3 millions : c’est le nombre de logements vacants en France selon l’INSEE. Or, en parallèle, l’accès au logement s’avère particulièrement difficile dans les communes en tension locative. Pour inciter les propriétaires bailleurs à mettre en location leurs biens immobiliers, l’État ajoute donc le paiement d’une taxe foncière sur les logements vacants.
➡️ Qui en est redevable ? Quel est son montant ? On fait le point sur son calcul et les cas d’exonération.
Quelques chiffres sur la vacance des logements
- 3 millions de logements vacants au 1er janvier 2020 : 8.4 % du parc immobilier résidentiel
- +1.3 % de logements vacants par an
- + 55 % de logements vacants depuis 2005
- 1.1 % des logements vacants sont inhabités depuis plus de 2 ans
- 700 000 logements vacants sont inhabités depuis plus de 4 ans.
Dans un rapport de mars 2021, le gouvernement pointe les effets négatifs des logements vacants :
- ils font augmenter les prix de vente sur le marché immobilier (phénomène de rareté) ;
- ils augmentent les risques d’incendie et de criminalité pour les biens environnants ;
- les enfants résidant à proximité des logements vacants ont des taux de plomb plus élevés dans le sang (poussière accumulée dans ces biens).
Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants (TLV) ?
C’est l’article 232 du Code général des impôts (CGI) qui met en œuvre la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). Elle existe depuis le 1er janvier 1999, et apporte une réponse concrète à la difficulté d’accéder au logement dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre demande et offre.
Ainsi, vous êtes concerné par cette taxe si vous êtes propriétaire d’un logement :
- inoccupé depuis un an au moins au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- Et situé dans certaines communes (zones tendues).
Le but de cette taxe ? Inciter les bailleurs à les proposer sur le marché de la location ou de la vente. Les sommes collectées par l’État sont reversées à l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Dans quelles communes s’applique la TLV ?
À l’origine, la taxe annuelle sur les logements vacants concernait 8 zones d’urbanisation supérieures à 200 000 habitants, dont Paris, Lyon, Lille, ou encore Bordeaux.
Aujourd’hui, la taxe s’applique :
- aux agglomérations de plus de 50 000 habitants ;
- où le déséquilibre entre offre et demande est marqué,
- qui présentent notamment une proportion élevée de logements non-affectés à l’habitation principale (résidence secondaire, airbnb, etc).
Comment apprécier le déséquilibre entre offre et demande ? C’est un décret de 2013 qui apporte la réponse, en fixant trois critères :
- le prix d’acquisition élevé des biens immobiliers anciens ;
- le loyer élevé ;
- le déséquilibre prononcé entre demandes de logements et emménagements dans le parc locatif social chaque année.
Ce même décret établit la liste actuelle des 18 zones d’urbanisation continue concernées (zones tendues), qui comprennent 1 151 communes.
Vous pouvez vérifier sur le site gouvernemental si la commune où se situe votre bien est concernée par la TLV.
Si le logement n’est pas situé en zone tendue, il peut faire l’objet d’une taxe d’habitation sur les logements vacants (on vous en parle plus bas).
Qui sont les propriétaires concernés par la taxe ?
Sont concernés par la taxe :
- les propriétaires personnes physiques ;
- les propriétaires personnes morales, à l’exception des organismes HLM ;
- les usufruitiers d’un bien, c’est-à-dire les personnes qui disposent d’un droit d’occuper ou de louer en logement en vertu d’une convention de démembrement de propriété.
Quels sont les logements concernés par la taxe sur les logements vacants ?
Vous êtes concerné par la TLV si vous avez un logement qui :
- n’est pas occupé depuis au moins 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- est destiné à l’usage d’habitation ;
- offre un minimum d’équipements de confort, comme une installation à l’eau et à l’électricité ;
- ne comporte pas assez de meubles pour être habitables.
Quels sont les cas d’exonération de taxe sur les logements vacants ?
Vous n’êtes pas redevable de la taxe sur les logements vacants :
- si le bien n’est pas à usage d’habitation ;
- si le logement constitue votre résidence secondaire, qu’elle est meublée et qu’elle est soumise à la taxe d’habitation ;
- si le logement est habité plus de 90 jours consécutifs dans l’année ;
- si le logement est mis en vente ou en location, mais ne trouve pas preneur (vous devez justifier de vos démarches) ;
- si le logement nécessite des travaux représentant au moins 25 % de sa valeur vénale.
Que dois-je déclarer ?
Si vous êtes propriétaire d’un local d’habitation, vous devez effectuer une déclaration d’occupation auprès des services fiscaux avant le 1er juillet 2024.
Si vous disposez d’un espace internet sur le site impots.gouv.fr, allez dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » et procédez à la déclaration en ligne.
Vous devrez indiquer si vous conservez la jouissance du logement et à quel titre vous l’occupez :
- résidence principale
- résidence secondaire
- logement vacant
Si le logement est occupé par des tiers ou loué, vous devez fournir des informations sur leur identité : nom, prénom, date de naissance, etc…
⚠️ En cas de non-déclaration, vous risquez une amende de 150 €.
ℹ️ Vous ne déclarez chaque année avant le 1er juillet que si des changements sont intervenus depuis la précédente déclaration.
Comment calculer la taxe sur les logements vacants ?
Le calcul de la taxe sur les logements vacants repose sur la valeur locative cadastrale du bien, c’est-à-dire celle retenue pour le calcul de la taxe d’habitation. Une fois cette valeur locative déterminée, l’administration fiscale applique :
- un taux de 17 % la première année ;
- un taux de 34 % les années suivantes.
Le fisc impose également le paiement de frais de gestion, qui représentent 9 % du montant de la taxe.
Taxe sur les logements vacants et taxe d’habitation sur les logements vacants : quelle différence ?
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut être mise en place dans les communes non concernées par la TLV.
Les logements doivent être inoccupés depuis plus de 2 ans.
Les mêmes cas d’exonération et le même mode de calcul s’appliquent.
Comment payer la taxe sur les logements vacants ?
Vous recevrez un avis de paiement de la taxe d’habitation sur les logements vacants sur votre espace personnel sur le site impot.gouv.fr et par courrier. Vous avez jusqu’au 15 décembre 2024 pour la régler.
Peut-on contester la taxe sur les logements vacants ?
Vous pouvez faire une réclamation au service des impôts, si vous estimez que vous n’êtes pas redevable de la taxe.
Questions fréquentes
Un logement est jugé vacant lorsqu’il n’est pas habité malgré des éléments de confort comme l’installation d’eau et d’électricité. Il ne comporte toutefois pas de mobilier, ou un mobilier insuffisant.
Le propriétaire ou l’usufruitier d’un logement inhabité depuis au moins 1 an au 1er janvier.
Le montant de la taxe est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Le fisc applique ensuite un taux forfaitaire de 17 % pour la première année, 34 % ensuite.
Les communes en tension immobilière, c’est-à-dire celles où la demande de logements est largement supérieure à l’offre.
Si vous disposez de plusieurs logements vacants, vous devez payer la taxe pour chacun d’entre eux, à condition qu’ils se trouvent dans une commune concernée par la TLV ou la THLV.
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