Que faire de la trésorerie de son entreprise, de son association, de sa holding patrimoniale ou encore de sa SCI lorsqu’elle abonde ? C’est une question que se pose un grand nombre de dirigeants qui ne savent pas comment affecter leurs excédents de liquidité. La laisser sur son compte courant (solution facile et sans risque) ou les placer judicieusement ?

Avec la remontée des taux, le compte à terme connaît un regain d’intérêt. Mais ce n’est toujours pas la solution la plus rémunératrice.  La SCPI est une alternative plus performante ; et en particulier la SCPI en usufruit temporaire qui s’adresse tout particulièrement aux entreprises. Qu’est-ce qu’une SCPI, qu’est-ce que l’usufruit, qu’est-ce qu’une SCPI en usufruit temporaire et pourquoi y placer ses excédents ? Réponses dans cet article ⤵️ !

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’ensemble des possibilités qui s’offrent à une personne morale pour placer ses excédents de trésorerie, n’hésitez pas à lire notre guide : Quels placements pour la trésorerie de votre entreprise ?

SCPI et usufruit : quelques rappels

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui possède et gère des biens immobiliers destinés à la location. Les biens de la SCPI peuvent être des bureaux, des locaux commerciaux, de l’immobilier résidentiel ou encore des infrastructures logistiques. Lorsqu’un investisseur achète des parts d’une SCPI, il devient propriétaire d’une partie de son patrimoine immobilier. En conséquence, l’investisseur bénéficie des revenus locatifs qui en sont issus et sa valorisation dans le temps. 

➡️En résumé, investir dans une SCPI c’est investir simplement et rapidement dans une multitude de biens immobiliers sans en supporter les contraintes (les gérants de la SCPI s’occupent de tout).

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Les droits de propriété d’un bien peuvent être démembrés (c’est-à-dire séparés) entre :

  • L’usufruit ou le droit à l’usage et aux fruits (l’usus et le fructus). Dans le cas d’un bien immobilier, cela correspond au droit de percevoir les loyers ou d’y loger ;
  • La nue-propriété ou le droit de disposer (l’abusus). Dans le cas d’un bien immobilier, cela correspond notamment au droit de le vendre, de le conserver ou de le réaffecter.

➡️ La somme des deux droits donne la pleine propriété du bien.

Prenons l’image d’un pommier démembré :

  • Détenir son usufruit, c’est avoir le droit de récolter ses pommes et d’y construire une cabane pour y dormir ;
  • Détenir sa nue-propriété, c’est avoir le droit de le couper pour vendre son bois ou de le céder à son voisin ;
  • Détenir sa pleine propriété, c’est détenir à la fois son usufruit et sa nue-propriété.

Et pour une SCPI qu’est-ce que cela signifie ?

Détenir l’usufruit d’une SCPI signifie avoir le droit de percevoir les loyers d’une SCPI. Dans la quasi-totalité des cas, il s’agit d’un usufruit temporaire, car ce droit vous est cédé pour une période de temps fixée à l’avance, généralement comprise entre 3 et 20 ans.

Les principales caractéristiques d’une SCPI en usufruit temporaire

La SCPI en usufruit temporaire fonctionne de manière normée. Voici ce qu’il faut savoir sur son fonctionnement.

Le prix de l’usufruit

Chaque société de gestion peut fixer librement le prix de l’usufruit et celui de la nue-propriété. Ce prix est exprimé en pourcentage du prix de la part en pleine propriété. C’est ce qu’on appelle “la clé de répartition”.   

En pratique, la clé de répartition est relativement commune à toutes les SCPI, mais elle peut varier à la marge, c’est donc un point d’attention lorsque vous faites votre choix.

Voici, par exemple, les clés de répartition pour la SCPI Cristal Life : 

5 ans10 ans15 ans20 ans
Nue-Propriété80,0%68,0%61,5%57,5%
Usufruit20,0%32,0%38,5%42,5%

Dans cet exemple, si la part d’une SCPI en pleine propriété vaut 10.000€ : 

  • détenir son usufruit sur 5 ans me coûtera 20% de son prix (soit 2.000€) ;
  • détenir son usufruit sur 10 ans me coûtera 32% de son prix (soit 3.200€).

Plus l’usufruit est long et plus il coûtera cher, c’est normal car vous touchez les loyers plus longtemps !

L’usufruit est temporaire

L’usufruit donne le droit de percevoir temporairement l’intégralité des loyers dus à la pleine propriété. Imaginons une part de SCPI qui vaut 10.000€ en pleine propriété et qui rapporte 6% par an. Si j’acquiers son usufruit sur 5 ans, je l’achèterai 2.000€ et je percevrais 600€ de loyers par an (et non pas 20% de 600€). Cela signifie que la nue-propriétaire ne percevra aucun loyer pendant 5 ans bien qu’il ait payé 80% du prix. 

En revanche, à l’issue de la période de démembrement, l’usufruitier n’a plus aucun droit sur le bien. En effet, à l’issue de la période de démembrement, l’usufruitier :

  • ne touche plus les loyers de la SCPI (à l’issue des 5 ans dans mon exemple) ;
  • ne récupère pas le montant de son investissement (les 2.000€ dans mon exemple) ;
  • ne bénéficie pas de l’éventuelle valorisation du parc immobilier sur la période (si la part en pleine propriété qui valait 10.000€ est valorisée 11.000€ cinq ans après, c’est le nue-propriétaire qui en profite).

L’usufruit s’amortit (et donc réduit l’IS)

Votre entreprise peut amortir le montant investi sur la période de l’usufruit, avec une économie d’IS à la clé.

Si je paye 2.000€ l’usufruit d’une SCPI sur 5 ans qui rapporte 6%, je peux amortir ces 2.000€ à raison de 400€ par an (2.000/5). Ainsi mon résultat imposable sur ces 5 ans ne sera pas de 3.000€ (600*5) mais de 1.000€ (3.000-2.000). Dans mon exemple, et si je suis redevable de 25% d’IS, je payerai 250€ d’impôt (1.000*0,25) et non 750€ (3000*0,25%).

➡️ Grâce à l’usufruit qui vous permet d’amortir le montant de votre placement, vous faites une économie fiscale substantielle et améliorez ainsi le rendement net de votre investissement.

Seules les personnes morales peuvent amortir comptablement un actif (les personnes physiques ne peuvent pas). C’est pourquoi ce sont généralement elles qui sont intéressées par l’usufruit d’une SCPI. Pour d’autres raisons fiscales, ce sont souvent les personnes physiques qui s’intéressent à la nue-propriété d’une SCPI. Si vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur les SCPI en nue-propriété.

Bonus : encore moins d’impôts avec les SCPI étrangères

Si les biens de la SCPI sont situés à l’étranger vous bénéficierez de la fiscalité locale et n’aurez plus à payer l’IS Français.

La fiscalité en Europe sur les revenus issus des SCPI est en moyenne de 19% contre 25% en France. Or les conventions fiscales entre la France et les principaux pays européens et internationaux permettent d’éviter une double imposition. Les revenus tirés des loyers des SCPI implantées à l’étranger ne sont donc pas soumis à l’IS. Ainsi, en moyenne, vous ferez 6 points d’économies d’impôts supplémentaires si les biens de la SCPI résident en Europe et hors de France.

Attention aux risques et à l’absence de liquidité

Si la SCPI en usufruit permet une défiscalisation (grâce à l’amortissement), il faut avoir en tête que :

  • Investir dans l’usufruit temporaire d’une SCPI n’est pas liquide : vous devrez aller au bout de votre investissement sans possibilité d’en sortir avant la date du remembrement.
  • La rentabilité annuelle de la SCPI n’est pas garantie. Ainsi, en investissant dans l’usufruit temporaire d’une SCPI, vous portez un risque de perte en capital. Néanmoins :
    • les baux commerciaux sont généralement engageants pour le locataire sur des périodes successives d’au moins 3 ans. En conséquence, la SCPI bénéficie d’une visibilité sur ses revenus futurs.
    • les SCPI peuvent utiliser leurs réserves (report à nouveau) pour lisser leur performance dans le temps. Ce report à nouveau peut-être issu d’années exceptionnellement rentables. En conséquence, la volatilité du placement peut-être contrôlée par les gérants.

Tableau comparatif pleine propriété vs usufruit

UsufruitNue-PropriétéPleine Propriété
DroitPercevoir les loyers de la SCPIPosséder la SCPIPercevoir les loyers
Posséder la SCPI
RisqueSur le montant des loyersSur l’évolution de la valeur des biensSur le montant des loyers et sur l’évolution de la valeur des biens
Horizon de placement3 ans et plus8 ans et plus8 ans et plus
RendementEntre 5 et 8%Entre 4 et 6%Entre 4 et 6%
Levier fiscalLe montant du placement est amortissable ce qui vient diminuer le résultat fiscal imposable

Si les biens sont situés hors de France : imposition locale (et plus d’IS)
Pendant la période de démembrement : aucun revenu n’est perçu donc aucune impositionSi les biens sont situés hors de France : imposition locale (et plus d’IS) pour les personnes morales
Pour quiLes personnes moralesLes particuliersLes personnes morales et les particuliers

Un exemple en chiffres

Reprenons l’exemple fictif d’une SCPI valorisée 10.000€, démembrée 5 ans, vendue 20% de son prix à l’usufruitier (soit 2.000€) et qui rapporte 6% brut par an. Supposons, par ailleurs, que la SCPI prélève 10% de frais de souscription.

En pleine propriété

Avec 6% de rendement, je perçois 600€ par an soit 3.000€ pour 5 ans. Après 5 ans, je revendrai la part 9.000 € (10.000 € – 10% de frais de souscription), en supposant aucune revalorisation des parts.

Au titre des 5 ans d’investissement votre base imposable sera de 2.000€ (3.000-1.000) et votre impôt s’élèvera donc à 500€ (2000*25%). Finalement, net d’impôt et net de frais, j’ai gagné 1.500€ (2.000-500).

➡️Au final, mon rendement annualisé net est de 2,8% seulement ((11.500 / 10.000)^(1 / 5) -1) = 2,8%).

Dans cet exemple, il apparaît très clair qu’une SCPI en pleine propriété n’est pas un placement rentable sur une si courte période. 

Pour rappel, le rendement annualisé se calcule ainsi : [(Valeur d’arrivée / Valeur de départ)^(1 / Nombre d’années)] -1).

En usufruit

Pour rappel, je ne paye l’usufruit que 20% du prix de la pleine propriété, soit 2.000 €.

Avec 6% de rendement, je perçois alors 600€ par an soit 3.000€ pour 5 ans. Comme l’usufruit est amortissable intégralement sur la période du démembrement, je peux amortir 2.000€ sur 5 ans soit un résultat imposable total de 1.000€ (3.000-2.000). Ainsi je payerai 250€ d’impôts (1.000*25%) si je redevable de l’IS. En conséquence, mon capital net final s’élève à 2.750€ (3.000-250) soit un gain net final de 750€ (2.750-2.000). En outre, comme l’usufruit est temporaire, je dis adieu au capital investi. 

➡️ Au final, mon rendement annualisé net est de 6,6% ([(2.750 / 2.000)^(1 / 5)] -1).

Dans cet exemple, il apparaît très clair que l’usufruit de la même SCPI et beaucoup plus rentable que sa pleine propriété.

Notez qu’ici les frais n’ont pas d’impact puisque je ne revends jamais les parts de la SCPI. Et que les rendements affichés par les SCPI sont calculés sur le prix de la part frais de souscription compris. Pour bien comprendre cette subtilité, je vous invite à lire notre article sur les frais des SCPI.

En usufruit (avec des biens situés à l’étranger)

Dans mon exemple, mes 1.000€ imposables sont fiscalisés à 19% (taux fiscal moyen en Europe) au lieu de 25%. Je paierai donc 190€ d’IS (1.000*19%) au lieu de 250€ (1.000*25%). En conséquence, pour 2.000€ investis, je perçois une plus-value nette d’impôt de 810€ (3.000-190-2.000). 

➡️ Au final, mon rendement annualisé net est de 7,0% ([(2.810 / 2.000)^(1 / 5)] -1).

Ainsi, dans mon exemple, une même SCPI rapporte :

  • 2,8% net d’impôt à son plein propriétaire ;
  • 6,6% à son usufruitier si la SCPI est démembrée et que les biens sont situés en France ;
  • 7,0% à son usufruitier si la SCPI est démembrée et que les biens sont situés en Europe.

🚨 Attention à la clé de répartition. La rentabilité de l’usufruit d’une SCPI est particulièrement sensible à cette donnée. En effet, si la répartition n’était pas de 20%/80% mais 22%/78% (j’achète donc mon usufruit 2.200€) la rentabilité serait bien moindre :

  • 4,9% si les biens sont situés en France (au lieu de 6,6%).
  • 5,3% si les biens sont situés en Europe (au lieu de 7,0%).

Où acheter des SCPI en usufruit ?

Techniquement, toutes les SCPI peuvent être démembrées. Vous pouvez donc théoriquement acheter des parts de SCPI n’importe où, et ensuite les démembrer. Néanmoins, en pratique il n’est pas facile d’en trouver. En effet :

  • il faut pouvoir trouver deux investisseurs qui acceptent l’un de prendre l’usufruit, l’autre la nue-propriété (pour un montant qui convient aux deux) ;
  • Certaines sociétés achètent systématiquement l’usufruit lorsqu’un nu-propriétaire se présente (ce qui crée un phénomène de rareté sur le marché).

En revanche, les trois SCPI de Corum sont disponibles en usufruit. Comme Corum est à la fois courtier et société de gestion, ils se chargent plus facilement de faire correspondre usufruitier et nu-propriétaire.

🍒Et, cerise sur le gâteau, leurs SCPI sont investies à l’étranger ! Donc vous pouvez partir du principe que vous ferez une économie grâce à la fiscalité étrangère.

Voici les trois SCPI commercialisées par Corum :


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CORUM ORIGIN

CORUM ORIGIN

SCPI à capital Variable gérée par CORUM AM depuis février 2012.


  • Rendement 2022 : 6.88%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 1135 €
  • Frais de souscription : 11.96%
  • Frais de gestion : 13.20%
  • Taux d’occupation : 97%
  • Délais de jouissance : 6 mois

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CORUM XL

CORUM XL

SCPI Européenne à capital variable géré par CORUM AM depuis 2017.


  • Rendement 2022 : 5.97%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 195 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 13.2%
  • Taux d’occupation : 99%
  • Délais de jouissance : 6 mois

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CORUM EURION

CORUM EURION

SCPI Européenne à capital variable géré par CORUM AM depuis 2020.


  • Rendement 2022 : 6.47%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 215 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 13.2%
  • Taux d’occupation : 101%
  • Délais de jouissance : 6 mois
Et pour prendre rendez-vous avec eux, c’est par ici :

Questions fréquentes

Qu’est-ce que l’amortissement ?

L’amortissement est une notion comptable qui matérialise la perte de valeur que subit un actif au cours du temps. Cette perte est comptablement considérée comme une charge dans le compte de résultat. Par exemple, un ordinateur de 1.500€ qui s’amortit sur 3 ans fera l’objet d’une dotation annuelle pour amortissement de 500€ (1.500/3). On dit que c’est une charge « calculée » car cette dotation ne fait pas l’objet d’un déboursement de trésorerie.

Quelles sont les clés de répartition selon la durée de l’usufruit temporaire ?

Les clés de répartition dépendent de chaque SCPI. Les clés dépendent du patrimoine de la SCPI et de sa rentabilité. Généralement la clé sur 5 ans est d’environ 20%, la clé sur 10 ans d’environ 33% et la clés sur 15 ans d’environ 40%.