Une SCPI européenne est, comme son nom l’indique, une SCPI dont le patrimoine immobilier est investi partiellement ou totalement à l’étranger. Et c’est en 2012 que le concept a commencé à fortement se démocratiser grâce à la SCPI Corum Origin de Corum Asset Management.
Depuis, de nombreuses SCPI européennes ont vu le jour, notamment pour répondre à la demande croissante des épargnants français pour ce type de placement immobilier à l’étranger.
Mais quels sont les avantages des SCPI européennes et comment choisir les meilleures ? On vous explique !
Notre sélection des meilleures SCPI européennes
Afin d’établir ce classement, nous avons analysé et comparé les critères qui nous semblent essentiels pour une SCPI européenne dont les frais, les taux d’occupation, la qualité et la diversification géographique des actifs ou encore le rendement.
Ainsi, nous avons pu établir un classement et comparatif complet des SCPI et vous proposer ce top 10 des meilleures SCPI Européennes :
SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis mai 2021.
- Rendement 2022 : 6.1%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 99%
- Délais de jouissance : 6 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par EURYALE depuis janvier 2014.
- Rendement 2022 : 5.35%
- Secteur: Santé et éducation
- Prix d’une part : 204 €
- Frais de souscription : 10.51%
- Frais de gestion : 7%
- Taux d’occupation : 99%
- Délais de jouissance : 5 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par PAREF GESTION depuis janvier 2020.
- Rendement 2022 : 5.37%
- Secteur: Bureaux
- Prix d’une part : 250 €
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion : 13.2%
- Taux d’occupation : 91%
- Délais de jouissance : 6 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par SOFIDY depuis novembre 1988.
- Rendement 2022 : 4.82%
- Secteur: Commerces
- Prix d’une part : 340 €
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 93%
- Délais de jouissance : 3 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par AEW CILOGER depuis octobre 1995.
- Rendement 2022 : 4.35%
- Secteur: Bureaux
- Prix d’une part : 233 €
- Frais de souscription : 7.53%
- Frais de gestion : 10.8%
- Taux d’occupation : 88%
- Délais de jouissance : 5 mois
sur France SCPI
SCPI à capital Variable gérée par PAREF GESTION depuis janvier 2014.
- Rendement 2022 : 4.8%
- Secteur: Commerces
- Prix d’une part : 280 €
- Frais de souscription : 10%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 97%
- Délais de jouissance : 5 mois
sur France SCPI
Les avantages des SCPI Européennes
Les SCPI européennes présentent les mêmes avantages que les SCPI plus « traditionnelles » comme l’accès au marché immobilier avec un faible ticket d’entrée et la gestion déléguée de votre patrimoine immobilier. Sans oublier les multiples méthodes d’acquisition possibles : au comptant, à crédit, en démembrement ou via une assurance vie.
Mais les SCPI Européennes présentent également leurs propres avantages.
Diversifier encore plus son patrimoine et mutualiser le risque
Un cran plus loin que les SCPI françaises, les SCPI européennes vous permettent de diversifier votre patrimoine immobilier, aussi bien en termes de types d’immeubles (bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé…) que géographiquement.
Par exemple, la SCPI Immorente est investie en France, en Belgique, au Royaume-Uni, en Irlande, aux Pays-Bas et en Allemagne. Et aussi bien dans des bureaux que des murs de commerce ou des hôtels.
Ainsi, plus besoin d’être un expert du marché immobilier pour investir à l’étranger et profiter des opportunités du marché Européen. En effet, la demande en bureaux est toujours forte dans les grandes villes européennes et l’on peut également profiter de taux de change avantageux, comme en Angleterre depuis le Brexit.
Des performances supérieures à la moyenne
Les rendements des meilleures SCPI européennes sont compris entre 4 et 7% (bruts de fiscalité), sans compter la revalorisation du prix de la part. Et même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, ces rendements sont plutôt stables depuis l’apparition des premières SCPI européennes, il y a plus de 10 ans.
Et en plus de ces rendements au-dessus de la moyenne, la fiscalité avantageuse des SCPI européennes vous permet d’optimiser vos revenus nets. Nous vous expliquons cela tout de suite !
Chez France SCPI
SCPI européennes et fiscalité : décryptage
Afin de comprendre les avantages fiscaux d’une SCPI européenne, petit rappel de la fiscalité d’une SCPI 100% française.
Fiscalité des SCPI françaises
Comme tout investissement locatif, les revenus des SCPI sont soumis à une double imposition :
- D’un côté les revenus fonciers (déclarés sur le formulaire 2044) sont imposés selon votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à l’impôt sur le revenu, après déduction des intérêts d'emprunts si vous avez acheté vos SCPI à crédit ;
- S’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20% depuis le 1er janvier 2018.
Prenons un exemple : votre TMI est de 30% et vous avez investi 100 000€ dans des SCPI françaises avec une rentabilité de 5%, nets de frais de gestion. Vous recevrez donc 5 000€ de loyers, bruts de fiscalité.
Le calcul de l’imposition est le suivant : 5 000 x (30% + 17,2%) = 2 360 €
Au final sur les 5 000€ reçus, vos revenus nets de frais de gestion et de fiscalité seront de « seulement » 2640€. Quasiment divisés par deux !
Fiscalité des SCPI européennes
Les revenus du patrimoine immobilier des SCPI Européennes ont la particularité d’être soumis à la fiscalité du pays dans lequel ils se situent, et non celle de votre lieu de résidence. Ainsi, pour éviter la double imposition, des conventions fiscales ont été signées entre les pays membre de l’Union européenne.
Au final, il existe deux méthodes d’imposition pouvant être utilisée : le crédit d’impôt ou le taux effectif.
Le crédit d’impôt des SCPI européennes
Si vous recevez des revenus fonciers de source allemande, espagnole ou italienne, c’est la méthode du crédit d’impôt qui s’applique pour éviter la double imposition.
Ainsi, les revenus issus de ces pays sont d’abord soumis à l’impôt comme s’ils venaient de France mais vous bénéficiez en contrepartie d’un crédit d’impôt, calculé lui sur votre taux moyen d’imposition.
Par ailleurs, l’Allemagne à une convention fiscale particulière avec la France depuis 1959 qui prévoit un taux d’imposition local de 15,825%. Les loyers d’une SCPI venant d’Allemagne sont donc relativement peu imposés.
🚨 Mais le plus gros avantage fiscal est que ces revenus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,20% !
Prenons un exemple : un couple avec 2 enfants ayant une TMI de 14%. Les revenus annuels nets du foyer sont de 60 000€ (après l’abattement forfaitaire de 10% car ils ne sont pas aux frais réels), auxquels s’ajoutent 10 000€ de revenus fonciers issus d’une SCPI 100% investie en Allemagne comme Novapierre Allemagne.
Ainsi, sur 70 000€ de revenus imposables, leur impôt sur le revenu (IR) est de 5681 € soit un taux moyen d’imposition de 8,12% (5 681/70 000). Pour éviter la double imposition sur le revenu de leur SCPI, le couple recevra alors un crédit d’impôt calculé à partir de ce taux d’imposition moyen, soit 812€ (8,12% x 10 000€).
➡️ Au final, ils paieront seulement 588€ d’impôt sur le revenu pour leur SCPI allemande (= 10 000€ x 14% – 812€), soit un taux d’imposition 5,88%.
Faisons un petit tableau récapitulatif de l’exemple, en comparant la fiscalité sur la SCPI allemande et celle qui aurait été appliqué si la SCPI avait été française.
| SCPI française | SCPI allemande | |
|---|---|---|
| Revenu avant tout impôt | 11 880€ | 11 880€ |
| Impôt allemand (15,825%) | – | 1 880€ |
| Impôt français à la TMI (14% dans notre exemple) | 1 663€ | 1 400€ |
| Crédit d’impôt pour éviter la double imposition | – | 812€ |
| Prélèvements sociaux de 17,2% | 2 043€ | – |
| Imposition totale | 3 706€ | 2 468€ |
Le calcul du taux effectif
Cette méthode de calcul concerne les revenus fonciers provenant du Portugal, de la Belgique, de l’Irlande, de la Pologne, des Pays-Bas ou encore de la Finlande. Le calcul est fait en deux temps : premièrement on calcule le taux moyen d’imposition effectif en intégrant les revenus de la SCPI étrangère, ensuite on l’applique à la base d’imposition française, mais en exonérant ces revenus étrangers.
C’est un peu tordu, mais pour résumer autrement : on augmente votre taux d’imposition moyen en faisant un calcul théorique intégrant vos revenus de l’étranger, et ensuite on l’applique sur vos revenus français (sans prendre en compte vos revenus étrangers).
Prenons l’exemple d’un célibataire sans enfant et avec 40 000€ de revenus annuels. Et considérons qu’il perçoit 10 000€ de revenus provenant d’une SCPI étrangère.
| Revenus annuels | 40 000€ |
| Revenus annuels après abattement de 10% | 36 000€ |
| Ajout des revenus de la SCPI étrangère | 46 000€ |
| Impôt total après application du barème 2022 | 7 394€ |
| Taux moyen d’imposition (= 7 394€ / 46 000€) | 16,07% |
| Impôt payé en exonérant les revenus de la SCPI étrangère (= 36 000€ x 16,07%) | 5 785€ |
S’il ce célibataire n’avait pas eu de revenus provenant d’une SCPI, il aurait payé 4 394€. Donc finalement les impôts français sur sa SCPI étrangère lui coûtent 1 391€ (= 5 785€ – 4 394€).
Pour rappel, avec une SCPI en France générant 10 000€ de revenus, les impôts auraient été de 4 720€ (= 10 000 x (30% + 17,2%)).
En conclusion, les SCPI Européennes sont fiscalement bien plus intéressantes que les SCPI 100% françaises, en particulier si votre TMI est de 30% ou plus. Certes, cela demande un peu plus de travail administratif mais le jeu en vaut clairement la chandelle, ne serait-ce que pour échapper aux prélèvements sociaux.
➡️ Vous pouvez également optimiser votre fiscalité en combinant SCPI et assurance vie.
Chez France SCPI
Questions fréquentes (FAQ)
En bref, voici quelques conseils pour bien choisir une SCPI Européenne :
– Choisir la bonne société de gestion :
– Diversifié ou spécialisé (en fonction de votre budget et de votre patrimoine).
– Être attentif aux taux d’occupations.
– Faites-vous accompagner par des experts en SCPI comme Homunity, France SCPI ou Corum.
Les SCPI Européennes ne représentent pas un risque plus élevé qu’une autre SCPI. De même, les frais sont en moyenne identiques. Parmi les principaux risques des SCPI, on peut citer :
– Risque de rentabilité : les revenus ne sont pas garantis, tout comme le prix de la part.
– Risque de liquidités : la liquidité des parts n’est pas garantie par la SCPI. S’agissant d’immobilier, le placement est peu liquide et doit être envisagé à long terme.
– Risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti, seul le nombre de parts l’est.
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir. Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est une solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la pierre papier.
Investir en SCPI vous permet de placer votre argent dans l’immobilier (avec une performance relativement stable et décorrélée des marchés financiers) de manière plus simple, pour une mise de départ moins élevée qu’une transaction immobilière en direct, et sans l’inconvénient de la gestion de locataires.
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez via une assurance vie. Seule l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.