La LMNP, en particulier au régime réel, est un statut de premier choix pour maximiser la rentabilité de son investissement locatif. En effet, ce dispositif fiscal offre de nombreux avantages : déduction de la majorité des charges (y compris l’amortissement du bien immobilier), report des déficits pendant 10 ans ou encore régime de la plus-value des particuliers applicable le jour de la revente. Néanmoins, louer en LMNP au régime réel implique des obligations déclaratives plus lourdes, en particulier en matière de comptabilité (c’est là son moindre défaut). Si l’appel à un expert-comptable n’est pas obligatoire, nous le recommandons vivement.
Quelles sont les formalités déclaratives qui incombent à la LMNP au régime réel ? Pourquoi faut-il se faire aider pour tenir sa comptabilité ? Quel expert-comptable choisir ? Réponses dans cet article ⤵️.
LMNP au régime réel : notre sélection
Pour apaiser la curiosité des plus impatients, répondons directement à la question ! Pour ceux qui veulent comprendre pourquoi l’appel à un expert-comptable est une évidence (lorsqu’on loue un meublé au régime réel), nous vous invitons à lire également la suite de l’article ⤵️.
Parmi les nombreuses offres qui existent sur le marché, l’une d’entre elles se distingue largement des autres : jedeclaremonmeuble.com (qu’on appelera aussi « JD2M »). Vous pouvez également consulter l’intégralité de notre avis sur JD2M en cliquant sur le lien.
Nous vous recommandons jedeclaremonmeuble.com les yeux fermés pour plusieurs raisons.
Notre avis complet sur JD2M est disponible en cliquant sur le lien : avis JD2M
Le professionnalisme de jedeclaremonmeuble.com
JD2M est un cabinet comptable en ligne spécialisé dans les locations meublées. Cela peut vous paraitre anodin mais c’est toujours un immense avantage d’être accompagné par des spécialistes qui font de vos problématiques leur cœur de métier. Par analogie, lorsqu’on a mal au pied, il est préférable de s’adresser à un podologue plutôt qu’à un médecin généraliste. Ainsi, JD2M vit par et pour le meublé, ce qui assure à ses clients d’être au centre de leur préoccupation (contrairement à d’autres cabinets généralistes qui doivent composer avec des catégories de clients très différentes les unes des autres).
Fondé en 2012, JD2M a par ailleurs déjà déposé plus de 120 000 liasses fiscales. En outre, leurs clients n’ont jamais été redressé fiscalement ! A mon sens, ce « sans faute » suffit à démontrer le professionnalisme de cette PME qui compte plus de 35 000 clients aujourd’hui.
La tarification avantageuse de jedeclaremonmeuble.com
JD2M propose deux offres d’accompagnement à la déclaration fiscale au régime réel.
L’offre « essentiel »
L’offre essentiel vous donne accès au logiciel en ligne qui vous guide pas à pas dans la réalisation de votre déclaration fiscale. Tout d’abord vous saisissez vos recettes et vos dépenses à votre rythme. Ensuite, le logiciel en ligne génère et télétransmet votre liasse fiscale. A l’aide d’une équipe de 15 conseillers disponibles entre 9h et 19h du lundi au jeudi et 9h et 17h30 le vendredi, vous gérez de manière autonome la déclaration de vos revenus de location meublée.
✅ L’offre essentielle est facturée 289€ TTC par liasse fiscale (avant réduction d’impôt grâce à l’OGA et déduction d’impôt grâce au régime réel).
L’offre « intégrale »
L’offre intégrale vous permet de bénéficier d’un expert-comptable dédié et spécialiste de la location meublée. Vous transmettez vos recettes et dépenses de l’année via un espace sécurisé et l’expert-comptable établit et certifie votre liasse fiscale.
✅ L’offre intégrale est facturée 599€ TTC par liasse fiscale (avant réduction d’impôt grâce à l’OGA et déduction d’impôt grâce au régime réel).
🚀 À noter que, grâce au régime réel, le coût net des déductions ou réductions fiscales de JD2M est bien inférieur au prix facial annoncé (voir la suite de l’article pour plus de détails).
Une satisfaction client hors normes
Il est rare de croiser une PME qui a autant de commentaires Google (4 955 à l’heure où je rédige ces lignes). Et en plus d’avoir beaucoup de commentaires, les avis sont très élogieux (la note moyenne est de 4,8/5).
Les clients de jedeclaremonmeuble.com s’accordent à dire que le service est « adapté aux novices« , que les experts sont « réactifs et compétents » et que l’application est « simple et intuitive« . D’ailleurs, pourquoi ne pas contacter directement l’un de ces clients via Linkedin ? Cela vous permettra de vous assurer de la véracité des témoignages et de poser vos dernières questions avant de vous lancer !
Nous vous conseillons d’opter pour l’offre intégrale, qui déduction faite des économies fiscales, ne vous coutera que l’équivalent d’un abonnement téléphonique par mois. La lourdeur administrative du LMNP au régime réel est son seul défaut, alors ne vous privez pas d’un expert qui sera au petit soin pour vous et à moindre coût.
LMNP au régime réel : les formalités comptables à respecter
En plus de l’immatriculation de votre activité via le site de l’INPI (dans les 15 jours suivant son début) et de votre déclaration initiale de la cotisation foncière des entreprises (CFE), il vous faudra également :
- Transmettre votre liasse à l’administration fiscale chaque année
- Etre en mesure de fournir un fichier des écritures comptables (FEC) en cas de contrôle fiscal
Si vous êtes au régime micro-BIC (ou forfaitaire), aucune obligation comptable ne vous est imposée et vous n’avez donc aucun besoin d’un professionnel pour vous accompagner.
La liasse fiscale
L’administration fiscale considère la location meublée comme une activité commerciale et les loyers qui en sont issus comme des bénéfices industriels et commerciaux (à l’image du chiffre d’affaires d’une société ordinaire). Comme pour toute entreprise, l’administration fiscale exige du bénéficiaire d’une LMNP, qu’il déclare ses résultats dans le but de déterminer le montant d’impôt dont il est redevable.
La liasse fiscale comprend un ensemble de documents comptables, établis par l’entreprise puis transmis à l’administration fiscale à chaque clôture d’exercice. La liasse fiscale contient notamment :
- Un bilan ;
- Un compte de résultat ;
- Un état des immobilisations ;
- Un tableau d’amortissement ;
- Un état des plus-values ou moins-value de cession ;
- Un relevé des provisions ;
- Un état des déficits reportables.
Ces documents comptables prennent la forme de CERFA à remplir, qu’il faut impérativement transmettre avant le mois de mai de l’année suivant la clôture de l’exercice.
La LMNP au régime réel est soumise à une comptabilité de trésorerie. Autrement dit, ce sont les dates d’encaissement du loyer et les dates de décaissement des charges qui actent leur rattachement à un exercice donné (par opposition à la comptabilité d’engagement qui repose sur les dates de prestation).
Le fichier des écritures comptables
En plus de la liasse fiscale, l’administration demande la tenue d’un fichier des écritures comptables (FEC) en cas de contrôle fiscal. Cette obligation incombe à tout contribuable qui tient sa comptabilité au moyen d’un système informatisé (elle n’incombe donc pas un contribuable qui tiendrait sa comptabilité en format papier, moyen difficilement concevable aujourd’hui).
Un FEC est un registre qui répertorie l’ensemble des écritures comptables sur un exercice donné et dans un format standardisé. Chaque écriture comptable doit contenir plusieurs informations parmi lesquelles :
- Un code journal de l’écriture comptable ;
- Un libellé journal de l’écriture comptable ;
- Un numéro d’écriture comptable ;
- Une date de comptabilisation ;
- Un numéro de compte ;
- Un libellé de compte ;
- Une référence de la pièce justificative ;
- Une date de pièce justificative ;
- Un libellé de l’écriture comptable ;
- Un montant au débit ;
- Un montant au crédit.
Un contribuable qui n’est pas en mesure de transmettre un FEC dématérialisé et conforme à la réglementation s’expose à une amende de 5 000 € ou d’une majoration de 10 % des droits mis à la charge du contribuable.
➡️ Au-delà des formalités inhérentes au lancement de vote LMNP, le régime réel vous impose de tenir une comptabilité afin d’être en capacité de transmettre votre liasse fiscale annuelle à l’administration.
LMNP au régime réel : pourquoi se faire accompagner par expert-comptable ?
À moins que soyez expert-comptable de formation, il n’y a aucun intérêt à tenir sa comptabilité LMNP soi-même. D’abord parce que c’est chronophage, ensuite parce que c’est une tâche ingrate et enfin parce qu’il existe des experts-comptables spécialisés dans la LMNP qui tiendront votre comptabilité à moindre coût. Par ailleurs, vous faire accompagner par un expert-comptable vous donnera la garantie d’avoir une comptabilité conforme et vous évitera un éventuel redressement fiscal.
La comptabilité LMNP, une tâche chronophage et ingrate
L’expertise comptable est un métier qui nécessite des compétences techniques particulières.
Si je vous dis qu’une écriture comptable est composée d’au moins deux lignes, une débitrice et une créditrice et que l’une compense l’autre de telle sorte que son total soit égal à zéro, cela vous parle-t-il ? Par ailleurs, si je précise que la somme des comptes issus de la balance générale de chaque exercice doit être nulle, car le résultat est affecté dans un compte de capitaux propres, cela évoque-t-il quelque chose pour vous ? Enfin, si j’ajoute que les immobilisations en LMNP au régime réel sont amortissables linéairement selon des durées qui dépendent de chaque composante, cela est-il limpide ?
Voici autant d’exemples qui montrent que tenir une comptabilité ne s’improvise pas. Au-delà des considérations techniques, tenir une comptabilité sans des outils adaptés est une perte de temps considérable. Quand bien même vous maîtriseriez la comptabilité, vous imaginez-vous tenir votre tableau d’amortissement manuellement compte tenu qu’il faille décomposer votre bien immobilier (structure, façade, installations électriques etc.) et vos travaux (sols, cloisons, peintures, plomberie etc.) et qu’il faille répertorier et suivre l’ensemble des biens meubles achetés (électroménager, literie, rangements etc.) ?
Je recommande à quiconque investit en LMNP au régime réel de faire appel à un expert-comptable. Y compris ceux qui maîtrisent, comme moi, les bases de la comptabilité.
La comptabilité LMNP, une prestation peu onéreuse
À condition de choisir un bon professionnel, un comptable coûte peu cher à un loueur en meublé. Il y a trois raisons à cela.
✅ La première raison est qu’il existe des experts-comptables spécialisés dans la location meublée. Grâce à leur logiciel, ces experts automatisent un grand nombre de tâches ce qui leur permet de proposer des prix intéressants.
✅ La seconde raison est que, comme toute charge au régime réel, les frais de tenue de comptabilité sont déductibles de vos recettes locatives.
Prenons l’exemple d’un bien qui vous rapporte 10 000 € par an de loyers et que votre expert-comptable vous coûte 500€ chaque année. Votre base imposable passe mécaniquement de 10 000 € à 9 500 €. Si vous êtes taux marginal d’imposition s’élève à 30%, cette charge engendre une économie fiscale de 236 € [500*(30% + 17,2%)]. Autrement dit avec les prélèvements sociaux de 17,2%, les 500€ de charges brutes se transforment en 264€ de charges nettes si on considère l’économie d’impôt (500-236).
➡️ En fonction de votre TMI, les frais d’expertise comptable permettent de faire une économie d’impôt. C’est aussi pour cela que l’on dit que la LMNP au régime réel est une niche fiscale.
✅ La troisième raison est que l’inscription à un Centre de Gestion Agréé (CGA) permet de réduire fiscalement les 2/3 des frais d’adhésion et les 2/3 des frais de comptabilité.
Un Centre de Gestion Agréé est une association qui a vocation à aider leurs adhérents en matière de gestion et de fiscalité.
Reprenons l’exemple d’un bien qui vous rapporte 10 000 € par an de loyers, que votre expert-comptable vous coûte 500€ par an et que votre adhésion au CGA vous coûte 100€ par an. Votre base imposable reste à 10 000 € mais vous bénéficiez d’une économie d’impôt de 400€ (600*2/3). Autrement dit, les frais de CGA et de comptabilité ne vous coûtent réellement que 200€ (600-400).
Notons que pour pouvoir adhérer à un CGA il faut :
- Louer en nom propre (exit les indivisions) ;
- Réaliser moins de 70 000 € de recettes annuelles locatives ;
- Payer des impôts sur le revenu.
➡️ Qu’importe votre TMI, les frais de CGA et d’expertise comptable permettent de faire des économies d’impôt au 2/3 des charges engagées.
La partie non réduite grâce à l’OGA est déductible de votre base imposable au régime réel. Autrement dit, vous pouvez bénéficier des deux leviers concomitamment !
🚨 Pour quelques dizaines d’euros par mois, vous pouvez bénéficier d’un professionnel compétent pour gérer l’ensemble de vos sujets comptables. Si un expert-comptable n’est pas obligatoire, il est néanmoins incontournable compte tenu du rapport prix/services très compétitif.
Conclusion
Le statut LMNP est l’une des principales niches fiscales en France (parmi les quelques 450 niches existantes). En effet, le régime réel vous offre la possibilité de réduire voire d’annuler complètement l’imposition sur les loyers perçus et d’ainsi améliorer sensiblement votre rendement locatif. Si ce dispositif fiscal offre beaucoup d’avantages en matière de rentabilité, il a néanmoins le défaut d’être exigeant en matière comptable (transmission d’une liasse fiscale chaque année et tenue d’un fichier des écritures comptables).
🎯En vous entourant d’un expert-comptable compétent pour quelques dizaines d’euros par mois, vous allégez considérablement l’une des seules contraintes du LMNP au régime réel. À consommer donc sans hésiter !
Questions fréquentes
Un loueur en meublé au régime réel doit fournir, chaque année, une liasse fiscale à l’administration. Par ailleurs, le loueur doit être en mesure de fournir à l’administration un fichier des écritures comptables (FEC) en cas de contrôle fiscal.
À condition de choisir le bon, un expert-comptable peut coûter quelques dizaines d’euros par mois (après déduction ou réduction fiscale).
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