Comment réduire l’imposition des loyers que vous percevez ? Dans certains cas, la SCI à l’IS peut faire partie des solutions à envisager. Mais attention, cela n’a pas que des avantages !

Si vous investissez dans l’immobilier, vous aurez sans doute identifié la fiscalité comme l’un des freins à la rentabilité de vos investissements. Pour réduire la facture, il est assez usuel de penser à la location meublée non professionnelle (LMNP). Mais ce statut à des limites : il ne fonctionne que si vous mettez votre bien en location meublée, mais surtout, celui-ci est plafonné !

Alors, que faire si vos loyers sont importants ? Vous pouvez réaliser vos investissements au sein d’une société qui supporte elle-même l’impôt. Ainsi en lieu et place de la traditionnelle SCI à l’IR, vous pouvez envisager d’opter pour une SCI à l’IS. On fait le point sur les avantages et les inconvénients de cette solution !

SCI à l’IR : principe la transparence fiscale

Une société civile immobilière (SCI) est généralement constituée dans une optique patrimoniale et successorale. En effet, les SCI présentent plusieurs avantages pour organiser votre patrimoine. Vous pouvez ainsi acheter et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs et anticiper la transmission de vos actifs avec une pression fiscale amoindrie.

Avant d’attaquer le cas de la SCI à L’IS, faisons le point sur la fiscalité des SCI dans le cas usuel ; c’est-à-dire lorsqu’elles sont soumises à l’impôt sur le revenu. 

Fiscalité des revenus

Par défaut, la SCI fait partie des sociétés dites transparentes. On emploie ce terme car les recettes locatives sont imposées entre vos mains, et non au niveau de la société. Grosso modo, tout se passe comme si vous déteniez directement les biens de la SCI.

Les loyers sont donc intégrés à vos revenus et imposés à l’IR. Ils sont, par ailleurs, soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Base imposable de la SCI à l’IR

Le calcul de l’impôt se fait sur la base des recettes locatives diminuées de certaines charges déductibles. La liste des charges déductible est strictement définie par la loi. Les dépenses suivantes peuvent être ainsi déduites des loyers :

  • Les intérêts d’emprunt ;
  • Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur le bien immobilier ;
  • Les provisions pour charges de copropriété ;
  • Les primes d’assurance ;
  • La taxe foncière.

Si les charges sont supérieures aux bénéfices, vous créez un déficit foncier qui s’impute sur votre revenu dans une limite de 10 700 €. En fonction du type de location (vide ou meublée), de la nature de la charge (financière ou non financière), le déficit s’impute sur votre revenu global ou sur les revenus de même catégorie, et peut être reporté sur 6 à 10 ans.

Imposition des plus-values

Les plus-values dégagées lors de la revente d’un bien au sein de la société sont taxées au régime habituel des particuliers :

  • l’impôt est 19 %, vous bénéficiez d’un abattement dès la 6ème année de détention, mais il faut attendre 22 ans pour une exonération totale ;
  • les prélèvements sociaux sont de 17,2%. Là encore, des abattements pour durée de détention sont à prévoir. Il faudra attendre 30 ans pour être totalement exonéré de prélèvements sociaux.

Pour finir sur la SCI à l’IR, sachez que la transparence fiscale vous permet de bénéficier des réductions d’impôt applicables aux dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Denormandie, loi Malraux, etc…).

Fiscalité de la SCI à l’IS

Normalement, la SCI est donc imposée à l’IR et l’addition peut vite grimper. Si vous êtes un contribuable imposé à la tranche marginale d’imposition la plus élevée, vous reversez 62,2% de vos loyers au fisc ! (45 % d’IR + 17.2 % de prélèvements sociaux).

Avec une SCI à l’IS, l’imposition des revenus et des plus-values s’opère non plus entre vos mains, mais au niveau de la société… tant que les bénéfices de la société ne sont pas versés aux associés.

Fiscalité des revenus avec une SCI à l’IS

Avec la SCI à l’IS, vous devez distinguer deux temps :

  • l’imposition des revenus au sein de la société ;
  • la distribution des revenus dans vos mains et dans celles de vos associés.

Concernant l’imposition au sein de la SCI, c’est a priori le barème à taux réduit qui s’appliquera (sauf si le chiffre d’affaires de votre SCI dépasse 7,6 millions !) Le barème est alors le suivant :

  • 15% sur la tranche des revenus nets inférieurs à 38 120 € ;
  • 26,5% pour la partie qui dépasse cette somme (NB : en 2020 ce taux était de 28%. Pour en savoir plus sur le barème consultez cet article)

Notez par ailleurs que la SCI à l’IS n’est pas soumise ua prélèvements sociaux.

Si vous décidez de reverser les bénéfices de la société, vous devrez procéder à une distribution de dividendes. Les dividendes d’une SCI à l’IS sont considérés comme des revenus financiers, ils sont donc soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % :

  • 12,8 % au titre de l’impôt ;
  • 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si on fait la somme de tout cela on arrive :

  • au mieux à 45% (15% d’IS + 30% de PFU) avec le premier palier de l’IS ;
  • au pire à 56,5% (26,5% d’IS + 40% de PFU) avec le second palier de l’IS.

C’est donc mieux que les 62,2% (45% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux) vus précédemment pour un ménage à la tranche marginale d’imposition maximale.

Mais, notez que vous n’êtes pas imposé au PFU tant que vous ne versez pas de dividendes ! C’est là un des intérêts de la SCI à l’IS. Vous pourriez ainsi exploiter un immeuble et réaffecter les recettes locatives à une nouvelle acquisition sans frottement fiscal supplémentaire.

Par ailleurs, on va voir que la SCI à l’IS permet de réduire la base imposable avec des réductions d’impôts substantielles à la clé.

Déduire les charges et amortir le bien pour réduire la base imposable

Contrairement à la SCI à l’IR, la loi ne liste pas les charges déductibles pour une SCI à l’IS. L’assujettissement au régime fiscal des BIC permet ainsi de déduire toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la société, à condition qu’elles correspondent à une charge effective, justificatifs à l’appui, et qu’elles soient engagées lors de l’exercice en cours. Par exemple, vous pouvez déduire les frais d’agence ou et les droits notariés.

La SCI à l’IS offre un autre avantage : vous devez pratiquer des amortissements. L’amortissement est un procédé comptable censé refléter la dépréciation des biens au fil du temps. Les taux applicables varient en fonction des composants de l’immeuble (gros œuvre, aménagement ou agencement) et de la durée retenue pour chacun d’eux. Par exemple, la toiture peut être amortie sur une durée de 25 ans, au taux de 10 %.

Notez que l’amortissement n’est valable que pour des immeubles et non des appartements individuels.

Grâce à la déduction des charges et des amortissements, il est possible de diminuer fortement la base imposable de la SCI à l’IS, voire de créer un déficit, lequel est reportable pendant 10 ans.

Imposition des plus-values

La revente d’un actif immobilier de la SCI à l’IS entraîne l’application du régime d’imposition des plus-values professionnelles. Souvenez-vous, avec une SCI à l’IR, la plus-value était calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Avec une SCI à l’IS, le calcul de la plus-value s’effectue sur la base de la valeur nette comptable (VNC), c’est-à-dire en retenant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, soustraction faite des amortissements pratiqués tout au long de la détention. En d’autres termes, la VNC sera bien plus faible que la valeur retenue dans le cadre d’une taxation soumise au régime des particuliers. Mathématiquement, la plus-value constatée sera donc plus élevée. Elle fera alors l’objet d’une taxation à l’IS, selon le même barème que pour les loyers (cf ci-dessus).

Inconvénients de la SCI à l’IS

La SCI est une société pluripersonnelle : elle ne peut être constituée qu’avec au moins un autre associé. Si vous préférez exercer votre activité seul, vous devrez envisager la création d’un autre type de société, comme la SASU.

Enfin, en contrepartie de la déduction des charges et de la possibilité de déduire des amortissements, la loi vous impose de tenir une comptabilité rigoureuse.

Tableau comparatif SCI à l’IR et SCI à l’IS

SCI à l’IR SCI à l’IS
Imposition des bénéfices Au niveau de la société (IS).
Imposition des associés Imposition des revenus fonciers à l’IR. Imposition uniquement si distribution de dividendes. 
Application du PFU.
Imposition des plus-values Base imposable : prix de vente – prix d’acquisition.
Régime des particuliers avec abattement pour durée de détention.
Base imposable : VNC prix de vente – (prix d’acquisition – amortissement).
Imposition à l’IS.
Imposition cession de parts sociales Application du régime de la plus-value immobilière des particuliers. Application du PFU.
Charges déductibles – Intérêts d’emprunt
– Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur le bien immobilier
– Provisions pour charges de copropriété
– Assurances
– Taxe foncière
Toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la société au titre de l’exercice en cours
Amortissement Impossible Possible
Tableau comparatif : SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?

Que se passera-t-il à votre succession ?

Dans le cadre de la détention directe d’un immeuble, la donation ou la succession purge l’impôt sur la plus-value :

  • la valeur du bien est soumise au barème des successions ;
  • vos héritiers ne paieront l’impôt sur les plus-values que s’ils revendent le bien à un prix supérieur à la valeur retenue lors de la succession.

Avec la SCI à l’IS :

  1. Les droits de succession (ou de donation) s’effectuent sur la valeur vénale des actifs, c’est-à-dire au prix de marché, comme dans une détention en direct.
  2. La succession ou la donation ne purge pas la plus-value imposable. Si la SCI vend un bien, elle devra s’acquitter de l’IS sur la différence entre le prix de cession et la valeur net comptable du bien (déduction faite de l’amortissement).
  3. Si vos héritiers veulent récupérer en leur main une partie de la valeur détenue dans la société, ils devront se verser des dividendes qui seront soumis au PFU.

Au final, avec une SCI à l’IS, la succession pourrait bien être désavantageuse.

Conclusion : quand choisir la SCI à l’IS ?

Résumé des avantages et des inconvénients de la SCI à l’IS

Avantages
  • L’impôt sur les sociétés est plutôt faible et il n’y a pas de charges sociales
  • Vous déduisez toutes les charges et les amortissements
  • Les dividendes sont imposés au PFU
  • Tant que vous ne versez pas de dividendes, les associés ne paient pas le PFU
Inconvénients
  • Les plus-values sont plus fortement imposées
  • Vous devez tenir la comptabilité de la société
  • Le régime successoral n’est pas avantageux

Pour tenir la comptabilité, nous vous conseillons les services d’un expert comptable.

Les cas où la SCI à l’IS se justifie

Au final, on voit que l’arbitrage entre la SCI à l’IS et la SCI à l’IR n’est pas toujours évident.

Faisons un premier constat : si votre tranche marginale d’imposition à l’IR est inférieure ou égale 30% (troisième palier), la SCI à l’IS n’aura pas beaucoup d’intérêt.

Ensuite, la SCI à l’IS sera particulièrement utile si vous souhaitez capitaliser :

  • en réinvestissant les loyers dans l’acquisition de nouveaux immeubles ;
  • en conservant les premiers biens sur le long terme.

De cette manière, vous ne payez pas le PFU pendant que vous vous constituez votre patrimoine et l’amortissement peut jouer à plein.