La fiscalité de la LMNP (location meublée non professionnelle) est particulièrement avantageuse. Cependant, selon votre régime d’imposition (micro-BIC ou réel), la durée de la location (courte ou longue durée) et l’obtention ou non d’un classement (pour les locations saisonnières), vous ne bénéficierez pas des mêmes faveurs. Quels sont les avantages fiscaux de chacun de ces schémas LMNP ? Qu’en est-il des chambres d’hôtes ? Quelle est la fiscalité sur les plus-values immobilières ? Quid de la TVA et des impôts locaux (taxe foncière, CFE, CVAE, taxes de séjour, taxe d’habitation) ? Existe-t-il des cas d’exonération ?
Autant de questions auxquelles je réponds dans cet article ⤵️ !
Quelle est la fiscalité d’un LMNP en location longue durée ?
Les revenus issus d’une LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont imposés selon des modalités qui dépendent du régime d’imposition auquel le bailleur est soumis. Il existe deux régimes d’imposition :
- Le régime micro-BIC qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les recettes locatives au titre des charges qui pèsent sur l’activité.
- Le régime réel qui permet de déduire les charges effectivement supportées par le bailleur des revenus locatifs (y compris l’amortissement du bien).
Si vous souhaitez connaître l’ensemble des conditions pour être éligible au régime LMNP, rendez-vous sur notre article dédié : LMNP, conditions, seuils et plafonds
La fiscalité du LMNP en régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est une déclinaison du régime de la micro-entreprise, applicable au LMNP. Vous êtes de plein droit placé sous ce régime fiscal lorsque vous débutez votre activité de LMNP. Pour le conserver, vous devez réaliser moins de 77 700 € de recettes locatives annuelles.
Si l’on dit que le régime micro-BIC est moins avantageux que le régime réel, c’est parce qu’il ne vous autorise pas à déduire les charges que vous supportez. Il peut s’agir des frais de gestion locative, des primes d’assurance, des intérêts d’emprunt du prêt immobilier ayant financé l’investissement etc.
Pour tout de même tenir compte des frais supportés par le bailleur, l’administration fiscale prévoit un abattement qui s’élève à 50 % de vos recettes locatives.
Votre base imposable est ensuite ajoutée à vos autres revenus d’activité, puis taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale. Vous payez également des prélèvements sociaux de 17.2 % sur vos loyers nets (c’est-à-dire après application de l’abattement).
Exemple
Supposons que vous louiez un bien 12 000 €, que vous soyez soumis au régime micro-BIC et que votre TMI s’élève à 30%. Alors votre base imposable s’élèvera à 6 000 € (12 000 x 50%) et vous paierez 2 832€ d’impôts [6 000 x (30%+17,2%)].
La fiscalité du LMNP au régime réel
Le régime fiscal réel vous permet de déduire de vos recettes locatives l’ensemble des charges pour leur montant effectif et d’amortir l’ensemble de vos biens meubles et immeubles (hors terrain). Le but de l’investisseur est de minimiser sa base imposable pour limiter, voire supprimer, la taxation sur les loyers perçus.
Les charges déductibles au régime réel
En location meublée, la fiscalité du LMNP autorise la déduction de toutes les charges à condition :
- Qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation.
- Qu’elles soient comptabilisées au titre de l’année au cours de laquelle elles sont engagées.
- Qu’elles soient justifiées par des factures.
L’amortissement au régime réel
Autre atout du régime réel, vous avez la possibilité de pratiquer des amortissements sur le bâti, les travaux et le mobilier. Ce mécanisme comptable permet de valoriser la perte de valeur qui résulte de l’usure de vos biens au fil du temps.
La dotation en amortissement est calculée chaque année, par composante, selon un pourcentage prévu au code général des impôts.
Bien que sans impact sur la trésorerie du bailleur, l’amortissement est considéré comme une charge et vient s’imputer sur les loyers. Notons que la déduction des amortissements ne peut pas créer ou aggraver un déficit. Néanmoins, il est possible de reporter les amortissements non déduits, sans limitation de durée (ce qui revient finalement au même).
Au régime réel, je vous recommande de confier votre comptabilité à un professionnel. Pour en savoir plus, je vous invite à lire mon article dédié : Quel expert-comptable LMNP en ligne choisir ?
Le traitement du déficit en LMNP
Lorsque vos charges sont supérieures aux loyers que vous percevez, l’activité génère un déficit. Or, ce déficit est reportable pendant 10 ans sur la catégorie des BIC de location meublée.
Régime Micro-BIC ou régime réel ?
Dans la grande majorité des situations, le régime réel est plus intéressant que le régime micro-BIC. Mathématiquement, il suffit que le montant de vos charges et de votre dotation annuelle en amortissement soit supérieur à la moitié de vos recettes locatives.
Sachez que de plein droit, vous êtes placé sous le régime du micro-BIC au lancement de votre activité. Néanmoins, vous pouvez la démarrer au régime réel sur simple demande. Vous pouvez également basculer au régime du réel en cours d’activité, à condition d’exercer l’option avant la date limite de dépôt de la déclaration de vos revenus.
Quelle est la fiscalité d’un LMNP en location saisonnière ?
Dans le cadre d’une location saisonnière, la fiscalité du LMNP dépend à la fois du régime fiscal auquel il est soumis et du classement ou non du logement.
Définition d’un meublé de tourisme
L’article L.324-1-1 du Code de tourisme définit le meublé de tourisme comme un logement :
- Mis à la disposition du locataire dans son intégralité.
- À destination d’une clientèle de passage (la clientèle ne peut y élire sa résidence principale).
- Loué au même locataire pour une durée limitée à 90 jours.
Par ailleurs, le meublé de tourisme peut faire l’objet d’un classement par un organisme accrédité, de 1 à 5 étoiles, selon des critères de confort et de services offerts.
Le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme
Le plafond de loyers du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme
Le plafond de loyers pour rester en micro-BIC s’élève à :
- 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (il était de 77 700 € avant la loi de finances 2024).
- 188 700 € pour les meublés de tourisme classés .
L’abattement au régime micro-BIC pour les meublés de tourisme
Le pourcentage d’abattement s’élève à :
- 30 % pour les locations de meublés de tourisme non classés (il était de 50 % jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi de Finances pour 2024).
- 71 % pour les meublés de tourisme classés.
- 92 % pour les meublés de tourisme classés, à condition de générer moins de 15 000 € de recettes annuelles et que le logement soit situé en zone non tendue (zone rurale essentiellement).
Le régime réel pour les meublés de tourisme
Comme pour la location longue durée, vous pouvez déduire vos charges et amortir vos biens meubles et immeubles (hors terrain) pour limiter voire annuler votre imposition. En cas de déficit, celui-ci se reporte également durant 10 ans sur la catégorie des BIC de location meublée.
Quelle est la fiscalité d’un LMNP qui loue des chambres d’hôtes ?
Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées, louées à une clientèle de passage, situées chez l’habitant (lequel est présent dans le logement au cours du séjour). En outre, l’hébergeur propose la fourniture du petit-déjeuner et l’accès à une salle d’eau et à des toilettes. Par ailleurs, la capacité d’accueil se limite à 5 chambres et 15 clients simultanément.
Exonération d’imposition des chambres d’hôtes
Vous n’êtes pas taxé et n’avez donc rien à déclarer si vos revenus locatifs restent inférieurs à 760 €/an.
Régime micro-BIC pour les chambres d’hôtes
Pour les chambres d’hôtes, le régime du micro-BIC s’applique jusqu’à 188 700 € de loyers. Par ailleurs, vous bénéficiez d’un abattement de 71 % sur les recettes.
Si vous percevez plus de 6 028 € de recettes par an avec les chambres d’hôtes, vous devez payer des cotisations sociales (à la place des prélèvements sociaux).
Le LMNP est-il soumis à TVA ?
De plein droit, l’article 261 D-4° du CGI exonère la location meublée de TVA sur les loyers perçus (sans possibilité d’option).
L’exonération de TVA du LMNP s’applique :
- Aux locaux à usage d’habitation.
- Aux caravanes et aux mobil-homes qui constituent de véritables installations fixes, spécialement aménagées et exclusivement réservées à l’habitation. Attention, si elles sont louées au jour ou au mois (location touristique et non d’habitation), elles deviennent alors imposables à la TVA.
Cette exonération signifie que le LMNP ne facture pas la TVA et ne la récupère pas.
En revanche, la récupération de la TVA en LMNP est possible lorsque vous vous placez sous le régime de la para-hôtellerie. Le régime de la para-hôtellerie implique de proposer, à titre habituel, 3 des 4 prestations de services suivantes :
- La fourniture du petit-déjeuner dans la chambre ou dans un espace dédié.
- La fourniture du linge de lit (et son changement quotidien).
- La fourniture d’un service de réception (pas seulement au début et à la fin du séjour).
- Le nettoyage régulier des locaux (pas seulement au début et à la fin du séjour).
Comment est imposée la plus-value immobilière du LMNP ?
À l’exception de votre résidence principale, l’ensemble de vos résidences secondaires (y compris vos biens locatifs) font l’objet d’une taxation à leur cession. Le régime de taxation des plus-values applicable au LMNP est celui des particuliers.
Ainsi, le régime de taxation des plus-values des particuliers prévoit :
- Une imposition forfaitaire à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %.
- Une imposition aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
En outre, le régime des particuliers prévoit des abattements pour durée de détention.
Calcul de la plus-value du LMNP
Vous devez faire la soustraction entre prix de vente et prix d’achat, étant entendu que vous pouvez :
- Majorer le prix d’achat des frais d’acquisition. Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez appliquer un abattement forfaitaire de 7.5 % sur le prix d’achat. Vous pouvez également ajouter le coût des travaux (si vous ne les avez pas déduits au régime réel), soit pour leur montant réel, soit au forfait de 15 %.
- Déduire certaines charges du prix de vente, comme les frais de réalisation des diagnostics techniques.
Abattements pour durée de détention
| Impôt : abattement par année de détention | Prélèvements sociaux : abattement par année de détention | |
| Jusqu’à 5 années | 0 % | 0 % |
| Au-delà de la 30e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Vous devez donc conserver le bien pendant :
- au moins 22 ans pour être totalement exonéré d’IR ;
- au moins 30 ans pour ne plus payer de prélèvements sociaux.
La surtaxe pour plus-value importante
Si vous dégagez une plus-value supérieure à 50 000 € après application des abattements, alors vous devez payer la surtaxe sur les plus-values élevées. Cette taxe se calcule par propriétaire. Ainsi, si vous achetez un logement en couple, vous serez taxé au-delà de 100 000 € de plus-value.
La surtaxe est d’un montant compris entre 2 % et 6 % du montant de la plus-value, comme suivant :
| Montant de la plus-value | Montant de la taxe additionnelle |
| Entre 50 001 € et 60 000 € | 2 % x PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| Entre 60 001 € et 100 000 € | 2 % x PV |
| Entre 100 001 € et 110 000 € | 3 % x PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| Entre 110 001 € et 150 000 € | 3 % x PV |
| Entre 150 001 € et 160 000 € | 4 % x PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| Entre 160 001 € et 200 000 € | 4 % x PV |
| Entre 200 001 € et 210 000 € | 5 % x PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| Entre 210 001 € et 250 000 € | 5 % x PV |
| Entre 250 001 € et 260 000 € | 6 % x PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieure à 260 000 € | 6 % x PV |
Quels sont les impôts locaux du LMNP ?
La fiscalité du LMNP ne serait être complète sans parler des différents impôts locaux dont vous êtes redevable.
La taxe foncière du LMNP
L’ensemble des propriétaires d’un bien sont redevables de la taxe foncière (y compris les loueurs en meublé professionnel). Néanmoins, vous bénéficiez d’une exonération totale de taxe foncière :
- Pendant les 2 ans suivant l’achèvement d’une construction ou la reconstruction d’un logement à usage d’habitation.
- Pendant 5 ans, si vous changez la destination d’un local commercial pour en faire un logement à usage d’habitation.
En outre, la taxe foncière est calculée sur la base de la moitié de la valeur locative cadastrale de votre logement. La commune applique ensuite un taux d’imposition propre.
La CFE du LMNP
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local auquel vous êtes assujetti dès lors que vous exercez une activité considérée comme professionnelle, en tant que non salarié. Avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), la CFE forme la contribution économique territoriale (CET).
La CFE est calculée sur la base de la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle. Le montant de la CFE varie donc en fonction de la localisation des biens et des taux fixés par les collectivités territoriales.
Il existe des cas d’exonération temporaire ou permanente de la CFE pour les LMNP :
- Les LMNP qui débutent leur activité peuvent bénéficier d’une exonération de CFE pour la première année d’activité jusqu’au 31 décembre. Le montant de la CFE sera divisé par 2 l’année suivante.
- Les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme peuvent bénéficier d’une exonération de CFE si les locaux font partie de votre résidence principale ou secondaire, et sont loués à une clientèle de passage. La commune peut voter une décision contraire et vous assujettir à la CFE.
La CVAE du LMNP
Vous devez déclarer la CVAE dès lors que vos loyers hors taxes sont supérieurs à 152 500 €. Néanmoins, vous êtes redevable de cette taxe seulement si les loyers sont supérieurs à 500 000 €.
La taxe de séjour du LMNP
Vous êtes concerné par la taxe de séjour si vous louez un meublé de tourisme, une chambre d’hôtes ou une chambre chez l’habitant. Certaines communes demandent aux vacanciers et touristes de payer une taxe de séjour par nuitée et par personne. Il vous appartient, en tant que LMNP, de la collecter et de la reverser à la commune.
La taxe d’habitation du LMNP
La taxe d’habitation a été supprimée pour la résidence principale, mais reste applicable à la résidence secondaire, dans certains cas. Ainsi, vous en êtes exonéré si :
- vous payez la CFE ;
- vous faites de la location saisonnière à temps plein (si vous vous réservez l’usage du bien dans l’année vous en devenez redevable).
Enfin, si vous louez un logement à un locataire pour qu’il en fasse sa résidence secondaire, alors il devra s’acquitter lui-même de la taxe d’habitation.
Quelles sont les exonérations d’impôt en LMNP ?
Il existe 2 situations dans lesquelles vous n’êtes pas soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :
- Si vous êtes une chambre d’hôtes et que vos recettes n’excèdent pas 760 € par an.
- Si vous louez une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale (à un prix « raisonnable »).
En outre, l’administration fiscale vient de révéler les prix de location dit « raisonnables » que vous ne devez pas excéder :
- 206 € de loyer par mètre carré de surface habitable et par an, charges non comprises en Ile-de-France.
- 152 €/m2/an dans les autres régions.
Questions fréquentes
À la condition que votre objectif ne soit pas d’imputer vos déficits BIC sur vos autres revenus d’activité, le statut LMNP est préférable au statut LMP. Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre article LMNP ou LMP ?