SCI imposée à l’IS – une bonne idée ?

Si vous investissez dans l’immobilier, vous aurez sans doute identifié la fiscalité comme l’un des freins à la rentabilité de vos investissements. Il est vrai que la location meublée est encore un éden fiscal, mais il n’est pas dit que celui-ci dure encore longtemps. De plus, tout le monde ne fait pas de la location meublée ! Beaucoup de biens sont encore loués nus, car le marché s’y prête parfois plus.

Alors, comment faire pour optimiser l’imposition sur vos revenus fonciers ? Si vous êtes actuellement associé d’une SCI qui relève de l’impôt sur le revenu (IR), alors, la question de l’imposition des bénéfices à l’impôt sur les sociétés (IS) devrait vous intéresser. De même, si vous envisagez un investissement immobilier à travers une SCI à créer. En effet, dans certains cas, l’option pour l’IS peut être une manière de réduire significativement l’imposition des loyers. Mais attention, cela n’a pas que des avantages !

Dans cet article, on mesure tous les impacts fiscaux, les avantages et inconvénients de chaque régime, et leurs modalités pratiques. SCI à l’IS ou à l’IR : le match ⤵️

Rappel : la SCI à l’IR et la “transparence fiscale”

Les SCI présentent plusieurs avantages pour vous constituer un patrimoine et l’organiser. En effet, la société civile est généralement constituée dans une optique patrimoniale et successorale.

Opacité juridique …

Quelle que soit sa vocation, d’un point de vue juridique, la société civile est une personne morale indépendante de ses associés. Elle a une existence propre et une activité propre, qui est de nature civile (par opposition aux sociétés commerciales qui exercent une activité commerciale). À ce titre, la SCI a pour objet principal l’acquisition et/ou la gestion d’un patrimoine immobilier.

Mais translucidité fiscale

Toutefois, d’un point de vue fiscal, la SCI est translucide ou semi-transparente. En effet, la société calcule son propre bénéfice, mais celui-ci est imposé :

• chez les associés – à proportion de leur part dans le capital,
• et même si ce résultat n’est pas distribué. 

➡️ Donc, si vous êtes une personne physique, les revenus fonciers viennent s’ajouter à votre impôt sur le revenu et l’addition peut être salée.

Sachez qu’il est possible de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, le bénéfice est imposé indépendamment des associés, selon une fiscalité propre.

Pour savoir si cette option est avantageuse, vous devez considérer la fiscalité sur les revenus fonciers (loyers) mais aussi sur les plus-values en cas de revente du bien immobilier. On vous explique les règles en détail.

La fiscalité des revenus fonciers

Par défaut, la SCI est fiscalement semi-transparente. Ainsi, les recettes locatives sont imposées entre vos mains en tant qu’associé, et non au niveau de la société. Dis simplement, tout se passe comme si vous perceviez directement les loyers des biens loués par la SCI.

Si vous êtes un associé personne physique, les loyers sont donc intégrés aux revenus de votre foyer fiscal (à proportion de vos parts dans la société). Cela entraîne de nombreuses conséquences, notamment l’augmentation de vos impositions et de votre revenu fiscal de référence.

Concernant l’imposition, les loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’IR, soit après un abattement sur les recettes, soit déduction des charges réellement supportées. Par ailleurs, ils sont imposés aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

L’imposition varie donc en fonction votre tranche marginale d’imposition, et peut vite grimper :

Et ça, c’est sans compter la CEHR (si les revenus de votre foyer fiscal excèdent 250 000 ou 500 000 euros), ni l’IFI (si votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros).

Attention, il s’agit de taux faciaux. Pour comparer avec fiabilité un impôt à un autre, il y a son taux bien sûr, mais aussi sa base. Voyons celle des revenus fonciers à l’IR.

Base imposable des revenus fonciers de la SCI à l’IR

Lorsque vous êtes associé d’une SCI à l’IR, vous avez deux options d’imposition des loyers que vous recevez : 

• soit au régime micro-foncier,
• soit au régime réel.

À noter : il se peut également que la SCI perçoive des revenus annexes, comme des intérêts ou des dividendes provenant d’un placement de trésorerie. Ces revenus suivent les régimes habituels de l’imposition des particuliers (la flat tax par exemple).

Le régime micro-foncier

Lorsque vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 euros par an, ce régime s’applique automatiquement.

Alors, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué aux recettes.

Toutefois, il est parfois plus intéressant d’opter pour le régime réel d’imposition.

Les conseils de Mona

Optez pour le régime d’imposition réel dès lors que vos charges excèdent 30 % des recettes. Pour plus d’informations sur le régimes réel et la déclaration, c’est ici.

Le régime réel

Ce régime s’applique : 

• automatiquement lorsque les recettes que vous percevez en tant qu’associé de SCI excèdent 15 000 euros par an,
• sur option, lorsque vous avez opté pour le régime réel d’imposition.

Dans ce cas, le calcul de l’impôt se fait sur la base des recettes locatives diminuées de certaines charges déductibles. La liste des charges déductible est strictement définie par la loi :

• Les intérêts d’emprunt,
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur le bien immobilier,
• Les provisions pour charges de copropriété,
• Les primes d’assurance,
• La taxe foncière.

Si les charges sont supérieures aux bénéfices, vous créez un déficit foncier qui s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt). Ce plafond est doublé cette année, à certaines conditions. Le reliquat est imputable sur les revenus fonciers générés les 10 années suivantes.

Pour en savoir plus, lisez notre article sur l’imposition et la déclaration des revenus fonciers. Nous y détaillons les charges déductibles, nous faisons une comparaison entre les régimes micro-foncier et réel et vous y trouverez un exemple d’imputation des déficits fonciers.

SCI à l’IR et imposition des plus-values 

Là encore, le principe de transparence fiscale s’applique. Donc, si vous êtes associé personne physique d’une société civile immobilière, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’appliquera : 

• à la vente de l’immeuble par la société,
• à la vente de vos parts de SCI.

Ainsi, en cas de plus-values, vous serez imposé : 

• à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, mais vous bénéficiez d’un abattement pour année de détention. L’exonération totale est acquise après 22 ans de détention.
• aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, après un abattement pour durée de détention. Il faudra attendre 30 ans pour être totalement exonéré de prélèvements sociaux. L’exonération totale est acquise après 30 ans.
• éventuellement à la surtaxe de 2% ou 3% lorsque le montant de la PV perçu par un associé est supérieur à 50 000 euros,
• éventuellement à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, lorsque le RFR de votre foyer fiscal excède certains montants.

➡️ Au total, c’est donc une imposition maximum de : 

• 36,2 % si la plus-value est inférieure à 50 000 euros,
• 39,2 % avec la surtaxe,
• 43,2 % avec la surtaxe et la CEHR.

Comparons maintenant l’imposition des loyers et de la plus-value à l’IS.

Fiscalité de la SCI à l’IS

Lorsque votre SCI relève de l’IR et que vous êtes imposé personnellement dans les tranches les plus hautes du barème, l’addition est salée.

En optant pour l’impôt sur les sociétés, l’imposition des loyers et des plus-values s’opère non plus entre vos mains, mais au niveau de la société… Tant que les bénéfices de la société ne sont pas versés aux associés ! Voyons les coûts finaux que cela peut représenter.

Fiscalité des revenus locatifs de la SCI à l’IS

Les loyers intègrent le bénéfice de la société à l’IS. Ce bénéfice est déduit des charges et amortissements avant d’être soumis : 

• au taux normal de l’impôt sur les sociétés de 25 %,
• au taux réduit de 15 % sur les bénéfices nets inférieurs à 42 500 €. Pour cela, son chiffre d’affaires hors taxes doit être inférieur à 10 millions d’euros et son capital entièrement détenu à 75 % (a minima) par des personnes physiques, ou par une société appliquant ce critère.

Notez par ailleurs que la SCI à l’IS n’est pas soumise aux prélèvements sociaux.

Toutefois, si vous décidez de reverser les bénéfices de la société, ils seront considérés comme des revenus financiers. A ce titre, sauf option pour le barème progressif de l’IR, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % :

• 12,8 % au titre de l’impôt,
• 17,2 % de prélèvements sociaux,
•  éventuellement la CEHR.

➡️ Alors, si vous faites la somme des deux impositions, vous supportez :

• au mieux à 40,5 % (15 % d’IS + 30 % de PFU sur 100 – 15 %),
• au pire à 47,5 % (25 % d’IS + 30 % de PFU sur 100 – 25 %).

Donc, même en cas de distribution, l’IS est plus avantageux pour tous les associés qui ont une tranche marginale d’imposition d’IR à 30 %.

✅ Sachez que vous n’êtes pas obligé de distribuer les bénéfices. Si vous ne versez pas de dividendes, vous n’êtes donc pas imposé au PFU. L’imposition maximale est alors de 25 % et c’est beaucoup plus efficace pour réinvestir les sommes.

⚠️ Les loyers sont capitalisés dans une SCI à l’IS, ils ne sont pas immédiatement disponibles. Cela ne correspond donc pas aux associés qui ont besoin des loyers comme compléments de revenus.

Notez qu’il y a un correctif de taille à apporter dans le calcul de la base d’imposition. En effet, celle-ci est différente de l’IR et creuse l’écart avec le régime de translucidité fiscale.

La réduction de la base amortissable à l’IS : les charges et l’amortissement

Contrairement à l’IR, la liste des charges déductibles n’est pas limitée quant à leur nature. A l’IS, vous pouvez déduire toutes les dépenses qui remplissent les conditions générales suivantes : 

• elles sont engagées dans l’intérêt de la société, 
• elles correspondent à une charge effective,
• et sont engagées lors de l’exercice en cours.

Par exemple, vous pouvez déduire les frais d’agence ou et les droits notariés. Vous pouvez aussi être gérant de la société et vous verser un salaire, qui sera déductible du bénéfice. Pour en savoir plus sur ce dernier point, lisez notre article sur la rémunération des dirigeants.

➡️ Mais, ce qui fait réellement la différence entre l’IR et l’IS, c’est la possibilité d’amortir le bien immobilier.

L’amortissement est un procédé comptable qui reflète la dépréciation d’un bien au fil du temps. Seul le bâti peut faire l’objet d’un amortissement, et non pas le terrain. Les taux d’amortissement applicables varient en fonction des composants de l’immeuble (gros œuvre, aménagement ou agencement) et de la durée d’utilisation retenue pour chacun d’eux. Par exemple, un immeuble d’habitation peut être amorti à hauteur de 1 % à 3 % par an selon la qualité du bâti. 

Cela signifie que vous pouvez réduire votre bénéfice chaque année de 1% à 3% de la valeur du bien. Si votre bien vaut 200 000 euros, vous pouvez donc déduire 2 000 à 6000 euros tous les ans, en plus des charges (dépenses de travaux, taxes, etc).

Autre différence avec l’IR : en cas de déficit, vous pouvez le reporter sur les années suivantes (sans aucune limite dans le temps) ou opter pour le report en arrière.

En ce sens, les règles de calcul du bénéfice imposable à l’IS sont indéniablement plus avantageuses que celles applicables aux locations nues à l’IR. Mais, attention à la revente !

Fiscalité des plus-values de cession

La revente du bien immobilier par la société à l’IS est plus taxée qu’à l’IR. En effet, le calcul de la plus-value imposable réintègre les amortissements pratiqués.

En d’autres termes, on va appliquer la formule suivante : 

Plus\ value = Prix\ de\ cession - prix d’acquisition + amortissements pratiqués

Mathématiquement, la plus-value constatée sera donc plus élevée que celle d’une SCI à l’IR. 

La plus-value est ensuite taxée au taux de droit commun de 25 %. Si le résultat est distribué, vous payez en tant qu’associé le prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les dividendes.

En revanche, la revente des parts par l’associé subit exactement la même fiscalité qu’une SCI à l’IR. Il peut alors être pertinent de céder les parts d’une SCI plutôt que l’immeuble sous-jacent. Mais tout cela dépend du bon vouloir de l’acheteur et des autres associés.

Tableau comparatif : qui gagne le march SCI à l’IR vs SCI à l’IS ?

	SCI À L’IR	SCI À L’IS
Imposition des bénéfices	Au niveau des associés, à proportion de leur quote-part au capital	Au niveau de la société (IS)
Imposition des associés	Imposition des revenus fonciers à l’IR (pour les associés personnes physiques)	Imposition uniquement si distribution de dividendes (max 30% au PFU)
Charges déductibles du bénéfice	Limitées : – Intérêts d’emprunt – Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur le bien immobilier – Provisions pour charges de copropriété – Assurances – Taxe foncière	Toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la société lors de l’exercice
Amortissement	Impossible	Possible sur le bâti (pas le terrain)
Taux maximum d’imposition des loyers	62,2 % max (IR TMI 45% + PS 17,2%)	25% sans distribution 47,5 % max si distribution (IS 25% + PFU 30% sur 100 – 25%)
Imposition des plus-values : base	Base imposable : prix de vente – prix d’acquisition Régime des particuliers avec abattement pour frais d’acquisition (7,5%), frais de travaux (15%) et pour durée de détention	Base imposable : prix de vente – valeur nette comptable (prix d’acquisition – amortissement)
Imposition des plus-values : taux	39,2 % max (IR 19% + PS 17,2% + surtaxe 3%) après abattement pour durée de détention. Exonération IR : 22 ans Exonération totale : 30 ans	25% sans distribution 47,5 % max si distribution (25% + PFU 30% sur une base de 100 – 25)
Imposition cession de parts sociales	Application du régime de la plus-value immobilière des particuliers (max 39,2% après abattements)	Application du PFU (max 30% sans abattement, sauf option pour le barème progressif de l’IR et titres acquis avant 2018)

Conclusions : quand choisir la SCI à l’IS ?

Comme vous l’avez lu dans cet article, le choix entre l’IR et l’IS dépend avant tout des revenus de votre foyer fiscal et de l’horizon de revente du bien. Voici un rapide résumé des avantages et des inconvénients de l’option pour l’impôt sur les sociétés.

Résumé des avantages et des inconvénients de la SCI à l’IS

La SCI à l’IS : pour quels associés ?

✅ L’option pour une SCI à l’IS est pertinente si vous :

• n’envisagez pas revendre le bien, ou alors de le revendre à court terme,
• êtes déjà fortement imposé au niveau de votre foyer fiscal,
• souhaitez capitaliser les loyers et les réinvestir dans d’autres biens,
• développer votre patrimoine à travers une société familiale dédiée.

Quand et comment opter pour l’IS ? Pour combien de temps ?

Quand puis-je opter pour l’IS ?

Les associés de la SCI peuvent opter pour l’IS soit :

• lors de sa création,
• soit ultérieurement.

Dans ce dernier cas, vous pouvez opter pour l’IS pour le prochain exercice ou pour l’exercice passé. Si vous souhaitez soumettre votre bénéfice de l’année clôturée à l’IS, vous devez alors formuler l’option avant la fin du 3ème mois de l’exercice (donc au 31 mars si vous clôturez au 31 décembre).

Comment opter pour l’IS ?

Les SCI en création peuvent immédiatement opter pour l’IS en cochant la case idoine du formulaire d’immatriculation remis au centre des formalités des entreprises.

Les SCI à l’IR qui souhaitent opter pour leur assujettissement à l’IS doivent notifier cette option au service des impôts du lieu de leur principal établissement. Néanmoins, la notification doit être signée :

• dans les conditions prévues par les statuts,
• ou, si les statuts ne prévoient rien, une signature est exigée par tous les associés.

Puis-je revenir à l’IR alors que j’ai exercé l’option pour l’IS ?

✅ Oui, depuis 2019, vous pouvez renoncer à l’IS si vous avez opté pour ce régime mais que vous n’êtes pas convaincu.

Toutefois, cette renonciation est encadrée :

• vous devez pouvez renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Après cette date, l’option pour l’IS devient irrévocable.
• vous de pourrez plus jamais à l’avenir opter pour l’IS. Le retour à l’IR est alors définitif.

Questions fréquentes