À mi-chemin entre la caravane et la maison, le mobil-home (ou résidence mobile de loisirs) est associé à la liberté, au confort et aux vacances. Grâce au goût prononcé des Français pour les campings (la France dispose du second plus gros parc du monde après les Etats-Unis), le mobil-home ne cesse de se développer dans l’hexagone. Forts de 250 000 résidences mobiles de loisirs en France et 750 000 lits, le nombre de mobil-home en France est en pleine croissance. Cela signifie-t-il pour autant que l’investissement dans un mobil-home est une bonne idée ? Est-ce rentable à moindre effort ? Quels sont les pièges à éviter ? Quelles sont les alternatives pour un investissement locatif ?
Réponses dans cet article ⤵️.
Qu’est-ce qu’un mobil-home ?
Définition du mobil-home
Le code de l’urbanisme donne une définition précise du mobil-home : « sont regardés comme des résidences mobiles de loisirs les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler. » Aussi le code de l’urbanisme précise que les mobil-homes ne peuvent être installés que dans des parcs résidentiels de loisirs, dans les terrains de camping classés ou dans les villages de vacances classés en hébergement léger.
En d’autres termes, un mobil-home ne peut être installé que dans des lieux déterminés et il est, par exemple, interdit de l’installer dans son jardin. En outre, il est interdit d’aménager votre mobil-home d’éléments qui puissent entraver sa mobilité. À titre d’exemple, les terrasses ou les vérandas en dur sont proscrites. En outre, votre mobil-home doit être installé de telle sorte que vous puissiez le déplacer rapidement.
La nature du mobil-home
Contrairement aux idées reçues, un mobil-home est un bien « mobilier » (à l’image d’une voiture) et non un bien « immobilier » (à l’image d’une maison). En effet, une des caractéristiques d’un bien immobilier est d’être indéplaçable (ce qui n’est pas le cas du mobil-home). C’est d’ailleurs pour cette raison que le mobil-home échappe à la taxe foncière, à la taxe d’habitation ou au frais de notaire (bonne nouvelle) mais ne pourra pas faire l’objet d’un emprunt bancaire (mauvaise nouvelle).
Le mobil-home, un bien qui décote
À l’image d’une voiture qui stationne sur une place de parking, il vous faudra payer un loyer au camping au titre de l'emplacement que vous occupez (jusqu’à 8 000 € par an). Aussi, faut-il avoir conscience qu’un mobil-home (qui peut valoir jusqu’à 60 000 € neuf) est un bien périssable qui décote rapidement : 30% la première année, puis 10% les années suivantes. Ainsi, contrairement à un bien immobilier qui a tendance à prendre de la valeur avec le temps, le mobil-home à une valeur résiduelle quasi nulle après quelques années d’utilisation.
Investir dans un mobil-home : les pièges à éviter
Si vous souhaitez investir dans un mobil-home pour dégager une plus-value, il est impératif d’éviter les pièges qui pourraient vous faire perdre de l’argent.
Piège 1 : Investir dans un mobil-home sans emplacement associé
Si vous achetez un mobil-home neuf mais que vous n’avez aucun terrain sur lequel l’installer, il ne vous reste plus qu’à le revendre (avec une décote de 30% la première année, nous l’avons vu). Notons que les emplacements pour mobil-home dans les campings se font de plus en plus rares et que les listes d’attente peuvent être longues.
Afin d’éviter cette déconvenue, vous devrez trouver au choix :
- Un camping qui dispose d’un mobil-home à vendre (mobil-home de seconde main) ;
- Un camping qui dispose d’un emplacement vacant pour votre mobil-home acheté neuf ;
- Un revendeur spécialisé qui a des partenariats avec des campings.
Trouvez d’abord l'emplacement avant d’acheter votre mobil-home.
Piège 2 : Investir dans un camping qui ferme une grande partie de l’année
La plupart des campings ouvrent entre 6 et 10 mois par an. Or, pour rentabiliser votre mobil-home, vous devrez le sous-louer le plus souvent possible. Si le camping ferme ses portes une grande partie de l’année, la vacance locative incompressible ne vous permettra pas de générer un cash-flow positif.
Investissez uniquement dans un camping ouvert une grande partie de l’année.
Piège 3 : Ne pas étudier le contrat du camping
Avant de signer le contrat qui vous liera au camping, soyez particulièrement vigilant sur son contenu. En effet, certaines clauses pourraient remettre en cause la viabilité financière de votre investissement.
Tout d’abord, veillez à ce que la sous-location soit possible gracieusement. En effet, beaucoup de campings interdisent la sous-location, la limite ou vous obligent à la leur déléguer (moyennant des commissions qui peuvent atteindre 50% des loyers et en vous imposant un prix par nuit). Assurez-vous également que votre camping accepte des prestataires extérieurs pour faire l’état des lieux d’entrée et de sortie (si vous souhaitez déléguer cette tâche).
Ensuite, certains contrats contiennent une clause dite d’ancienneté qui impose aux propriétaires de renouveler leur mobil-home après 15 ou 20 ans. Or, si le propriétaire refuse, il doit quitter les lieux à ses propres frais (un déménagement coûte en moyenne 1 300 euros et 5€ le kilomètre en convoi exceptionnel). Par ailleurs, certains campings refusent que vous vendiez votre mobil-home au-delà d’un certain millésime. Vigilance donc !
Enfin, veillez à ce que les frais annuels facturés par le camping soit acceptables (tout comme vous vérifiez le montant des frais de copropriété lorsque vous achetez un appartement). En effet, en fonction de la gamme du camping et de son emplacement, la facture peut atteindre 8 000 € par an. À noter que ces frais comprennent également les charges relatives à la consommation d’eau et d’électricité.
Décortiquez méticuleusement votre contrat de location.
Piège 4 : Investir dans un camping inconstant
La loi impose que le contrat qui lie un camping à un propriétaire ne dépasse pas un an. Cela signifie que le gérant peut revoir son contrat d’années en années. Concrètement, il peut décider de ne pas renouveler votre contrat, d’augmenter les loyers, de limiter la sous-location ou d’introduire une clause d’ancienneté. Au-delà d’une rencontre directe avec le gérant, la meilleure façon de se prémunir d’un tel risque est de solliciter les propriétaires déjà sur place. Demandez-leur comment fonctionne la direction et s’ils ont eu de mauvaises surprises depuis leur installation.
Investissez seulement dans un camping de confiance.
Piège 5 : Déléguer la gestion de son mobil-home au camping
Vous l’avez compris, au crépuscule de sa vie, votre mobil-home de vaudra plus rien. Pour le rentabiliser, il s’agit donc de faire en sorte que les rentrées d’argent dépassent le plus vite possible les sorties d’argent. C’est alors que vous commencerez à avoir un retour sur investissement. Pour atteindre cet objectif, vous n’avez pas d’autre choix que d’effectuer vous-même la gestion locative de votre bien. En effet, les commissions facturées par les campings sont telles que vous n’atteindrez jamais l’équilibre financier si vous déléguez cette tâche.
Ne croyez pas que la gestion d’un mobil-home est reposant.
Piège 6 : Ne pas opter pour le statut LMNP au régime réel
Comme toute location meublée, un investissement dans un mobil-home permet de bénéficier du statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) et de son régime réel.
La « LMNP au réel » est un dispositif fiscal optimal pour maximiser la rentabilité de son mobil-home car il permet de réduire (voire d’annuler intégralement) l’imposition sur les recettes locatives.
Pour bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent respecter l’une de ces deux conditions :
- Être inférieures à 23 000 € ;
- Être inférieures à vos autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu.
La LMNP au réel permet de déduire des loyers, l’ensemble des frais supportés par le propriétaire dans l’intérêt de son activité, y compris l’amortissement du mobil-home. Aussi, les charges comprennent les frais de camping, les intérêts de l'emprunt (si l’acquisition du mobil-home a fait l’objet d’un crédit à la consommation), les frais d’assurance, les frais de gestion locative etc.
Par ailleurs, la LMNP au réel permet un report des déficits pendant 10 ans (l’amortissement est lui reportable sans limitation de durée).
Pour bien comprendre les avantages du statut LMNP au régime réel, je vous invite à lire notre article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.
Optez pour la LMNP au régime réel pour maximiser la rentabilité de votre mobil-home.
➡️ Selon Michel Harismendy, président Fédération Nationale des Propriétaires de Résidences de Loisirs : » Il est préférable de considérer l’acquisition d’un mobil-home comme un achat plaisir plutôt qu’un investissement lucratif. Il ne faut pas s’attendre à en tirer de gros bénéfices financiers« . Dans la mesure où l’investissement dans un mobil-home est contraignant et les retombées incertaines, Finance-Héros valide ce conseil.
🚨 Et si vous décidiez de vous lancer malgré tout, cela se fera au prix d’efforts non négligeables car vous n’aurez d’autre choix que de gérer vous-même la sous-location pour préserver votre rentabilité.
Investissement locatif : quelle alternative ?
Un investissement locatif est intéressant s’il offre un couple rendement-risque optimal à moindre effort. Dans le cas du mobil-home, le couple rendement-risque est décevant et sa gestion implique d’y consacrer du temps et de l’énergie.
Nous avons tous déjà vu l’une de ces vidéos qui promettent « l’indépendance financière », une « retraite à quarante ans » ou une « semaine des sept dimanches » en investissant dans l’immobilier. Ces gourous de l’investissement en font généralement des tonnes sans qu’il soit possible de connaître le fin mot de l’histoire (si ce n’est en payant une formation qui coûte des milliers d’euros).
En réalité, pour faire un bon investissement immobilier il faut tout simplement actionner 4 leviers :
- L’achat d’un bien au prix le plus faible possible ;
- La location d’un bien à un loyer le plus élevé possible ;
- La fiscalité la plus avantageuse possible ;
- La revente du bien au prix le plus élevé possible.
Pour ce faire, il n’existe rien de mieux que l’achat d’un T1 ou d’un T2 en vue de le louer meublé. Pourquoi ? On vous explique 👇.
Pourquoi l’achat d’un logement d’habitation ?
Se loger est un besoin vital incompressible et constitue le premier poste de dépenses des ménages. Par ailleurs, le logement d’habitation est un actif pérenne que ni l’intelligence artificielle ni la réalité virtuelle n’impacteront dans les prochaines années. En outre, la France subit une pénurie de logements du fait d’un manque de constructions, ce qui assure un maintien des prix à long terme. Enfin, avec presque 40 millions de logements en France, le marché est immense et permet de profiter de nombreuses opportunités d’investissement.
✅ Investir dans la pierre, c’est du solide !
Pourquoi l’achat d’un T1 ou d’un T2 ?
Finance-Héros recommande l’achat d’un T1 ou d’un T2 pour deux raisons principales.
✅ La première raison est que les petites surfaces sont celles qui offrent le rendement locatif le plus intéressant du marché. A titre d’exemple, voici les rendements locatifs à Paris par nombre de pièces dans le bien. Nous voyons clairement que plus le bien est petit, plus le rendement est élevé.
| Rend T1 | Rend T2 | Rend T3 | RendT4 | |
| Paris 01 | 3,80% | 3,40% | 3,30% | 3,00% |
| Paris 02 | 4,20% | 3,70% | 3,30% | 3,10% |
| Paris 03 | 4,00% | 3,70% | 3,30% | 3,10% |
| Paris 04 | 3,80% | 3,40% | 3,10% | 3,00% |
| Paris 05 | 3,80% | 3,40% | 3,10% | 3,00% |
| Paris 06 | 3,70% | 3,10% | 2,80% | 2,60% |
| Paris 07 | 3,80% | 3,10% | 2,70% | 2,60% |
| Paris 08 | 4,20% | 3,40% | 3,40% | 3,10% |
| Paris 09 | 4,40% | 3,60% | 3,20% | 3,00% |
| Paris 10 | 4,60% | 3,80% | 3,60% | 3,30% |
| Paris 11 | 4,40% | 3,70% | 3,40% | 3,30% |
| Paris 12 | 4,40% | 3,80% | 3,40% | 3,30% |
| Paris 13 | 4,40% | 3,90% | 3,60% | 3,50% |
| Paris 14 | 4,20% | 3,80% | 3,40% | 3,30% |
| Paris 15 | 4,30% | 3,70% | 3,60% | 3,40% |
| Paris 16 | 4,40% | 3,70% | 3,40% | 3,20% |
| Paris 17 | 4,60% | 3,80% | 3,40% | 3,10% |
| Paris 18 | 4,70% | 3,90% | 3,50% | 3,50% |
| Paris 19 | 4,50% | 3,90% | 3,60% | 3,60% |
| Paris 20 | 4,50% | 3,90% | 3,50% | 3,20% |
✅ La seconde raison est qu’une petite surface est plus accessible financièrement. À titre d’exemple, dans des villes comme Angers ou Brest, 100 000 euros suffisent pour acheter une surface intéressante.
Pourquoi louer le bien meublé ?
Un bien meublé se loue 10 à 20% plus cher qu’un logement vide. Ainsi, malgré le coût que représentent l’ameublement et son entretien, le rendement brut d’un logement meublé est supérieur au rendement brut d’un logement vide.
Aussi, louer un bien meublé permet de bénéficier du statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) et son régime réel. Nous l’avons vu plus haut, ce dispositif fiscal permet de réduire voire d’annuler l’imposition des recettes locatives grâce à la déduction des charges sur la base imposable (y compris l’amortissement du bien immobilier hors terrain). En outre, ce dispositif permet de reporter les déficits fiscaux pendant 10 ans. Par ailleurs, le statut LMNP fait bénéficier du régime de la plus-value des particuliers. Aussi, une éventuelle plus-value n’est pas calculée sur la base du prix d’achat du bien diminué des amortissements mais bien de sa valeur brute (pré-amortissement).
Pour bien comprendre les avantages du statut LMNP au régime réel, je vous invite à lire notre article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.
✅ Louer en meublé augmente le rendement locatif et donne accès au statut LMNP et à son régime réel qui permettent d’optimiser la fiscalité.
Et si on n’a pas le temps de s’en occuper ou qu’on ne sait pas comment faire ?
Investir dans l’immobilier locatif est chronophage et anxiogène ce qui explique qu’il n’est pas toujours évident de passer le cap. C’est pour répondre à ce besoin d’accompagnement que des entreprises comme Ouiker existe.
Ouiker vous accompagne de A à Z dans votre investissement locatif : définition du projet, recherche du bien, offre d’achat, signature du compromis, financement, signature de l’acte authentique, rénovation, ameublement et mise en location. En définitive, vous vous constituez un patrimoine tout en vous laissant porter (mais sans vous faire coincer comme c’est le cas lorsque vous investissez dans une résidence étudiante).
Pour avoir l’esprit tranquille et éviter de faire des erreurs, Ouiker vous facture 6%TTC du prix d’achat du bien net vendeur (il n’y a aucun autre frais caché). À noter que si vous optez pour une location meublée au régime réel, le coût est bien moindre car la charge Ouiker est aussi déductible fiscalement. En fait, en LMNP au régime réel, la commission faciale de 6% de Ouiker est en réalité bien moindre grâce à l’économie fiscale induite : 5,0% (si votre TMI est à 0%), 4,3% (si votre TMI est à 11%), 3,2% (si votre TMI est à 30%), 2,5% (si votre TMI est à 41%) ou 2,3% (si votre TMI est à 45%). En définitive, il s’agit du seul prix à payer pour avoir un investissement locatif ultra-optimisé.
Le professionnalisme de Ouiker, leur méthodologie de travail, leur connaissance du terrain et leur réactivité sont autant de qualités qui les caractérisent et qui nous conduisent à vous les recommander sans hésiter. Nous vous invitons à lire notre avis complet sur Ouiker.
Conclusion ?
➡️ Investir dans un mobil-home est un pari risqué car vous êtes tributaire du camping sur lequel il est installé. En outre, lorsque vous investissez dans un mobil-home, vous devenez propriétaire d’un bien périssable (qui n’aura plus aucune valeur après quelques années). En réalité, investir dans un mobil-home s’apparente davantage à un investissement dans une voiture (que vous métriez en sous-location auprès de particuliers) qu’un investissement immobilier.
🎯 Aussi, si votre souhait est d’effectuer un investissement locatif qui offre un couple rendement-risque intéressant à moindre effort, il est préférable d’investir dans de l’immobilier résidentiel (dans un T1 ou un T2 par exemple) en vue de le louer meublé. En effet, ce placement allie rentabilité, sécurité et sérénité.
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