La plus-value sur votre résidence secondaire (ou sur vos biens locatifs) n’est malheureusement pas exonérée de taxe, loin de là ! Elles est en effet soumise à l’impôt ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Toutefois, en conservant votre résidence sur la durée, vous pourrez réduire et même annuler cette fiscalité qui peut atteindre 36,2 % de la plus-value…
➡️ Dans cet article on vous explique le calcul et les cas d’exonération de la plus-value sur votre résidence secondaire !
Sur le même sujet : tout savoir sur la fiscalité immobilière !
Bien calculer la plus-value immobilière
🏠 La base : vous réalisez une plus-value immobilière dès lors que la différence entre le prix de vente et le prix d’achat est positive.
😢 À l’inverse, on parle de moins-value lorsque le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition ; c’est moins drôle mais au moins vous pourrez vous consoler en vous disant que vous ne payerez pas de taxe dans ce cas.
Notez que la taxation de la plus-value immobilière porte aussi bien sur la vente d’un bien immobilier que sur un droit en démembrement de propriété ou de parts de sociétés immobilières (parts de SCPI, de SCI, etc).
En outre, dans le cadre spécifique de la SCI, la taxe sur la plus-value peut porter sur :
- La revente du bien par la SCI ;
- La revente des parts par les associés.
Nous y reviendront plus bas.
⤵️ Mais pour le moment, attardons nous quelques instants sur ce qui vient majorer ou minorer le prix d’achat et de revente (et donc influencer le calcul de la plus-value).
Déterminer le prix de cession
Le prix de cession est stipulé dans l’acte de vente. Pour déterminer le montant de la plus-value brute, vous pouvez majorer le prix de vente :
- Du droit d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière ;
- Des charges et indemnités supportées par l’acquéreur, mais qui profitent au vendeur (par exemple, lorsque ce dernier demande à l’acheteur de construire un mur pour séparer les parcelles).
Vous pouvez en parallèle diminuer ce même prix de cession :
- De la TVA ;
- Des commissions de l’agence immobilière s’ils sont à la charge du vendeur ;
- Des frais de réalisation des diagnostics techniques obligatoires.
Déterminer le prix d’acquisition
Le prix d’acquisition correspond à celui mentionné dans l’acte notarié. Il peut être majoré :
- Des frais d’acquisition, à savoir les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Si vous n’avez pas conservé les justificatifs de ces dépenses, vous appliquerez alors un taux forfaitaire de 7.5 % ;
- Des commission de l’agence immobilière s’ils étaient à la charge de l’acquéreur ;
- Des charges et indemnités ;
- Des dépenses de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Si vous ne pouvez pas les justifier, vous appliquerez une majoration au taux de 15 %, à condition d’avoir conservé la résidence secondaire pendant au moins 5 ans.
La prise en compte de ces différents élément permettent de calculer la plus value réalisée lors de la revente de votre résidence secondaire. L’étape suivant est d’appliquer la fiscalité à ce montant ⤵️.
Comment est taxée la plus-value sur la résidence secondaire ?
⭐️ Rappelons d’abord que la résidence principale est intégralement exonérée de taxation.
⤵️ Par contre, si vous revendez votre résidence secondaire ou un bien en investissement locatif, vous êtes concerné par cette imposition.
Le taux d’imposition sur la plus-value des résidences secondaires
La taxe sur la plus-value immobilière de la résidence secondaire se décompose en deux postes :
- L’impôt sur le revenu (IR), à un taux de 19 % ;
- Les prélèvements sociaux, à un taux de 17.2 %.
➡️ Soit un pourcentage rondelet de 36.2 % !
Heureusement, la loi prévoit l’application de deux abattements :
- un abattement pour durée de détention,
- et un abattement exceptionnel ;
Détaillons les ci-dessous.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous conservez votre résidence secondaire et moins vous payez de taxe sur la plus-value. Le Code
Général des Impôts prévoit en effet un abattement applicable à l’IR et aux prélèvements sociaux, à compter de la sixième année de détention.
Le montant de l’abattement suit le barème suivant :
| Durée de détention | Assiette pour l’impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Entre 0 et 5 ans | 0% | 0% |
| 6 ans | 6% | 1,65% |
| 7 ans | 12% | 3,30% |
| 8 ans | 18% | 4,95% |
| 9 ans | 24% | 6,60% |
| 10 ans | 30% | 8,25% |
| 11 ans | 36% | 9,90% |
| 12 ans | 42% | 11,55% |
| 13 ans | 48% | 13,20% |
| 14 ans | 54% | 14,85% |
| 15 ans | 60% | 16,50% |
| 16 ans | 66% | 18,15% |
| 17 ans | 72% | 19,80% |
| 18 ans | 78% | 21,45% |
| 19 ans | 84% | 23,10% |
| 20 ans | 90% | 24,75% |
| 21 ans | 96% | 26,40% |
| 22 ans | Exonération | 28% |
| 23 ans | Exonération | 37% |
| 24 ans | Exonération | 46% |
| 25 ans | Exonération | 55% |
| 26 ans | Exonération | 64% |
| 27 ans | Exonération | 73% |
| 28 ans | Exonération | 82% |
| 29 ans | Exonération | 91% |
| 30 ans | Exonération | Exonération |
➡️ Pour être intégralement exonéré d’IR, vous devez donc conserver le bien pendant 22 ans.
✅ Il faut attendre 30 ans pour ne pas verser de prélèvements sociaux, et donc, obtenir une exonération intégrale de plus-value sur votre résidence secondaire.
L’abattement exceptionnel lié à des opérations d’urbanisme ou de revitalisation du territoire
La loi prévoit un abattement exceptionnel compris entre 70 et 85 % applicable si l’acquéreur s’engage à démolir votre ancienne résidence secondaire pour reconstruire des immeubles collectifs à la place.
Exemple de calcul
Prenons l’exemple suivant :
- vous revendez votre résidence secondaire après 11 ans de détention ;
- et vous avez réalisé une plus-value brute de 20 000 euros.
Dans ce cas les abattements applicables sont :
- Abattement IR : 36 %
- Abattement PS : 9.9 %
Le calcul de l’impôt sur le revenu est alors le suivant :
- Montant de l’abattement : 36% x 20 000 = 7 200 €
- Plus-value nette imposable : 20 000 – 7 200 = 2 800 €
- ➡️ Impôts à payer : 12 800 x 19 % = 2 432 €
Le calcul des prélèvements sociaux est le suivant :
- Montant de l’abattement : 9.9% x 20 000 = 1 980 €
- Plus-value taxable : 20 000 – 1980 = 18 080 €
- Prélèvements sociaux à payer : 18 080 x 17.2 % = 3 109.76 €
In fine, dans cet exemple, le total des taxe sur la plus-value de votre résidence secondaire serait de :
2 432 + 3 109.76 = 5 541.76 €
Taxe sur les plus-values élevées
⚠️ Attention : si la plus-value nette (après abattement IR) excède 50 000 euros (ou 100 000 euros pour un couple à imposition commune), vous devrez payer une taxe supplémentaire dont le taux varie entre 2 et 6 % comme suit :
| Montant de la plus-value imposable | Montant de la taxe |
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6 % PV |
La taxe sur les plus-values en SCI
De plein droit, la SCI est à l’IR. Lorsqu’elle revend un bien ou que les associés revendent leurs parts, c’est le régime des plus-values des particuliers que l’on vient de voir qui s’applique. Les associés sont taxés au titre de la plus-value, de la même manière que s’ils détenaient directement le bien. On parle alors de transparence fiscale.
Lorsque la SCI est à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), ce n’est pas le régime des plus-values des particuliers qui s’applique, mais le régime des plus-values professionnelles.
La base taxable est constituée par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (après réintégration des amortissements). La plus-value est ensuite imposée au taux réduit de 15 % jusqu’à 38 200 euros, et au taux normal d’IS à 25 % au-delà.
Si les associés décident de se verser une fraction de la plus-value sous forme de dividende, ils seront aussi imposés. De plein droit, au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux), ou sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après abattement de 40 % et déduction de la CSG à 6.8 %.
Lire aussi : Quels sont les avantages de la SCI ?
Quels sont les cas d’exonération de la taxe sur les plus-values pour la résidence secondaire ?
Vous le constatez, l’impôt sur la plus-value de la résidence secondaire peut vite s’envoler ! Il existe des cas d’exonération, qui vous permettront de ne pas la payer. On les passe en revue.
Remploi du prix de cession de la résidence secondaire
C’est la première hypothèse pour laquelle vous pouvez être exonéré de taxe sur la plus-value de la résidence principale. Vous devez remplir deux conditions pour y avoir droit :
- Utiliser le prix de vente pour construire ou acheter votre résidence principale, dans les deux ans suivant la vente ;
- Ne pas avoir été propriétaire de votre habitation principale au cours des 4 années précédant la transaction immobilière.
Exonération de plus-value de résidence secondaire liée à l’acheteur
Vous n’aurez pas à payer de taxe sur la résidence secondaire si :
- Vous la revendez à un organisme en charge du logement social, ou à un promoteur qui réalise ou achève des logements sociaux ;
- Vous faites l’objet d’une expropriation ou usez de votre droit de délaissement, à condition d’utiliser l’intégralité de votre indemnité pour un achat immobilier dans les 12 mois.
Plus-value sur les petites ventes
Lorsque le prix de vente de la résidence secondaire n’excède pas 15 000 euros, vous n’avez pas à payer de taxe sur la plus-value.
Exonération de plus-value sur la résidence secondaire liée au vendeur
Vous pouvez enfin être exonéré de plus-value sur la résidence secondaire, sous conditions de ressources et de non assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En outre, il faut que vous remplissiez l’un des critères suivants :
- Percevoir une pension de vieillesse ;
- Être invalide ;
- Résider en maison pour personnes âgées ou handicapées.
Comment déclarer la taxe sur la plus-value résidence secondaire ?
Le notaire chargé de votre vente procède au calcul de la taxe sur la plus-value et la collecte.
Vous devez toutefois reporter son montant à la case 3VZ de votre feuille d’impôt. En effet, il servira à calculer votre revenu fiscal de référence ! Vous indiquerez le montant de la plus-value nette, après les abattements.
Lire aussi : Comment investir dans l’immobilier ?
FAQ
Vous devez majorer le prix d’acquisition et le prix de cession de différentes charges, comme les frais de notaire. Faites ensuite la différence entre prix de vente et prix d’achat, puis appliquez les abattements pour durée de détention.
En remployant le produit de cession à l’achat, dans les deux ans, de votre résidence principale. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre habitation principale durant les 4 années précédant la vente. Des cas d’exonération liés à l’acheteur et au vendeur sont aussi prévus par le Code général des impôts.
Sources
- Calcul de la plus-value : Article 150 VB du Code Général des Impôts
- Taxe sur les plus-values immobilière élevées : BOI-RFPI-TPVIE-20