Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous vous demandez si un investissement locatif à Rennes est une bonne idée ? Comme je me suis posé la même question, j’ai creusé le sujet.
Pour vous aider dans votre réflexion, voici l’essentiel de ce qu’il faut retenir sur la ville de Rennes ⤵️.
Les avantages et inconvénients d’un investissement locatif à Rennes
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- 1ère ville de France en termes de tension locative
- Taux de chômage faible
- 2ème meilleure ville étudiante de France
- 7ème meilleure qualité de vie de France
- Une ville qui se développe à grande vitesse
- À 1h25 de Paris
- Loyers non plafonnés
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- Une rentabilité brute pas très élevée
- Un bâti ancien parfois vétuste (attention à la mérule)
- Une ville très festive (attention au bruit)
À condition de choisir un bien de qualité dans une rue paisible, Rennes offre tous les avantages que peut espérer un investisseur locatif. La ville est dynamique, le bassin d'emploi est solide, le nombre d’étudiants est conséquent, les projets de développement sont nombreux et la capitale n’est qu’à 1h30 de LGV. En revanche, comme toute ville « patrimoniale », la rentabilité locative de Rennes n’est pas très élevée.
Les avantages d’un investissement locatif à Rennes
Rennes, un paradis pour un propriétaire bailleur
Rennes est d’abord une ville où vous n’aurez aucune difficulté pour trouver un locataire.
Si vous investissez dans un studio, vous réussirez facilement à le louer à un étudiant. Selon le site letudiant.fr, l’agglomération de Rennes compte 73 000 jeunes qui suivent des études supérieures. En outre, le site classe la ville en 2ème position des meilleures villes étudiantes de France (juste après Montpellier).
Si vous souhaitez investir dans un T2 ou un T3, vous n’aurez aucune difficulté à le louer à des jeunes actifs. La ville offre un bassin d'emploi dynamique. Le meilleur indicateur pour vous en convaincre est son taux de chômage qui est l’un des plus faibles des 22 métropoles de France (autour de 5,5%).
🍒 Et, cerise sur le gâteau, Rennes n’est pas contraint par le plafonnement des loyers (contrairement à des villes comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou encore Montpellier).
➡️ C’est sans surprise que selon LocServices.fr, la ville de Rennes est la ville qui présente la plus forte tension locative du territoire. Autrement dit, Rennes est la ville ou il y a un plus fort déséquilibre entre la demande de location et l’offre de location.
Le pire ennemi de l’investisseur locatif est la vacance locative, c’est-à-dire un logement qui reste vide. À Rennes, vous ne rencontrerez pas ce problème.
Rennes, une ville qui se développe
Rennes offre la 7ème meilleure qualité de vie sur les 500 plus grosses villes de France (selon le JDD).
L’Agglomération se développe car, en plus d’y vivre confortablement, Rennes est particulièrement bien connecté. En effet, la ville :
- Accueille un aéroport international (vols directs pour Londres, Dublin, Amsterdam, Lyon, Toulouse, Marseille, Nice et Paris par exemple).
- Se situe à 1h25 de Paris grâce à la LGV.
- Se situe à 45 minutes de la mer.
➡️ Rennes est une ville qui se développe à grande vitesse. Et ce n’est pas par hasard si sa population a crû de 0,7% entre 2015 et 2021 (date du dernier recensement), soit l’une des meilleures performances de France.
Une ville qui se développe est aussi une ville qui se valorise, y compris ses prix au m2. Si un investisseur locatif ne doit pas tout miser sur la valorisation de son bien immobilier à long terme, c’est un vrai plus d’investir dans une ville qui se déploie.
Les inconvénients d’un investissement locatif à Rennes
Rennes est une ville résolument « patrimoniale ». Autrement dit, le rendement locatif de la ville n’est pas très élevé mais, en échange, vous prenez peu de risque à vous lancer. Parmi les villes patrimoniales, vous retrouvez des villes comme Paris, Nantes, Bordeaux ou encore Lille.
Aussi, vous faudra-t-il un montant d’apport plus conséquent qu’une ville moins cotée pour que votre bien s’autofinance (c’est à dire pour que vos loyers perçus couvrent vos charges, vos impôts et le remboursement de votre prêt).
Par ailleurs, notez que, si la ville est étudiante, revers de la médaille, la ville est aussi bruyante. Choisissez bien votre rue et votre pâté de maison. En outre, il ne vous aura pas échappé que la Bretagne est humide, terrain privilégié de la mérule. Comme le bâti rennais est parfois ancien, je vous recommande de vérifier attentivement que votre logement n’est pas infesté par ce champignon.
Quelle rentabilité pour un investissement locatif à Rennes ?
En moyenne, le rendement locatif brut d’un appartement à Rennes s’élève à 4,0% (toutes typologies d’appartements confondues).
En réalité, en effectuant une analyse sur les biens anciens uniquement, par quartier et par taille d’appartement, nous nous apercevons qu’il existe des nuances.
| T1 | T2 | T3 | T4 | |
| Cleunay-Arsenal Redon | 4,7% | 4,7% | 3,9% | 3,2% |
| Atalante Beaulieu | 5,2% | 4,7% | 3,9% | 4,2% |
| Centre | 5,2% | 4,3% | 4,2% | 4,3% |
| Thabor-Saint-Hélier | 5,3% | 4,6% | 4,5% | 3,3% |
| Lorient-Saint Brieuc | ND | 4,7% | 4,3% | 4,1% |
| Sud Gare | 5,9% | 4,9% | 4,3% | 4,1% |
| Nord Saint-Martin | 6,0% | 4,6% | 4,6% | 5,0% |
| Villejean-Beauregard | 5,7% | ND | 4,6% | 5,7% |
| Maurepas-Patton | 5,5% | ND | 4,3% | ND |
| Francisco-Vern-Poterie | 6,3% | 4,4% | 4,7% | 4,3% |
| Bréquigny | 5,2% | 5,0% | 5,0% | ND |
| Le Blosne | ND | 5,8% | 5,5% | 6,8% |
Je vous invite à lire mon guide investir dans un appartement pour comprendre pourquoi il est plus intéressant d’investir dans un bien ancien plutôt qu’un bien neuf.
Première nuance : les biens anciens sont plus rentables que les biens neufs
Le tableau montre que, qu’importent le quartier et la taille de l’appartement, la rentabilité d’un bien ancien est supérieure à celle d’un bien neuf. Et pour cause, les biens anciens valent entre 20 et 30% moins chers que les biens neufs.
➡️ Vous pouvez donc plutôt tabler sur une rentabilité brute comprise entre 4,5% et 6% à Rennes (c’est mieux que 4% !)
Deuxième nuance : plus le logement est petit, plus il est rentable
Tous quartiers confondus :
- Un T1 offre une rentabilité brute moyenne de 5,5%
- Un T2 offre une rentabilité brute moyenne de 4,7%
- Un T3 offre une rentabilité brute moyenne de 4,2%
- Un T4 offre une rentabilité brute moyenne de 3,9%
Néanmoins, si vous avez le budget pour acheter un grand logement, il est possible d’augmenter sa rentabilité en le convertissant en colocation.
Cette stratégie d’investissement locatif est particulièrement intéressante, car elle vous permet d’acquérir un grand appartement (dont le prix au mètre carré est généralement plus bas que celui des petits appartements) et de le louer à un tarif comparable à celui des petites surfaces.
Troisième nuance : il existe de fortes disparités entre les quartiers
Vous constatez que tous les quartiers n’offrent pas la même rentabilité brute locative. Attention néanmoins car, comme toujours en matière d’investissement, plus le rendement est important plus c’est risqué (je reviens plus bas sur les quartiers que je recommande et ceux que je déconseille).
L’évolution du prix des appartements à Rennes depuis 2014
Les prix de l’immobilier à Rennes ont crû de manière significative depuis 2017. En 8 ans, le prix des appartements a doublé (de 2500€ le m2 en 2017 à 5000€ le m2 en 2024) !
✅ Si la performance passée d’un actif ne présage pas de sa performance future, nous pouvons néanmoins affirmer que la tendance des prix de l’immobilier à Rennes est excellente !
Dans quels quartiers investir à Rennes ?
Il existe une multitude de petits quartiers à Rennes. Certains sont particulièrement intéressants et d’autres franchement déconseillés.
✅ Parmi les quartiers conseillés, je recommande en particulier :
- Beaulieu et Jeanne d’Arc qui se situent à proximité d’écoles d’ingénieurs et de campus étudiants (quartiers idéals si vous investissez dans un studio).
- Saint-Hélier, en particulier à côté de la gare, pour les jeunes actifs qui font des allers-retours à Paris.
- l’Hypercentre qui intéresse à la fois les étudiants et les jeunes actifs (attention à l’état des copropriétés).
- Thabor et Fougère (le triangle d’or) si vous voulez investir en bon père de famille (dans une optique patrimoniale).
❌ En revanche, bien que les rentabilités brutes y soient attractives, je déconseille les quartiers de Maurepas, Le Blosne et Villejean. La délinquance y est en constante augmentation et le trafic de drogue gangrène les quartiers.
Quel conseiller choisir pour investir à Rennes ?
Si vous souhaitez investir à Rennes mais que vous n’avez pas la capacité de vous en occuper, sachez qu’il existe des entreprises d’investissement locatif clés en main. Définition du projet, recherche du bien, négociation du prix (très important en ce temps de crise), offre d’achat, signature du compromis, financement, signature de l’acte authentique, rénovation, ameublement et mise en location : ces conseillers vous accompagnent de A à Z dans votre projet !
Pour un prix qui reste raisonnable (entre 7 et 10% du prix net vendeur déductible si vous optez pour un LMNP au régime réel), vous investissez en votre nom et sans la contrainte d’avoir à y consacrer du temps !
Pour en savoir plus sur les avantages du LMNP au régime réel, rendez-vous sur mon article dédié !
Parmi ces entreprises, il y a en a une que je recommande en particulier, surtout si vous décidez d’investir à Rennes (la Bretagne est leur terrain de chasse de prédilection).
Présentation de Ouiker
Fondé en 2020 à Rennes par Grégoire du Guerny, Roc’h de Salins et Thomas Blin, Ouiker accompagne les particuliers dans leurs projets d’investissement locatif en leur proposant une prestation clés en main. Concrètement, Ouiker accompagne ses clients à toutes les étapes du processus d’investissement.
Je recommande cette entreprise car Ouiker :
- A de nombreuses opérations à son actif (donc une expérience conséquente) ;
- Est resté à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers) ;
- Est rémunéré au succès (vous payez les commissions le jour où vous trouverez votre bonheur) ;
- Ne demande pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).
En outre, la rémunération de Ouiker s’élève à 8% TTC du prix d’achat net vendeur du bien (c’est-à-dire hors frais d’agence et frais de notaire).
Si vous voulez voir mon avis complet sur cette entreprise d’investissement locatif clés en main, je vous invite à consulter mon avis sur Ouiker !
Échange avec le responsable des investissements à Rennes
Chez Ouiker, c’est Thomas Blin qui s’occupe des investissements à Rennes. Il se trouve que Thomas est aussi l’un des trois fondateurs de Ouiker. J’ai eu la chance de l’interroger sur son métier (si vous avez d’autres questions à lui poser, n’hésitez pas à m’en faire part en commentaire).
Grégoire : quelle est votre légitimité à accompagner des particuliers qui souhaitent investir dans la pierre ?
Thomas : la confiance est un élément clé lorsqu’on fait le choix de déléguer son investissement immobilier. Parce qu’un investissement immobilier porte sur plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros, et nécessite souvent de s’engager sur un crédit de 15 à 25 ans. Les sommes et les enjeux sont importants, il est donc essentiel de ne pas se tromper.
Ouiker, que j’ai co-fondé en 2020, a accompagné plus de 400 particuliers depuis sa création. Nous nous distinguons par une forte expertise terrain couplée à un accompagnement ultra personnalisé. Nous sommes présents dans 21 villes en France, avec un expert dans chaque ville. Chaque expert Ouiker connaît sa ville par cœur et dispose d’un solide réseau pour sourcer les meilleures opportunités, souvent en “off market”.
Investir avec Ouiker, c’est bénéficier d’un interlocuteur unique du début à la fin de son projet (recherche du bien, suivi travaux, ameublement, mise en location). Le fait d’avoir un contact unique tout au long du projet est un élément hyper rassurant pour nos clients. En résumé, notre approche est à l’opposé de celle d’un banquier ou d’un CGP assis derrière son bureau qui vous recommande d’investir dans un Pinel à 800km de chez vous, dans une ville qu’il ne connaît pas plus que vous.
Grégoire : dans quelle mesure connaissez vous la ville de Rennes ?
Thomas : Rennes est ma ville de naissance. Je suis ensuite parti à Paris pour terminer mes études et démarrer ma vie professionnelle. C’est lorsque j’habitais Paris que j’ai commencé à investir dans l’immobilier à Rennes, ou je rentrais régulièrement. Je suis aujourd’hui propriétaire d’une dizaine de petites et moyennes surfaces louées à des étudiants ou à des jeunes actifs.
Lorsque je parlais de mes investissements autour de moi à Paris, j’ai réalisé que beaucoup de mes proches (amis, famille, collègues) voulaient investir dans la pierre mais ne passaient pas à l’action par manque de temps et / ou de connaissances. C’est en partant de ce constat que j’ai fait le choix de revenir vivre à Rennes pour monter une boîte d’investissement locatif clé en main. Aujourd’hui, j’ai personnellement accompagné une centaine d’investisseurs à Rennes dans leur projet d’investissement locatif.
Grégoire : quel est le profil des particuliers que vous accompagnez ?
Thomas : les profils sont variés. Nos clients ont plutôt un profil CSP+, entre 30 et 40 ans et résident principalement en Ile-de-France ou à l’étranger. Nous avons de plus en plus de clients parisiens qui sont locataires de leur résidence principale et font le choix d’investir en province. Nous avons également des parents qui, plutôt que de louer un appartement pour leurs enfants étudiants, font d’une pierre deux coups et achètent un appartement qu’ils mettront en location une fois les études de leurs enfants terminées. Enfin, à notre grand regret, la parité homme / femme est encore loin d’être atteinte en matière d’investissement immobilier. Cela progresse, mais nous aimerions compter plus de femmes parmi nos clients.
Grégoire : aujourd’hui, combien dois-je apporter pour investir dans un logement à Rennes qui s’autofinance ?
Thomas : pour qu’un projet puisse s’autofinancer à Rennes, il faut actuellement que le montant de l’apport représente environ 20% du montant total de l’opération.
Grégoire : une fois le bien trouvé, acheté, rénové puis loué, quel temps dois-je prévoir d’y consacrer tous les ans ?
Thomas : pas plus de quelques heures par an si l’investisseur fait le choix de nous confier la gestion locative et de déléguer sa comptabilité LMNP à un comptable.
Échange avec un investisseur à Rennes
Pour avoir un retour d’expérience, j’ai contacté Hugues Charmet, un investisseur accompagné par Ouiker (j’ai obtenu ses coordonnées grâce à son avis Google laissé il y a quelques mois).
Grégoire : bonjour Hugues et merci d’avoir bien voulu répondre à mes quelques questions. Pouvez-vous vous présenter en quelques mots ?
Hugues : j’ai 42 ans, marié et père de 3 enfants. J’ai grandi à Rennes avant de partir pour Paris où j’ai crée Travel Stadium, une société qui commercialise des coffrets cadeaux dédiés à la billetterie d’événements sportifs. Nous habitons depuis 6 ans en Espagne, à Barcelone.
Grégoire : pourquoi investissez-vous dans l’immobilier et pourquoi à Rennes en particulier ?
Hugues : mon approche est relativement classique. J’investis dans l’immobilier pour profiter du levier de l’emprunt bancaire dans le but de transmettre un patrimoine à mes enfants. Ma femme et moi sommes originaires de Rennes, il nous semblait logique d’investir dans une ville que nous connaissions et dans laquelle nous revenons encore régulièrement pour revoir amis et famille.
Grégoire : pourquoi avez-vous délégué votre projet à Ouiker ?
Hugues : j’habite en Espagne, et j’ai une vie familiale et professionnelle déjà bien remplie ! Il m’a donc semblé assez évident de déléguer mes investissements immobiliers. Notre choix s’est porté sur Ouiker car nous avons été rassurés par le fait que Thomas habite sur place et connaisse Rennes sur le bout des doigts.
Grégoire : quel est votre patrimoine immobilier aujourd’hui ?
Hugues : en l’espace de deux ans, nous avons investi dans 3 biens avec Ouiker à Rennes. Deux studios dans l’hyper centre de Rennes, ainsi qu’un T2 dans le quartier Thabor. Même à distance, il était facile de nous projeter car nous connaissions bien ces quartiers.
Grégoire : l’expérience avec Ouiker fut-elle bonne, et recommanderiez-vous ce conseiller à un proche ?
Hugues : rien à dire sur le suivi et l’exécution. Thomas a su nous proposer des biens de qualité, avec des rentabilités plus que correctes pour une ville comme Rennes ou le prix du foncier n’est pas le plus accessible. Les travaux ont été réalisés dans le budget et les délais annoncés. Nous sommes également satisfaits de la gestion locative que nous avons aussi confié à Ouiker.
Investir à Rennes : mon avis
En bref, mon avis est, qu’à la condition d’être exigeant sur le bien acheté, choisir Rennes pour un investissement locatif est une excellente idée.
🎯Cette ville conjugue toutes les qualités attendues d’un investisseur locatif qui cherche à se constituer un patrimoine à l’aide de sa capacité d’endettement !
Questions fréquentes
Investir dans des parkings est une bonne idée, en particulier pour ceux qui ont peu d’apport. Rendez-vous sur mon article dédié pour en savoir plus.
Investir dans un mobil home est risqué. Rendez-vous sur mon article dédié pour comprendre pourquoi.
Investir dans une résidence étudiante est une mauvaise idée. Je vous explique les raisons dans mon article dédié !
Les livres de Daniel Vu et de Xavier Delagrandanne sont deux bonnes références. Je vous en dis plus dans mon article intitulé mes conseils de livres sur l’investissement immobilier.
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