Dans l’investissement comme partout, il y a des tendances et des buzzwords. L’immobilier fractionné fait partie des concepts à la mode en 2022 / 2023. Et comme toujours avec les nouveautés, il y a le risque de n’y rien comprendre, et pire encore, de faire des bêtises. Alors je vais tâcher de mettre les choses au clair, que vous puissiez profiter sereinement de ce qui reste une innovation intéressante !

Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné, c’est tout simplement investir dans une fraction, une part, d’un bien immobilier. En revanche, en général, on ne considère pas vraiment que le crowdfunding immobilier, ou les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), ou même les foncières cotées, sont de l’immobilier fractionné.

Dans l’immobilier fractionné, vous investissez dans un bien en particulier (contrairement aux SCPI), aux côtés de plusieurs investisseurs. Et l’objectif est de toucher des revenus locatifs générés par ce bien (contrairement au crowdfunding immobilier), puis une éventuelle plus-value à la revente .

Un investisseur en immobilier fractionné n’est pas vraiment propriétaire d’une partie du bien. Il détient des titres financiers, comme des obligations, qui sont calibrées pour fournir une part proportionnelle des revenus locatifs et de la plus-value à la revente.

Avantages de l’investissement dans l’immobilier fractionné

Nous allons voir dans cette partie pourquoi l’immobilier fractionné fait tant d’émules.

Perception des loyers et de la plus-value

Avec l’immobilier fractionné, l’objectif premier est de toucher un revenu récurent, à fréquence mensuelle ou trimestrielle. Celui-ci provient des loyers générés par l’actif immobilier.

En plus de cet argent, vous percevrez également une partie de la plus-value lors de la revente du bien, plusieurs années après. C’est donc différent de l’appréciation du prix d’une part de SCPI, qui dépend de l’évolution du patrimoine au global. Et c’est aussi différent du crowdfunding immobilier où les intérêts, connus à l’avance, ne vous permettront pas de toucher une part de performance supplémentaire. Cela même si le bien immobilier se revendait très bien.

Vous touchez donc loyers et plus-value, comme si vous étiez vraiment propriétaire d’un bien immobilier. Sauf que…

Un ticket d’entrée faible pour investir dans l’immobilier

L’immobilier fractionné est accessible pour toutes les bourses !

Page d'accueil de la plateforme d'immobilier fractionné Tantiem
Dès la page d’accueil de Tantiem,
vous pouvez voir le montant minimum de 100€ mis en avant

💶 Chez Tantiem, vous pouvez investir à partir de 100€ seulement. Pour d’autres plateformes, comme Meute Invest, le montant est de 200€. Donc plus élevé, tout en restant largement abordable. Surtout comparé à l’achat d’un bien immobilier en direct !

Des revenus immobiliers, sans rien faire

Comme pour l’investissement en SCPI, l’immobilier fractionné c’est la promesse d’un revenu complémentaire sans tous les tracas de la gestion en direct.

En effet, ce sont les professionnels de la plateforme qui sélectionne les opportunités, s’occupent de l’achat et la revente du bien, trouvent les locataires, gèrent les travaux d’entretien, etc.

Evidemment, la délégation de ces tâches engendre la perception de quelques frais, mais c’est aussi de la sérénité d’esprit de votre côté.

Fiscalité plus douce pour les haut revenus

Les opérations d’immobilier fractionné se faisant par le biais d’obligations la plupart du temps, vous serez imposé à la flat tax par défaut : 30%.

Lorsque que vous détenez un bien immobilier en direct ou des SCPI, la fiscalité immobilière n’est pas toujours douce, surtout pour les foyers avec une Tranche Marginale d’Imposition élevée (30% ou plus). A moins d’avoir optimisé, les revenus locatifs sont imposés à votre TMI plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Si vous êtes sur la tranche d’imposition à 41%, au total c’est donc 58,2% qui seront ponctionnés !

Hadrien
Les conseils de Hadrien

Si vous avez des revenus élevés et que vous souhaitez investir en SCPI, deux options s’offrent à vous pour limiter la matraque fiscale : les SCPI logées dans une assurance-vie, ou l’achat de SCPI en nue propriété.

Sélection de vos investissements

🏠 Dernier avantage de l’immo fractionné : vous choisissez les actifs immobilier dans lesquels vous souhaitez investir.

Contrairement à un fonds immobilier qui place votre argent dans différents bien sans vous demandez votre avis, c’est vous qui décidez dans quel maison, bureaux, immeubles, vous allez mettre des billes.

Inconvénients de ce type de placement

Evidemment, tout n’est pas tout rose. Voici donc quelques points d’attention à garder en tête si jamais vous êtes tenté par l’aventure.

Un secteur de l’immobilier fractionné encore jeune

L’immobilier fractionné est relativement récent. Et il a pu faire parler de lui en bien, comme en mal, avec quelques erreurs de jeunesse.

Voici par exemples deux plateformes qui ont fait parler d’elles :

  • Bricks a fait couler beaucoup d’encre suite à la remise en cause de son modèle de royalties par l’Autorité des Marchés Financiers
  • Bloks a lancé sa première opération pendant l’été 2023… pour finalement rembourser les investisseurs (dont moi) et se repencher sur leur modèle

➡️ Attention donc à bien choisir votre plateforme !

Une visibilité sur la sortie de l’investissement assez opaque

En immobilier fractionné, les biens sont censés distribuer des revenus pendant 6 à 10 ans en général. Normal, si vous investissez pour toucher des revenus locatifs, vous n’avez pas envie de devoir réinvestir tous les quatre matins.

Sauf que comme les acteurs de ce secteur sont récents, nous avons encore assez peu de recul sur la façon dont se termine une opération. Normalement il s’agit d’une revente, avec idéalement une plus-value, pour venir rembourser le capital initialement investi. Certaines plateformes veulent mettre en place un marché secondaire pour ceux qui voudraient revendre leurs titres. Mais encore faut-il se mettre d’accord sur le prix, et qu’il y ait de la demande… Enfin, la société peut vouloir garder un bien au delà de 10 ans car les loyers tombent. Alors on peut imaginer que la plateforme réouvre une collecte permettant de rembourser les anciens et accueillir des nouveaux.

Bref, je ne dis pas du tout que vous n’allez pas récupérer votre argent. Mais je souligne que la liquidité de ce type d’investissement n’est pas encore ce qu’il y a de plus clair.

Afin que les intérêts soit alignés, Tantiem touche une partie de la plus-value, dès que celle-ci dépasse un certain pourcentage (variable en fonction des projets). Ainsi, vous êtes assurés que la plateforme va faire de son mieux pour maximiser le prix de revente.

Avec l’immobilier fractionné, le travail de diversification vous revient

Enfin, si j’ai mis en avant la possibilité de choisir vos biens dans les avantages, il faut aussi voir le revers de la médaille. Ok vous n’avez pas votre mot à dire sur les investissements d’une SCPI. Mais par exemple Iroko Zen est diversifiée d'emblée sur une centaine d’actifs, répartis dans différents pays en Europe, et sur plusieurs secteurs d’activité.

Si vous optez pour l’immobilier fractionné, il sera recommandé d’investir sur plusieurs projets pour diversifier et ainsi limiter votre risque. Cela veut donc dire choisir vous même une dizaine de collectes ou plus idéalement. Personnellement cela m’amuse, mais ça n’est pas forcément le cas de tout le monde !

Sur quelles plateformes d’immobilier fractionné investir ?

Comme je l’ai dit précédemment, les acteurs de l’immobilier fractionné sont assez récents, donc mieux vaut bien les choisir. En voici deux qui disposent de certains arguments.

Tantiem

Photo de l'équipe de Tantiem, la plateforme d'immobilier fractionné
Un des atouts principaux de Tantiem : leur équipe

Crée en 2023, Tantiem fonctionne avec une belle équipe d’experts de l’immo :

  • Les deux fondateurs : Thomas Penet, directeur markeing et commerce national de Cogedim pendant 6 ans, et Eric Prinet, en charge de la practice immobilier d’un cabinet de conseil pendant 10 ans
  • Mais aussi un conseil composé d’une vingtaine de professionnels de l’immobilier

En plus de beaux projets, j’ai pu tester pour la première fois leur parcours de bout en bout en investissant dans une de leur collecte à Lille. Et franchement la qualité de l’expérience est top.

🔎 Pour en savoir plus, je vous invite à consulter mon avis complet sur Tantiem.

Puzzle by Baltis : un pionnier de l’immo fractionné

La plateforme d’investissement Baltis a très tôt proposer de l’immobilier fractionné dans les années 2010, avant de plus mettre en avant le crowdfunding immobilier… pour finalement relancer l’immobilier fractionné en 2024 ! En fait ces anciens projets qui avaient des noms sous cette forme « Balticap 31 », « Balticap 36 », « Balticap 40 », … étaient de l’immobilier fractionné avant même que le concept ait pris ce nom.

En 2024, Baltis a renommé son offre Puzzle by Baltis, mais l’idée reste la même : devenir propriétaire d’une fraction d’un commerce à partir de 100€, pour pouvoir toucher régulièrement des loyers.

Les biens sélectionnés par la plateforme sont uniquement des commerces en centre ville, et plutôt « classiques ».


Les critères d'investissement de Puzzle by Baltis pour l'immo fractionné
Les critères d’investissement de Puzzle by Baltis pour l’immo fractionné

Pour vous donner une idée, la première opération de 2024 consiste en l’acquisition d’un restaurant situé à Lille et dont le rendement annuel prévisionnel s’élève à 6%.

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Les alternatives cousines de l’immobilier fractionné

Pour clore cet article, je vais présenter rapidement deux alternatives partageant bon nombres de similitudes avec l’immobilier fractionné.

Le crowdfunding immobilier

Avec le financement participatif immobilier, à partir de 1 000€ vous pouvez participer au financement d’un projet d’achat / revente d’un bien immobilier. L’opération, menée par un marchand de biens ou un promoteur, consiste généralement à acheter un actif, faire des travaux, puis le revendre avec plus-value.

D’une durée située entre 1 et 3 ans habituellement, votre investissement verse un rendement qui oscille entre 9% et 11%. Cette performance vient rémunérer les risques, qui incluent un risque sur les travaux, ou bien encore la dynamique du marché immobilier.

Envie de découvrir toutes les facettes du crowdfunding immobilier ?

L’investissement en SCPI

Autre placement pierre papier, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) collectent de l’argent auprès des épargnants, pour ensuite acquérir des actifs immobiliers. Les loyers générés vont permettre à la SCPI de reverser des dividendes à ses associés, généralement à fréquence trimestrielle.

Plutôt recommandé comme investissement à long terme, à cause des frais de souscription conséquents, les SCPI sont un bon moyen d’obtenir un complément de revenu régulier. Surtout que les taux de distribution sont plutôt stables dans le temps, entre 4% et 6%. Vous pouvez même espérer plus en optant pour les SCPI de rendement les plus performantes.

⚠️ En revanche, il faut bien réfléchir à votre investissement afin de trouver l’option qui vous sera la plus favorable fiscalement. Autrement, vous risquez de voir votre rentabilité largement amputée.

Nous avons analysé plus de 100 SCPI disponibles sur le marché afin d’établir un classement

Questions fréquentes

C’est quoi l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné consiste à investir dans des obligations, qui correspondent à des parts d’un bien immobilier. Cela permet à l’investisseur de toucher une part du revenu locatif généré par le bien, et à la fin de percevoir une part de la plus-value à la revente.

Comment l’immobilier fractionné génère-t-il du rendement pour ses investisseurs ?

Un investisseur en immobilier fractionné va acheter des obligations, correspondant à des parts d’un bien immobilier. Celui-ci est mis en location, ce qui permet de générer des rendements grâce au revenu locatif.

Où sont situés les actifs immobiliers en général ?

La plupart du temps, les actifs immobiliers sont situés en France. Il peut arriver cependant sur certaines plateformes que les biens soient en Europe (ex. Portugal).

Dans combien d’opérations faut-il investir ?

De manière générale en finance, il est conseillé de diversifier pour limiter les risques. L’immobilier fractionné permet d’investir à partir de quelques centaines d’euros seulement, donc pour la construction de votre portefeuille vous ne devriez pas vous priver d’investir dans une dizaine d’opérations plutôt que tout mettre dans une seule.