 67% | Oui | 6,9% | 765K | NA |
Les données du tableau proviennent de 3 sources principales.
-
- Yanport pour le rendement brut, le prix au m2 ainsi que l’évolution du prix sur 1 an et sur 5 ans. Les données datent de novembre 2024 et ne concernent que les appartements (exit les maisons individuelles). Les données sont calculées sur la base de prix médians.
- LocService pour l’indice de tension locative.
- L’INSEE pour le nombre d’habitants, le dynamisme démographique et le taux de locataires. Les informations remontent à 2021 (date du dernier recensement). En outre, la dynamique démographique compare le nombre d’habitants en 2021 avec le nombre d’habitants en 2015
- France Travail pour le taux de chômage
- L’Etudiant pour le nombre de jeunes qui suivent des études supérieures.
3 remarques sur le tableau des villes où investir
Remarque 1
Les données transmises sont à l’échelle de la ville (tous quartiers et toutes tailles d’appartement confondus).
✅ Avant de vous lancer et pour approfondir votre analyse, je vous recommande de faire le même exercice à l’échelle :
- de chaque quartier de la ville que vous analysez.
- de la taille d’appartement que vous visez (studio, T2 ou T3).
Remarque 2
Les données ne sont pas toutes fraîches, notamment celles de l’INSEE qui datent de 2021.
✅ N’hésitez pas à aller récupérer des données sur le site des mairies si vous le jugez nécessaire.
Remarque 3
Aucune ville n’a 10 sur 10. Par exemple :
- Saint Etienne offre la meilleure rentabilité brute du tableau mais sa tension locative n’est que de 2 sur 5.
- Troyes offre la seconde meilleure rentabilité brute du tableau mais sa tension locative n’est que de 3 sur 5.
- Niort offre la troisième meilleure rentabilité brute du tableau mais son nombre d’habitant est relativement faible (59 000).
- Etc.
➡️ Si aucune ville n’a 10 sur 10, certaines tirent, à mon avis, leur épingle du jeu.
Mes deux coups de cœur
À mon sens, Brest et Dijon sont des villes particulièrement intéressantes pour un investissement locatif.
En effet, ces deux villes offrent :
- Plus de 6% de rendement brut
- Un prix par m2 inférieur à 3 100 euros
- Une forte tension locative (5/5)
- Plus de 140 000 habitants
- Une population qui augmente
- Un nombre important d’étudiants (+30 000)
- Un bassin d'emploi robuste (un faible taux de chômage)
- Des loyers non plafonnés
🍒 Et cerise sur le gâteau, elles sont respectivement 9ème et 23ème dans le top 500 des villes de France où il fait bon vivre en 2024 (source : JDD). Autrement dit, des communes pleines de promesses !
➡️ Bref que des bonnes notes pour ces 2 belles villes de France !
Dans une optique patrimoniale, réaliser un investissement locatif à Rennes est une excellente option !
Quelques conseils avant de vous lancer dans l’immobilier locatif
Avant d’investir dans l’immobilier locatif, voici deux conseils de bon sens que je vous invite à suivre.
Investissez dans une ville proche de chez vous
À moins que vous ne décidiez de déléguer l’intégralité de la gestion de votre bien, il est opportun d’investir dans une ville proche de chez vous. C’est toujours plus simple de gérer une situation d’urgence quand on est sur place que quand on est à distance.
Les rentabilités locatives du tableau ne sont que des statistiques. Si vous habitez dans une ville moins rentable « en moyenne », il ne dépend que de vous de trouver un bien sous côté pour en faire un investissement intéressant.
Envisagez de vous faire accompagner
Réaliser un investissement locatif qui s’autofinance, c’est se faire un cadeau dans 20 ans.
Votre plus grosse erreur serait de ne pas le faire par manque de temps ou par crainte de ne pas être assez expérimenté.
Aujourd’hui, des entreprises vous accompagnent de A à Z dans votre investissement locatif : définition du projet, recherche du bien, négociation du prix (très important en ce temps de crise), offre d’achat, signature du compromis, financement, signature de l’acte authentique, rénovation, ameublement et mise en location. En définitive, vous vous constituez un patrimoine à moindre effort.
Parmi ces entreprises, certaines proposent un service particulièrement intéressant.
Ouiker, notre partenaire de confiance
Ouiker, par exemple, offre un service de grande qualité . J’ai rencontré personnellement les équipes et échangé avec certains de leurs clients. Il s’agit d’une entreprise sérieuse et professionnelle qui vous accompagnera avec efficacité dans votre projet d’investissement immobilier.
En outre, Ouiker :
- A de nombreuses opérations à son actif (donc une expérience conséquente) ;
- Est resté à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers) ;
- Est rémunéré au succès (vous payez les commissions le jour où vous trouvez votre bonheur) ;
- Ne demande pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).
Le coût d’un tel service ne doit pas être un frein. Les honoraires facturés (7 000€ pour un bien d’une valeur de 100 000 € chez Ouiker par exemple) sont déductibles de votre base imposable si vous investissez dans le cadre d’un LMNP au régime réel !
Dans quelle ville investir : mon avis
Plus d’un Français sur deux prévoit de réaliser un investissement immobilier dans les cinq années à venir. Mais seulement une infime minorité ira au bout du projet. Aussi, la priorité est de passer le cap car l’investissement immobilier est un formidable moyen de se constituer un capital à moindre effort.
🎯 Ceci étant dit, plusieurs villes sont propices à un investissement locatif. Et parmi elles, Le Mans, Dijon et Brest sont, à mon sens, d’excellentes options.
Questions fréquentes
Avant d’investir, je vous recommande ma formation gratuite sur l’immobilier (un mail par jour pendant sept jours). Dans cette formation rapide et précise, je vous en dis plus sur la stratégie optimale à adopter quand on investit pour la première fois dans la pierre.
Les livres de Daniel Vu et de Julien Delagrandanne sont d’excellentes références.
Pour en savoir plus rendez-vous sur mon article livres sur l’investissement immobilier !
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