IFI : le barème, le calcul et les moyens de le réduire

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt sur la fortune (ISF) en France depuis 2018. Contrairement à l’ISF, dont l’assiette taxable incluait les placements financiers, les valeurs mobilières et l’épargne, l’IFI porte uniquement sur votre patrimoine immobilier.

Quel est le seuil de l’IFI ? Comment le calculer et quel barème lui applique-t-on ? Et surtout, quelles réductions ? On vous dit tout.

Quelles sont les personnes soumises à l’IFI ?

L’IFI vous concerne si votre foyer fiscal possède un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. 

Pour rappel, les couples soumis à une imposition commune, ainsi que les personnes à leur charge (uniquement les enfants mineurs) appartiennent au même foyer fiscal pour la détermination de l’IFI.

En revanche, contrairement à l’établissement de l’impôt sur les revenus, vos enfants majeurs rattachés à votre foyer fiscal doivent déclarer l’IFI de manière indépendante.

Quels sont les biens immobiliers concernés par l’IFI?

L’IFI porte sur le patrimoine net taxable au 1^er janvier de l’année en cours. On entend par patrimoine net l’ensemble des biens immobiliers détenus directement ou indirectement (par exemple, via une SCPI), duquel vous retranchez les dettes déductibles. On détaille ce point plus bas.

Liste des biens soumis à l’IFI 

Entrent dans la base imposable de l’IFI :

• Les immeubles bâtis : les appartements et maisons ainsi que leurs dépendances (parkings, garages, caves…) ;
• Les immeubles non bâtis : terres agricoles, terrains, immeubles, appartements et maisons en cours de construction ;
• Les monuments historiques ;
• Les parts ou actions de société pour la fraction qui représente des biens ou droits immobiliers sous-jacents (SCI, SCPI, OPCI, SARL, SAS, SA…).
• Les biens ou droits immobiliers logés dans les unités de compte de vos assurances-vie, de contrats de capitalisation et des PER bancaires.

Listes des biens exclus et exonérés d’IFI

Les biens suivants, sont complètement exclus ou partiellement exonérés de l’IFI :

• Les biens immobiliers professionnels, c’est-à-dire ceux qui sont affectés à l’activité professionnelle principale du redevable, sont totalement exonérés. Par exemple, l’immeuble loué si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ;
• Les biens immobiliers détenus par une société et affectés à son activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont exclus de l’IFI ;
• Les parts ou actions des sociétés dont le redevable détient moins de 10 % du capital et des droits de vote sont exclues de l’IFI, lorsque ces sociétés exercent une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale ;
• Sont exclues de l’IFI les parts d’OPC dont le redevable détient moins de 10 % (avec son groupe familial) et dont l’actif est composé de moins de 20 % de biens immobiliers imposables ;
• Les actions de sociétés immobilières cotées (SIIC) dont le redevable détient moins de 5 % sont également exclues de l’assiette de l’IFI ;
• Les parts ou actions dans une entreprise agréée ESUS (entreprise solidaire d’utilité sociale) ;
• Les biens ruraux qui font l’objet d’une location de longue durée. Ils bénéficient d’une exonération à hauteur de ¾ de leur valeur lorsque celle-ci est inférieure à 101 897 € et à hauteur de de la moitié pour la valeur supérieure à cette limite ;
• Les bois et forêts, ainsi que les parts dans les groupements forestiers, pour lesquels s’applique une exonération à hauteur de 75 %.

Prise en compte du passif dans le calcul de l’IFI

Dans le calcul de votre patrimoine net imposable, vous devez soustraire l’ensemble des dettes déductibles. Pour ouvrir droit à cette déduction, il faut que vos dettes remplissent les trois conditions suivantes :

• Exister au 1^er janvier de l’année d’imposition ;
• Être effectivement supportées par vous-même ou par l’un des membres de votre foyer fiscal ;
• Se rapporter aux biens imposables.

Sont notamment considérées comme des charges déductibles, les dépenses que vous engagez pour :

• Acquérir le bien immobilier ;
• Acquérir des parts sociales et actions de société ;
• Réaliser des travaux d’agrandissement, d’amélioration, de reconstruction ou de construction ;
• Assumer l’entretien et les réparations dans votre logement, lorsque ces dépenses sont normalement à la charge du locataire, mais que vous n’avez pas réussi à récupérer avant le 31 décembre de l’année suivant son départ ;
• Les impôts portant sur le logement, comme la taxe foncière.

Concrètement, si vous avez contracté un prêt immobilier pour acheter un appartement, vous pouvez déduire le reste du crédit à rembourser de la valeur de votre bien.

Calcul de l’IFI en cas de démembrement

Le démembrement de propriété consiste à séparer les attributs du droit de propriété (usus, fructus et abusus) entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

La question se pose est de savoir qui est redevable de l’IFI dans cette hypothèse. L’article 968 du Code général des impôts nous donne la réponse : la charge de l’IFI repose sur l’usufruitier, sur la base de la valeur en pleine propriété du bien. En conséquence, la fraction du bien détenu par le nu-propriétaire échappe à l’IFI.

Toutefois, il existe quelques exceptions. La loi prévoit que l’usufruitier et le nu-propriétaire soient chacun redevables de l’IFI, sur la base de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, dans les cas suivants :

• Lorsque le démembrement procède d’une succession entre époux (lorsque l’époux survivant opte pour l’usufruit légal de la totalité des biens, lorsqu’il y est contraint par les enfants nés d’une précédente union de l’époux décédé, lorsque l’époux survivant reçoit l’usufruit par testament ou lorsqu’il se voit attribuer la nue-propriété en l’absence de descendants, mais en présence d’ascendants du conjoint décédé) ;
• Lorsque le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété, à condition que celle-ci n’ait pas été réalisée au profit d’un héritier, donataire ou légataire ;
• Lorsque le démembrement provient d’une donation ou legs à l’État ou à certaines personnes morales (collectivités locales, association reconnue d’utilité publique…).

Le barème de l’IFI 2024

Seuil de l’IFI

Vous devez payer l’impôt sur la fortune immobilière dès lors que la valeur de votre patrimoine net est supérieure à 1,3 million d’euros. Le calcul de l’IFI repose sur l’application d’un barème progressif.

Barème progressif de l’IFI 2024

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable
Jusqu’à 800 000 €	0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €	0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €	0,70 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

Étrangement, bien que la limite au-delà de laquelle vous êtes imposable à l’IFI soit fixée à 1,3 M€, le barème démarre bien dès 800 000 €.

Exemple de calcul de l’IFI

Supposons que vous soyez dans la situation suivante :

• vous êtes propriétaire d’une résidence principale d’une valeur de 2,5 millions d’euros ;
• il vous reste à rembourser 500 000 euros du crédit immobilier rattaché à votre résidence principale ;
• vous payez une taxe foncière de 10 000 euros ;
• vous possédez des parts de SCPI pour un montant de 460 000 euros.

Votre patrimoine net imposable se calcule ainsi (en prenant en compte la décote de 30 % pour la résidence principale) :

2 500 000 x ( 1 – 30%) – 500 000 – 10 000 + 460 000 = 1 700 000 €

Le montant de votre IFI se calcule alors en appliquant le barème :

800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (1 700 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 5 300 €

Exemple de calcul de l’IFI avec décote

Pour éviter que vous ne soyez pénalisé si vous détenez un patrimoine imposable compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros, le fisc prévoit un mécanisme de décote. Son montant se calcule au moyen de la formule suivante : 17 500 € – 1,25 % de la valeur du patrimoine net.

Si vous déclarez un patrimoine de 1,35 millions d’euros, votre IFI avant décote est de :

(1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (1 350 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 2 850 €

Montant de la décote : 17 500 – 1,25 % x 1 350 000 = 625 €.

Montant de l’IFI après décote : 2 225 euros.

Plafonnement de l’IFI

Il existe un système de plafonnement de l’IFI en fonction du montant cumulé des impôts dont vous êtes redevable ; une sorte de bouclier fiscal qui limite la charge fiscale finale. En effet, la somme obtenue par l’addition de :

• votre impôt sur le revenu ;
• les prélèvements sociaux ;
• de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus ;
• et l’IFI.

ne peut pas excéder 75 % des revenus.

Pour en savoir plus : Bouclier fiscal et plafonnement de l’IFI 2024

Comment faire sa déclaration d’IFI ?

Vous devez procéder à la déclaration de votre IFI chaque année, en même temps que la déclaration de l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire entre avril et juin.

Normalement, vous devez faire cette déclaration en ligne. Sinon, vous pouvez aussi utiliser le formulaire 2042-IFI. Et si vous ne percevez aucun revenu relevant de l’IR, vous devrez faire votre déclaration sur le formulaire 2042-IFI COV. 

Attention, ayez en tête que le retard de déclaration est sanctionné par une majoration de 10 %, portée à 40 % au-delà de 30 jours de retard. Le fisc appliquera également une pénalité de 0,20 % par mois de retard. Gardez aussi à l’esprit qu’une déclaration erronée peut entraîner un redressement fiscal.

Notez enfin que l’échéance du paiement de l’IFI est fixée au mois de septembre. Le non-paiement dans les temps entraîne une majoration de 10 % de l’IFI dû.

Comment réduire son IFI ? 

Il existe plusieurs mécanismes légaux qui vous permettent d’obtenir des réductions d’impôt sur la fortune immobilière ou d’exclure des biens de votre assiette :

• Les dons aux organismes d’utilité publique : les sommes peuvent être déduites à hauteur de 75 % de l’IFI, avec un plafond de 50 000 € par foyer fiscal et par an ;
• La donation ou la cession temporaire d’usufruit à un organisme d’intérêt général : vous pouvez consentir l’usufruit d’un logement à une association ou une fondation reconnue d’utilité publique, à une association cultuelle ou de bienfaisance habilitée, à un établissement d’enseignement supérieur ou artistique à but non lucratif agréé. Si la donation ou la cession temporaire est conclue pour une durée d’au moins 3 ans, le bien dont vous détenez seulement la nue-propriété échappe à la taxation à l’IFI pendant cette durée.

Alternativement, vous pouvez réaliser un arbitrage de vos actifs immobiliers vers des placements financiers ou transmettre certains de vos biens à vos enfants majeurs en utilisant les abattements légaux pour les donations. La loi prévoit, en effet, que vous puissiez réalisez des donations d’un montant de 100 000 € par parent et par enfant sans fiscalité. Au-delà, c’est le barème des droits de succession qui s’applique.

Bien entendu, les considérations fiscales ne doivent jamais présider à elles seules ces arbitrages. Il faut privilégier vos objectifs personnels et analyser le contexte économique.

Les placements qui échappent à l’IFI 

Vous l’avez compris, l’IFI porte sur le patrimoine immobilier que vous détenez directement, mais aussi sur les immeubles détenus indirectement.

Toutefois, certains placements immobiliers échappent à l’impôt :

• Les parts de SCPI en nue-propriété : la propriété des parts est démembrée entre un investisseur nu-propriétaire et un investisseur usufruitier. Le premier profite d’une décote sur le prix d’achat des parts, le second perçoit les revenus. En vertu de la règle qui met l’IFI à la charge de l’usufruitier, votre placement en tant que nu-propriétaire échappe à l’usufruit. Cela s’applique aussi lors de l’acquisition de la nue-propriété d’un bien en direct. Vous achetez la nue-propriété du logement tout en bénéficiant d’une décote, tandis que l’usufruit est acquis par un bailleur qui en perçoit les loyers.
• L’investissement en crowdfunding immobilier : le financement d’un projet participatif immobilier prend généralement la forme d’une créance ou dette obligataire. En conséquence, ils échappent à l’IFI.
• Les placements financiers et boursiers : l’IFI portant uniquement sur l’immobilier, les actifs financiers échappent à la taxation. C’est particulièrement vrai pour vos investissements dans des foncière cotées en bourse, en direct ou via des fonds et des ETF immobiliers.

Questions fréquentes