LF Croissance & Territoires
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Diversifiée
- Capital : Variable
- Création : décembre 1985
- Prix d’une part : 251 €
- Valeur de reconstitution : 269.33 €
- Capitalisation : 110.7 M€
- Délais de jouissance : 4 mois
- Minimum de souscription: 251 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 10.8%
- Taux d’occupation : 93%
- RAN : 189 jours
* Taux de Distribution 2023 de 5,67% en incluant les distributions exceptionnelles
La SCPI LF Croissance & Territoires s’appelait auparavant CM-CIC Pierre Investissement, et c’était une SCPI à capital fixe, alors qu’elle est aujourd’hui une SCPI à capital variable.
A propos de LF Croissance & Territoires
La SCPI LF Croissance et Territoires est une société qui gère des actifs immobiliers. Elle a été créée en 1985 par le CIO (Crédit Industriel de l’Ouest) et 3 mutuelles régionales. En 2010, elle a absorbé une autre SCPI, Crédit Mutuel immobilier 1, gérée par le Crédit Mutuel de l’Est et est devenue CM CIC Pierre Investissement, puis LF Croissance et Territoires. Avec de nombreux immeubles à son actif, la SCPI voit sa capitalisation dépasser les 100m€ et se caractérise par sa forte implantation dans les grandes métropoles comme Paris ou Lyon sur des actifs tels que les bureaux et les commerces. La qualité principale de cette SCPI repose sur ses réserves importantes afin d’être toujours près à intervenir pour effectuer l’entretien des bâtiments qu’elle administre. De plus, elle reverse chaque année un dividende consistant à ses actionnaires grâce notamment au fait qu’elle conserve l’intégralité du report représentant 6 mois de distribution.
La stratégie de la SCPI
La stratégie choisie pour la SCPI LF Croissance & Territoires consiste en un objectif de développement maîtrisé, même si elle a fait le choix d’ouvrir son capital en 2024. De plus, la SCPI étend sa stratégie de diversification en faisant le choix d’acquérir des actifs dans la santé et l’éducation, ou encore la logistique, secteurs sur lesquels elle ne se positionnait pas auparavant.
Au global, le patrimoine de cette SCPI se compose d’actifs avec un prix au mètre carré inférieur à 2 500€, donc sur une tranche de prix relativement faible.
Enfin, notons que la SCPI achète surtout des locaux de petite taille (le prix moyen des biens de son parc est de 1.2 M€). C’est un avantage en cas de tension sur le marché immobilier car elle pourra revendre rapidement quelques petits biens pour regagner de la liquidité.
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Les plus de la SCPI
Voici les caractéristiques de LF Croissance & Territoires que nous avons appréciées :
- Les frais de gestion locative sont en dessous de la moyenne ; c’est rassurant pour le rendement à long terme.
- Des rendements alléchants, supérieurs à la moyenne.
- La valeur de reconstitution de cette SCPI (c’est-à-dire la valeur des immeubles qu’elle possède) est en ce moment supérieure au prix d’acquisition des parts. Vous achetez donc à un prix avantageux.
- On salue un report à nouveau (RAN) largement satisfaisant à mon avis ; le RAN mesure les réserves financières de la SCPI.
- Avec 93%, le taux d’occupation des biens est parmi les plus importants du marché.
- Avec un encours de 110.7 M€, on est plutôt rassuré sur la capacité de LF Croissance & Territoires à fournir de la liquidité aux parts.
- Le nombre d’immeuble (95) est plus élevé qu’en moyenne et apporte de la diversification.
Les moins de LF Croissance & Territoires
Passons aux faiblesses de LF Croissance & Territoires :
- On regrette des frais de souscription plus importants qu’à l’accoutumée sur LF Croissance & Territoires.
Rendements et performances de LF Croissance & Territoires
Le tableau ci-contre donne un aperçu de la performance de LF Croissance & Territoires sur plusieurs années.
| Année | Rendement LF Croissance & Territoires | Variation du prix LF Croissance & Territoires | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 5.67 % | 1.96 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 4.93 % | -4.68 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 4.65 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 4.65 % | -0.73 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 4.3 % | 0.02 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 4.27 % | 0.4 % | 4.50 % | 1.07 % |
| 2017 | 4.13 % | 2.06 % | 4.56 % | 2.57 % |
| 2016 | 4.18 % | 1.5 % | 4.77 % | 2.02 % |
| 2015 | 4.24 % | 3.62 % | 4.92 % | 1.52 % |
| 2014 | 4.72 % | 6.33 % | 5.07 % | 1.19 % |
| 2013 | 5.35 % | 0.36 % | 5.19 % | -0.17 % |
| 2012 | 5.37 % | 0.38 % | 5.03 % | -0.91 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Jusqu’à aujourd’hui, LF Croissance & Territoires affiche des rendements qui sont plutôt inférieurs à ceux du marché.
- Le prix des parts s’est globalement apprécié, on peut donc espérer ne pas avoir de mauvaises surprises à l’avenir.
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Le patrimoine de la SCPI
LF Croissance & Territoires est une SCPI diversifiée, qui investit dans différents secteurs :
- Bureaux
- Commerces
- Santé et éducation
Avec 95 biens et 123 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition LF Croissance & Territoires |
|---|---|
| Province | 84 % |
| Région parisienne | 9 % |
| Paris | 7 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Bureaux | 63 % |
| Commerces | 33 % |
| Santé et éducation | 4 % |
Comment souscrire à LF Croissance & Territoires ?
LF Croissance & Territoires peut être souscrite auprès d’un courtier. Nous vous conseillons d’avoir recours aux conseils d’un expert de l’immobilier qui pourra vous aider à structurer votre investissement (investissement de SCPI à crédit ou SCPI de démembrement par exemple).
Voici notre selection :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Investir depuis une assurance-vie ?
L’assurance-vie est un des moyens de réduire la fiscalité des loyers versés par vos SCPI. En effet, si vous investissez dans des SCPI via une assurance-vie, c’est alors la ffiscalité de cette dernière qui s’applique.
À notre connaissance, cette SCPI n’est pas disponible dans une assurance-vie. Si cela vous intéresse vous pouvez trouver des assurances-vie qui permettent d’investir en SCPI ici.
Les autres SCPI commercialisées par LA FRANCAISE REM
LA FRANCAISE REM est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
- La SCPI LF AVENIR SANTE
- La SCPI LF LES GRANDS PALAIS
- La SCPI LF EUROPIMMO
- La SCPI LF OPPORTUNITE IMMO
- La SCPI EPARGNE FONCIERE
Le top 5 des SCPI
Voici notre top 5 des meilleures SCPI à capital variable, sélectionnées sur la base de multiples critères (performances, frais, taux d’occupation, RAN, etc.).
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.50% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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