Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peuvent être à capital variable ou à capital fixe. Les premières correspondent à l’immense majorité du marché, à savoir plus de 80% des fonds disponibles. Voyons ce qui les définit, et quels sont leurs atouts face aux SCPI à capital fixe.
Pour rappel, une SCPI est un fonds immobilier qui investit dans des actifs (ex. bureaux, locaux d’activité, hôtels, etc.) dans l’objectif de toucher des loyers, redistribués sous forme de dividendes à ses associés.
Définition de la SCPI à capital variable
Un SCPI à capital variable est une SCPI dont le capital peut fluctuer à la hausse, comme à la baisse, grâce à l’émission de parts possible à tout moment.
La forme de SCPI (capital variable ou capital fixe) est définie dans les statuts du fonds. A titre d’exemple, c’est un peu comme une entreprise qui peut avoir un statut de Société A Responsabilité Limitée (SARL) ou de Société Anonyme (SA).
mentionnant la forme de Société Civile de Placement Immobilier à capital variable
A noter que le prix de souscription des parts est fixe. Ainsi, pour la SCPI Iroko Zen dont le prix de part est de 202€, si un investisseur souhaite souscrire 100 parts, la capitalisation de la SCPI augmentera de 20 200€ (= 202€ x 100).
Dans le cas où un épargnant souhaite vendre 50 parts, et qu’un autre souhaite en acquérir 70, la société de gestion n’émettra que 20 nouvelles parts (= 70 – 50) et transférera la propriété des 50 parts déjà existantes.
Différence entre SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe
Une SCPI peut être soit à capital variable, soit à capital fixe, ce qui entraîne des différences non négligeables. Voyons lesquelles.
Augmentations de capital souples ou rigides
Comme vu précédemment, une SCPI à capital variable peut facilement augmenter sa capitalisation, simplement en émettant de nouvelles parts.
Cela ne signifie pas qu’une SCPI à capital fixe ne peut pas voir son capital évoluer. En revanche, pour cela la société de gestion doit organiser une augmentation de capital sur une période bien définie, et avec un plafond maximal. En dehors de cette période, aucune nouvelle part n’est émise.
Par conséquent, la collecte d’argent frais pour une SCPI à capital fixe se révèle plus complexe, et ne facilite pas la mise en œuvre d’investissements opportunistes.
Un mécanisme d’achat / revente bien différent
Si vous souhaitez investir dans une SCPI, dans le cas d’un fonds à capital variable, vous n’aurez qu’à effectuer votre demande auprès de la société de gestion ou d’un courtier en SCPI (ex. Louve Invest ou France SCPI), et la première se chargera de vous trouver des parts. Soit suite à une revente d’un investisseur, soit par l’émission de nouvelles parts. Cela ne prend généralement que quelques jours à quelques semaines grand maximum.
En revanche, dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, en dehors des périodes d’augmentation de capital, vous devrez vous tournez vers le marché secondaire. C’est alors la loi de l’offre et de la demande qui s’applique. S’il existe un acheteur et un vendeur qui arrivent à s’entendre sur un prix, alors la transaction s’effectue.
Ainsi, contrairement à une SCPI à capital variable, le prix d’une part de SCPI à capital fixe… n’est pas fixe !
Des frais d’acquisition différents
Si vous achetez des parts d’une SCPI à capital variable, vous devrez vous acquitter de commissions de souscription. Celles-ci se situent pour la plupart entre 8% et 12% TTC du prix de souscription.
Les frais des SCPI ne sont généralement pas tendres avec l’investisseur… S’ils vous donnent de l’urticaire, sachez que des SCPI sans frais d’entrée existent, et font même partie des meilleures SCPI du marché.
En revanche, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, vous devrez seulement vous acquitter de droits d’enregistrement (5% du prix des parts), et éventuellement d’une commission auprès de la société de gestion, mais généralement assez faible (ex. 4% HT pour la SCPI Le Patrimoine Foncier).
Contraintes réglementaires sur le prix des SCPI à capital variable
Le prix de souscription des SCPI à capital variable doit répondre à une règle fixée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Celle-ci requiert que le prix d’achat de la SCPI soit compris dans une fourchette correspondant à la valeur de reconstitution de la SCPI, plus ou moins 10%.
Cette règle ne s’applique pour le prix de part des SCPI à capital fixe, qui est fixé par la loi du marché.
C’est le respect de la règle de l’AMF qui a entraîne la baisse de prix de part d’une vingtaine de SCPI à partir de l’été 2023, alors que le marché de l’immobilier s’est retourné, entraînant une baisse de la valeur d’expertise de certains actifs des SCPI.
Les meilleures SCPI à capital variable
La majorités des SCPI étant à capital variable, les meilleures d’entre elles font également partie des meilleures SCPI. Voici le top 10 des SCPI à capital variable, selon mon analyse :
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.75% de cashback
SCPI à capital Fixe gérée par LA FRANCAISE REM depuis décembre 1985.
- Rendement 2023 : 5.67%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 251 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 9.6%
- Taux d’occupation : 93%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis mai 2021.
- Rendement 2023 : 5.93%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 99%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par FONCIÈRES ET TERRITOIRES depuis décembre 2013.
- Rendement 2023 : 6%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 258 €
- Frais de souscription : 9.6%
- Frais de gestion : 9.6%
- Taux d’occupation : 99%
- Délais de jouissance : 1° jour du 5° mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par INTERGESTION depuis février 2021.
- Rendement 2023 : 6.02%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 204 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 13.2%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
A noter que cela n'empêche pas certaines SCPI à capital fixe de bien se classer. Notamment la SCPI Le Patrimoine Foncier qui se situe dans le top 3 de mon comparatif des SCPI plusieurs années de suite.
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