Un fonds d’investissement immobilier est une société qui collecte de l’argent, d’épargnants particuliers par exemple, dans le but de l’investir dans l’immobilier pour générer une rentabilité.
Mais sous cette définition se cache plein de types de fonds d’investissement immobilier différents, avec des points communs, mais aussi des avantages et des inconvénients propres à chacun.
Nous allons décrypter dans cet article quels sont ces différents fonds d’investissement immobilier, et dans quelles conditions il peut être intéressant d’y investir une partie de votre patrimoine.
Les fonds immobiliers rentrent dans la catégorie des placements « pierre papier », c’est-à-dire qu’ils vous permettent d’investir dans l’immobilier, sans avoir à posséder (et gérer) un bien immobilier en direct, comme appartement qui serait loué.
Quels sont les différents types de fonds d’investissement immobilier ?
Comme abordé en introduction, le terme de fonds d’investissement immobilier recouvre des réalités bien différentes, avec pas moins de 4 types de fonds différents.
SCPI : un placement immobilier qui a le vent en poupe
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investissent l’argent collecté auprès de leurs associés (le terme consacré) dans des biens immobiliers qu’elles louent par la suite. La majeure partie des revenus locatifs sont ensuite redistribués trimestriellement, voire mensuellement, aux investisseurs. Ceci en fait un placement idéal pour bénéficier d’un complément de revenus, à la retraite par exemple.
Avec un taux de distribution entre 4% et 5% ces dernières années, les SCPI permettent de viser un rendement stable. Nous sommes loin de la volatilité des marchés financiers.
Cette formule séduit d’ailleurs de plus en plus d’investisseurs, avec plus de 7 milliards d’euros collectés en 2023, malgré un marché de l’immobilier chahuté en cette période. La capitalisation totale des SCPI s’élève ainsi à plus de 90 milliards d’euros au 31 décembre 2023.
➡️ A mon avis les SCPI restent un très bon placement en 2024, à condition de bien les choisir. Si environ 20% des SCPI ont baissé le prix de leur part en 2023, en revanche les meilleures ont affiché un taux de rendement supérieur à 6%, et même 7%.
Il n’est généralement pas possible d’investir avec un effet de levier (en empruntant) dans des fonds d’investissement immobilier. Petite exception, il est possible d’investir dans des SCPI à crédit.
OPCI : un fonds d’investissement immobilier mixte
Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est un autre type de fonds, qui doit investir au moins 60% de l’encours géré dans des actifs immobiliers (immeubles en direct, parts de SCPI ou SCI par exemple). Le reste pouvant être investit dans d’autres valeurs mobilières (ex. actions, obligations), tout en conservant 5% d’actifs liquides (ex. dépôt sur un compte courant). Cette dernière partie permet aux OPCI d’être plus liquides que les parts de SCPI.
Juridiquement, les OPCI peuvent être des Sociétés à PréPondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) ou des Fonds de Placement Immobilier (FPI). La différence n’est pas négligeable, puisque les SPPICAV sont imposés à la flat tax à 30% tandis que la fiscalité des revenus fonciers s’applique aux FPI.
⚠️ Si vous pouvez espérer un rendement annuel de 3% en moyenne, la performance des OPCI a été plutôt décevante au début des années 2020, à cause des investissements en obligations réalisés par ces fonds.
Investir dans l’immobilier de Burger King avec un OPCI
Grâce à de nouveaux acteurs comme Openstone, des OPCI rarement accessibles au grand public deviennent à porter de bourse.
🍔 Ainsi le fonds « Burger King » est un OPCI qui investit dans les murs des restaurants de la chaîne de burgers américaine. Le ticket d’entrée est normalement de 100 000€ 😅, mais heureusement, grâce à Openstone, les particuliers peuvent désormais y prendre part à partir de 1 000€ seulement.
Ce fonds a un rendement cible annuel attractif de 7%. Et pour se rassurer quand à la bonne réalisation de cette performance, sachez que des baux commerciaux de 12 ans fermes ont été mis en place initialement.
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⚠️ Principal bémol, à garder en tête, cet investissement est peu liquide. Il vous faudra donc généralement attendre la liquidation du fonds pour récupérer votre mise. En 2023, il faut attendre 8 ans.
Openstone ne propose pas « que » des OPCI, mais aussi d’autres placements immobiliers. Pour en savoir plus, découvrez mon avis sur Openstone.
SIIC : les foncières cotées en bourse
Une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) peut également répondre au doux nom de foncière cotée. Il s’agit d’une société dont vous pouvez acheter des actions en bourse, et qui investit principalement dans l’immobilier.
✅ Une SIIC est obligée de reverser une grande partie des bénéfices perçus aux actionnaires (ex. 95% minimum du bénéfice provenant des loyers), sous la forme de dividendes. Ces dividendes sont soumis à la flat tax de 30%.
Les actions de foncières cotées s’échangeant sur les marchés boursiers, ce sont des placements très liquides. La contrepartie étant que leur valorisation est plus volatile, en lien avec ces mêmes marchés financiers.
Un REIT est l’équivalent américain d’une SIIC.
SCI : à retrouver dans l’assurance-vie
Si les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) peuvent être utilisés dans le cadre d’investissements immobiliers réalisés en direct par des particuliers, il existe également des SCI sous forme d’unités de compte d’assurances-vie.
Ces SCI ont vocation à investir dans l’immobilier, mais elles sont assez libres juridiquement, et peuvent aussi bien acheter des biens immobiliers en direct, que des parts de SCPI ou d’OPCI, ou encore des actions de foncières cotées par exemple.
Avec des rendements réguliers aux alentours de 3% à 4% par an, et des frais d’entrée faibles voire nuls, les SCI peuvent être des alternatives intéressantes aux fonds euros.
En revanche, si vous souhaitez de la rentabilité sur le long terme, malgré des frais de souscription des SCPI élevés, ces dernières seront généralement plus intéressantes passés 5 ou 6 ans.
FCPR : des placements plus confidentiels
Il existe des Fonds Commun de Placement à Risque (FCPR) spécialisés dans l’immobilier.
Ces fonds ont une période de souscription limitée et une durée de vie prévue contractuellement (généralement entre 5 et 10 ans).
Pour vous convaincre de souscrire, ils vont expliquer une stratégie d’investissement. Par exemple, réaliser une vingtaines d’opérations immobilières dont la plus-value doit provenir majoritairement de travaux de rénovation énergétiques.
Le montant minimum de souscription souvent élevé (1 000€, voire plutôt 10 000€) assorti d’une très faible liquidité (vous ne récupérez votre argent qu’à partir de 5 ans, le temps de faire les premières plus-values), font que ce placement est plutôt réservé aux personnes ayant déjà un patrimoine un peu conséquent.
Acteur spécialisé dans l’immobilier et le venture capital, Anaxago propose régulièrement des FCPR, accessibles directement sur leur site. J’ai effectué plusieurs investissements en crowdfunding immobilier et en crowdequity sur cette plateforme, et je vous conseille donc les yeux fermés leur fonds Society 2023. De plus, ils ont une bonne équipe de conseillers qui sauront vous accompagner (en tout cas Alexandre qui me suit est très bien !). Cliquez ici pour en savoir plus.
Quels sont les avantages des fonds d’investissement immobilier ?
Les fonds d’investissement immobilier partagent plusieurs avantages, notamment lorsque vous comparez à un investissement immobilier en direct.
Moins de risques grâce à la diversification
Un fonds d’investissement immobilier vous permet de diversifier facilement, puisque quelque soit sa forme, il investit dans plusieurs actifs immobiliers. Par exemple, les SCPI achètent et gèrent des dizaines voire des centaines d’immeubles.
Cette diversification peut d’ailleurs être aussi bien sectorielle que géographique. En effet :
- Il existe des SIIC spécialisées dans l’immobilier résidentiel, tandis que d’autres le sont dans l’immobilier commercial ou dans l’immobilier industriel
- Des SCPI investissent principalement dans le Grand Paris (ex. PF Grand Paris), là où certaines ont la France entière comme terrain de jeux, voire plus pour les SCPI européennes
Un ticket d’entrée plutôt faible
Acheter un appartement pour le louer vous coutera généralement 100 000€ voire plus, ce qui n’est pas donné à toutes les bourses.
A l’inverse, les fonds d’investissements immobiliers sont souvent accessibles à partir de quelques centaines ou milliers d’euros seulement.
Ainsi ces fonds rendent l’investissement possible pour tous.
Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier à partir de 1€ (oui vous avez bien lu, un euro), vous pouvez passer par la plateforme La Première Brique.
Il ne s’agit pas d’un fonds d’investissement immobilier, mais de crowdfunding immobilier.
Avec les fonds immobilier, pas besoin de s’occuper des locataires !
Enfin, autre avantage partagé par les fonds d’investissement immobilier : pas besoin de s’occuper de la gestion. Pas de passage chez le notaire, pas de déménagement, pas de réparation, pas de gestion des impayés, pas de recherche de locataires, … la liste est longue 😅 !
Rien de tout ça lorsque vous achetez des parts de SCPI, ou que vous faites un arbitrage sur votre assurance-vie vers une SCI. Et désormais, la plupart de ces actions sont même possibles à faire en ligne, directement depuis chez vous.
Quels sont les inconvénients de ce type de fonds ?
Au niveau des inconvénients, ils touchent rarement l’ensemble des fonds immobiliers. Vous avez donc la possibilité de choisir, en fonction de votre situation.
Exposition au marché de l’immobilier
Une chose à laquelle aucun fonds d’investissement immobilier n’échappe : l’exposition au marché de l’immobilier.
Si l’immobilier est souvent vue comme une valeur refuge, il ne faut pas oublier que les crises du marché de l’immobilier existent. Il y en a eu une aux Etats Unis en 2008, et également en France, au début des années 1990.
La fiscalité du foncier : à éviter pour les hauts revenus
Si vous détenez des parts de SCPI en direct, vous serez imposés sur vos revenus fonciers à hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) + 17,2% de prélèvements sociaux.
Pour les foyers imposés à la tranche de 30% ou plus, cela fait donc 47,2% d’imposition au moins. De quoi transformer une belle performance de 7% en un placement très moyennement attractif.
Heureusement, des solutions existent comme investir via une assurance-vie (pour les SCPI, OPCI ou SCI) ou en optimisant via l’achat de parts de SCPI en nue-propriété par exemple.
Vous êtes imposé à 30% ou plus ? Nous vous conseillons de jeter un coup d’œil à notre comparatif des meilleures assurances-vie.
⚠️ Enfin, à noter que les SCPI et OPCI, ainsi que les SCI rentrent dans l’assiette soumise à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, si tel est votre cas.
Des frais parfois élevés chez certains fonds d’investissement immobilier
Avec des frais de souscription pouvant atteindre 12%, l’investissement en SCPI peut être dissuasif dans certains cas. C’est ce qui en fait un placement à horizon long terme, car même à 12%, passés 10 ans, le bon rendement annuel des SCPI rend ce fonds immobilier attractif.
Les frais des OPCI sont moindres, mais tout de même de 3% environ en frais d’entrée, et 2% de frais de gestion annuels en moyenne.
Pour un minimum de frais, il faut se tourner vers les foncières cotées ou les ETF immobiliers.
Une liquidité pas toujours au rendez-vous
Avec les FCPR, vous partez pour 5 ans minimum, avec l’impossibilité (ou presque) de sortir de votre investissement.
Pour les SCPI à capital fixe, la revente de vos parts se fait sur un marché secondaire. Il faut donc trouver un acheteur et se mettre d’accord sur un prix. Ce qui peut prendre plusieurs semaines, voire mois.
Pour le reste des fonds immobiliers, sortir de votre investissement se révèle relativement facile, voire très simple et rapide dans le cas des foncières cotées. Mais les conditions des marchés financiers ne seront pas forcément toujours favorables.
Comment investir dans un fonds immobilier ?
Si l’un ou l’autres de fonds d’investissement immobilier à attirer votre attention d’investisseur, vous vous demandez sans doute comment passer à la pratique. Voyons cela tout de suite.
Investir en direct
La souscription en direct vaut principalement pour quelques SCPI qui permettent de tout faire en ligne sur leur site, comme les SCPI de CORUM par exemple. Mais aussi pour des FCPR.
Ainsi, Anaxago a lancé Anaxago Society 2023, un fonds de private equity immobilier auquel vous pouvez souscrire en ligne. Ce fonds vise un objectif de TRI de 7%, en réalisant une vingtaine d’opérations tournées autour de la rénovation d’actifs d’immobiliers.
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Dans la même veine, mais plus accessible (5 000€ au lieu de 10 000€ pour le fonds d’Anaxago), vous trouverez également le FCPR CITY MAKERS #1 de Baltis.
Ce fonds vise également un TRI de 7%, et il a une durée de vie cible de 6 ans. Petit plus pour les lecteurs de Finance Héros, vous bénéficiez de 0,5% de cashback en venant de notre part 😊.
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🔎 Et si vous souhaitez en savoir plus sur Baltis, vous pouvez consulter mon avis dédié à cette plateforme d’investissement.
Passer par un courtier
Pour les SCPI, il est assez fréquent d’acheter vos parts en passant par un courtier.
Un des principaux avantages est qu’il existe des courtiers spécialisés en SCPI, qui sauront vous conseiller sur votre investissement en fonction de votre situation (notamment la fiscalité dont je vous parlais précédemment) et de vos objectifs.
Nous pouvons par exemple vous conseiller les équipes d’Homunity ou celles de Louve Invest.
Investir dans un fonds immobilier via une assurance-vie
Comme évoqué plus haut, passer par une assurance-vie représente un véritable atout d’un point de vue fiscal. Et ceci quel que soit le type de fonds immobilier choisi.
En revanche, toutes les assurances-vie ne se valent pas en termes d’offre de supports immobiliers, ou bien en termes de frais.
Voici notre sélection pour les intéressés :
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🔎 Et pour plus de détails, je vous invite à consulter notre article sur les SCPI en assurance-vie (qui couvre également les SCI et les OPCI).
Acheter sur les marchés avec un compte titre
Pour les foncières cotées, dont les actions s’achètent sur les marchés financiers, le compte titre s’impose comme une solution naturelle.
Vous pouvez par exemple vous orienter vers les comptes-titres des banques en ligne :
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🔎 Pour aller plus loin, découvrez notre comparatif des comptes titres.
Mais notez que même si c’est relativement rare, certaines assurances-vie vous permettent d’investir dans des actions de SIIC en direct, comme LINXEA Spirit 2.
Profiter des avantages du PEA pour les FCPR
Pour les SCPI, OPCI, et même les SIIC, vous pouvez oublier le Plan d’Epargne en Action (PEA). En effet, bien que les foncières cotées soit des actions, il n’est pas possible de souscrire via un PEA, afin de limiter les avantages fiscaux (les SIIC étant exonérées d’impôts sur les sociétés).
En revanche, pour investir dans des FCPR, comme Anaxago Society 2023 par exemple, vous pouvez utiliser votre PEA (c’est même recommandable).
Après avoir analysé les différents acteurs, nous avons sélectionné pour vous les meilleurs PEA.
💡 S’il n’est pas possible d’investir dans des SIIC avec un PEA, il existe tout de même quelques subtilités. Vous pouvez ainsi placer votre argent dans un ETF immobilier comme Lyxor PEA Immobilier Europe avec un PEA Bourse Direct.
Tableau comparatif des différents types de fonds d’investissement immobilier
SCPI | OPCI | SCI | SIIC | FCPR | |
---|---|---|---|---|---|
Rentabilité | 4% à 6% | 0% à 4% | 3% à 4% | 7% à 10%** | 6% à 8% |
Minimum d’investissement | ~ 500€ (en direct, moins via assurance-vie) | ~ 500€ | ~ 100€ | ~ 100€ | ~1 000€ |
Horizon | Long terme | Moyen / long terme | Court / moyen terme | Long terme | Long terme |
Fiscalité | Elevée en direct mais faible avec l’assurance-vie | Fiscalité immobilière (FPI) ou mobilière (SPPICAV) ou de l’assurance-vie | Fiscalité de l’assurance-vie | Flat tax (30%) ou fiscalité de l’assurance-vie | Exonération des plus-values après 5 ans de détention |
Frais | Elevés | Modérés | Faibles | Faibles | Modérés |
Liquidité | Moyenne | Bonne | Bonne | Immédiate | Nulle |
Risques | Faibles | Modérés | Modérés | Elevés | Modérés |
Soumis à l’IFI ? | |||||
En savoir plus… | … sur les SCPI | … sur les OPCI | … sur les SCI | … sur les SIIC | … sur les FCPR |
- Chiffres sur les SCPI en 2023 : https://www.aspim.fr/article/communique-de-presse/les-fonds-immobiliers-grand-public-en-2023.html
Questions fréquentes
Les SCPI investissent dans des actifs immobilier, qu’elles louent. Le revenu locatif issu de son patrimoine immobilier lui permet d’en reverser la majorité à ses associés, après avoir prélevé une commission de gestion.
Comme les marchés financiers, le marché de l’immobilier suit des cycles, avec des périodes de hausse (comme 2015 – 2022) et des périodes de baisse (à partir de 2023). Lorsque le prix de l’immobilier baissent, si les conditions de location restent bonnes, cela augmente le rendement des investisseurs qui font leur entrée sur le marché.
Les fonds immobiliers sont généralement soumis à plusieurs risques, dont le risque de perte en capital, le risque de liquidité (pour les FCPR, et dans une moindre mesure les SCPI) ou encore le risque d’exposition au marché de l’immobilier. Pour plus de détails, j’ai recensé 12 risques et dangers liés aux SCPI, dont la majeure partie valent pour les fonds immobiliers en général.